Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок
Любые изменения в планировке жилых помещений нужно обязательно узаконивать. Если вы только планируете переделки – то придётся спрашивать разрешение у администрации района. Если уже сделали или квартира была куплена с неузаконенной перепланировкой – то только через суд. К счастью, сейчас можно выбрать вариант с узаконением: «под ключ» у частных фирм или самостоятельно. В статье мы расскажем, куда обращаться, где заказывать проект, какие сложности с согласованием могут возникнуть и как их успешно преодолеть?
Когда нужно узаконивать перепланировку квартиры
Первым делом необходимо изучить, что можно изменять в квартире, а что прямо запрещено. Жители Москвы могут найти и почитать пункт 2 Приложения № 1 по постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Также есть свод правил по проектированию, который называется СП 54.13330.2016. В регионах есть свои регламенты – они не сильно отличаются, их тоже лучше почитать отдельно.
Если коротко, узаконивать изменения можно только в случае их допустимости. То есть перепланировка не должна угрожать безопасности ваших соседей и строению в целом.
Сюда относят:
- Увеличение некоторых комнат, например – ванной и туалета за счёт части коридора.
- Обустройство арки в стене между комнатой и балконом («французское окно»).
- Снос перегородки в санузле.
- Замена ванны на душевую кабинку.
- Возведение новых перегородок из лёгких материалов, например – гипсокартона.
- Оборудование гардеробной.
- Укладка новой поверхности пола, без изменения внутренней конструкции.
- Установка стеклянной двери между кухней с газовой плитой и жилой комнатой.
Эти и другие виды перепланировки нужно в обязательном порядке согласовывать с властями – это и есть узаконивание до начала строительных работ.
Есть работы, которые согласовать не получится. Их вообще нельзя проводить в квартире, поскольку это может нарушить целостность перекрытий и создать угрозу их обрушения. То, что нельзя делать, подробно описано в пункте 10 Приложения № 1 ПП № 508-ПП – это, например:
- снос несущих стен;
- перенос отопительных элементов (батарей);
- превращение ванной в жилую комнату (и наоборот);
- подключение тёплого пола к общедомовой системе отопления.
За незаконную перепланировку предусмотрен штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей – в силу ст. 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем жилищная инспекция обяжет нарушителя вернуть всё как было – по плану БТИ, а при отказе или игнорировании требования подаст в суд. Последствия, на самом деле, могут быть серьезными – вплоть до продажи квартиры на торгах.
Когда узаконивать не нужно
Некоторые работы в квартире можно проводить и без письменного разрешения от администрации.
По сути, это обычный ремонт или перестановки. Речь идёт об отдельных работах, замене электропроводки, установке/разборе встроенной мебели, остеклении балкона и т.д.
Как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно
Существует административный порядок – он встречается чаще всего и доступен каждому. Им могут воспользоваться сознательные граждане, которые только затевают перепланировку в квартире и собираются сообщить о ней в администрацию. А для тех, у кого переделки не согласованы, остаётся вариант с узакониванием через суд.
Разберем административный порядок.
Куда обращаться
Из-за коронавируса и не только в Москве изменились правила подачи заявлений на согласование перепланировки в квартире. Начиная с 21 августа 2020 года, это делается исключительно в электронном виде.
Если вы живёте в Москве и хотите согласовать работы, необходимо зайти на Сайт Мэра Москвы, открыть раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и щёлкнуть по услуге «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме». Там вам предложат заполнить заявление, загрузить сканы документов и отправить их на проверку в Мосжилинспекцию.
Жители регионов могут обратиться в МФЦ или напрямую в отделения архитектуры при администрациях.
Пошаговая инструкция
В хронологическом порядке алгоритм действий выглядит следующим образом:
Этап 1
Удостоверьтесь, что будущие работы вообще могут быть согласованы. То есть, если вы хотите сносить несущую стену или превращать туалет в спальню – ничего не выйдет. Никакой самодеятельности, в будущем она чревата неприятностями!
Этап 2
Найти проектную организацию, которая составит вам проект перепланировки в квартире. Контора должна иметь допуск СРО – прежде чем заказывать услуги, попросите предоставить разрешение и лицензии. Зайдите на официальный сайт выбранной компании, изучите документы, отзывы, готовые проекты. Проверить, состоит ли контора в реестре членов СРО, можно на официальном сайте «Нострой».
Закон не ограничивает вас в выборе: можно заказать проект в государственной конторе (по типу БТИ), а можно у частников.
Этап 3
Фирма готовит проект перепланировки и техническое заключение. От вас понадобится техпаспорт квартиры и выписка из ЕГРН – их нужно предварительно заказать в БТИ и МФЦ соответственно.
На этом этапе вы согласовываете дату приезда обмерщика. Он обследует квартиру и смотрит, не опасны ли будущие работы для конструкций. Далее на основе заключения инженера специалисты готовят проект. Он оформляется в двух видах: бумажном и электронном (на CD-диске).
Этап 4
Отправляйтесь в МФЦ или архитектурный отдел при администрации для согласования перепланировки в квартире. Там нужно будет подписать заявление и сдать документы. Взамен в МФЦ вам выдадут расписку о том, что пакет документов принят к рассмотрению. Здесь же будет указан срок, когда подойти за готовым решением.
Этап 5
Ожидайте звонка из администрации – вам скажут, когда можно будет забрать разрешение в МФЦ или Жилинспекции.
Этап 6
Начинайте перепланировку точь-в-точь как указано в проектной документации. Отклонения от плана недопустимы. Заранее оговаривайте с подрядчиком эти моменты на этапе составления рабочего проекта на ремонт. Это нужно, чтобы впоследствии не возникало проблем с согласованием.
Этап 7
Обратитесь в МФЦ или отдел архитектуры для окончательных согласований по работам в квартире. Перед тем, как выдать Акты, в администрации назначат приёмочную комиссию. В задачу её членов входит осмотр квартиры на предмет изменений и сравнение с тем проектом, который вы предоставили в первый раз.
С вашей стороны при проверке могут присутствовать представитель проектного бюро и строительной бригады – это в ваших же интересах на случай спорных моментов в процессе осмотра.
Если никаких расхождений не будет – всё согласуют. В случае отклонения от проектного решения, председатель комиссии выдаст предписание – согласно него вам придётся устранить несоответствия и отчитаться об итогах произведённых работ.
Этап 8
Далее нужно связаться с БТИ и пригласить кадастрового инженера для фиксации изменений в квартире. Обмерщик всё тщательно проверит и передаст сведения в Бюро, где на основе зафиксированных изменений вам выдадут новые техпаспорт квартиры и техплан.
Этап 9
Вновь сдать документы в МФЦ или администрацию для получения Акта о вводе жилья в эксплуатацию. После этого остаётся последний шаг – зафиксировать изменения в кадастре недвижимости. Для этого обратитесь в МФЦ со всеми документами, которые сдавали на согласование перепланировки в квартире. И останется получить обновлённую кадастровую выписку из ЕГРН.
Какие нужны документы
Поскольку вам предстоит много обращений в разные инстанции, мы приведём лишь общий список документов – ситуационно он может отличаться:
- паспорта всех собственников квартиры;
- нотариальная доверенность на узаконивание перепланировки – если не все совладельцы могут прийти в МФЦ и проставить подписи в заявлении, лучше оформить доверенность на кого-то одного;
- заявления установленного образца + согласие на обработку персональных данных – на перепланировку, на проверку внесённых изменений, на выдачу акта о введении квартиры в эксплуатацию и др.;
- документы правоустанавливающего характера, например – договор купли-продажи, дарения, ДДУ, обмена;
- свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН – о том, что жильё зарегистрировано на ваше имя;
- проект перепланировки квартиры – составляется организацией с допуском СРО;
- технический паспорт жилья;
- техплан, поэтажный план или экспликация – по требованию;
- иные документы.
Также могут потребоваться журнал производства работ, договоры с подрядчиком, копия выписки из реестра СРО, акт технического надзора, акт скрытых работ, договор на вывоз мусора.
Точный список документов в вашем регионе лучше уточнять в МФЦ, отделе архитектуры, БТИ и других организациях.
Сколько займет по времени
Назвать точный срок проблематично, поскольку многое зависит от графика работы государственных органов и выбранного вами способа. В общей сложности узаконивание перепланировки жилья занимает от 2,5 месяцев до полугода.
Что входит в эти сроки:
- Заказ и оформление проекта перепланировки – от 5 до 20 дней.
- Согласование ремонта с администрацией – в течение 45 дней, а где-то и дольше.
- Оформление итогового решения по согласованию – 3 рабочих дня.
- Заказ выписки из МФЦ – от 3 до 7 дней.
Нужно помнить, что в ходе узаконивания перепланировки могут возникать разные трудности. Например, придётся заказывать техпаспорт и ждать его изготовления. Или идти к нотариусу и оформлять доверенность.
Стоимость
Сама по себе услуга согласования бесплатная.
Затраты связаны с подготовкой проекта перепланировки жилого помещения. Эксперты отмечают разброс цен – начиная от 3 000 рублей, и заканчивая 50 000 рублей за один проект. Если ремонт несущественный, проект и вовсе не потребуется и можно будет сэкономить. В данном случае готовится обычный эскиз.
Некоторые другие расходы:
- Оформление нотариальной доверенности – от 1 000 рублей.
- Заказ выписки из Росреестра – от 460 рублей.
- Технический паспорт на квартиру – около 2 000 рублей.
- Получение разрешения от банка и страховой компании в случае с ипотечной квартирой – от 2 000 рублей.
Сразу скажем, что процедура согласования ремонта не из дешёвых. Если заказывать «под ключ», цена может доходить до 150 000 рублей. Самостоятельное оформление обойдётся в сумму от 20 000 до 50 000 рублей.
Особенности узаконивания перепланировки квартиры
Разберём ряд спорных моментов.
Если жилье в ипотеке
Придётся запрашивать разрешение от банка.
До тех пор, пока вы не рассчитаетесь с кредитом, квартира будет залоговым имуществом. То есть фактическим её собственником признаётся банк. С ним и нужно согласовывать любые изменения. А перепланировка как раз является изменением технических характеристик в квартире.
К слову, косметический ремонт, замена напольного покрытия и дверных проёмов в согласовании не нуждаются.
Если сделать перепланировку в ипотечной квартире без разрешения банка, могут быть неприятности – придётся возвращать жилье к первоначальному состоянию уже за свой счёт.
Правильный алгоритм действий:
- Изучить кредитный договор на предмет запрета перепланировки, лучше совместно с юристом – в крайнем случае обратиться в банк за консультацией.
- Если запрета нет, заказать разрешение в БТИ или у частников, и с ним идти в банк за согласованием.
- Если банк разрешит ремонт – можно его начинать. Откажет – увы, перепланировка будет доступна только после погашения кредита целиком.
Если у вас ипотечное жилье, придётся уведомить не только кредитора, но и страховую компанию в рамках заключённого соглашения. Она должна знать о ваших намерениях сделать перепланировку в квартире. Особенно, если вы собираетесь изменить общую площадь застрахованного жилого помещения. Как правило, в таких случаях изменения вносят и в договор ипотечного страхования.
Если перепланировка уже сделана
Значит она самовольная и её трудно узаконить в административном порядке.
Если вы уже перепланировали квартиру, нужно всё равно обращаться в МФЦ или Жилинспекцию. Задача – получить письменный отказ в узаконивании изменений. С этим отказом придётся идти в суд и отстаивать правоту на основе результатов проделанной работы.
Что решит суд? Он может пойти вам навстречу и сохранить жилое помещение в перепланированном виде – в силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. То есть вам не придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние. Такое решение принимается в том случае, если ничьи права не нарушены и нет угрозы обрушения конструкции дома.
Суд может и отказать в удовлетворении иска. В таком случае придётся ликвидировать последствия перепланировки.
Без согласия собственника
Если хотя бы один совладелец против переделки в квартире – согласовать не получится. Дело в том, что нельзя заставить собственника дать согласие на перепланировку против его воли даже через суд.
Представьте себе, люди пытались, но у них ничего не вышло (Решение по делу № 2-5020/2015 от 21 августа 2015 года).
Что делать, если администрация отказала в узаконивании перепланировки
Идти в суд и добиваться справедливости.
Органы власти имеют право отказать в согласовании ремонта в силу строго оговоренных в законе причин. Их можно найти в ст. 27 Жилищного кодекса РФ.
Сюда входит, например – некорректный проект перепланировки, отсутствие ряда документов или их подача не в тот орган.
Если вам вынесли отказ, а вы считаете себя правым – обжалуйте его в судебном порядке. Нужно понимать, что в администрации работают люди, и они тоже могут ошибаться. Вашей задачей станет донесение позиции до суда и получение положительного решения.
Для обращения нужно:
- Направить административный иск в адрес районного суда – в соответствии с п. 1 ст. 218 КАС РФ. Заявление должно называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Срок на его подачу – 3 месяца с момента вынесения отказа районной администрацией.
- Если решение суда окажется в вашу пользу, оно вступит в законную силу.
- Затем идёте в МФЦ или Жилинспекцию, взяв с собой выписку из постановления суда.
- На основании этой выписки сотрудники государственного органа выдадут Акт о введении жилья в эксплуатацию (с учётом перепланировки).
- Последним шагом останется внести сведения в ЕГРН и получить выписку с кадастровыми данными.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перепланировку квартиры можно согласовать до её начала – это самый правильный и простой вариант.
- Заявитель должен заказать проект строительных работ, например – в БТИ или частной конторе с допуском СРО.
- Если переделки уже случились или куплена квартиры с самовольной перепланировкой – узаконивать через суд.
- Если жилье в ипотеке, будущие работы нужно согласовать с банком и страховщиком.
- Срок оформления – от 2,5 месяцев, а средний чек – 30 000 рублей.
- Срок действия разрешения – 1 год, с возможностью продления еще на полгода.
- За незаконное перепланирование грозит штраф до 2 500 рублей.
- Суд может обязать собственника вернуть жилье к первоначальному виду, если изменения влияют на целостность здания или угрожают жизни людей.
