8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству

Если вы унаследовали квартиру, а потом решили ее продать, придется заплатить налог от полученной прибыли. Но в некоторых случаях предоставляются льготы, благодаря которым вы можете сохранить существенную сумму.

Я юрист по наследственным делам. В этой статье я расскажу, когда нужно платить налоги с продажи квартиры, полученной по наследству в 2022 году. Также вы узнаете, кто может воспользоваться налоговыми вычетами, в какие сроки платится НДФЛ и как все рассчитать правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Когда придется платить налог

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно платить практически во всех случаях, если она была у вас в собственности менее трех лет (ст. 217.1 НК РФ). Этот срок начинает отсчитываться не с момента получения свидетельства или регистрации права собственности, а с момента смерти наследодателя.

Да, право собственности регистрируется в Росреестре после того, как нотариус подает туда документы, но обязательства для наследников наступают раньше. В том числе и по уплате налогов.

Пример: Мужчина умер 10.02.2019 года. Его сожительнице по завещанию досталась квартира. Свидетельство получено в конце августа 2019 года, но срок отсчитывается от даты смерти. Соответственно, чтобы не платить налог, она может продать квартиру только после 10.02.2022 года.

Срок владения недвижимостью рассчитывается по-разному

Как я уже писала, стандартно срок отсчитывается со дня смерти наследодателя. Но многое зависит еще и от других обстоятельств: например, если квартира получена в наследство от умершего супруга, или наследуется доля в праве собственности.

Разберемся во всем детально.

Квартира куплена в браке

Когда имущество приобретается в браке, оно считается совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). Каждый получает по ½ доли в праве, причем жилье может быть зарегистрировано на кого угодно. Все равно у супругов равные доли, если иное не предусмотрено брачным договором.

Если один из супругов умер, а второй получил в наследство его долю, срок начинает отсчитываться с момента первоначальной регистрации права собственности.

Пример: Муж и жена купили квартиру, право собственности зарегистрировано 11.04.2017 года. В 2021 году женщина умерла. Доля пережившего супруга осталась с ним, а доля умершей поделена между ним и ее матерью. Они решили продать квартиру вообще. Налог платить им не пришлось, потому что соблюден минимальный срок владения (считается с 11.04.2017) и квартира в собственности была более трех лет.

Наследуется доля в квартире

Если вы вместе с кем-то купили квартиру, и сразу выделили доли, а потом этот человек умер, срок владения тоже начинает отсчитываться с момента регистрации первой доли.

Пример: Сестры купили квартиру, в договоре купли-продажи сразу предусмотрели выделение долей – каждой по ½ в праве собственности. Сделка зарегистрирована 09.08.2017 года. В 2021 году одна из сестер умерла, а второй по завещанию досталась ее доля. В случае продажи недвижимости налог платить не придется, т.к. срок владения отсчитывается с 09.08.2017 и превышает три года.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по наследству в вашем случае

Вы являетесь наследником какой очереди?

Ранее обращались к нотариусу для открытия наследственного дела?

Есть ли у вас спор о наследстве?



Налоговые ставки

С 2020 года в РФ применяется прогрессивная шкала налогообложения, где доходы от 5 000 000 руб. облагаются налогом по повышенной ставке – 15%. Однако НДФЛ при продаже недвижимости это не касается:

  1. Резиденты РФ платят 13%.
  2. Нерезиденты – 30%.

Налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в РФ, Крыму или Севастополе более 183 календарных дней в течение 12 месяцев. Дни въезда и выезда тоже учитываются. При этом кратковременный отъезд из страны (до полугода на отдых, обучение, лечение) срок резидентства не прерывает.

Как рассчитывается налог

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры рассчитывается от вырученной прибыли. Хуже всего, если вы не можете подтвердить расходы наследодателя на ее покупку: тогда придется платить налог от полной суммы.

Рассмотрим пример расчета без применения вычетов – о них я расскажу позднее:

Квартира получена в наследство в 2022 году. Наследник решил продать ее, заключен договор на сумму в 4 млн. руб. Наследник – резидент.

Размер НДФЛ составит:

4 000 000 х 13% = 520 000 руб.

Это самый худший сценарий, который на практике маловероятен. Даже сотрудники ФНС при самостоятельном расчете все равно автоматически вычитают из суммы 1 000 000 руб. Обычно люди пользуются разными вычетами, которые позволяют как минимум уменьшить сумму налога, как максимум – вообще его не платить. Нерезиденты РФ использовать налоговые вычеты не могут.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру полученную по наследству без уплаты налогов или уменьшить его

У вас есть несколько вариантов, которые позволят сэкономить деньги. Например, воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 от продажи недвижимости, или вычесть из доходов расходы наследодателя на ее покупку, если вы можете это подтвердить.

Также для семей с детьми предоставляются налоговые льготы, но на определенных условиях. Разберемся во всем подробно.

Вычет 1 млн. руб.

Здесь все просто: для такого вычета достаточно вычесть из суммы, вырученной за квартиру, 1 000 000 руб. При этом не всегда есть смысл занижать сумму в договоре: учитывается и кадастровая стоимость. Если доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости (далее – КС), НДФЛ платится от большей суммы.

Так, если вы продали квартиру по цене до 1 миллиона рублей, а ее кадастровая стоимость равна 2 млн. руб., НДФЛ платится с суммы, равной 70% такой стоимости:

2 000 000 х 70% = 1 400 000 руб. – 70% КС.

1 400 000 – 1 000 000 (вычет) = 400 000 – сумма для расчета налога.

400 000 х 13% = 52 000 руб. – размер НДФЛ.

Как рассчитать налог, если квартира продана по цене выше кадастровой стоимости:

КС равна 3 000 000 руб. Наследник продал жилье за 6 000 000 руб. Он может применять вычет и заплатить в итоге:

6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб. – база для расчета налога.

5 000 000 х 13% = 650 000 руб. – итого к уплате.

Такой вычет можно применять неограниченно, но до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма – 1 000 000 руб.

Вычет «доходы минус расходы наследодателя»

Если вы можете подтвердить расходы наследодателя на покупку квартиры, таким вычетом воспользоваться можно. Нужно просто вычесть эти расходы из суммы, которую вы получили при продаже. Подтвердить расходы можно чеками, банковскими выписками, распиской продавца в получении денег, платежным поручением или иными документами, где указана точная сумма затрат.

Рассмотрим на примере, сколько налога с продажи квартиры придется заплатить в таком случае:

Женщина купила квартиру до заключения брака в 2015 году за 3 000 000 руб. Через пять лет она умерла, наследство получено ее супругом. Он продал недвижимость за 5 000 000 руб. через месяц после вступления в наследство и, чтобы платить меньше налога, воспользовался вычетом и снизил налогооблагаемую базу до 2 000 000 руб. В качестве подтверждения представил в ФНС банковскую выписку.

Какая была бы сумма, если бы не вычет:

5 000 000 х 13% = 650 000 руб.

С вычетом получается:

(5 000 000 – 3 000 000) х 13% = 260 000 руб.

Льготы для семей с детьми

С 01 января 2022 года семьям с детьми предоставляется полное освобождение от налога при продаже квартиры. Соответствующие изменения в НК РФ внесены ФЗ от 29.11.2021 №382-ФЗ «О внесении…». Причем не играет роли, сколько времени недвижимость была в собственности: НДФЛ не платится, даже если право на нее возникло за день до продажи.

Как не платить налог и кому полагается освобождение:

  1. У одного или обоих родителей есть два и более ребенка до 18 лет. Или до 24 лет, если дети учатся очно.
  2. В один календарный год приобретается новая недвижимость и продается старая, унаследованная. Или до 30 апреля следующего года.
  3. Кадастровая стоимость или общая площадь новой квартиры должны быть больше, чем у проданной.
  4. Максимальный размер кадастровой стоимости – 50 000 000 руб.
  5. На момент продажи наследственной квартиры ни у одного из супругов нет в собственности другого жилья, площадь которого превышает 50% площади приобретаемой недвижимости.

Льготой можно воспользоваться и в отношении доходов, полученных с 01.01.2021. По сути, она предназначена для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. Если же вы просто продадите наследственную квартиру и ничего взамен не купите, льгота вам предоставлена не будет. Все вышеуказанные условия должны соблюдаться в совокупности.

Если покупается новая квартира

Сразу скажу: вычесть расходы на покупку новой квартиры из базы при продаже унаследованной не получится. Но есть несколько вариантов:

  1. Оформить вычет на проданную квартиру.
  2. Воспользоваться вычетом при покупке нового жилья.

Как я уже писала ранее, вычет при продаже старой и покупке новой квартиры предоставляется семьям с двумя детьми, если обе сделки совершены в один календарный год. Если вы не попадаете в эту категорию, все равно можно вернуть часть денег.

Какие здесь условия:

  1. Вычет предоставляется на приобретение или строительство объектов, расположенных на территории РФ. Также им можно воспользоваться при погашении процентов по ипотеке.
  2. Максимальная сумма для исчисления вычета – 2 000 000 руб.
  3. Оформить вычет могут только плательщики НДФЛ. Сделать это можно напрямую в ФНС или через работодателя.

Например, если вы купили квартиру за 2 000 000 руб. и вычетом никогда не пользовались, из вашей зарплаты не будет удерживаться НДФЛ до тех пор, пока не будет «перекрыта» вся сумма – 260 000 руб.

Как воспользоваться вычетом и заплатить налог

Если сделка уже состоялась и вы продали квартиру, полученную по наследству, нужно подготовить все документы для налоговой: декларацию 3-НДФЛ, договор купли-продажи, паспорт. Если нужно вычесть из доходов фактически понесенные наследодателем расходы – подтверждающие документы.

Как все выглядит пошагово:

  1. В ФНС по месту жительства подается декларация 3-НДФЛ. Сделать это можно лично, но проще отправить все документы онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика». Это официальный сервис налоговой. Вместе с декларацией представляются и остальные документы.
  2. Уплачивается налог. Это можно сделать тоже через «Личный кабинет налогоплательщика», или в отделении банка.

Если есть возможность, лучше подавать документы онлайн. Так вы сэкономите и время, и нервы. Даже если вы запишитесь в ФНС на личный прием, нет никаких гарантий, что вы туда попадете в свое время: в большинстве случаев все равно приходится ждать, даже несмотря на формирование очереди через терминал.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Скачать заполненный образец декларации 3-НДФЛ

Сроки

Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Сам НДФЛ уплачивается потом до 15 июля.

Ответственность за неуплату налога

Самое меньшее из зол – это то, что налоговики сами для вас рассчитают налог, причем без применения налогового вычета «доходы минус расходы», вычтет только 1 000 000 руб. О сделке они все равно узнают: Росреестр передаст им информацию в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности на покупателя. Такое правило действует с 2021 года.

Итак. Если до 30 апреля ИФНС не получит от вас декларацию 3-НДФЛ, у вас все равно будет время представить ее до 15 июля. Но с 16 июля начнется камеральная проверка, и налоговики сами все рассчитают. Если квартира продана меньше чем за 70% КС, в расчет будет браться сумма в 70% КС.

С вас могут затребовать и объяснения, почему вы не подали декларацию вовремя и не заплатили налог. А еще могут оштрафовать.

Штраф за непредставление 3-НДФЛ равен 5% суммы, подлежащей уплате, причем за каждый полный или неполный месяц, начиная с 30 апреля. За неуплату налога штраф составит 20% от неуплаченной суммы НДФЛ (п.1 ст. 122 НК РФ).

Ответы юриста на частные вопросы

Если я продала квартиру в 2021 году, с какой суммы мне нужно заплатить налог? Моя мать покупала ее за 2 000 000 руб., я продала за 2 300 000 руб. Расходы матери подтвердить могу.
Я получила квартиру от отца. Правда, по договору дарения, а не в наследство. Нужно ли мне платить налог сейчас?
Есть ли какие-то льготы для пенсионеров при продаже унаследованного жилья?
От родителей в наследство досталась квартира. Умерли они оба в 2021 году. Хочу эту квартиру продать, но не могу подтвердить расходы, чтобы не платить налог. Могу ли я заказать в банке выписку?
Мой отец завещал нам с сыном (ему 10 лет) свою квартиру – по ½ доли. Несколько месяцев назад он умер, свидетельство я уже получила. Могу ли я продать эту квартиру?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Продать квартиру, полученную в наследство, можно, но придется заплатить налог.
  2. НДФЛ не уплачивается, если недвижимость была в собственности более трех лет.
  3. Минимальный срок владения отсчитывается в зависимости от ситуации. Стандартно – со дня смерти наследодателя, но может быть другой порядок расчета: например, при продаже жилья, купленного в браке, срок отсчитывается не с момента смерти супруга, а с даты регистрации права в Росреестре.
  4. Декларацию нужно подать до ближайшего 30 апреля, а заплатить налог – до 15 июля. Иначе налоговая сама все рассчитает, могут и оштрафовать.
  5. Удобнее всего отправить 3-НДФЛ и заплатить налог онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Если у вас остались вопросы, вы можете задать их прямо сейчас и получить ответ наших юристов уже через несколько минут!

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

  1. Елена

    Здравствуйте! После смерти бывшего супруга осталась квартира. Квартира была приобретена в браке. 1/2 доли была выделена мне, как бывшей супруге по решению суда. Вторая половина квартиры была поделена между наследниками — 2 детьми. По 1/4 доли. Один из детей несовершеннолетний. Хотим продать квартиру до истечения минимального срока владения. Разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего ребенка уже есть. Как рассчитать налог с дохода?

    • Елена Бондаренко

      Добрый день, Елена.
      Право собственности на квартиру возникло как у вас так и у детей только после смерти бывшего мужа и отца на основании свидетельства о наследовании. если не прошел еще минимальный срок владения квартирой вы все будете выплачивать стандартный процент налогообложения. Если же со дня вступления в наследство минуло 3 года, от налога вы будете освобождены.
      Будут еще вопросы, обращайтесь.

Если я продала квартиру в 2021 году, с какой суммы мне нужно заплатить налог? Моя мать покупала ее за 2 000 000 руб., я продала за 2 300 000 руб. Расходы матери подтвердить могу.
Налог платится только с дохода – 300 000 руб. Сумма будет равна 39 000 руб.
Я получила квартиру от отца. Правда, по договору дарения, а не в наследство. Нужно ли мне платить налог сейчас?
Нет, налог платить не нужно. Согласно ст. 217 НК РФ, человек, получивший недвижимость в подарок от близкого родственника, от уплаты НДФЛ освобождается. Подавать декларацию тоже не надо.
Есть ли какие-то льготы для пенсионеров при продаже унаследованного жилья?
Кроме представленных выше вычетов, больше никаких льгот нет
От родителей в наследство досталась квартира. Умерли они оба в 2021 году. Хочу эту квартиру продать, но не могу подтвердить расходы, чтобы не платить налог. Могу ли я заказать в банке выписку?
Нет, в банке вам такую выписку о расходах не представят, это будет нарушением банковской тайны (ст. 26 ФЗ от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности»).
Мой отец завещал нам с сыном (ему 10 лет) свою квартиру – по ½ доли. Несколько месяцев назад он умер, свидетельство я уже получила. Могу ли я продать эту квартиру?
Продать-то вы ее можете, законом это не запрещено. Только сначала придется найти новое жилье для ребенка и получить разрешение органа опеки: без этого в Росреестре сделку не зарегистрируют.