8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме?

Некоторых людей интересует, можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме. Расприватизация возможна двумя способами: путем реприватизации или деприватизации. Это разные понятия, и в обоих случаях предусмотрены разные основания и порядок действий. Рассмотрим, как реприватизировать или деприватизировать аварийное жилье, когда обе процедуры невозможны, каковы последствия, и как все сделать правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Приватизированная квартира в аварийном доме: что делать

Если приватизированное жилье признано аварийным после оформления в собственность, есть несколько способов возврата государству или муниципалитету:

  1. Реприватизация.
  2. Деприватизация.

В обоих случаях важно соблюдение нескольких условий. Во-первых, если в приватизации участвовало несколько человек, все должны хотеть расприватизировать квартиру. Во-вторых, обязательно отсутствие обременений и долгов по ЖКУ, и жилье должно быть передано в первоначальном виде.

Рассмотрим, что означает реприватизация и деприватизация, и каковы особенности обеих процедур.

Реприватизация

Под реприватизацией подразумевается отмена договора о передаче недвижимости в собственность с муниципалитетом в судебном порядке. Если суд удовлетворяет исковые требования, стороны возвращаются в первоначальное положение, а граждане получают возможность участвовать в приватизации снова.

Для признания договора недействительным предусмотрены следующие основания (параграф 2 главы 9 ГК РФ):

  1. Договор заключен с нарушением законодательных требований. Например, если дом аварийный, а квартира приватизирована, это уже нарушение ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…», согласно которой не подлежат передаче в собственность помещения, признанные непригодными для проживания.
  2. Договор оформлен с целью прикрытия другой сделки (притворная сделка), или без цели создания дальнейших правовых последствий по передаче имущества (мнимая сделка).
  3. Нарушены права ребенка или недееспособного на приватизацию. Например, если он должен был в ней участвовать и получить долю, но его права нарушены.
  4. Договор заключен с неуполномоченным органом.
  5. Сделка оформлена гражданином под влиянием заблуждения, психологического или физического насилия.
  6. Человек приватизировал жилье, не получив согласия или отказы других членов семьи, которые имели право участвовать в приватизации.

Примечание: обратиться в суд могут граждане, чьи права нарушены. От имени детей заявление подают родители, от лица недееспособных или ограниченно дееспособных – опекуны. Оспорить сделку вправе и орган опеки.

Деприватизация

Деприватизация регламентируется ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ». Здесь подразумевается возврат приватизированного жилья муниципалитету в мирном порядке, путем заключения соглашения.

Чаще всего деприватизация требуется гражданам, которые из-за тяжелого материального положения не могут содержать собственную жилплощадь, ведь приходится платить налоги и делать много других вложений. В результате деприватизации недвижимость возвращается предыдущему собственнику (муниципалитету или государству), а люди получают возможность жить там по договору социального найма.

Для деприватизации нужно соблюдать несколько требований:

  1. Деприватизируемое жилье – единственное место постоянного проживания.
  2. После приватизации на жилплощадь не вселялись посторонние люди.
  3. Отсутствуют ограничения и обременения.
  4. После приватизации не проводилась перепланировка.
  5. Все собственники согласны на деприватизацию.
  6. Если среди собственников есть несовершеннолетний, обязательно разрешение органа опеки на деприватизацию.
  7. Состав собственников с момента приватизации не менялся, никто не выбыл (в т.ч. и по причине смерти).
  8. Нет долгов по ЖКУ и имущественному налогу.

Важно! Если человек участвует в деприватизации, повторно приватизировать жилье он не сможет.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Когда расприватизация невозможна?

Расприватизация аварийного жилья путем деприватизации невозможна в нескольких случаях:

  1. Квартира в залоге у банка. Сначала нужно погасить долг, чтобы в Росреестре сняли обременение.
  2. После приватизации зарегистрировались новые жильцы.
  3. У собственника есть еще одно жилье.
  4. Проведена незаконная перепланировка.
  5. Приватизированная квартира получена в наследство или приобретена в результате иных сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты.

Что касается реприватизации (оспаривания договора в суде), то, если он нарушает чьи-то права, отменить сделку можно практически без ограничений. Важно представить суду доказательства, подтверждающие наличие оснований для отмены.

Примечание: администрация может отказать в деприватизации, если на момент приватизации дом не был признан аварийным, и нет веских оснований для отмены договора.

Можно ли расприватизировать только долю?

Деприватизация доли в праве собственности невозможна. Нужно взаимное согласие всех собственников. Возврат комнаты в коммунальной квартире допускается, т.к. она считается отдельным помещением.

Реприватизировать жилье через суд может и один владелец или третье лицо, чьи интересы нарушены сделкой.

Приватизированная квартира в аварийном доме: порядок реприватизации

Если приватизированная квартира находится в аварийном жилье, для начала нужно попытаться деприватизировать ее в мирном порядке. Если нет оснований или муниципалитет не соглашается на сделку, стоит обратиться в суд.

Что нужно сделать для оспаривания договора в судебном порядке:

  1. Составить исковое заявление, собрать документы.
  2. Отправить один экземпляр заявления ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Подать документы в районный суд по месту нахождения спорного имущества.
  4. Участвовать в судебных разбирательствах.
  5. Получить судебное решение.

Когда решение вступит в силу, суд направит выписку из него в Росреестр для переоформления права собственности. Если исковые требования не удовлетворены, можно оспорить решение в течение одного месяца через апелляционную инстанцию.

Содержание и образец искового заявления

Какая информация указывается в исковом заявлении:

  1. Ф.И.О., адрес проживания, дата рождения, паспортные данные истца.
  2. Наименование, адрес ответчика.
  3. Дата приватизации.
  4. Сведения о приватизированной квартире: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  5. Основание для признания договора недействительным: не получено согласие или отказ в приватизации, документ составлен с иными нарушениями.
  6. Требование об отмене сделки.
  7. Опись представленных документов.
  8. Дата составления, подпись.

Скачать образец искового заявления о признании недействительной сделки по приватизации жилого помещения

Примечание: подать заявление может совершеннолетний участник приватизации. Ответчиком выступает муниципалитет или другой собственник в зависимости от ситуации. Например, если не получено согласие на приватизацию, ответчик – другой владелец. Если договором нарушены права гражданина по вине администрации – муниципалитет.

Документы

В суд нужно представить:

  • исковое заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об уплате госпошлины (300 руб.);
  • выписку из ЕГРН;
  • договор приватизации.

Сроки

Срок исковой давности по оспариванию сделки составляет три года с момента, когда истцу стало известно о нарушении его прав. По общему правило рассмотрение дела проводится в течение двух месяцев, но обычно сроки затягиваются до 4-5 месяцев.

Если исковые требования удовлетворены и договор с муниципалитетом признан недействительным, переоформление права собственности по решению суда в Росреестре займет около 7 дней.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Приватизирована аварийная квартира: деприватизация

Чтобы деприватизировать недвижимость, нужно:

  1. Собрать документы и подать заявление в МФЦ. В этот момент должны присутствовать все собственники старше 14 лет и граждане, имеющие право проживания в жилом помещении.
  2. Дождаться результатов проверки, которая занимает 23 рабочих дня.
  3. Подписать договор передачи жилья в собственность муниципалитета и проект договора социального найма.

После этого можно и дальше жить в деприватизированном жилье, но уже на основании договора соцнайма.

Обратите внимание! Если от имени собственника процедурой занимается другой человек, понадобится нотариальная доверенность. Один собственник не может представлять интересы другого, т.к. является заинтересованным лицом в сделке.

Содержание и образец заявления

Заявление о деприватизации заполняется на месте. Какая информация указывается:

  1. Сведения о заявителе: Ф.И.О., паспортные данные, номер телефона.
  2. Кому адресовано заявление: наименование органа исполнительной власти.
  3. Просьба о предоставлении госуслуги по передаче гражданами жилых помещений в собственность муниципалитета.
  4. Способ получения конечного результата: лично, почтовым отправлением (кроме договора передачи приватизированной квартиры).
  5. Перечень лиц, уполномоченных на получение документов.
  6. Согласие на обработку персональных данных.
  7. Подписи с расшифровками от всех собственников.

В конце сотрудник МФЦ сделает пометку о принятии запроса, выдаст опись документов с уведомлением о предполагаемой дате готовности договора деприватизации.

Скачать образец заявления

Документы

При обращении в МФЦ понадобится:

  • заявление;
  • паспорта собственников;
  • свидетельства о рождении детей до 14 лет;
  • согласие органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний;
  • согласие владельцев на передачу квартиры в собственность муниципалитета и заключение договора социального найма;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • судебное решение о признании собственника недееспособным (если есть);
  • техпаспорт на квартиру.

Совет юриста: полный перечень документов лучше уточнить в МФЦ, т.к. он меняется в зависимости от ситуации и требований регионального законодательства.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Судебная практика

Чаще всего люди обращаются в суды с заявлениями об отмене договоров приватизации по нескольким причинам:

  1. Не получено согласие или отказ в участии в приватизации (Решение № 2-333/2020 2-333/2020(2-5220/2019;)~М-4301/2019 2-5220/2019 М-4301/2019 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2-333/2020). В удовлетворении исковых требований отказано по причине пропуска срока исковой давности.
  2. Несоблюдение интересов несовершеннолетних при приватизации жилья (Решение № 2-117/2020 2-117/2020~М-771/2019 М-771/2019 от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-117/2020). Исковые требования удовлетворены, право на доли истцов в праве собственности на дом признано.
  3. Право детей на участие в приватизации не соблюдено, разрешение органа опеки на отказ в приватизации не оформлялось (Решение № 2-144/2020 2-144/2020~М-947/2019 М-947/2019 от 20 февраля 2020 г. по делу № 2-144/2020). Пропущен срок исковой давности.
  4. На момент приватизации жилье признано аварийным (Решение № 2-559/2019 2-69/2020 2-69/2020(2-559/2019;)~М-580/2019 М-580/2019 от 13 февраля 2020 г. по делу № 2-559/2019). Требования удовлетворены полностью.
  5. Сотрудник администрации незаконно выделил жилье ответчику по договору социального найма, превысив должностные полномочия. Ответчик впоследствии приватизировал квартиру (Решение № 2-870/2019 2-870/2019~М-862/2019 М-862/2019 от 2 декабря 2019 г. по делу № 2-870/2019). Иск удовлетворен, недвижимость возвращена в собственность муниципалитета.

Совет юриста: перед обращением в суд стоит попытаться урегулировать вопрос о расприватизации мирным путем. Это отберет меньше времени и сил, чем судебные разбирательства.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Как расприватизировать квартиру в аварийном доме, если я ее купил у человека, который приватизировал ее изначально?
Год назад отказался от приватизации в пользу сестры, сейчас передумал. Можно ли расприватизировать жилье?
Один раз расприватизировала квартиру. Можно ли ее приватизировать повторно?
Можно ли расприватизировать квартиру в доме, который на момент оформления договора с муниципалитетом был ветхим?
Что будет после расприватизации аварийного жилья?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Если приватизированная квартира находится в аварийном жилье, это основание для оспаривания договора с муниципалитетом в суде. Передача непригодной для проживания жилплощади в собственность не допускается.
  2. Реприватизация жилья возможна через реприватизацию или деприватизацию. В первом случае подразумевается обращение в суд, во втором – мирное расторжение договора.
  3. После расприватизации с гражданином заключается договор социального найма. Если жилье аварийное, ему предоставят другую жилплощадь по региональной программе расселения.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Не нашли ответа на свой вопрос?

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Елена Плохута 9 октября 2020 в 15:52
Если у вас остались вопросы по расприватизации аварийного жилья, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Как расприватизировать квартиру в аварийном доме, если я ее купил у человека, который приватизировал ее изначально?
Расприватизация в данном случае невозможна, т.к. уже поменялся собственник и не соблюдены другие условия.
Год назад отказался от приватизации в пользу сестры, сейчас передумал. Можно ли расприватизировать жилье?
Нет. «Передумал» - это не основание для оспаривания договора или деприватизации жилья.
Один раз расприватизировала квартиру. Можно ли ее приватизировать повторно?
Если сделка оспорена через суд – да. Если оформлена деприватизация, право на приватизацию утрачивается.
Можно ли расприватизировать квартиру в доме, который на момент оформления договора с муниципалитетом был ветхим?
Нет. Ветхость дома – не основание для отмены сделки. Договор аннулируется, если в день заключения жилье было признано аварийным, а не ветхим. Это разные понятия.
Что будет после расприватизации аварийного жилья?
Бывший собственник получит статус нанимателя, с ним оформят договор социального найма. Дом должны включить в программу расселения, в порядке очереди предоставят другую квартиру по договору соцнайма.