Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой
Идеальная со всех сторон квартира может скрывать в себе неузаконенную перепланировку. При покупке недвижимости нужно тщательно смотреть, соответствуют ли помещения чертежам в техпаспорте. В противном случае покупатель сильно рискует: в лучшем случае штрафом, в худшем – продажей жилья с аукциона. Давайте рассмотрим, можно ли купить квартиру с несогласованными изменениями, чем рискует покупатель, как в итоге заключать сделку и узаконивать планировку в дальнейшем.
Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
В одних случаях можно, а в других возникнет проблема с получением кредита.
В новостройке
Застройщик сдаёт жильё в чистовой или в черновой отделке. Жилые помещения стандартные, о незаконной перепланировке речи не идёт. Есть квартиры со свободной планировкой. То есть дольщики сами могут определять месторасположение комнат. Обычно это квартиры-студии. Тут проблем возникнуть не должно.
На вторичным рынке жилья
Так называемые б/у квартиры могут иметь изменение конфигурации. Например, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой и т.д.
Закон не запрещает покупать жильё на вторичке с неузаконенной перепланировкой. Но нужно понимать, что после заключения договора купли-продажи (ДКП) узаконивание изменений станет вашей заботой. И в случае чего надзорные органы спросят с вас, как с нового собственника.
Плюс в том, что можно просить разумную скидку. Жилье с неузаконенной перепланировкой обойдется дешевле на 5-20 %. Но бывают продавцы, которые умалчивают о переделках. Их цель – продать квартиру без всяких скидок.
В ипотеку
Приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку практически нереально. Большинство банков отказывают в выдаче кредита. А всё потому, что после ремонта жильё теряет прежний вид. Возникает угроза санкций со стороны надзорных органов. В том числе и продажа на аукционе по заниженной стоимости. Кредитные учреждения этого не любят.
Утаить, что квартира с самовольной перепланировкой не получится. Обычно банк запрашивает техпаспорт, а на место выезжает оценщик с проверкой. Он сразу установит, что в помещениях проводились работы, не отмеченные в документах БТИ. Еще один минус в том, что оценщик может доложить о нарушениях в жилинспекцию. И тогда в квартиру нагрянут с проверкой, а продавца ждут штраф и другие санкции.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Основной риск для покупателя не в том, что сделку купли-продажи могут признать недействительной. За неучтённые изменения планировки могут быть куда более неприятные последствия.
Штраф
Наименьшее из зол, если о самовольной перепланировке станет известно надзорным органам. Например, по жалобе любопытной соседки, сантехника из ЖЭК или работников Управляющей компании.
Штраф за незаконную перепланировку в рамках ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ следующий:
- Для обычных граждан – 2 000, но чаще 2 500 рублей;
- Для должностных лиц – 4 000 или 5 000 рублей;
- Для организаций, а также ИП без юр лица – 40 000 или 50 000 рублей.
И это в том случае, если от неузаконенной перепланировки не нанесён ущерб. Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в ванной прорвало стояк и затопило соседей. Возмещать ущерб придётся из собственного кармана. Даже если жильё застраховано – это не считается страховым случаем.
Предписание узаконить перепланировку
Наравне со штрафом, могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям.
Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию. Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.
На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, демонтирован вентиляционный короб или проём в несущей стене – ни о каком узаконивании речи быть не может. Такая перепланировка не отвечает СНиПам, и согласовать её нельзя.
Устранение нарушений
Предписание выносят жилищные инспекторы, которые установят факт нарушения и невозможности узаконить переделки.
Исполнять требование – обязательно. В противном случае новому собственнику квартиры грозят куда более серьезные санкции. Надзорный орган обращается в суд, а дальше последует уже судебное предписание. Если и его игнорировать, то можно остаться без жилья.
Риск остаться без жилья
Да, суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка».
Но этому предшествуют:
- Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки.
- Неисполнение собственником обязательных распоряжений.
- Предписание суда с тем же требованием и новыми сроками – по иску жилищной инспекции.
- Игнорирование решения суда.
- Иные нарушения владельца квартиры, риск обрушения здания, порчи имущества МКД, угроза жизни и здоровью живущих в доме людей.
С учётом вышеназванных оснований суд готовит постановление о продаже квартиры с самовольной перепланировкой на торгах (п. 5 ст. 29 ЖК РФ). Цена будет в разы ниже рыночной. Вырученная от продажи сумма пойдёт в счёт оплаты судебных расходов и экспертиз, а остальную часть отдадут собственнику. Тому, кто купит жильё на аукционе, придётся устранять нарушения.
Угроза обрушения
Нет гарантий, что вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, а несущая стена выдержит новую нагрузку. Если предыдущий собственник повредил конструкции, значит уже разрушил архитектурную целостность здания. Возникает реальная угроза обрушения, травм и даже риска для жизни людей.
Сложности с дальнейшей продажей квартиры
Если вы купите жильё с неузаконенной перепланировкой, а через некоторое время захотите его продать – не факт, что найдутся покупатели. Ведь, как мы выяснили выше, банки не одобряют кредит на приобретение квартир с неучтёнными изменениями. А значит придётся искать покупателя за наличные. К тому же, узнав о не согласованной перепланировке, они будут требовать скидку.
Какие возникают риски у продавца
Рискует не только покупатель, но и продавец.
Помимо описанных выше проблем, к ним добавляются еще и последствия конкретно по сделке купли-продажи:
- Если продавец скрыл от покупателя факт неузаконенной перепланировки, то это может обернуться ему иском со стороны последнего – в исковом заявлении будет требование расторгнуть ДКП квартиры на основании существенных нарушений условий сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
- Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе требовать скидку. Например, в размере затрат на узаконивание изменений в квартире. То есть продавец теряет выгоду.
- Возникает угроза ответственности за неузаконенную перепланировку даже при продаже жилья другому лицу. И здесь можно привести в пример Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что нужно устанавливать круг лиц, виновных в незаконных переделках. Одним из таких лиц по праву признаётся продавец, а не покупатель.
Таким образом, даже совершенная сделка по продаже жилья грозит обернуться неприятными последствиями.
Как проверить перепланировку при покупке квартиры
Не стоит доверять словам продавца, лучше самому тщательно проверить документы и сравнить чертежи с фактическим состоянием планировки в приобретаемой жилплощади.
- Во-первых, нужно запросить у продавца техпаспорт, куда входит поэтажный план и экспликация от БТИ. В нашем случае план покажет размещение квартиры на этаже. Экспликация даёт представление о комнатах, площади, перегородках и прочих особенностях самой квартиры.
- Во-вторых, сравнить, нет ли расхождений с реальным положением вещей. Например, «мокрые» зоны в жилой комнате, наличие перегородок, отопительные приборы в других местах и т.д.
- Если в техпаспорте есть надпись «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ», а в квартире другая планировка, в сравнении с отмеченной в экспликации – значит изменения не узаконены. Опасайтесь «красных» линий в документах. Они означают, что расхождения точно есть.
Правильнее сверяться с новым техпаспортом, который выдали 3-5 лет назад. Если собственник подсовывает вам старый экземпляр и не хочет оформлять новый – это повод насторожиться. Скорее всего, изменения в квартире совершались, и вас пытаются ввести в заблуждение.
Если переделки заметны, и продавец их не отрицает, он должен предоставить:
- разрешение на перепланировку от жилинспекции либо отдела архитектуры и градостроительства;
- акт о завершении строительных работ;
- поэтажный план и экспликацию с учтёнными изменениями в квартире;
- кадастровую выписку из ЕГРН – с корректировкой жилой площади объекта.
Если чего-то не хватает или документы вызывают сомнения – не стоит связываться с покупкой квартиры. Не исключено, что продавец не смог завершить узаконивание перепланировки. В таком случае и ваши попытки это сделать обернуться неудачей.
Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция
Итак, вас не смущает несогласованная перепланировка в квартире, зато нравится её вид, этаж, дом, район, экология – вы готовы рискнуть и заключить сделку.
Алгоритм действий:
- Обсудите с продавцом детали сделки. Воспользуйтесь правом на скидку, ведь узакониванием перепланировки придётся заниматься уже вам. Обычно скидка – это затраты на согласование.
- Осторожно поинтересуйтесь у рядом живущих соседей: довольны ли они проживанием в доме, нет ли сырости, плесени, не появляются ли трещины на стенах, всё ли в порядке с отоплением и вентиляцией – вы получите общую картину того, влияет ли перепланировка на жизнь других людей.
- Заключите и подпишите ДКП квартиры. Можно заверить его у нотариуса, а можно обойтись и без него. По договорённости со второй стороной сделки – внесите аванс.
- Подайте документы на регистрацию через МФЦ.
- Осмотрите квартиру и подпишите акт приёма-передачи, рассчитайтесь с продавцом, получите от него ключи.
Срок оформления сделки через МФЦ составляет 9 рабочих дней, а если вы заключаете ДКП через нотариуса – до 3 рабочих дней.
Госпошлина составляет 2 000 рублей, её оплачивает покупатель (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Услуги нотариуса оплачиваются отдельно.
Как узаконить перепланировку в купленной квартире
Вкратце, это выглядит так – обмеры в БТИ, подготовка технического заключения, подача сведений в МФЦ и ожидание межведомственной комиссии. Если они разрешат – обновляйте поэтажный план с экспликацией и вносите сведения в кадастровый учёт через МФЦ.
Могут и отказать в узаконивании перепланировки квартиры. Тогда нужно обращаться в суд с иском о сохранении жилья в переустроенном виде. Суд удовлетворит требование, если изменения не создают угрозы другим жильцам и не нарушают их интересов (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Так, в Московской области Администрация отказала истцу в узаконивании перепланировки и приватизации квартиры. Тот обратился в суд, который назначил судебно-строительную экспертизу. Она показала, что изменения конфигурации квартиры не нарушают нормы СНиП, СанПиН и не угрожают жизни соседей. Решением суда изменения были сохранены, а истцу разрешили приватизировать жильё (Решение № 2-947/2020 2-947/2020~М-705/2020 М-705/2020 от 29 июля 2020).
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Закон не запрещает покупать квартиры с неузаконенной перепланировкой.
- Все риски возлагаются на нового собственника.
- Если о переделках станет известно надзорным органам – грозят штрафы, предписание вернуть жильё к исходному состоянию или узаконить изменения.
- При покупке такой квартиры человек не сможет рассчитывать на кредит банка, а в будущем возникнут проблемы с продажей жилья.
- Всегда проверяйте неучтённый ремонт, сравнивая состояние объекта с теми чертежами, которые есть в документах (экспликация, поэтажный план, кадастровая выписка из ЕГРН).
- Сделку можно заключить через МФЦ или у нотариуса.
- Росреестр не проверяет факт законности перепланировки, поэтому проблем с регистрацией не возникает.
- Узаконить переделки можно через администрацию, а в случае отказа – через суд.
- Покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если выявит сокрытие продавцом технического состояния недвижимости.
Если у вас есть сомнения, покупать ли квартиру с неузаконенной перепланировкой, обратитесь за консультацией к юристам. Они точно подскажут, как вести себя в общении с продавцом, какие документы требовать, что можно узаконить, а с чем возникнут проблемы. Юрист поможет составить иск и обратиться в суд, если дело дойдёт до разбирательств. Консультации бесплатные и круглосуточные, обращайтесь!
Здравствуйте, хотели купить квартиру с перепланировкой. Совместили кухню с гостиной. Считается ли такая перепланировка рискованной для жизни?
Доброе утро, Айзиля.
Не всегда совмещение кухни и гостинной может быть разрешено. Если в кухне установлена газовая плита, то должна быть хотя бы мобильная перегородка между жилым и вспомогательным помещением. если же в кухне установлена электрическая плита. проблем не будет, при условии, что стена между кухней и гостинной ранее не была несущей.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. Хочу купить квартиру, но перепланировка не узаконена. туалет с ванной объединены путём сноса разделяющей стены. лоджии с комнатами соединены, отопительные радиаторы вынесены на лоджии. Кухня соединена аркой с гостиной. Как быть?
Добрый день, Сергей.
Я бы не советовала покупать квартиру с такой перепланировкой. С тем что объединили туалет и ванную проблем не будет. А вот то, что лоджию объединили с жилой комнатой, да еще и радиаторы вынесли – не разрешат. А кухня с газовой плитой или нет? если да, то обяжут поставить хотя бы мобильную перегородку.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте, купили квартиру, раньше печь стояло в ванной(отопление) старые хозяева переделали поставили на кухне агв, сказали что перееоформили а мне в росреестре выдали проекцию дома старый хотя хозяева сказали что перееоформили, хочу пойти в газовый участок, чем мне грозит? Продавец получается обманул
Добрый день, Алиса.
Для переноса газового оборудования из одной комнаты в другую нужен не только проект, но согласование с соответствующими органами. Если документов нет, новым владельцам грозят штрафные санкции и предписание о приведении оборудования в прежнее состояние. Связывайтесь для начала с прежними владельцами и требуйте документацию, тот же проект и согласование. Если согласование было проведено, уже с документами обращайтесь в газовую службу для внесения соответствующих изменений в техническую документацию.
Будут еще вопросы, обрщайтесь.
Добрый день!Хочу купить квартиру,но в ней есть незаконная перепланировка,утеплили лоджию и сделали кухню.Можно ли покупать?
Добрый день, Фаина.
Такая перепланировка не законна. Кухню, как одну из так называемых “мокрых зон” запрещено переносить в иные комнаты, пускай даже не жилые. Вы никогда не сможете получить разрешительные документы на указанные изменения, а вот штраф после покупки можете, как и требование привести все в первоначальное состояние.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день, хочу купить квартиру с перепланировкой, в квартире объединён санузел с ванной комнатой без переноса санузла(просто убрана перегородка) и в зале объединён балкон без демонтированного подоконного блока(нет окна и двери на балкон), подскажите пожалуйста, на такую перепланировку возможно будет получить разрешение с учетом изменений в 2020 году в постановление 508—пп. Заранее спасибо
Добрый день, Сергей.
С получением разрешение на объединение ванной комнаты и туалета проблем не будет, такой вариант допускается, учитывая, что перегородка была убрана между двумя нежилыми помещениями, коммуникации не переносились и повышенная нагрузка на полы отсутствует.
Касаемо лоджии. А вот объединение лоджий и балконов согласно п.10.18 ПП РФ г.Москвы №508 не допускается. Но у вас не была демонтирована сама перегородка, что позволит вам все восстановить в надлежащем виде при необходимости.
будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Хочу купить квартиру с перепланировкой. Увеличена ванная комната за счет части коридора (заложена дверь в одну из комнат) а вход в комнату сделан через другую комнату. Возможно ли узаконить такую перепланировку?
Доброе утро, Сергей.
Если при перепланировки не была существенно нарушена система инженерных сетей, а только была увеличена общая площадь ванной комнаты за счет присоединения части нежилого помещения (коридор), то перепланировку можно будет узаконить. Но я бы вам рекомендовала перед заключением договора купли-продажи все же проконсультироваться у специалиста, так как помимо увеличения площади для ванной есть и другие требования, тот же порожек хотя бы.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте. Понравилась квартира в хрущевке. Но есть неузаконенные перепланировки. Объединены с/у с ванной и коридором. Из кухни пробита дверь в гостиную. Риэлтор со стороны продавца говорит, что это их проблемы и предлагает быстрее оформить ипотеку через их агентство, т.к. процентные ставки растут и цены на жилье тоже.
Доброе утро, Алия.
Помимо федерального законодательства строительные нормы утверждаются еще и региональным законодательством, так как только по регионам могут определить тот же климат, рельеф и другие нюансы, важные при строительстве и сохранности построек.
Объединение ванные и туалета законом не запрещено и присоединение части коридора тоже можно произвести. Но главное не само объединение, а соблюдены ли остальные требования, в частности, наличие того же порожка между коридором и мокрой зоной либо же полы уровнем ниже? Вы этого не указали.
Касаемо двери в гостиную из кухни. Теоретически такая перепланировка также возможна. Но имеет значение газовая ли плита на кухне, проем просто перенесен с дверью либо же оборудован только проем. И именно в случае, если печь газовая на местном уровне могут быть предусмотрены какие-либо условия.
Именно поэтому я вам рекомендую для начала посетить БТИ и уточнить, возможно ли узаконить такую перепланировку в вашем регионе, а потом уже подписывать договор купли-продажи.
И риэлтор говорит, что перепланировка – это проблемы продавца, вот пускай продавец и узаконит перепланировку. если до подписания этого сделано не будет все финансовые расходы и бумажная волокита ляжет уже на покупателя.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте! Рассматриваем приобретение квартиры. Перепланировка не узаконена. Сталинка. Ванная находилась на кухне и была перенесена в зону туалета за счет примерно метрового углубления туалетной комнаты в смежную жилую комнату. Возможно ли узаконить такой вариант?
Доброе утро, Татьяна.
Если у вас не первый этаж, то узаконить такую перепланировку будет практически невозможно так как была изменена конфигурация мокрой зоны ( ванной комнаты) с добавлением площади с жилой комнаты.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день!
Купила на вторичном рынке кв-ру с перепланировкой. Комната 20 м разделена разделена дополнительной стеной от потолка до пола, т.е. получилось 2 к-ты). Вход в комнату – вместо двери сделали арку, шириной 1,5 м. Я обратила внимание риэлтора на эти переделки, но мне было сказано, что ничего страшного в этом нет. Позвонила продавцу кв-ры с вопросом “Законно ли это?” И есть ли у нее разрешение . На что мне было сказано, что это не представляет никакой угрозы и что дом изначально учитывал ее пожелания, т.к. она была соинвестором). Риэлтор, представлявший мои интересы, подтвердил, сославшись на то, что дом монолитный, позволяющий какие-то переделки и что мне не надо беспокоиться по этому поводу. Но меня это все-таки смущает.
Доброе утро, Нина.
Ваше беспокойство обосновано. В силу ст.25 ЖК РФ перепланировка – это внесение изменений в конфигурацию жилого помещения. Из одной комнаты фактически сделали две комнаты в технический план изменения не внесли, поэтому на данный момент перепланировка не узаконена.
Конечно, никто не будет ходить проверять были ли изменения или нет, но при продаже квартиры уже вами либо же передаче жилого помещения иным способом ( дарение, наследование, мена) могут возникнуть проблемы уже у вас.
И где вы будете искать соинвестора скажем через 15 лет. И то что соинвестор был согласен на изменения всего лишь слова, которые уже сейчас не имеет правового значения, так как изменения не закреплены документально.
Как я понимаю, сделка по переходу прав собственности уже завершена. теперь во избежание проблем в будущем вам нужно оформлять разрешительные документы на перепланировку и узаканивать разделение комнаты.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте, покупаем квартиру в ипотеку, уже все одобрено через три дня подписание основного договора, но есть нюанс, в квартире была перепланировка и она не узаконена, я понимаю что банк об этом знает, так как запрошивала документ об оценке, там есть графы что не узаконена, не тронут несущие стены и тому подобное, но с другой стороны банк зная я так палагаю об этом принемает во внимание старые параметры квартиры, в договоре указано что я не имею делать какие либо перепланировки в квартире до момента выплаты ипотеки, вот я и задаюсь вопросом кто “дурак” я которая не до конца понимаю наше агенство они говорят что все в порядке и не стоит беспокоиться, либо банк, который требует не делать перепланировки в перепланированной квартире, посуте там убрано несколько стен но не сплошных, была кладовая возле комнаты они убрали стену и сделали её дальше в принципе получилась эконом трёшка убрали коридорный угол, и стену у кухни она плано переходит в зал, кухня на газе, ни каких перегородок нет, и банк это одобрил, как так, возможно только что из за того что в документе написано не тронут несушие стены, но нам ипотеку даёт на не перестроеннуб двушку?
Добрый день, Ольга.
Так как квартира выступает предметом залога, банк может выдвинуть условия о невозможности перепланировки до выплаты ипотеки. В этом условии нет ничего не законного. Но у вас перепланировка уже есть, а вот узаконить вы ее не можете, потому что в договоре ипотеки прописан запрет.
Еще один нюанс по перепланировке. Если увеличить площадь жилых комнат за счет вспомогательных помещений, таких как коридор либо кладовка можно путем переноса либо демонтажа не несущих стен, то вот убрать полностью межкомнатную перегородку между залом и кухней с газовой плитой нельзя. Поэтому если вам квартира нравиться, в том числе и условия кредитования, подписывайте договор и за время выплаты ипотеки, проработайте законодательство вашего региона по поводу узаконивания тех изменений которые уже произведены и уберите либо же исправьте те изменения. которые вам не одобрят, а жуе после выплаты ипотеки проведете узаконивание всех нюансов.
Будут еще вопросы, обращайтесь.