Можно ли и как правильно сделать демонтаж несущей стены
Несущие стены держат конструкцию дома, их нельзя полностью сносить. В ряде случаев можно сделать проем в капитальной стене. Обязательное условие – заказать техническое заключение от автора дома. Затем нужно получить разрешение на перепланировку от местной администрации. Самовольно ломать несущие стены недопустимо!
Рассмотрим, какие стены можно сносить, а какие категорически запрещено, где и как согласовать демонтаж, во сколько это обойдется и какие трудности могут возникнуть.
Можно ли сносить несущие стены в квартире
Нет, это запрещено!
Несущие стены принимают на себя всю нагрузку вышерасположенных конструкций – балок, плит перекрытия и других элементов дома. Воздействие на несущие стены создает угрозу обрушения конструкции. Не будет несущих стен – не будет и дома. Поэтому разрушение несущих стен недопустимо.
Что запрещается:
- Полный демонтаж несущей стены в квартире.
- Прорубание проема в несущей стене без разрешения от автора дома.
- Обустройство проема в капитальной стене без усиления металлоконструкциями.
Таким образом, закон запрещает демонтаж несущих стен, но допускает создание проемов.
Как определить, несущая стена или нет? Капитальные конструкции отмечены на плане экспликации квартиры. Обычно их выделяют жирным цветом. На практике толщина несущей стены в панельном доме от 14 до 20 см (без учёта шпаклевки и обоев). В доме из кирпича толщина основных стен от 25 см. Еще в несущих стенах есть армирование, а в не несущих оно отсутствует. Но лучше доверить проверку характеристик инженеру или строителям.
Чем грозит снос капитальной стены без разрешения
Без разрешения от администрации сносить несущие стены нельзя. Самовольное воздействие на капитальные конструкции может привести к аварийной ситуации. В лучшем случае пойдут трещины на нижних этажах, в худшем – угроза обрушения целого подъезда.
Нарушителей ждут серьезные санкции:
- Наложение штрафов за незаконную перепланировку – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
- Надзорный орган выдает предписание устранить нарушения, то есть вернуть несущей стене первоначальное состояние (заделать проем, восстановить структуру) – на это собственнику дается от 1 до 3 месяцев.
- Требование вернуть всё как было со стороны суда – с вероятностью продажи квартиры на торгах. Суд также может наложить астрент – штраф к должнику за неисполнение обязательств.
- Запрет выезда за границу – до тех пор, пока нарушение не будет устранено.
- Возмещение ущерба соседям, например – если в ходе неузаконенного сноса несущей стены в других квартирах пошли трещины или произошло обрушение.
Если не согласовать работы с несущей стеной, перепланировку признают незаконной. Собственник не сможет взять кредит под залог квартиры. Будет сложно найти покупателей, поскольку банк не одобрит ипотеку на покупку жилья с неузаконенной перепланировкой. Да и покупатели потребуют солидную скидку. Ведь им предстоит узаконивать перепланировку за свой счёт, а в случае с капитальными стенами это крайне дорого.
Нужно ли согласовывать снос не несущих стен
По закону в квартире есть несущие стены и перегородки. Не несущие стены – это и есть перегородки из лёгких материалов с меньшей толщиной, чем несущие стены. Они не являются опорными и без них обойтись можно (в отличие от несущих).
Прежде чем ломать перегородки, нужно согласовать будущие работы. Ведь изменения отразятся в техпаспорте квартиры. Если не согласовать, то перепланировку нельзя считать узаконенной.
Как согласовывать:
- По проекту – если изменения существенные;
- По эскизу – если требуется сломать гипсокартонную стену (например, между ванной и туалетом).
За счет демонтажа перегородок можно создать гардеробную или разделить рабочую и досуговую зоны в квартире.
Можно ли ломать стену
Разберем наиболее частые ситуации при демонтаже стен.
Между ванной и туалетом
Санузел бывает совмещенным или раздельным. Во втором случае ванную и туалет разделяет гипсокартонная перегородка. Если собственника не устраивает такой вариант, он может сломать не несущую стену. В результате ванная и туалет станут общими.
Важное значение играет тип перегородки:
- Если не несущая стена является конструкцией сантехнического узла – после сноса перегородки в плите перекрытия образуется «борозда». Это значит, что нужно заново укладывать гидроизоляционный слой и составлять акты скрытых работ. Потребуется полноценный проект, а в ряде случаев и техническое заключение.
- Если перегородка располагаться «сверху», то после ее сноса гидроизоляция затронута не будет. Это дает возможность согласовать демонтаж не несущей стены по обычному эскизу. Но могут и отказать.
Определить характеристики перегородок можно на основании техпаспорта квартиры и серии дома.
Между кухней и жилой комнатой
Если сломать не несущую стену между кухней и комнатой, получится подобие студии. Но есть ограничения!
Нельзя объединять газифицированную кухню с комнатой. Между ними должна быть либо сплошная стена, либо проем в стене с плотно закрывающейся дверью. Это требования безопасности!
Если у вас на кухне электрическая плита, то ограничений по сносу стены не предусмотрено. Главное, чтобы стена не являлась несущей – иначе разрешение не выдадут.
Между комнатой и лоджией
Нельзя объединять жилую комнату с лоджией путем сноса разделяющей стены. Иначе «холодная» зона окажется в отапливаемом помещении. А это недопустимо.
Единственный вариант согласовать перепланировку такого типа – заменить окно, дверь и подоконный блок на стеклянные двери. Обычно их называют «французским окном». Его высота от пола до потолка, единым стеклопакетом. В обязательном порядке потребуется проект перепланировки с расчетом теплопотерь.
Между кухней и санузлом
Стену, разделяющую комнату и санузел сносить нельзя.
Более того, не получится передвинуть стену с целью расширения площади санузла или кухни. Соответствующие ограничения отмечены в п. 9.22 СП 54.13330.2016. Считается, что такие действия ухудшают жилищные условия соседей снизу. Ведь над их кухней окажется «мокрая зона», а значит возрастает риск залива квартиры и ущерба имуществу.
Как получить официальное разрешение на снос стены в квартире
Далее разберемся с порядком согласования перепланировки в виде демонтажа стен.
Куда обращаться
Прежде чем убирать не несущие стены или делать проем в несущих конструкциях, придется посетить:
- БТИ – для получения поэтажного плана, экспликации и техпаспорта.
- Организацию автора проекта дома – проектировщика, который разработал проект многоквартирного здания. Автор дома составляет и выдает техническое заключение о допустимости и безопасности ремонтных работ. В частности, о том, можно ли сделать проем в несущей стене.
- Проектное бюро – для изготовления проекта перепланировки квартиры.
Кроме того, дополнительно может потребоваться согласование сноса стены в квартире с Архитектурой, УК или ТСЖ, Госпожнадзором, СЭС или газовой службой.
Инструкция по согласованию
Примерный алгоритм действий по согласованию:
- Определиться с будущими работами.
- Заказать техпаспорт в БТИ.
- Обратиться к проектировщику и заказать проект перепланировки квартиры. Фирма должна иметь допуск от СРО. Специалисты приедут на объект, осмотрят стены и точно скажут, возможно ли их снести, передвинуть или сделать проем. Даже если несущие стены не затронуты может потребоваться техническое заключение.
- Заказать техническое заключение от автора дома. Необходимо в случае создания проёма в несущей стене квартиры. Изготавливать техзаключение может только автор дома, например – в Москве это АО МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр». ТЗ составляется по итогам инженерного обследования жилого помещения. Иногда могут проверить перепланировки квартир соседей сверху и снизу.
- Подать документы на согласование в надзорный орган. Например, в Москве это Мосжилинспекция, в регионах – местные администрации. Обращения принимаются в офисах МФЦ «Мои документы».
- Дождаться разрешения на перепланировку.
- Приступить к сносу стен или созданию проемов. Администрация дает срок, в течение которого нужно уложиться.
- Подать заявление на выдачу акта о завершенной перепланировке.
- Сдать работу приемочной комиссии в составе представителя исполкома, инженера, сотрудников УК, МЧС и Роспотребнадзора. Если работы соответствуют проекту председатель комиссии составит акт о завершенной перепланировке. Обычно этот акт сразу направляют в Росреестр.
- Заказать новый техпаспорт и техплан жилого помещения. Техник из БТИ приедет на место, сделает обмеры и передаст сведения регистраторам. БТИ выдаст обновленные документы.
- Завершить регистрацию изменений в ЕГРН. Информацию занесут в кадастровую базу, а собственник получит выписку из Росреестра.
Отдельные этапы процедуры могут отличаться, в зависимости от местных регламентов по согласованию переделок в жилых помещениях.
Заявление на согласование сноса стены в квартире
Список документов
Окончательный список документов зависит от сложности работ и региона, где находится квартира. Но в целом, в перечень входят:
- паспорт собственника;
- заявление на согласование перепланировки квартиры;
- доверенность – если от имени заявителя действует представитель;
- проектная документация + техническое заключение;
- техпаспорт из БТИ;
- документы на квартиру (обычно выписка из ЕГРН);
- дополнительные разрешения от разных инстанций, например – СЭС, МЧС, Архитектуры, Управляющей компании.
Сотрудник МФЦ попросит предоставить оригиналы документов. Взамен заявителю выдадут опись с перечислением взятых у него документов. В описи указывается дата, когда будет готово решение администрации. Дополнительно о готовности разрешения/отказа МФЦ уведомляет посредством SMS-сообщений.
Сколько займет
На согласование перепланировки в виде сноса стен уходит от 3 до 4 месяцев, в особых случаях – до полугода. Из них 45 дней на рассмотрение заявки в местной администрации или Жилинспекции.
Проектную документацию и техническое заключение обычно готовят в течение 2-7 дней.
Стоимость
Чтобы убрать перегородку или сделать проем в несущей стене придется потратить деньги на:
- Заказ проектной документации – от 5 000 до 50 000 рублей;
- Составление технического заключения – от 10 000 рублей, а ТЗ от автора дома – до 70 000 рублей;
- Техпаспорт и другие документы БТИ – от 2 000 рублей;
- Нотариальная доверенность – от 1 000 рублей;
- Документы из Росреестра – от 460 рублей.
Если квартира в ипотеке, требуется согласия банка и страховой компании. Цена вопроса от 2 000 до 5 000 рублей.
Что делать, если соседи ломают несущую стену
Строительно-отделочные работы со стороны соседей могут доставлять неудобства жильцам целого подъезда.
Последствия такого ремонта:
- Образование трещин на стенах;
- Вибрации и толчки в квартирах;
- Протечки или залив помещений;
- Строительный мусор на лестничной площадке;
- Осыпание штукатурки.
Если есть подозрение, что соседи начали ломать несущие стены, лучше убедиться в этом самостоятельно. Сходите к соседям и спросите, какие работы они проводят. Возможно, инициаторы ремонта сами покажут разрешение от администрации на строительные работы. А может проведут вас в квартиру и расскажут, какую именно стену начали ломать.
Если соседи хамят, грубят и не показывают разрешение, можно пожаловаться в Управляющую компанию. Их представитель нанесёт визит к соседям и выяснит, получено ли разрешение на перепланировку. Если нет, то соседей обяжут прекратить ремонт.
При ущербе имуществу нужно вызывать сотрудников УК и фиксировать повреждения. Далее вопрос решается уже с виновником аварийной ситуации. Если соседи не возместят ущерб добровольно, нужно обращаться с иском в суд.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Ломать несущие стены запрещено.
- Допускается сделать проем в несущей стене, с обязательным усилением контура.
- Перегородки можно полностью сносить. Для этого собственнику нужно получить разрешение от местной администрации.
- Прежде чем сносить стены, составляется проект от компании с допуском СРО. Если стена несущая, нужно еще и техническое заключение от автора дома.
- Нарушителям грозят штрафы и крупные расходы на возвращение планировки к исходному состоянию.
Если у вас есть вопросы по согласованию сноса стен в квартире, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Они подскажут, возможно ли снести конструкцию, что указывать в проекте, в какие органы обращаться и как составлять заявления. Оставляйте заявки для бесплатной консультации по вашей проблеме.
