Можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому любые действия с недвижимостью нужно согласовывать с кредитором. В том числе и будущую перепланировку ипотечной квартиры. Большинство банков дают согласие на ремонт, при условии, что он соответствует требованиям законодательства. Также заемщику придется получить одобрение страховой компании.
Расскажем, как сделать перепланировку при ипотеке, каковы её особенности, что грозит за не уведомление банка, и можно ли взять кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Да, но только с разрешения кредитора.
Недвижимость, купленная в ипотеку, не в полной мере принадлежит собственнику – она находится в залоге у банка. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заёмщиком. Там же обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.
Если в договоре с банком нет прямого запрета на преобразования квартиры, значит перепланировка возможна. Но о ней нужно обязательно сообщить кредитору. И получить от него разрешение на изменение планировки.
Какую перепланировку одобрит банк:
- Демонтаж встроенных шкафов и кухонь.
- Объединение ванной комнаты с туалетом, равно как и разделение совмещенного санузла.
- Перенос дверного проёма в ненесущей стене.
- Создание кладовой или гардеробной.
- Ликвидация подоконного пространства.
- Расширение санузла за счёт части коридора.
- Замена покрытия пола без разбора его внутренних конструкций.
По статистике в 2024 году большинство банков не возражают против перепланировки в ипотечной квартире. Это объясняется тем, что процедура регламентирована законом. И заемщик проходит несколько этапов согласования, в том числе у экспертов в области архитектуры.
Когда запрещена
Встречаются случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеке.
Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, о том, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае обращаться в банк за согласованием бессмысленно. Кредитор все равно не выдаст разрешение на перепланировку квартиры.
Что делать? Ждать полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. После этого можно делать перепланировку без всяких согласований с банком.
Также банк откажет в преобразовании квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, нормам СанПиНа, ГОСТу и прочим регламентам. Для банка это как красный сигнал светофора:
- Во-первых, перепланировка с нарушениями может нанести вред здоровью людей, их имуществу;
- Во-вторых, такие переделки снижают стоимость квартиры – банк не сможет быстро продать жилье с неузаконенными изменениями.
Например, нельзя оборудовать камин в панельном доме, снести несущую стену, перенести кухню в жилую комнату. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Как мы выяснили, заемщику предстоит получить разрешение от банка. К нему добавляется одобрение от компании, которая застраховала недвижимость.
Согласование с банком
Банк является залогодержателем ипотечной квартиры. Пока вы не погасите кредит, любые действия с жильем требуют одобрения того, кто вам его выдал.
Этапы согласования с банком:
- Заказ и подготовка проекта (эскиза) перепланировки квартиры.
- Обращение в страховую компанию.
- Проведение оценки квартиры с учетом будущих изменений.
- Получение разрешения от страховщика.
- Обращение в банк с заявлением о согласовании перепланировки.
В целом, ничего сложного. Согласие от банка в случае с ипотечной квартиры обязательно. Его могут не потребовать в Мосжилинспекции, но оно нужно в дальнейшем при кадастровом учете.
Согласование со страховой компанией
Необходимо для пересмотра стоимости страховки. Ведь при перепланировке изменяются характеристики квартиры. Следовательно, цена недвижимости также не стоит на месте.
Прежде чем выдать разрешение, страховщик потребует данные оценочной экспертизы. Её нужно заказывать заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменений конфигурации, и составит отчет. На его основе с вами заключат новый договор или допсоглашение к ранее заключенному договору. Там уже будет учтено техническое состояние квартиры.
Пошаговая инструкция
Теперь рассмотрим каждый из этапов согласования перепланировки в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.
Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора
На первом этапе нужно взять в руки договор с банком и тщательно его прочитать. В частности, пункт о возможности/невозможности перепланировки квартиры. Если прямого запрета в договоре нет, значит вам удастся сделать перепланировку. Позвоните в банк и уточните этот момент еще раз у менеджеров.
Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект
Нужно что-то одно. Если ремонт не затрагивает несущих стен, и вы хотите, например, демонтировать встроенный шкаф – подойдёт простой эскиз перепланировки. Это чертёж на основе экспликации ипотечной квартиры (план входит в состав техпаспорта). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.
Для сложных работ потребуется заказывать проект перепланировки. Его может сделать только лицензированная компания, имеющая допуск СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет либо выбранное вами бюро, либо автор дома (например, в Москве это АО МНИИТЭП).
Заказанный техпаспорт понадобится в дальнейшем.
Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком
Очередность следующая:
- Вначале нужно обратиться к эксперту-оценщику, который установит итоговую стоимость квартиры с учетом предстоящих переделок.
- Далее нужно получить одобрение страховой.
- Наконец, согласовать ремонт ипотечной квартиры с банком.
Пока банк не скажет своего слова, переходить к следующему этапу бессмысленно. Обязательно дождитесь разрешения от кредитора!
Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию
Начиная с этого этапа, действует привычная схема согласования перепланировки квартиры.
Куда обращаться? В Москве адресатом будет Мосжилинспекция. Заявку можно подать только в электронной форме на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде скан-копий, согласие от банка можно не прикладывать.
Для регионов предусмотрен вариант с подачей заявки через МФЦ «Мои документы». Служба передаст сведения в основной орган. Обычно это жилищная инспекция, отдел по делам архитектуры или БТИ.
Ответное письмо от органа либо в виде разрешения на перепланировку, либо об отказе в ее проведении. Копию решения органа местного самоуправления нужно направить в банк.
Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры
На данном этапе можно приступать к ремонтным работам, в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.
Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию
Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно вновь обратиться в администрацию. На этот раз подать заявку на приглашение межведомственной комиссии. Они проверяют фактические изменения квартиры на соответствие с тем, что было заявлено в проекте.
Если расхождений нет, председатель комиссии и её члены подпишут акт о завершении перепланировки.
Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН
После подписания акта приёмки можно передавать сведения в регистрирующие органы.
Их два:
- БТИ – где вы получали техпаспорт или выписку из техпаспорта;
- ФКП «Росреестра» – фиксирует кадастровые изменения недвижимости на основании технического плана.
Первым делом нужно пригласить обмерщика из БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Далее с учётом обновлений вам выдадут техпаспорт. С ним можно обращаться за изготовлением техплана (в электронном виде), а на основе плана уже вносить изменения в ЕГРН.
Кстати, на этом этапе нужно обязательно уведомить банк и страховую компанию. Возможно, потребуется переоценка стоимости квартиры.
Необходимые документы
Каждый банк устанавливает свой перечень необходимых документов для согласования перепланировки в ипотечной квартире. В целом, список сильно не отличается.
Для согласования перепланировки в ипотечной квартире нужны:
- заявление на выдачу разрешения от страховой организации, в которой застрахована ваша квартира;
- заявление в банк на согласование перепланировки жилого помещения;
- заключение эксперта-оценщика – об изменении стоимости квартиры с учётом предстоящих преобразований;
- проект перепланировки + техническое заключение от проектировщика с допуском СРО;
- техпаспорт или выписка из техпаспорта;
- документы на квартиру, если их нет в базе ЕГРН – речь о свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН;
- нотариальная доверенность – если действует представитель;
- заключения различных инстанций, например – газовой службы, органа по охране памятников архитектуры и т.д.
В Москве согласие банка предоставляется в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без такого согласия в кадастровом учёте откажут. И перепланировка будет считаться неузаконенной. В регионах согласие банка может потребоваться на этапе обращения в отдел архитектуры.
Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке
У каждого кредитного учреждения разработан типовый бланк заявления для согласования перепланировки в залоговой квартире.
Рассмотрим содержание заявления:
- куда – название офиса банка;
- кому – ФИО директора филиала;
- от кого – ФИО заемщика, который планирует согласовать перепланировку ипотечной квартиры;
- паспортные данные заемщика;
- адрес регистрации;
- номер кредитного договора и дата его заключения;
- название документа – «Заявление»
- просьба согласовать перепланировку квартиры с указанием адреса и планируемых изменений (например, снос перегородки между ванной и туалетом, создание проёма в ненесущей стене, демонтаж встроенных шкафов);
- согласие с условиями и тарифами банка;
- дата и подпись заёмщика (с расшифровкой фамилии).
Образец согласия банка
С письмом-согласием от кредитного учреждения вы можете ознакомиться ниже:
Сроки
Сроки рассмотрения банком документов на перепланировку всегда индивидуальны. Например, ВТБ принимает решение в течение 7 рабочих дней. У других банков на это может уйти от 10 до 30 дней, в зависимости от особенностей работы учреждения.
На согласование с администрацией банки могут дать до 6 месяцев. За этот срок нужно получить одобрение жилинспекции, выполнить перепланировку, сдать работу, а также заказать обновленный техпаспорт в БТИ.
На изготовление проекта уходит от 3 до 7 дней, в зависимости от сложности. Если нужно ТЗ от автора дома, то сроки составят до 30 дней.
Общее время на согласование перепланировки в ипотечной квартире составляет от 3 до 5 месяцев.
Стоимость и затраты
Процедура согласования преобразований всегда платная. Разрешение на перепланировку от жилинспекции выдаётся бесплатно.
За остальное придется заплатить:
- Получение разрешения от банковского учреждения и страховой – варьируется от 2 000 до 5 000 рублей;
- Заключение оценщика для страховой фирмы – около 1 500 рублей;
- Изготовление проектной документации – от 15 000 рублей;
- Техническое заключение к проекту – от 10 000 до 70 000 рублей;
- Выписка из техпаспорта БТИ – до 2 400 рублей, а с выездом техника для обмеров квартиры – 10 000 рублей;
- Нотариальная доверенность – от 1 000 рублей за один документ;
- Выписки из ЕГРН и кадастровый учёт – в пределах 1 000 рублей.
Также расходы могут быть связаны с получением разрешений от различных инстанций. Средний чек по Москве при согласовании перепланировки в ипотечной квартире – 40 000 рублей, в регионах дешевле.
Можно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире
Да, но так делать не рекомендуется.
Узаконивание – это процедура легализации уже сделанной перепланировки, если до начала ремонта вы не согласовали его с местной администрацией. В таком случае придется узаконивать «по факту». Например, в Мосжилинспекции это стандартная процедура. А в регионах собственника сразу направят решать вопрос в судебном порядке.
Риск санкций от банка
Ипотечная квартиры находится в залоге. Поэтому каждый год банк проверяет состояние жилплощади с помощью выездных проверок. Если в ходе одной из них вдруг выяснится, что вы сделали перепланировку, но не сообщили о ней банку – могут быть неприятные последствия.
Какие санкции:
- Денежный штраф – в соответствии с условиями кредитного договора.
- Требование устранить нарушения или срочно узаконить перепланировку ипотечной квартиры.
- Повышение процентной ставки по кредиту.
- Требование досрочно погасить долг.
- Расторжение кредитного договора.
При самом негативном сценарии банк может обратиться в суд и потребовать продажи квартиры заемщика с аукциона. Но для этого должны сойтись несколько факторов: неузаконенная перепланировка, отсутствие возможности привести квартиру к изначальному виду, просрочки по кредиту, конфликты с заёмщиком.
Можно ли купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой
Нет, поскольку банк не одобрит кредит.
Финансовые учреждения негативно относятся к выделению средств на покупку квартир с неузаконенной перепланировкой. Рыночная стоимость такого жилья снижена. Виной тому перепланировка. Она же может нанести ущерб здоровью, жизни или имуществу людей. Ни один банк не пойдет на выдачу ссуды в такой ситуации.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подытожим вышесказанное в статье:
- Перепланировку в ипотечной квартире нужно всегда согласовывать с банком, который выдал вам кредит.
- Также изменения согласуются со страховой компанией.
- Узнать, разрешает ли банк проводить перепланировку ипотечной квартиры можно в кредитном договоре. Или уточнить у менеджеров банка.
- После перепланировки стоимость квартиры оценивают заново – в связи с проведенным ремонтом.
- Перед тем, как обращаться за разрешением в банк, собственник готовит технические документы и проект (эскиз) перепланировки.
- За самовольные изменения конфигурации в ипотечной квартире грозят штрафы и другие санкции от банка, вплоть до разрыва договора.
- Не получится купить жилье в ипотеку, если у продавца неузаконенная перепланировка.
- Банк не согласует изначально недопустимые работы, например – снос несущей стены или вынос радиатора на балкон.
Чтобы получить одобрение банка нужно составить грамотный проект и учесть другие особенности процедуры. Даже если всё гладко на бумаге, в ходе оформления могут возникать трудности. Из-за этого вы теряете время и тратите свои нервы. Лучше заранее получить консультацию юристов. Они подскажут, реально ли согласовать или узаконить перепланировку квартиры с обременением. Обращайтесь!
