Проект перепланировки квартиры – где заказать и сколько стоит
Проект перепланировки нужен для согласования изменений квартиры с местной администрацией. Без проекта собственнику не выдадут разрешение на перепланировку жилого помещения. В 99% случаев такой проект заказывается в профильной организации с допуском СРО на проектирование. Вместе с проектом иногда нужно оформлять и техническое заключение. В статье рассмотрим, когда требуется проект перепланировки квартиры, как он выглядит, где его заказывать, из каких разделов состоит, сколько стоит и можно ли заменить проект перепланировки обычным эскизом.
Что такое проект перепланировки квартиры
Если вы затеяли перепланировку, то, скорее всего, эксперты вам скажут, что нужно делать проект.
Проект перепланировки квартиры – это проектная документация, в которой содержится план будущих работ, схемы помещений до и после ремонта, а также различные чертежи, пояснения и расчёты по изменению конфигурации квартиры. Проще говоря, это подшитые листы с планом перепланировки квартиры, на основании которого чиновники будут согласовывать ремонт.
Требованию к проектам в Москве можно найти в Приложении 3 к ПП Москвы № 1335-ПП от 19 августа 2020 года (предыдущие требования были в ПП Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года).
В регионах действуют местные регламенты. Например, в Казани Административный регламент можно найти на портале органов местного самоуправления города Казани.
Наравне с проектом перепланировки могут потребовать и техническое заключение. Оно является приложением к проекту и отражает два важных момента: в каком состоянии находятся конструкции здания и можно ли сделать перепланировку без угрозы обрушения этих конструкций. Например, в Москве всегда требуют проект + техническое заключение. В регионах с этим проще и у вас могут попросить только проектную документацию.
Когда нужен проект
Практически любые изменения конфигурации жилого помещения требуют от собственника предоставления проекта перепланировки.
Речь идет о работах, по итогам которых меняется первоначальный план БТИ. Проект нужен для того, чтобы показать администрации, что вы хотите сделать, какие будут использованы материалы, как изменится нагрузка на несущие конструкции и т.д.
При каких работах обязательно нужен проект перепланировки квартиры:
- Устройство проемов в несущих стенах (с усилением).
- Расширение санузла за счёт площади коридора.
- Увеличение площади кухни за счёт комнаты.
- Демонтаж подоконного пространства.
- Снос, замена или создание перегородок между помещениями, например – ванной и туалетом.
- Совмещение комнаты и коридора.
- Создание гардеробной, например – после разбора встроенных шкафов.
- Замена перекрытий в полу.
- Замена душевой кабинки на ванну.
- Иные работы.
Перед тем как проводить эти работы, нужно составить проект и отдать его на рассмотрение в архитектурный отдел города или района. Но в ряде случаев можно обойтись эскизом или вообще не составлять проектную документацию. Например, когда вы хотите сделать косметический ремонт, поклеить обои, установить пластиковые окна или домашний кондиционер.
Можно ли обойтись эскизом
Эскиз подойдёт в тех случаях, когда изменения в плане квартиры не столь серьёзные. Их не нужно вносить в планы БТИ.
К примеру, вы переносите сантехнику в рамках санузла, при этом площадь помещения не изменяется. Или вы задумали разобрать старые встроенные шкафы – размеры коридора так же остаются прежними.
Согласовывать перепланировку «по эскизу» гораздо проще и дешевле. Главное отличие от проекта в том, что сперва вы производите работы, и только по факту их завершения составляете эскиз (прямо на плане БТИ). Далее его оценивают в отделе архитектуры, к вам выезжает техник и сверяет сделанные работы с эскизом. Если всё в порядке, останется зафиксировать изменения в БТИ и ЕГРН.
Типовый проект перепланировки
Используется в случаях, если работы могут быть проведены на основании уже готовых проектов перепланировки от автора дома. Заказывать платный проект в СРО организации не придётся.
Типовый проект перепланировки – всегда бесплатный. Его можно найти на официальном сайте автора дома, в каталоге готовых проектов. Например, в Москве большинство жилых зданий спроектировано АО МНИИТЭП. Типовые проекты можно скачать в каталоге на официальном сайте Мосжилинспекции.
Если ваш дом относится к массовой серии домов, планировка квартиры точь-в-точь как в каталоге и вам понравился один из типовых проектов перепланировки – можете смело им воспользоваться. Ссылку на выбранный проект нужно отправить в орган местного самоуправления при подаче остальных документов на согласование изменений конфигурации.
Важно! Недостатком является шаблонность типовых проектов. Изменить их под свой вкус и задумки не получится. Малейшие отступления от проекта приведут к тому, что комиссия не примет у вас работы, а значит придётся их переделывать в соответствии с типовым проектом.
Где сделать проект перепланировки квартиры для согласования
Для заказа проекта перепланировки квартиры нужно обращаться в коммерческую компанию, у которой есть допуск СРО на изготовление проектной документации.
Узнать, числится ли компания в реестре проектировщиков можно на сайте Нострой. Обратите внимание на последний столбец «Статус». Если напротив выбранной вами компании стоит зелёная галочка и статус «Действует» – значит можно обращаться за проектом к этой компании. Статус «Исключена» говорит об обратном – фирма не числится в реестре СРО. Составленный ею проект будет недействительным и у вас нигде его не примут.
Как заказать
Рассмотрим, из каких этапов состоит процедура заказа проекта перепланировки квартиры:
- Проверьте, чтобы проектировщик входил в состав СРО и имел допуск на оказание услуг. У фирмы должно быть свидетельство СРО (лицензия), а также усиленная квалифицированная подпись.
- Свяжитесь с представителями проектировщика: по телефону, e-mail, через сайт, заказным письмом по почте или лично в офисе.
- Проконсультируйтесь с инженером, возможно ли реализовать вашу задумку по перепланировке на практике. Быть может, что-то придётся изменить по ходу обсуждений.
- Подпишите договор на оказание услуг по составлению проекта перепланировки и технического заключения. Договор защитит ваши права на случай, если возникнут споры по доработке или отклонению проекта. Один договор останется у компании, а второй экземпляр вам выдадут на руки.Также подписывается договор авторского надзора. Он нужен для того, чтобы проектировщик проверил скрытые работы и составил соответствующий акт. Например, о гидроизоляции полов в ванной комнате или о шумоизоляции в спальне. Без этих актов проверяющие органы от администрации работы у вас не примут.
- Внесите предоплату для начала разработки проекта. Остальную часть суммы нужно будет оплатить при успешной приёмке перепланировки квартиры.
- Передайте компании необходимые документы и ожидайте готовности проекта.
Если не хочется согласовывать ремонт с разными инстанциями, можно доверить это проектировщику «под ключ». Услуга стоит дороже. Но зато вам не придётся общаться с чиновниками и запрашивать разрешения – этим займутся представители по доверенности.
Состав проекта перепланировки
Требования к составлению и составу проекта утверждены на всей территории РФ. Проектировщики знают о регламентах, поэтому заказчики проектов могут не беспокоиться о правильности структуры.
И тем не менее, предлагаем ознакомиться из каких разделов состоит проект перепланировки:
Раздел 1. Обложка и титульный лист – совмещены или отдельными листами
Обложка включает в себя «шапку» проектной организации, адрес и другие контактные данные. По центру указывается наименование проекта. Ниже – адрес квартиры, где планируются изменения. В самом низу листа город и год изготовления проекта.
Титульный лист нужен для подписей ответственных лиц. Обычно это директор или руководитель проектировочной фирмы, а также главный инженер. Здесь же ставится печать организации.
Раздел 2. Общие данные
Включает следующую информацию:
- Таблица с содержанием: из каких разделов состоит проект, на каких страницах они находятся и сколько листов занимают;
- Список прилагаемых к проекту документов – это планы БТИ, копии лицензии проектировщика, авторский надзор;
- Таблица со ссылками на нормативно-правовые и локальные акты в тексте самого проекта (СНиПы, ГОСТы, регламенты и другое);
- В левом нижнем углу обязательство главного инженера проекта (ГИП) о соответствии технических решений в проекте требованиям законодательства, с указанием инициалов ГИПа.
Раздел 3. Пояснительная записка проекта
Содержит подробный перечень необходимых работ в рамках искомого проекта. Ниже указываются важные условия, которые нужно соблюдать. Например, применение конкретных материалов для укладки гидроизоляции, обустройство порожка в дверном проёме ванной и т.д.
Раздел 4. План жилого помещения до перепланировки
За основу всегда берётся план БТИ и экспликация помещений «до» ремонта. Нумерация и буквы должны соответствовать технической документации БТИ, без отклонений. Иначе принимающие могут отказать в согласовании проекта.
Раздел 5. План демонтажа и монтажа
Здесь инженер указывает все изменения, которые планируются в ходе перепланировки квартиры. Например, снос перегородки, создание проёма в несущей стене, возведение новых стен и т.д.
На заметку! В этом разделе применяются цветовые решения. Обычно используют два цвета: зелёный и красный. Зелёный обозначает монтаж, а красный – демонтаж. Впрочем, строгих требований к цветовой гамме в ГОСТе нет, но на практике используются именно эти два цвета.
Раздел 6. План квартиры после перепланировки
Окончательный вариант жилого помещения с учётом реализации всех технических решений.
На листе располагаются две таблицы:
- План – представляет собой чертёж квартиры с указанием размеров помещений;
- Экспликация – даёт подробное описание всех представленных помещений (кухня, гостиная, туалет и т.д.)
Этот вариант квартиры будет принимать комиссия из отдела архитектуры или жилинспекции. Итоговые размеры зафиксирует инженер БТИ, а впоследствии изменения будут внесены в техпаспорт жилого помещения.
Раздел 7. План полов
Этот лист подшивается только при изменении перекрытий полов, что происходит далеко не при каждой перепланировке.
На листе также две таблицы:
- План полов – чертёж квартиры с обозначением поверхности в каждом помещении;
- Экспликация – вынос схем, указание типа напольного покрытия, материала и площади (кв. метры).
Ниже условные обозначения и «врезка» для идентификации страницы в составе проекта.
Раздел 8. Схема гидроизоляции и звукоизоляции
Требуется в случае расширения площади комнат или устройства перекрытия полов. Гидроизоляционный узел защищает от проникновения влаги к основанию перекрытий, а значит защищает от залива соседей снизу. Звукоизоляция (шумоизоляция) нужна для того, чтобы те же соседи не сошли с ума от громких звуков в вашей квартире.
На листе представлены план, экспликация и схема устройства защиты. Раздел дополняется актами скрытых работ, которые должен подписать проектировщик с допуском СРО.
Раздел 9. План квартиры с сантехническим оборудованием
Обязателен в случае переноса батарей, стояков водоснабжения, водоотведения или узлов вентиляции. Если кроме этих работ вы больше ничего не сделали, то такой план может идти как самостоятельный. Основной проект уже не потребуется.
Раздел 10. Аксонометрические схемы ГВС и ХВС
На лист чертятся трёхмерные схемы прокладки подводов всех видов коммуникаций к сантехническому оборудованию (холодного и горячего водоснабжения).
Раздел 11. Усиление несущих конструкций
Обязательный раздел, если вы затрагиваете несущие стены в квартире, например – сделали в них проём.
Усиление всегда делается с помощью металлоконструкций. Соответственно, в плане нужно отметить чертёж усиления (габариты, раму, распорные стойки, спецификацию). Тут же идёт порядок производства работ – описание шагов, и что за чем следует.
Подобные процессы сопровождаются актами скрытых работ, то есть усилением проёмов в несущей стене. Вместе с тем предстоит обратиться к автору дома за техническим заключением о состоянии конструкций здания. В Москве эти заключения выдаёт МНИИТЭП.
Раздел 12. Схема монтажа/демонтажа перегородок
Указывается материал и способ крепления перегородок к полу и стенам.
Ниже формула расчёта: время нагрузки на перекрытие, вес перегородки, максимальная нагрузка и вывод инженера. Максимальную и минимальную нагрузку на перекрытия берут из ГОСТа и СНиПов.
Раздел 13. План и фотофиксация
Здесь нужно отметить на карте расположение дома в городе. Достаточно небольшого участка карты, где видны другие дома, названия улиц, дороги и прочие объекты. Чуть ниже цветная фотография дома.
Раздел 14. Допуск от СРО на проведение работ
Организация, которая составляет проект перепланировки, прикладывает к нему Свидетельство о допуске к работам. Оно подтверждает, что компания вправе разрабатывать проекты с учётом безопасности объектов капитального строительства.
Еще одним обязательным приложением является авторский надзор – для того, чтобы проектировщик мог подписать акты скрытых работ.
Как выглядит проект перепланировки квартиры: образец
Ниже вы можете ознакомиться с примером проекта перепланировки:
Документы для составления проекта
Проектировочное бюро обычно просит предоставить:
- техпаспорт БТИ – состоит из поэтажного плана и экспликации;
- дизайн-проект будущей перепланировки (есть имеется);
- документы на квартиру – выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности.
Если в ходе ремонтных работ вы планируете затронуть общедомовое имущество, в дополнение к пакету документов нужен и протокол собрания собственников жилья. А при воздействии на фасад здания, разрешение от Москомархитектуры (в регионах могут быть свои органы).
Сколько стоит
Точную стоимость проекта перепланировки квартиры вам назовут непосредственно в проектном бюро.
Средняя цена проектов в Москве от 15 000 до 40 000 рублей. Техническое заключение либо входит в стоимость проекта, либо оплачивается отдельно. Если затрагиваются несущие стены, то в Москве нужно получать техзаключение от автора дома (МНИИТЭП). Стоимость довольно высокая – 70 000 рублей.
Проектные бюро могут предложить услуги по согласованию перепланировки «под ключ». Оплата будет выше, чем за один проект без согласования с администрацией. Стоимость сопровождения составляет от 40 000 до 90 000 рублей.
Срок изготовления проекта
Сроки зависят от сложности технических решений, от загруженности инженеров бюро и других факторов. В среднем на изготовление проекта перепланировки уходит от 3 до 7 дней.
Можно ли сделать проект перепланировки квартиры самостоятельно
Разработать можно, а вот согласовать не получится.
Речь идёт о случаях, когда для перепланировки квартиры нужны проект и техническое заключение. Мы выяснили, что их уполномочены изготавливать только организации, имеющие допуск от СРО на выполнение проектных работ. Доказательством такого статуса выступают Свидетельство и договор авторского надзора.
У обычного человека таких документов нет, а образования, умений чертить и подшивать листы в папку недостаточно. Вот почему проект нужно заказывать только у проектировщика.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Основные моменты статьи:
- Проект перепланировки требуется почти во всех случаях, когда изменяется конфигурация жилого помещения.
- Изготавливается и оформляется организацией, имеющей допуск СРО (лицензию). Самостоятельно проект перепланировки для согласования составить не получится.
- Альтернативой проекту выступает эскиз перепланировки – при самых простых изменениях. А если вы решили переклеить обои, проект и вовсе не нужен.
- Для заказа проекта нужно заключить договор с проектным бюро и оплатить их услуги.
- Проект перепланировки состоит из множества разделов, в числе которых пояснительная записка, план квартиры до и после, схемы гидроизоляции, план полов, усиление несущих стен и т.д.
- Стоимость зависит от сложности работ и региона, в среднем – до 20 000 рублей.
- Сроки изготовления проекта индивидуальны.
Согласование перепланировки по проекту таит множество сложностей. Далеко не всем удаётся с первого раза сдать документацию. Чиновники могут придраться даже к мелочам. Поэтому желательно получить консультацию юриста, и только потом согласовывать проект перепланировки. Юристы нашего сайта ответят на ваши вопросы и помогут в решении проблем.
