Что является перепланировкой в квартире по закону
Перепланировку нельзя путать с косметическим ремонтом. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения (например – объединение ванной и туалета). Косметический ремонт может включать поклейку обоев. Перепланировку обязательно нужно согласовывать с государственными органами.
Рассмотрим, что входит в перепланировку квартиры, в чем отличие от переустройства, нужно ли получать разрешение и чем грозит несогласованный ремонт в жилом помещении.
Что считается перепланировкой в квартире
Ответ на вопрос, что такое перепланировка, можно найти прямо в Жилищном кодексе. Определение содержится в ст. 25 ЖК РФ:
Перепланировка – это ремонтные работы, изменяющие конфигурацию квартиры с одновременным внесением изменений в техпаспорт жилого помещения.
За счет переделок в квартире собственник может сузить коридор, демонтировать кладовую, объединить ванную с туалетом и даже изменить функциональное назначение помещений.
Отличается ли от переустройства квартиры
Перепланировка – не является переустройством.
Если обратиться к той же ст. 25 ЖК РФ, можно узнать, что такое переустройство жилого помещения.
Под переустройством понимаются работы с инженерным, газовым и сантехническим оборудованием. Изменения также нужно вносить в поэтажный план и экспликацию, то есть в техпаспорт квартиры. Иначе работы будут считаться неузаконенными.
Что входит в переустройство квартиры:
- Установка дополнительной раковины, унитаза, биде;
- Замена газовой плиты на электрическую – с закупориванием газовой трубы на кухне;
- Вмешательство в инженерные сети;
- Перестановка кухонной плиты на новое место.
Переустройство может быть самостоятельной процедурой, а может проводиться совместно с перепланировкой. Например, если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую и объединить кухню с гостиной – это одновременные работы. Вначале переустройство (перекрывается подача газа и происходит замена кухонной плиты). Затем наступает этап перепланировки (снос не несущей стены между кухней и комнатой для создания квартиры-студии).
Что входит в перепланировку квартиры по закону
Определение не раскрывает сути понятия «перепланировка». Рассмотрим, что входит в перепланировку на конкретных примерах работ:
- Объединение ванной и туалета (за счет сноса межкомнатной перегородки);
- Разъединение санузла (за счет возведения перегородки);
- Создание проема в несущей стене;
- Обустройство гардеробной;
- Расширение санузла или кухни за счет коридора;
- Объединение кухни с жилой комнатой (при наличии электроплиты);
- Расширение дверных или оконных проемов;
- Демонтаж подоконного блока;
- Изменение конструкции полов в комнатах;
- Возведение перегородок для расширения зон;
- Объединение двух смежных квартир.
Все эти мероприятия принято считать перепланировкой квартиры. Они влияют на конфигурацию жилого помещения, поэтому их нужно фиксировать в технических документах БТИ.
Что не считается перепланировкой квартиры
Далеко не каждый ремонт можно назвать перепланировкой. Выделяют работы, которые не нужно ни с кем согласовывать, поскольку они не отображаются в плане квартиры.
Не считается перепланировкой:
- Поклейка новых обоев;
- Замена деревянных окон на пластиковые (и наоборот);
- Перестановка шкафов, мебели и техники внутри квартиры;
- Замена унитаза или ванны;
- Монтаж кондиционера;
- Замена старых дверей на новые (без расширения или сужения дверного проема);
- Замена радиаторов или батарей;
- Укладка настенной плитки в ванной или на кухне;
- Покраска поверхностей в квартире;
- Замена выключателей и розеток.
Но важно не ошибиться. Например, если вы решили заменить конструкцию пола в ванной комнате, а не просто уложить плитку – это будет считаться перепланировкой. Эти работы предусматривают укладку нового гидроизоляционного слоя в полу. На них всегда составляется акт скрытых работ. Без проекта перепланировки здесь не обойтись
Нужно ли согласовывать перепланировку
Да, в обязательном порядке!
Почему это нужно? Собственник квартиры не является специалистом в области архитектуры и строительства. Если он захочет сделать проем в несущей стене, а квартира находится на 1 этаже – это ослабит несущие возможности конструкций. В результате увеличится нагрузка на стены, что может повлечь за собой их обрушение и риск для здоровья людей.
Поэтому любую перепланировку до ее начала нужно согласовывать с экспертами. Они проверят, нет ли нарушений СНиПов, норм СанПиНа, ГОСТа и других нормативов. Если проектная документация отвечает требованиям безопасности, а перепланировка не ухудшит жилищные условия – собственнику выдадут разрешение на проведение ремонтных работ. В противном случае откажут.
Перепланировку можно согласовать по индивидуальному проекту, эскизу или типовому проекту от автора дома. Чаще нужен полноценный проект. Но незначительные изменения в квартире можно согласовать по эскизу. Он оформляется на основании экспликации и поэтажного плана БТИ.
Документы на согласование принимают в Мосжилинспекции или в местных администрациях. Удобнее подавать на согласование через МФЦ «Мои документы».
Незаконная перепланировка в квартире
Переделки квартиры требуют согласования с уполномоченным органом. Если не сообщить о грядущем ремонте, то он будет считаться неузаконенным. И за это грозят серьезные санкции:
- Нарушителю выпишут штраф за самовольное внесение изменений в планировку жилого помещения – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
- Выдадут предписание вернуть перепланировку к исходному состоянию в срок от 1 до 3 месяцев. Альтернативный вариант – узаконить изменения «по факту» в судебном порядке.
- Запретят выезжать за границу.
- Обяжут возместить ущерб соседям, если самовольная перепланировка вдруг привела к аварийной ситуации в доме.
- Злостных уклонистов от исполнения решения суда поджидает большая проблема в виде продажи квартиры с аукциона. Семью нарушителя попросту выселят из занимаемой жилплощади (пп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Кроме того, возникнут трудности и с продажей квартиры, где проводилась неузаконенная перепланировка. Банки не одобряют кредит на покупку такой жилплощади. Мало того, что покупатель должен быть с наличными, так еще он же попросит солидную скидку.
Ответы юриста на частные вопросы
Является ли перепланировкой разборка встроенного шкафа в коридоре?
Для точного ответа на вопрос нужно смотреть экспликацию и план квартиры из БТИ. Если встроенный шкаф фигурирует как часть планировки, то его демонтаж нужно согласовывать с надзорными органами как перепланировку. Если шкаф не указан в документах БТИ – его можно разбирать без разрешения администрации.
Входит ли в перепланировку замена перегородок в квартире?
Да. Перегородки отмечены в техпаспорте, поэтому для замены конструкций нужно согласовывать будущие работы. Следовательно, это считается перепланировкой.
Что такое частичная перепланировка?
Такого понятия на самом деле не существует. Есть перепланировка – она не может быть частичной. Любая перепланировка требует разрешения от отдела архитектуры и градостроительства.
Считается ли перепланировкой, если я выполняю ее по типовому проекту от автора дома?
Да. Типовой шаблон от автора дома – это такой же проект перепланировки, только стандартный и в электронном формате. Его могут и не согласовать. Например, если серия вашего дома отличается от той, которая указана в типовом проекте.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перепланировкой считается любое изменение технических параметров квартиры. А также нежилого помещения.
- Переустройство – это тоже изменения, но не конфигурации, а инженерных систем и оборудования. Пример: замена ванны на душевую кабину в санузле.
- Косметический ремонт не является перепланировкой квартиры.
- Закон обязывает получать разрешение на перепланировку – это называется согласованием.
- За неузаконенные изменения в квартире могут выписать штраф, обязать привести планировку к изначальному состоянию и даже продать жилье на торгах.
Если вам нужна консультация по жилищным вопросам, звоните по телефону горячей линии или оставьте вопрос на сайте. Юристы свяжутся с вами и разъяснят непонятные моменты. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает.
Комментарии
2дравствуйте,продавец продает по заниженной цене ,разница по дкп и допсоглашением большая . Как лучше оформить вторую часть денег ,допсоглашение,расписка или еще как юридически защитить себя? дом новостройка ,продавец первый покупатель (состоятельный человек) претендовать кто то еще не будет Меня беспокоит налоговая ,не будет ли претензий и как они могут обосновать претензии по налогам Слышал сейчас все так покупают
Марат, занижение цены в договоре создаёт риски прежде всего для покупателя, поэтому надёжнее указать в договоре реальную цену. Если договор расторгнут или признан недействительным, вернуть вам по общему правилу смогут только ту сумму, которая подтверждена документами, а имущественный вычет по НДФЛ вы получите только с документально подтверждённых расходов (ст. 220 НК РФ). Если всё же будет допсоглашение, оно становится частью договора, и оплату по нему нужно подтверждать распиской продавца со ссылкой на договор и допсоглашение, а лучше — банковским переводом или аккредитивом. Налоговые последствия заниженной цены касаются в основном продавца: при цене ниже 70 % кадастровой стоимости его доход для НДФЛ определяется исходя из этой доли кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Учтите, что если разница в цене намеренно скрывается, сделку в части цены могут признать притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ), что создаёт риски для обеих сторон.