Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?
Если вы получили квартиру в наследство, платить налог за это не нужно. А вот при последующей продаже придется заплатить НДФЛ в размере 13%, если с момента регистрации права собственности прошло мало времени. Кроме того, очень важно оформить сделку правильно, чтобы избежать проблем в будущем.
Я юрист по наследственным делам. В этой статье я расскажу, можно ли продать унаследованную квартиру и как это сделать. Также вы узнаете, какие сложности вас могут поджидать, как продать жилье ребенка и когда вы можете быть освобождены от уплаты налога.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Получение нотариального свидетельства о наследстве – половина дела. Дополнительно вам нужно дождаться, когда право собственности будет зарегистрировано. Нотариус сам подаст документы в Росреестр в электронном виде. Полноценно распоряжаться недвижимостью вы сможете только с момента госрегистрации права.
Таким образом, для продажи унаследованной квартиры вам нужно:
- Подать нотариусу заявление о принятии наследства.
- Подождать полгода с момента смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство.
- Дождаться, когда право собственности на квартиру будет зарегистрировано. Обычно на это уходит 2-3 дня.
За получение свидетельства о наследстве в виде квартиры или дома нужно еще заплатить госпошлину. Родственники первой очереди наследников оплачивают 0,3 % от стоимости недвижимости, но не больше 100 тысяч рублей. Другие наследники платят 0,6 % от общей суммы полученных благ, но в пределах 1 миллиона рублей (ст. 333.24 НК РФ).
Несовершеннолетние наследники освобождаются от государственной пошлины.
Сложности при продаже наследственной квартиры
При продаже квартиры обязательный документ – выписка ЕГРН (выдается вместо свидетельства о праве собственности). Выписка содержит информацию о текущем собственнике, дате регистрации права, характеристиках недвижимости.
Если покупатель установит, что квартира или дом приобретены по наследству совсем недавно, то есть риск срыва сделки. Основание – частая практика обжалования покупки наследниками, чьи права были нарушены.
Однако с 2019 года действует закон, возлагающий ответственность за сделку на наследников. Добросовестные покупатели могут спокойно приобретать объект и использовать по назначению. В случае появления претензий от других наследников, их интересы не будут затронуты.
Пример отмены сделки после покупки квартиры полученной по наследству:
Гражданин Соловьев получил по наследству квартиру, которую продал через 2 года гражданину Ивченко. Через полгода после покупки Ивченко получил повестку в суд. Цель – рассмотрение иска гражданки Бессарабовой, являющейся родной сестрой Соловьева, которая не знала о смерти бабушки, а потому не заявила свои претензии на наследуемую квартиру.
Поскольку срок исковой давности по таким спорам составляет 3 года, суд отменил продажу и обязал нотариуса выдать новое свидетельство с учетом еще одного наследника. Соловьев обязан вернуть полученные за жилье деньги, но уже растратил их.
Ранее вернуть уплаченные деньги было достаточно сложно. Поэтому покупатели неохотно приобретают наследственную собственность.
Сложнее всего продать недвижимость ребенка
И это факт. Если ваш ребенок получил в наследство квартиру, перед тем, как ее продавать, нужно заручиться разрешением органа опеки. Просто так вам его не выдадут – необходимо предоставить другое жилье взамен, причем оно должно быть не хуже того, которое продается. Сделка усложняется, ведь вам одновременно нужно купить другую квартиру и продать ту, которая принадлежит ему.
Если вам предлагает помощь риэлтор, не отказывайтесь. Но при условии, что он хороший. Вы потеряете примерно 50 000-100 000 руб., но эта сумма закладывается в стоимость квартиры ребенка. Зато вам не придется заниматься такой сложной сделкой, которая при неграмотном подходе может сорваться в любой момент.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2025 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
Просрочка платежа – основание для назначения дополнительной пени и наказания по статьям КоАП РФ.
Освобождение от уплаты налога
Статья 217.1 Налогового кодекса России предусматривает следующие основания освобождения от налогообложения:
- продажа с одновременным получением нового жилья по программе реновации;
- доход, полученный от продажи собственности, ниже кадастровой цены объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Также не нужно платить налог, если квартира была в собственности более трех лет. Декларацию подавать тоже не надо.
Имущественный вычет
Налоговый вычет составляет 1 000 000 рублей. Благодаря ему вы можете уменьшить сумму налога, если вычтете из вырученных от сделки денег 1 млн руб.
Пример продажи дома полученного по наследству с уплатой налога с имущественным вычетом:
Гражданка Прусько получила по наследству дом стоимостью 4 миллиона рублей, который продала через 2 года за 3 800 000 рублей. Согласно закону, сумма налога гражданки Прусько составит:
3 800 000 * 13% = 494 000 рублей.
Но женщина подала декларацию на оформление налогового вычета. Тогда сумма оплаченного налога составила:
(3 800 000 – 1 000 000) *13% = 364 тысячи рублей.
Порядок получения наследственной недвижимости в собственность
Независимо от того, наследуется квартира (дом) или другое имущество, порядок действия наследников будет следующим:
- Возникновение оснований для приобретения наследства. Передача собственности доступна только после смерти человека или признания его умершим, что подтверждается решением суда.
- Обращение родственников к нотариусу с заявлением на открытие наследственного производства. Подать заявления должны все родственники, претендующие на имущество. При передаче ценностей на основании завещания нотариус составляет распорядительный документ, оглашая список всех получателей благ.
- Ожидание полугода. За это время нотариус изучит список собственности, проверит технические и правоустанавливающие документы, установит наличие имущественных прав у наследодателя.
- Получение нотариального свидетельства о приобретении имущества в собственность.
Раньше наследники должны были сами подавать документы для регистрации права собственности на недвижимость. Как я говорила ранее, теперь это делают нотариусы.
На стадии регистрации имущественных прав также оплачивается государственная пошлина. За квартиру нужно заплатить 2 000 руб.
Таблица «Особенности приобретения имущественных прав на собственность»
| Условия | Нюансы |
|---|---|
| Необходимые документы | На стадии открытия наследственного производства потенциальный получатель имущества готовит следующие документы:
|
| Государственная пошлина | В 2025 году госпошлина составляет:
|
| Сроки | Общий срок приобретения наследства составляет полгода. Он начинает считаться со следующего дня после смерти наследодателя. При передаче наследства на основании права представления срок продлевается до 9 месяцев.
Срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда потенциальный наследник стало известно о нарушении его имущественных прав |
Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
Приступать к продаже приобретенной по наследству квартиры или дома можно уже после завершения процедуры регистрации прав собственности в Росреестре.
Алгоритм действий:
- Подготовка объявления о продаже.
- Поиск покупателя.
- Предварительное согласование условий сделки.
- Оформление договора купли-продажи.
- Получение денег и передача собственности на основании акта приема-передачи.
- Перерегистрация имущественных прав в Росреестре на нового владельца.
- Подготовка декларации 3-НДФЛ.
- Оплата налога.
Отчуждение доли недвижимости имеет ряд особенностей. Другие дольщики наделены правом первоочередной покупки, поэтому наследник готовит и отправляет им официальное уведомление (ст. 250 ГК РФ). В предложении значится сумма продаваемой доли. При отсутствии ответа в течение месяца человек может самостоятельно продавать собственность, но стоимость объекта не может быть ниже той, которая указана в предложении.
Содержание и образец договора
Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах – по одному для продавца, покупателя и Росреестра.
Что в нем указывается:
- дата составления;
- сведения о продавце и покупателе;
- подробное описание недвижимости (адрес, этажность, количество комнат, площадь);
- стоимость имущества;
- условия внесения денег на счет покупателя (оплата аванса, возможность его возврата);
- сроки перерегистрации прав на объект;
- ответственность сторон за нарушение условий;
- условия изменения или расторжения договора.
Документы
Список обязательных документов:
- паспорт продавца;
- нотариальное свидетельство о приобретении наследства;
- выписка ЕГРН, подтверждающая перерегистрацию прав на объект;
- технический и кадастровый паспорта на недвижимость;
- справка ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка с места проживания, подтверждающая отсутствие других лиц, прописанных на территории недвижимости.
Регистрация сделки
Проще всего подать документы на регистрацию через МФЦ. Предварительно лучше записаться на прием по телефону или через сайт центра. В назначенное время продавец и покупатель приходят вместе.
При себе необходимо иметь:
- паспорта участников;
- договора;
- акт приема-передачи недвижимости;
- квитанцию об оплате государственной пошлины, если оплачена заранее.
Переход права собственности на покупателя зарегистрируют за 5-7 дней. Потом ему нужно прийти в МФЦ и получить новую выписку из ЕГРН.
Вопросы к юристу о продаже унаследованной квартиры
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Продажа квартиры или дома, полученных по наследству, происходит в общем порядке.
- Правила налогообложения действуют во всех случаях приобретения собственности по безналичной сделке. Это касается дарственной, получения недвижимости по договору пожизненного содержания, приватизации или в наследство.
- Налог при продаже не нужно платить, если вы унаследовали недвижимость более трех лет назад.
- Если квартира была в собственности менее трех лет, придется заплатить 13% от суммы, вырученной при продаже.
- Если хотите продать квартиру, унаследованную несовершеннолетним, придется получить разрешение органов опеки и попечительства, подтвердив, что права/интересы ребенка не пострадают от сделки.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам прямо сейчас! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
В 2018 году мы с мужем купили квартиру и оформили на мужа. В 2021 году муж умер, через нотариуса я оформила так сказать наследство от мужа и хотела бы продать квартиру. Нотариус сказала что продать можно только через 3 года, чтоб не платить налог. Так ли это и разве это не совместная собственность? И когда можно продать квартиру?
Доброе утро, Любовь.
Квартира была куплена в браке и являлась совместно нажитым имуществом. Ваш умерший супруг выступал только титульным владельцем. Но тем не менее по документам квартира находилась только в его собственности полностью и право собственности на недвижимость на ваше имя была оформлена только в 2021 году. Поэтому для освобождения от налогообложения вам придется подождать 3 года ( минимальный срок владения). Нотариус дал вам правильный совет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Спасибо за ответ. А от какой даты считать 3 года, от даты смерти мужа или от моей выписки ЕГРН?
Добрый вечер, Любовь.
Право собственности на наследственную квартиру возникает с момента смерти наследодателя. Поэтому 3 года отсчитываете с момента смерти супруга.
Будут еще вопросы, обращайтесь.