Калькулятор налога с продажи квартиры в 2026 году
Налог с продажи квартиры не платят, если она была в собственности не меньше минимального срока: 3 года — полученная по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, единственное жильё; 5 лет — в остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ). Иначе НДФЛ — 13% (с дохода свыше 2,4 млн ₽ — 15%) с цены продажи минус вычет 1 млн ₽ или документально подтверждённые расходы на покупку (ст. 220, 224 НК РФ). Доход считают не меньше 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Апартаменты — нежилое помещение: вычет за них 250 000 ₽, а льгота «единственное жильё» не действует.
Доли, полученные в разные даты (например, после отца и после матери), посчитайте отдельно: срок владения у каждой свой. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. Семьям с двумя и более детьми при покупке нового жилья налог может не понадобиться — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Налог с продажи квартиры: формула и пример расчёта
| Как получили квартиру | Без налога после |
|---|---|
| Наследство (срок — со дня смерти наследодателя) | 3 лет |
| Дарение от члена семьи или близкого родственника | 3 лет |
| Приватизация, договор ренты | 3 лет |
| Единственное жильё (купили) | 3 лет |
| Покупка и другие случаи | 5 лет |
| Апартаменты, гараж, нежилое (кроме наследства и дарения от родственника) | 5 лет |
Пример. Квартиру унаследовали в 2024 году и продают в 2026-м за 3 000 000 ₽: срок 3 года не прошёл, налог = (3 000 000 − 1 000 000) × 13% = 260 000 ₽. Если подождать до трёх лет со дня смерти наследодателя — налога не будет.
- Ст. 217.1 НК РФОсобенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
- Ст. 220 НК РФИмущественные налоговые вычеты
- Ст. 224 НК РФНалоговые ставки
- Ст. 214.10 НК РФОсобенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения
Частые вопросы: налог с продажи квартиры
С какой даты считать срок владения при наследстве?
Со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), а не с даты свидетельства или регистрации в ЕГРН.
Доли получены в разные годы — как считать?
Отдельно по каждой доле: у доли, полученной позже, срок владения начинается со своей даты. Налог может быть только с той доли, по которой срок ещё не прошёл.
Как делится вычет 1 млн ₽ между совладельцами?
Если квартиру продают целиком одним договором — пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором — каждый вправе заявить вычет до 1 млн ₽ (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Нужно ли подавать декларацию, если налога нет?
Если квартира была в собственности дольше минимального срока — нет. Если срок не прошёл, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, даже когда после вычета налог равен нулю.
Какой налог с продажи апартаментов?
Апартаменты по закону — нежилое помещение. Минимальный срок владения — 3 года, если получены по наследству или в дар от родственника, иначе 5 лет: льгота «единственное жильё» на них не распространяется. Вычет — 250 000 ₽ вместо 1 млн ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) или расходы на покупку.
Зачем кадастровая стоимость?
Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считают 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).