Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее. Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее. Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.
Когда согласование не требуется?
Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:
- Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
- Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
- Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
- Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
- Устанавливается дополнительная дверь.
Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.
Когда перепланировку нужно согласовывать?
Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.
Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:
- Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
- Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
- Перенос инженерных коммуникаций.
- Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
- Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
- Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
- Перенос батарей на балкон.
- Обустройство теплого пола за счет общего отопления.
Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.
Ответственность за незаконную перепланировку
Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.
В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.
Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?
При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.
Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.
Содержание и образец договора
Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.
Документы
Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
- выписка из домовой книги;
- документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.
От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.
Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.
Госпошлина
Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 4 000 руб. (если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн руб.). Для организаций она составит 44 000 руб. при кадастровой стоимости до 22 млн руб.
Сроки
Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, при подаче напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.
Как узаконить перепланировку?
Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов (список документов – в статье «Какие документы нужны для перепланировки квартиры»):
- Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
- Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.
- Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.
Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом. По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт.
Документы
При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство.
Основания для отказа
На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:
- Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
- Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.
Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.
Ответы юриста на частые вопросы
Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?
Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.
В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?
Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.
Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?
Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.
Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?
Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.
Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.
Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.
Заключение эксперта
- Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
- Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
- Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.
Комментарии
6Вроде грамотно так пишут, стиль изложение как будто в зале суда…. но в жизни все как то по другому. Ну например: демонтируются встроенные шкафы(мол узаконивать не нужно). А вот нужно, так как меняется площадь(например жилой). Так же с полом в сан.узле, что на 3 см должно быть ниже коридорного. Ну хрень же. Да в некоторых 5 этажках так есть, а в некоторых нет, а в панельках сан.узлы вообще выше пола сантиметров под 15, так как их ставят отдельной кабинкой. А теперь то, что знаю на все 100% : 1. Запрещено утепление, остекление, вынос батарей на балконы! 2. Трогать несущие стены. 3. Не узаконенная планировка не ведет к снижению цены, а наоборот к увеличению, причем процентов от 10 и выше. Продал не один десяток квартир и комнат(ни разу не узаконивал). 4. Не является проблемой при продажи в ипотеку, цена вопроса 2 т.р.(на руки, т.е. и время не потратите). Ну как то так.
Здравствуйте. Хотим купить квартиру, где совмещены ванная и туалет, но по техпаспорту они раздельны. Риэлтор предлагает заключить договор купли-продажи с отметкой в нём, что прежние собственники обязуются узаконить перепланировку. Так вообще можно, потом же собственниками уже будем мы
Добрый вечер, Виктор.
Нет, вас вводят в заблуждение. Перепланировку вам придется уже узаканивать самостоятельно, так как прежние собственники не будут являться таковыми. Я бы вам не рекомендовала заключать договор купли-продажи под условием исполнения чего-либо в будущем. Не факт, что перепланировку разрешат, можно заработать штраф и требование привести ванную комнату в прежнее состояние уже за ваш счет.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. пишет Дима. Скажите, если в квартире была небольшая перепланировка . но несущие стены не ломались и не переносились , а была перенесена ВАННА из большой ванной комнаты , в кладовую, которая находилась рядом с унитазом и получилось что убрали стену, разделяющую кладовую и унитаз , но она НЕ БЫЛА несущей !!!…А также была перенесена ГАЗ-ПЛИТА, из 9 метровой кухни в ванную комнату. То есть из большой ванной комнаты сделали маленькую кухню , ванну поставили в кладовую комнату, а из 9-метровой кухни сделали комнату( я бы хотел использовать её как гардеробную ,если бы приобрёл эту квартиру!). Но ,получается, площадь кухни уменьшилась в 2 раза. Квартиру я хотел приобрести для себя и меня всё устраивает. НО !!!…Так как владелица не скрывает , что была произведена неузаконенная перепланировка, я ОЗАДАЧИЛСЯ !!!…( Я так понял , хозяйка данной квартиры сделала такую перепланировку только с ОДНОЙ ЦЕЛЬЮ, она сдавала всю квартиру по КОМНАТАМ !…И арендаторы жили там , как в коммунальной квартире, так как на всех комнатах, туалете с ванной и на кухне новой ИМЕЮТСЯ ДВЕРИ , а на дверях петли под замки…Либо стоят внутренние замки. НО ! Меня тогда интересует вопрос , КАК ДАВНО ВЛАДЕЛИЦА СДЕЛАЛА ЭТУ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ???…И сколько по времени она таким образом она сдавала такое своё жильё ???…Ведь если эту перепланировку она сделала давно ,и долгое время сдавала , ТО ПОЧЕМУ ДО СИХ ПОР ПЕРЕПЛАНИРОВКА НЕ УЗАКОНЕНА , ХОТЯ БЫ ЗАДНИМ ЧИСЛОМ ???…Почему К НЕЙ за долгий промежуток не наведалась Жил инспекция и не оштрафовала её и НЕ ЗАСТАВИЛА вернуть всё на место ???…НО !!! Если перепланировка была сделана недавно , а квартиру , по каким то причинам так и не сдавали по комнатам , А РЕШИЛИ ВЫСТАВИТЬ БЫСТЕНЬКО НА ПРОДАЖУ , то тут МНЕ НАДО ОЗАДАЧИТСЯ , а не ХОЧЕТ ЛИ ВЛАДЕЛИЦА ИЗБАВИТСЯ ОТ СВОЕЙ ЭТОЙ КВАРТИРЫ , чтобы не иметь с ней проблем в дальнейшем ???…)… Так как впоследствии ВСЁ , что будет связано с этой перепланировкой , я должен буду решать сам !!!…При чём-ЗА НЕМАЛЫЕ , как я понял ДЕНЬГИ !!!…ПОЭТОМУ , у меня к Вам вопрос, квартира мне нравится…Всё меня устраивает . НО ! Придётся ли мне потом бегать по судам , либо давать ВЗЯТКИ тем же газовщикам , так как мне кажется газовщики никогда не подпишутся под переносом газ плиты более чем на 1,5 метра , то есть на длину гибкого шланга. И ещё. Мне НЕПОНЯТНО одно , если перепланировка сделана была давно , то кто ВЫЗОВЕТ ко МНЕ , как к новому владельцу Жил Инспекцию с ПРОВЕРКОЙ ???…СОСЕДИ ???…НО !!! Я ведь не буду там ничего ломать и переносить? Не буду шуметь . Почему КО МНЕ должны будут прийти с проверкой ???…ТО есть , меня ТОЧНО будут ЖДАТЬ НЕПРИЯТНОСТИ ? Если я приобрету данную квартиру ? ( Ещё раз напомню , ВАННА была перенесена в кладовку, а газ плита в ванную , так как ванная с окном и там сделана кухня с раковиной-но она там и была, и газ плитой. перенесённой из кухни . И была снесена стенка между унитазом и кладовой. Но стена не несущая .Из кухни получилась комната 9 метров квадратных , естественно так же с окном, кухня , после перепланировки уменьшилась в два раза.). И ещё. У соседа , что живёт ниже, якобы такая же перепланировка. Но это по слухам, от соседки , что живёт над квартирой , что я хочу приобрести. То есть , я хотел сказать , что ни ванна , не газ плита НЕ СТАЛИ СТОЯТЬ НАД ЖИЛЫМИ КОМНАТАМИ СОСЕДА , что ЖИВЁТ ЭТАЖОМ НИЖЕ . И ванна и газ плита при перепланировке находятся так же над ванной комнатой и над кладовой соседа , что живёт этажом ниже.( Или мне лучше сходить к нему и спросить – заливает ли его водой или есть ли другие проблемы , исходящие из квартиры , находящейся этажом выше, то есть той, которую хочу приобрести ???) Я много написал , Хотел , чтобы Вы поняли суть вопросов. Откуда мне ждать подвоха ? А может его и не будет ?…Спасибо .с уважением , Дима.( Телефон для связи , если потребуется, 8 977 881 81 37, в любое время ).
Удалите моё письмо ! от 30.07.2021. Я думал что пишу в личку.
Доброе утро, Дима.
Никакой суд не даст разрешение на уже проведенную перепланировку. Нельзя переносить кухню, тем более с газовой плитой в другую комнату. Нельзя переносить мокрую зону, коей является ванная в иную зону (кладовка), если у вас не первый этаж. С проверкой могут придут в процессе продажи, то есть вам в любом случае нужно будет заказывать новый план жилого помещения. А учитывая, что нарушена масса требований закона, потребуют привести жилое помещение в соответствие с законом. Я бы не рекомендовала связываться с этой квартирой вовсе. Поквартирно Жилищная инспекция с проверкой не ходит, но если что-то случиться даже не у вас, а у соседей, вы попадете на весьма ощутимый штраф и требование привести все в изначальный порядок.
Будут еще вопросы, обращайтесь.