Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме
С июня 2019 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.
Возможен ли перевод в нежилое без согласия собственников?
Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами (ст. 246 ГК РФ). То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.
Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:
- От собственников примыкающих квартир.
- От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.
Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников. Учтите, что самовольные изменения затрудняют последующие сделки – см. статью о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Согласие собственников на перевод в нежилое
Собственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей. Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.
Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой. Обычно подписи всех собственников ставятся в конце. Тогда отдельный документ оформлять не придется.
Содержание и образец согласия
Документ должен содержать следующие сведения:
- Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
- Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
- Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
- Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
- Дата составления и подпись.
Согласие соседей примыкающих квартир
Ст. 23 ЖК РФ требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.
Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже. Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.
Содержание и образец согласия
Согласие оформляется в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ), – отдельного бланка закон не устанавливает. Какая информация в нем указывается:
- Ф.И.О., паспортные данные гражданина, подписывающего документ.
- Адрес и номер помещения, владелец которого дает согласие, реквизиты документов о праве собственности на него.
- Отсылка на то, что жилье гражданина примыкает к переводимой недвижимости.
- Заявление о согласии на перевод.
- Подпись, дата составления.
Согласие собственников квартир в МКД
Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. Решение о переводе орган местного самоуправления принимает не позднее 45 дней со дня подачи документов (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ); после работ составляется акт о завершенном переустройстве и перепланировке. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.
Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:
- Если в доме два подъезда и более, для кворума нужно: от 2/3 числа голосов собственников подъезда, в котором расположено переводимое жилье. И минимум 50% голосов, которыми обладают владельцы примыкающих помещений. Обязательно наличие минимум 50% голосов от участников собрания для принятия решения.
- Если в доме один подъезд, для кворума необходимо минимум 2/3 голосов от общего количества участников собрания, и от половины голосов, которые принадлежат владельцам примыкающих квартир. Решение принимается большинством голосов от общего числа собравшихся (п. 1.2. ст. 46 ЖК РФ).
Обратите внимание! Согласно ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственников подсчитывается с учетом площади их квартир. Например, если жилье площадью 70 кв.м., у владельца 70 голосов. Но чаще всего все высчитывается в процентном соотношении по принципам кворума.
Содержание и образец протокола
Чтобы протокол приняли в администрации, в нем должны быть полные сведения о собрании и жильцах:
- Адрес дома, номер документа, место проведения собрания.
- Площадь жилых и нежилых помещений.
- Количество квартир и собственников.
- Повестка дня: проведение реконструкции, переустройства, перепланировки, перевод жилого помещения в нежилое.
- Ф.И.О., адреса участников.
- Количество голосов «за» и «против».
- Подписи председателя и секретаря собрания.
Документы для перевода жилого помещения в нежилое
До июня 2019 года (о составе пакета при перепланировке – в статье какие документы нужны для перепланировки) собственникам квартир, переводящихся в нежилые, достаточно было представлять в администрацию заявления, правоустанавливающие документы, поэтажные планы, проекты перепланировки, планы помещений с техническим описанием.
Теперь, помимо перечисленного выше, нужно подавать и:
- протокол общего собрания;
- согласия всех собственников примыкающих помещений;
- согласия владельцев долей в праве собственности.
Важно! Согласие собственников примыкающих квартир можно оформить и в одном документе. Некоторые соседи пытаются хитрить и наживаться, и просят в обмен на подпись деньги. К сожалению, к ответственности за это привлечь нельзя. Даже по ст. 163 УК РФ ответственность наступает только при вымогательстве, сопряженном с применением насилия, угроз и иных противоправных действий.
Сколько стоит согласие жильцов на перевод в нежилое помещение?
Все разрешения по умолчанию оформляются бесплатно: как от владельцев примыкающего жилья, так и от остальных собственников. Человек, занимающийся переводом, должен оплатить только расходы на организацию собрания и доставку уведомлений, их размер зависит от числа собственников и способа рассылки.
Если квартира в долевой собственности, понадобится нотариальное согласие от каждого собственника. Его стоимость складывается из нотариального тарифа и платы за правовую и техническую работу, предельный размер которой утверждает нотариальная палата региона.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли обойтись без протокола общего собрания?
Теоретически возможно, но практически – нет. Если переводится квартира, в любом случае владельцу придется проводить перепланировку или переустройство, затрагивая общедомовое имущество: например, для обустройства отдельного входа. Без учета мнения остальных собственников проводить работы по закону нельзя.
Хотел открыть магазин продуктов в МКД, согласие жильцов не получил, многие против. С этим можно что-то сделать?
Нет. Без разрешения собственников других квартир по результатам общего собрания нельзя перевести отдельное помещение в нежилое и сделать перепланировку.
Обязательно ли 100% согласие собственников многоквартирного дома, если я собираюсь перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение?
Нет. 100% нужно лишь в том случае, если в результате перепланировки будет уменьшено общее имущество МКД, затронуты несущие конструкции. Или при пристройке на прилегающем земельном участке. В остальных ситуациях достаточно большинства голосов.
Собираюсь открыть хостел на первом этаже МКД, нужно перевести квартиру в нежилое. ТСЖ разрешало это сделать. Нужно ли мне получать согласие собственников остальных квартир, или необязательно?
Да, нужно. Без остальных владельцев обойтись не получится.
У меня квартира в долевой собственности, по ½. Я не знаю, где второй владелец, давно с ним не общаюсь. Можно ли перевести жилье в нежилое без его участия?
Нет. Согласие второго собственника обязательно, если он не признан пропавшим без вести. Придется искать его.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Согласие собственников жилья при переводе квартиры в нежилой фонд обязательно. Оно требуется как от совладельцев, так и от владельцев примыкающих помещений, а также от собственников МКД.
- Согласие составляется в письменном виде. Если оно оформляется от собственников МКД, все отражается в протоколе общего собрания.
- Получением согласий должен заниматься гражданин, который планирует изменение статуса жилья. На него возлагается вся процедура и сопутствующие расходы.
1 ответ
Комментарии
13Квартира уже переведена в нежилое помещение, но сосед пишет жалобу, что не согласен, а переводом занимался юрист. Могут ли отменить решение, если сосед будет не приклонен. С момента перевоза прошло полгода.
Добрый день.
На момент перевода помещения в нежилое сосед был согласен? При переведении помещения в иной статус были соблюдены все требования закона? если да, то пускай пишет, статус уже не поменяют, если все нормально.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Квартира уже переведена в нежилое помещение, но сосед пишет жалобу, что не согласен, а переводом занимался юрист. Могут ли отменить решение, если сосед будет не приклонен. С момента перевода прошло полгода.
Ответ на этот вопрос дан ниже, в развернутом варианте того же комментария. Коротко: перевод можно оспорить, если согласия собственников соседних квартир или решения общего собрания не было либо они оформлены с нарушениями (ст. 23 ЖК РФ). Решение общего собрания обжалуют в течение шести месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нем, а решение администрации о переводе — в течение трех месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ст. 219 КАС РФ).
Квартира уже переведена в нежилое помещение, но сосед пишет жалобу, что не согласен, а переводом занимался юрист. Могут ли отменить решение, если сосед будет не приклонен. С момента перевода прошло полгода. Возможно пои сборе подписей в квартире соседа проживали квартиранты, но не факт.
Перевод в нежилое помещение требует согласия собственников помещений, примыкающих к переводимому, и решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Решение общего собрания сосед может обжаловать в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нем, но не позднее двух лет с момента, когда сведения о нем стали общедоступными (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 ст. 181.4 ГК РФ). Решение органа местного самоуправления о переводе оспаривается в течение трех месяцев с момента, когда заявитель узнал о нарушении своих прав (ст. 219 КАС РФ). Если в квартире соседа согласие подписали квартиранты, а не собственник, такое согласие юридической силы не имеет, и это главный риск отмены перевода. Шансы соседа зависят от того, чье согласие он должен был дать, как оформлен протокол и когда он узнал о переводе, поэтому с пакетом документов по переводу лучше задайте вопрос юристу в разделе консультаций.
Здравствуйте!хочу перевести квартиру на первом этаже в не жилой фонд в многоквартирном доме,согласие нужно только от соседей прилегающих стен,или ещё остальных жильцов с остальных подъездов?
Добрый день, Денис.
Нужно согласие всех собственников дома. Если вы переводите помещение на первом этаже в нежилое, значит планируете использовать его для коммерческих целей, возможно даже устанавливать отдельный вход. А раз так, будут вноситься изменения в фасад, а фасад относиться к общему имуществу, поэтому и нужно согласие всех собственников квартир в многоквартирном доме.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Необходимо ли согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод нежилого помещения (часть магазина) в жилую квартиру ?
Добрый день, Наталья.
Нет, согласие соседей, чьи квартиры граничат с пока что нежилым помещением не требуется. В ст.23 ЖК РФ приведет исчерпывающий перечень документов, в который не включено согласие соседей именно при переводе нежилого в жилое помещение.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. Соседи перевели квартиру в нежилое на 8 эт дома, которые находятся над моей квартиры. Занимаются валянием валенок, сутками стоит запах и шум.Законно ли это ? Обращалась в жилсервис , в жилинспекцию, а полицию ит.д. Получила только описку , ответ шаблонно.Согласие жильцов нет.КУда и кому мне обратиться за правдой
Добрый вечер, Светлана.
Полиция занимается расследованием уголовных преступлений, предпринимательская деятельность не относиться к их полномочиям, именно поэтому вам отказали. Жилищная инспекция также обладает полномочиями по проверке помещений на соответствие нормативам, а не использованию, что опять же означает – писали не туда.
Для того чтобы ситуацию разбирали нужно составить несколько коллективных жалоб в: органы местного самоуправления, Роспотребнадзор, санэпидемстанцию, прокуратуру.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. Пытаюсь собрать голоса от соседей для перевода с жилого на нежилое .Пока все против 🤬