8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соблюдать противопожарные, санитарно-эпидемиологические и другие требования. Они устанавливаются разными законами. Имеет значение и цель, для которой используется помещение: если там располагается производство, требований будет больше. Рассмотрим, какие нормы нужно соблюдать владельцам, какие бывают виды нежилых помещений и какая предусмотрена ответственность за невыполнение требований.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Виды нежилых помещений в многоквартирных домах

Нежилым считается помещение, предназначенное для коммерческой и иной деятельности. В нем нельзя оформить регистрацию и жить, оно не предназначено для удовлетворения бытовых нужд граждан, как жилые.

Нежилые помещения бывают нескольких видов:

  1. Пристроенные.
  2. Встроенные.
  3. Общедомовые.
  4. Паркинги.

Примечание: вид помещения напрямую влияет на требования, которые должны соблюдаться. Например, для паркинга они будут одни, а для продовольственного магазина – совсем другие.

Пристроенные

Пристроенные нежилые помещения к многоквартирному дому (МКД) делятся на два вида:

  1. Централизованные. Строятся самими застройщиками, заранее указываются в проектной документации. Их узаконивать в дальнейшем не нужно. Используются обычно для открытия торговых точек.
  2. Нецентрализованные. Появляются только после согласования со всеми собственниками многоквартирного дома. Владельцем может быть юридическое или физическое лицо. Сначала нужно получить согласие собственников и отразить в протоколе, затем согласовать все с администрацией.

Для строительства нецентрализованной пристройки необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации. Перед этим оформляется план реконструкции у специалиста, имеющего допуск СРО. После согласования кадастровым инженером оформляется техпаспорт.

Встроенные

Встроенные помещения в многоквартирных домах – это самый распространенный вариант. Они располагаются на первых или цокольных этажах. Обычно застройщик или изначально возводит и оформляет такие объекты как нежилые, или сдает как жилые квартиры, а затем собственники меняют назначение на нежилое.

Чтобы признать жилое помещение нежилым, нужно согласовать это с собственниками на собрании, оформить протокол, собрать остальные документы и подать в администрацию. После проверки будет вынесено решение, на основании которого владелец сможет подать заявление об изменении назначения объекта в Росреестр.

Паркинги

Практически все новые многоквартирные дома имеют свои паркинги. Или рядом располагаются гаражи. Разместить на территории подземного паркинга магазин не получится. Чтобы это сделать, нужно согласие собственников и разрешение администрации, и его с большой долей вероятности не дадут.

Общедомовые

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежит общедомовое имущество, а именно:

  1. Помещения внутри дома, не относящиеся к квартирам: лестничные клетки, лифты, шахты, общие балконы, технические этажи, подвалы, коридоры, чердаки.
  2. Иные помещения, предназначенные для проведения спортивных и культурных мероприятий, организации досуга.
  3. Ненесущие и несущие конструкции дома, крыши, ограждающие конструкции.
  4. Механическое, техническое, санитарное и иное оборудование.
  5. Земельные участки, на которых располагаются дома, включая придомовую территорию и элементы благоустройства.

В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указано, что уменьшение общедомового имущества возможно только с согласия собственников. Построить там коммерческий объект можно, но после проведения собрания и получения большинства голосов «за».

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Классификация нежилых помещений

Нежилые помещения классифицируются и по целевому назначению:

  1. Торговые: магазины, аптеки, оптовые и розничные сети.
  2. Административные. В них располагаются ТСЖ, УК, управляющие аппараты разных коммерческих и бюджетных учреждений.
  3. Офисные. В них могут располагаться коммерческие и некоммерческие компании.
  4. Образовательные. К ним относятся учреждения дополнительного образования, частные детские сады.
  5. Развлекательные: бары, пабы, рестораны, кафе, караоке.
  6. Медицинские: клиники, поликлиники, медцентры.

Обратите внимание! Целевое назначение зависит и от регионального законодательства. Например, во многих регионах запрещают открывать бары и караоке в помещениях на первых этажах многоквартирных домов или другие объекты, работающие после 23.00 час.

Кто может вести бизнес в нежилых помещениях многоквартирных домов?

Нежилые помещения в МКД можно использовать для разных видов бизнеса:

  1. Выставочные залы.
  2. Магазины продуктов, одежды, и пр.
  3. Образовательные учреждения.
  4. Салоны красоты.
  5. Медицинские учреждения, аптеки.
  6. Склады.
  7. Цветочные магазины.

Примечание: единого закона о нежилых помещениях в многоквартирных домах нет. К каждому объекту в зависимости от вида бизнеса предъявляются самые разные требования. Например, в кафе обязательно должны быть санузлы и кухня, в то время как для магазина одежды наличие кухни необязательно.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Требования к использованию нежилых помещений многоквартирных домах

В зависимости от назначения нежилого помещения в многоквартирном доме собственнику придется соблюдать ряд требований:

  1. Противопожарные.
  2. Санитарно-эпидемиологические.
  3. Требования по размеру помещения и размещению.
  4. Дополнительные критерии, устанавливаемые региональными властями.

Рассмотрим все подробно.

Санитарно-эпидемиологические

Санитарные требования для медицинских организаций устанавливаются СанПин 2.1.3.2630-10, а для продуктовых магазинов — СП 2.3.6.1066-01. В зависимости от вида бизнеса применяются разные критерии, но есть и общие:

  1. Требования к входной группе нежилого помещения. В магазин обязательно должен быть отдельный вход. Посетители не должны входить туда через общий подъезд.
  2. Вентиляция в нежилом помещении многоквартирного дома может быть общей, но лишь в том случае, если там нет производства. Если же там находится производственный объект, ресторан или кафе, придется делать автономную вентиляцию.
  3. Допустимый уровень электромагнитного излучения не должен превышать 300 ГГц, инфразвука – 16 Гц, гамма-излучения – не более 0,2 мк3в/час от общего фона.
  4. Доступность систем отопления и водоснабжения для ремонта.
  5. Нормальная работа инженерных систем, они не должны создавать помех жильцам.
  6. Максимум 3 градуса разницы между температурой в помещении и стен с потолком.
  7. Организация зоны выгрузки-погрузки со стороны стены, в которой нет окон.

Совет юриста: перед тем, как покупать нежилое помещение в МКД под магазин, нужно заранее ознакомиться со всеми требованиями. Иногда проще отказаться от покупки и поискать другую недвижимость, если помещение во многом не соответствует критериям, устанавливаемым законами.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Противопожарные

Противопожарные требования к нежилым помещениям СНиП 21-01-97 касаются всех владельцев нежилых объектов:

  1. Помещение полностью должно соответствовать техническим документам. Если нужна перепланировка или переустройство, это нужно согласовывать с администрацией, а потом оформлять новые документы у кадастрового инженера.
  2. Наличие системы пожаротушения, датчиков дыма и огня.
  3. Свободный вход и выход. Его нельзя захламлять вещами или заставлять мебелью.
  4. Наличие плана эвакуации, огнетушителей и указателей.
  5. Организация специальных мест для утилизации мусора.

Важно! Тип пожарной сигнализации зависит от назначения и вместимости помещения. Например, если для магазина вместимостью до 50 человек достаточно простой АПС, то для торговых центров требуются целые системы оповещения и управления эвакуацией.

Требования по размещению и площади

Нежилое помещение должно располагаться на первом или цокольном этаже. Оно может быть и выше, но лишь в том случае, если расположенные ниже квартиры тоже признаны нежилыми.

Есть и санитарные требования по площади, но они зависят от того, что именно будет открываться.

Дополнительные требования

Дополнительные требования могут устанавливаться местными властями. Рассмотрим на примере Решения Ишимской городской Думы Тюменской области от 25 декабря 2009 г. N 350 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Ишим»:

  1. В нежилых помещениях МКД нельзя размещать оптовые и мелкооптовые склады, рыбные магазины, специализированные магазины по продаже химических товаров.
  2. Не допускается открытие организаций, работающих после 23.00 час.; предприятий бытового обслуживания, использующих легковоспламеняющиеся вещества; бань и саун; предприятий вместимостью от 50 чел. общей площадью от 250 чел. с музыкальным сопровождением.

Такие правила характерны и для большинства других регионов.

Обязанности собственников нежилых помещений

По закону собственник нежилого помещения несет за него ответственность. Он должен выполнять обязательства, предусмотренные законами:

  1. Использовать объект по целевому назначению. Если документы оформлены на продуктовый магазин, нельзя вместо него открыть кафе.
  2. Соблюдать местный закон о тишине. В регионах разные часы тишины, но в большинстве случаев организации в МКД должны закрываться не позднее 23.00 и открываться не раньше 07.00 час.
  3. Установить счетчики на водоснабжение, электричество, газоснабжение.
  4. Своевременно оплачивать коммунальные услуги.
  5. Заключить с организацией договор на вывоз мусора, и своевременно его утилизировать.
  6. Соблюдать требования пожарной безопасности к нежилым помещениям, санитарно-гигиенические требования.
  7. Не нарушать интересы жильцов МКД.
  8. Обеспечивать сохранность общедомового имущества.
  9. Заключить договор о поставке коммунальных услуг с ТСЖ или ресурсоснабжающими организациями.
  10. Согласовывать перепланировку, переустройство, реконструкцию с жильцами и администрацией.

Могут быть и другие обязательства в зависимости от региона и вида деятельности.

Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответственность за несоблюдение требований

За нарушение разных требований предусмотрена административная ответственность:

Несоблюдение требований пожарной безопасности (ст. 20.4 КоАП РФ) Штрафы: для должностных лиц – до 15 000 р., для ИП – до 30 000 р., для организаций – до 200 000 р.
Нарушение санитарных требований (ст. 6.4 КоАП РФ) Штрафы: для должностных лиц – до 2 000 р., для ИП – до 2 000 р. или приостановление деятельности до 90 суток, для юридических лиц – до 20 000 р. или приостановление деятельности на срок до 90 суток

Как приобрести нежилое помещение для коммерческой деятельности?

Стать собственником нежилого объекта недвижимости для коммерческой деятельности можно несколькими способами:

  1. Купить. Самый распространенный вариант. Продавцом может быть как физическое, так и юридическое лицо. Во многих городах МКД строятся уже с учетом нежилых помещений, которые будут располагаться на первых этажах.
  2. Приватизировать. Актуально, если объект находится в старом доме и используется как жилье по договору социального найма. Сначала нужно оформить приватизацию, а потом перевести в нежилой фонд.
  3. Перевести в статус нежилого помещения. Понадобится согласование с собственниками МКД и разрешение администрации.

Примечание: вне зависимости от основания возникновения права собственности требования к нежилым помещениям должны соблюдаться. В противном случае надзорные органы после проверки выпишут постановление о привлечении к ответственности.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?
Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Ответы юриста на частные вопросы

Собираюсь открывать магазин на первом этаже МКД. Нужно ли согласовывать вывеску с администрацией?
Планирую открыть магазин разливного пива на первом этаже МКД. Какие к ним предъявляются требования?
Перевела квартиру в нежилое помещение, открываю там магазин. ТСЖ теперь требует перенести счетчики электроэнергии и воды из подъезда. Законно ли это требование?
Жители испортили мне дверь в мой магазин. Должно ли ТСЖ ее ремонтировать? Она же находится снаружи и, получается, относится к общедомовому имуществу.
Планирую открывать магазин на первом этаже МКД. Нужно ли мне согласие собственников на открытие?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме обязаны соблюдать все собственники.
  2. Требования в основном касаются санитарно-гигиенической и противопожарной безопасности.
  3. Региональные власти вправе устанавливать дополнительные критерии для владельцев нежилых помещений.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Елена Плохута 26 октября 2020
Если у вас остались вопросы по нежилым помещениям в многоквартирном доме, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Собираюсь открывать магазин на первом этаже МКД. Нужно ли согласовывать вывеску с администрацией?
Да, согласование вывески с администрацией обязательно, т.к. она влияет на архитектурный облик города. Правила установки вывесок и рекламных конструкций нужно смотреть в региональных законах.
Планирую открыть магазин разливного пива на первом этаже МКД. Какие к ним предъявляются требования?
Понадобится установка автономной вентиляции, обустройство отдельного входа и санузла, обеспечение водой и канализацией. Электропроводка должна быть только скрытой, недоступной для посетителей. Требований к размеру помещения нет.
Если магазин совсем небольшой, понадобится установка звукоизвещателей. Обязательно наличие плана эвакуации и минимум двух огнетушителей.
Перевела квартиру в нежилое помещение, открываю там магазин. ТСЖ теперь требует перенести счетчики электроэнергии и воды из подъезда. Законно ли это требование?
Нет. Если приборы учета соответствуют всем требованиям, переносить их никуда не нужно.
Жители испортили мне дверь в мой магазин. Должно ли ТСЖ ее ремонтировать? Она же находится снаружи и, получается, относится к общедомовому имуществу.
Нет, ремонт вам придется делать за свой счет или взыскивать ущерб с виновных. Согласно п. 15 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания…», в состав услуг не входят работы по уборке или восстановлению дверей и окон нежилых помещений, не входящих в состав общедомового имущества.
Планирую открывать магазин на первом этаже МКД. Нужно ли мне согласие собственников на открытие?
Нет, согласие владельцев квартир именно на открытие не потребуется. Оно нужно, когда для деятельности обязательно проведение реконструкции или ремонта, затрагивающего общее имущество: например, для оборудования отдельного входа.