Чем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция? Подробный разбор
Перепланировка, переустройство и реконструкция призваны улучшить условия проживания в жилых помещениях. Но между терминами есть существенные отличия. Реконструкция – это обустройство мансарды, перепланировка – снос перегородки в ванной, а переустройство – перенос газовой плиты. Нельзя называть перепланировку реконструкцией, и наоборот. Поговорим о терминологии, различиях, особенностях узаконивания и прочих моментах.
Определение терминов
Для начала разберётся с терминами. Определения можно найти в Главе 4, а точнее в ст. 25 ЖК РФ.
Перепланировка
Перепланировка – это ремонтно-строительные работы внутри помещений с изменением конфигурации. Цель перепланировки – повысить условия проживания в квартире.
Среди примеров работ: разборка или возведение перегородок, обустройство гардеробной, снос антресолей, расширение санузла за счёт коридора, объединение кухни с жилой комнатой (при наличии электроплиты), разборка встроенных шкафов, изменения в несущих стенах и другое.
Переустройство
Переустройство – это установка, замена, перенос или демонтаж инженерных сетей, электрического оборудования и других коммуникаций. Иногда можно встретить также понятие переоборудование. По сути, это то же самое переустройство.
Примерами переустройства можно считать замену батареи, прокладку водопроводных труб или электрокабелей. Это может быть и перенос газовой плиты с одного места кухни на другое. При этом стены, дверные проёмы и окна в процессе работ не затрагиваются.
Реконструкция
Реконструкцией называется изменение технических характеристик жилого дома или нежилого объекта. В ходе работ можно обустроить мансарду, достроить тамбур или сделать иной пристрой.
Основной целью реконструкции является укрепление несущих элементов здания, расширение объема или увеличение этажности. О замене несущих конструкций речи не идёт.
Отличие перепланировки от переустройства
Рассмотрим, в чём отличие между перепланировкой и переустройством на примере квартиры:
| Перепланировка | Переустройство |
|---|---|
| Затрагивает конфигурацию помещения (несущие стены, перегородки, окна, дверные проёмы, кладовки) | Затрагивает лишь инженерные сети, не влияя на жилое пространство в целом (например, на стены) |
| Изменение площади комнат, например – в результате расширения ванной за счёт коридора | Никакого расширения комнат нет |
| Могут появиться новые помещения, например – гардеробная | Новые помещения не появляются |
| Изменения должны быть внесены в техпаспорт квартиры | Также вносятся в техническую документацию жилого помещения |
| Требует согласования с органом местного самоуправления, жилинспекцией или отделом архитектуры | Нужно согласовывать с профильными службами.
Например, при переносе электрического оборудования – с городскими электросетями, а при переносе газовой плиты – с газовой службой |
Пример отличий. Антон купил квартиру, в которой старое сантехническое оборудование, душевая вместо ванны и перегородка между туалетом и ванной. Он хочет внести изменения.
В нашем случае возможны как переустройство, так и перепланировка ванной комнаты:
- Если собственник заменит старые трубы на новые и кардинально поменяет сантехническое оборудование в «мокрых зонах» – это считается переустройством.
- Если захочет снести перегородку между ванной и туалетом, объединив их в одну комнату – это перепланировка.
- Если санузел расширяется за счёт жилой комнаты – это тоже перепланировка, которую нужно согласовывать с жилинспекцией.
А если потребуется заменить старую дверь в ванной на новую – это косметический ремонт. Он в согласовании не нуждается. В отличие от тех же перепланировки и переустройства.
В чем разница между перепланировкой и реконструкцией
Отличий еще больше, представим их в виде таблицы:
| Перепланировка | Реконструкция |
|---|---|
| Касается изменения конфигурации квартиры | Может включать в себя перепланировку |
| Проводится в рамках исходного объекта. То есть разрешается вносить изменения лишь внутри квартиры | Расширение общей площади жилого дома, надстройка верхних этажей, создание пристроя, дополнительных комнат – в том числе работы с фундаментом |
| Не затрагивает фасад | Частичное или полное изменение фасада, например – обшивка сайдингом, укладка брёвен и т.д. |
| Не влияет на крышу | Могут быть всевозможные надстройки по типу мансард, а также замена стропил и кровельного покрытия |
| Возможно изменение несущих стен, например – прорубание проёмов | Несущие стены не затрагиваются. Максимум возможно их восстановить и укрепить |
| Не затрагивает инженерные сети | Частичная или полная замена инженерных сетей, сантехнического и электрического оборудования |
Вкратце, реконструкция гораздо шире, чем перепланировка. Она может затрагивать фундамент и фасад, а также расширять общую площадь объекта за счёт пристроек. Реконструкция касается прежде всего частных домов. А перепланировка может проводиться в любой квартире.
Нужно ли согласовывать перепланировку и реконструкцию
Да, это обязательное требование в законе!
Согласование – это подача проекта и документов на рассмотрение в орган местного самоуправления. Специалисты жилищной инспекции проверят, соответствует ли проект нормам СНиП, СанПиНам и прочим регламентам.
Например, в случае с перепланировкой запрещается объединять кухню с газовой плитой и комнату, равно как и переносить санузел в спальню (если это не первый этаж). Такие переделки узаконить невозможно!
О предстоящей реконструкции дома можно сообщить посредством уведомления в адрес администрации. К нему прикладывается проект реконструкции, документы на дом и землю. Для согласования перепланировки в квартире тоже нужен проект + техническое заключение, согласия собственников и документы на квартиру. Собранные бумаги можно подать в МФЦ, откуда их перешлют в уполномоченный орган.
Если сделали перепланировку или реконструкцию, и лишь потом вспомнили о согласовании – придётся узаконивать изменения «задним числом». За незаконную перепланировку грозит штраф в размере до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). После этого может последовать отказ со стороны жилинспекции. В таком случае единственный вариант узаконить самовольную перепланировку – через суд. Ответчиком по делу будет Администрация, а в иске нужно просить суд сохранить квартиру в перепланированном виде.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перепланировка изменяет квартиру изнутри, не затрагивая общедомовое имущество и фасад здания.
- Переустройством считается замена, перенос или установка инженерных систем в доме или в квартире.
- Реконструкция укрепляет несущие конструкции и внешний облик жилого дома, например – за счёт пристройки бани, гаража, мансарды.
- Общая цель трёх процессов – улучшение условий проживания.
- Разница в технических изменениях. Например, переустройство не затрагивает ничего кроме инженерного оборудования, а реконструкция может включать в себя и перепланировку, и переустройство.
- Строительные работы нужно согласовывать с местной администрацией.
Теперь вы знаете, в чём отличие понятий. Ну а если у вас остались вопросы, задавайте их юристам сайта – в чате или в форме обратной связи. Юристы помогут решить жилищные споры, составить заявление, подготовить документы и разобраться с узакониванием.
