С чего начать оформление перепланировки квартиры
Иногда вместо покупки нового жилья можно изменить планировку старой квартиры. Но, прежде чем приступать к ремонту, нужно продумать каждую деталь, свериться с законодательством, получить консультацию экспертов – словом, грамотно начать оформление перепланировки квартиры. В противном случае вы получите изменения, которые нельзя согласовать или придётся потратить кучу времени и денег на узаконивание уже выполненной перепланировки. Рассмотрим, из каких шагов состоит подготовительный этап оформления, что нужно сделать и какие собрать документы.
Начальные этапы оформления перепланировки квартиры
Не стоит бежать сразу заказывать проект перепланировки. Гораздо важнее подготовительные этапы, с которых должны начинаться любые ремонтные работы.
Шаг 1. Обдумайте, что именно вы хотите изменить в квартире
Сперва нужно решить, нужна ли вам перепланировка квартиры? Некоторые задумки реализуются путём зонирования помещений, переклейки обоев, замены техники и мебели.
Если вы всё тщательно обдумали, и всё же решили сделать перепланировку, лучше набросать её на бумаге. Или заказать эскиз преобразований у знакомого дизайнера. В дальнейшем инженеру будет проще составить проект на основе ваших предпочтений в интерьере.
Шаг 2. Заручитесь согласием остальных собственников
Если у квартиры несколько собственников, потребуется согласие на перепланировку от каждого из них. Иначе в администрации даже не рассмотрят вашу заявку.
Согласие может быть двух видов:
- нотариальное – когда оформлением занимается один собственник, а остальные выражают согласие в письменной форме;
- общее заявление в МФЦ – в таком случае все совладельцы квартиры должны прийти в отделение «Мои документы» и подписать заявление.
Разумеется, у долевых собственников не должно быть разногласий по поводу предстоящих изменений конфигурации квартиры.
Шаг 3. Узнайте, требуется ли согласовывать перепланировку
На этом этапе предстоит понять, нужно ли будет обращаться за разрешением в отдел архитектуры и градостроительства.
Также можно заглянуть в региональное законодательство, где указана допустимая перепланировка и требования к её согласованию. Например, в Москве порядок согласования переустройства и перепланировки установлен постановлением Правительства Москвы; его действующую редакцию и требования к перепланировке публикует портал mos.ru. Требования для перепланировки в Санкт-Петербурге можно найти на региональном сайте Госуслуг. Аналогично и в других регионах.
Какие работы требуют обязательного согласования:
- снос, демонтаж или перенос перегородок;
- увеличение площади санузла за счёт коридора;
- расширение дверных и оконных проёмов в ненесущих стенах;
- создание кладовки, гардеробной, встроенного шкафа;
- объединение кухни (с электроплитой) и жилой комнаты квартиры;
- демонтаж подоконного пространства и др.
Существуют работы, которые нельзя согласовать и узаконить, поскольку они изначально нарушают СНиПы, СанПиНы, пожарные и другие нормы. К подобным работам относят, в частности, снос несущих стен, подключение пола к центральному отоплению в доме, перенос радиатора на балкон или лоджию, равно как и создание санузла в жилой комнате.
Не требуют согласования такие работы, как поклейка обоев, замена старого унитаза на новый, установка кондиционера и пластиковых окон.
Шаг 4. Выясните, сколько будет стоить проект перепланировки
Цена изготовления проекта перепланировки квартиры отличается.
Стоимость формируется из нескольких факторов. В их числе:
- Регион проживания.
- Сложность архитектурного решения (проект на проём в несущей конструкции с укреплением стены обойдется дороже, чем на обычное расширение дверного проёма в санузле).
- Наличие дополнительных разделов проекта, например – разводки водоснабжения, обустройства пола, укрепления несущих конструкций.
- Ценовая политика выбранной организации.
Если в вашем случае подойдёт эскиз, то он обойдётся максимум в 5 000 рублей, в то время как проектная документация в 3-4 раза дороже.
Шаг 5. Закажите проект
Для оформления масштабной перепланировки нужно заказывать проект, а иногда и техническое заключение о безопасности работ.
Где заказывать проект? В профильной проектной компании – как правило, состоящей в СРО проектировщиков. Свидетельства о допуске СРО с 1 июля 2017 года не действуют: членство подтверждается выпиской из реестра членов СРО, а проверить его можно в едином реестре на сайте Нострой (Ноприз).
Для заказа проекта перепланировки нужно заключить договор с выбранной организацией. Услуги платные, платёж разбивается на две части: до изготовления проекта и после принятия работ межведомственной комиссией от администрации.
Проектная документация включает в состав сам проект и техническое заключение к нему. Проект – это объемная папка с листами А4, где есть пояснительная записка, суть архитектурного решения, чертежи будущих работ, планы квартиры до и после, графики, чертежи, ссылки на нормативно-правовые акты, заключения инженеров и многое другое.
Обращение к проектировщику лучше начать с консультации с инженером-строителем. Только после обсуждения можно реализовывать задумку в виде подробного проекта.
Шаг 6. Передайте документы на рассмотрение в жилищный орган
После того, как вы подготовите все документы, проект и техническое заключение, можно сдавать их на согласование в орган местного самоуправления. Например, тот же отдел администрации по строительству.
Пакет документов передаётся:
- Лично, через Многофункциональный Центр (МФЦ);
- Через отдел архитектуры или БТИ;
- По почте, ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
- Через Госуслуги;
- На официальном сайте Мэра Москвы.
Сотрудник МФЦ оформит заявку и составит расписку – с описью принятых от вас документов. Далее документы направляют в основное ведомство. На рассмотрение заявки отводится 45 дней, после чего либо дают разрешение на перепланировку, либо отказывают с указанием причины (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Как правильно оформить перепланировку квартиры
Выше мы разобрали те моменты, которые нужно учесть в самом начале оформления перепланировки. Но этапов процедуры согласования больше.
Вкратце, весь порядок действий:
- Принятие решения о перепланировке квартиры, обсуждение со всеми собственниками и получение их согласий.
- Заказ проекта или эскиза будущих работ.
- Сбор и подготовка документов.
- Обращение в администрацию или жилищную инспекцию для согласования преобразований квартиры. Обращаться можно через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн.
- Написать заявление, передать документы.
- Получить разрешение на перепланировку жилого помещения.
- Выполнить переделки в соответствии с проектом или эскизом.
- Пригласить межведомственную комиссию, чтобы её члены оценили соответствие ремонта тому, что указано в проекте.
- Получить акт о завершении перепланировки.
- При необходимости заказать в БТИ новый техпаспорт по результатам обмеров инженера Бюро.
- Дождаться внесения изменений в ЕГРН: акт приёмочной комиссии орган, согласовавший перепланировку, сам направляет в Росреестр (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ). Подробнее – в статье об акте о завершённом переустройстве и перепланировке.
Именно так выглядит процедура согласования преобразований квартиры с уполномоченным органом.
Если вы сделали ремонт, и только после этого обратились в администрацию – в согласовании откажут. В этом случае придётся узаконивать перепланировку по факту выполненных работ в судебном порядке.
Необходимые документы
При посещении МФЦ нужны следующие документы (полный перечень – в статье о том, какие документы нужны для перепланировки):
- нотариальное согласие на перепланировку от других собственников (альтернатива – всем вместе прийти в отделение и подписать заявление);
- проект перепланировки;
- техническое заключение к проекту (если нужно);
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- техпаспорт из БТИ.
Возьмите с собой копии и оригиналы документов – их отсканируют в МФЦ. Некоторые документы жилищный орган запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Например, документы на квартиру и техпаспорт БТИ, если они есть в электронной базе.
С чего начать оформление перепланировки в ипотечной квартире
Потребуется официальное разрешение от банка и страховой.
Ипотека – это форма залога недвижимости. Если залогом выступает квартира, то под неё банк выдает кредитные средства. Заёмщик живёт в квартире, но распоряжаться ею в полной мере не может – поскольку есть обременение на жильё. Любые сделки требуют одобрения со стороны залогодержателя (банка). И перепланировка не является исключением.
Вкратце, алгоритм действий:
- Изучить кредитный договор на предмет разрешения делать перепланировку ипотечной квартиры.
- Обратиться в банк и еще раз уточнить этот момент.
- Заказать проект перепланировки и техзаключение от компании из реестра СРО.
- Написать заявление в банк с просьбой выдать разрешение на перепланировку.
- Получить одобрение от кредитора + страховой компании.
Далее эти разрешения прикладываются к остальным документам, после чего можно обращаться в администрацию и окончательно согласовывать преобразования.
Что нужно сделать, если купил квартиру с перепланировкой
Убедиться, что в квартире нет несогласованных изменений.
Это актуально не только при покупке, но и при наследовании или получении жилья в виде дара. Предыдущий собственник мог сделать перепланировку, но не согласовать её с местной администрацией. И умолчать о сделанном ремонте.
В таком случае новый собственник рискует нарваться на санкции, если об изменениях станет известно надзорным органам. Штраф за самовольную перепланировку квартиры – до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Также обяжут либо узаконить изменения, либо вернуть квартиру к изначальной конфигурации по плану БТИ.
Что делать? Для начала заказать в БТИ новый техпаспорт, на основании которого будет понятно: проводилась перепланировка квартиры или нет? Техник отметит неузаконенные изменения «красными» линиями. Например, у вас нет перегородки между ванной и туалетом, а на плане-экспликации она значится. Эти расхождения и предстоит легализовать – скорее всего, через суд.
Ответы юриста на частные вопросы
Нужно ли готовить техпаспорта квартир соседей сверху и снизу? Требуют ли это в процессе согласования перепланировки квартиры?
В общем порядке не требуют.
Но если вы планируете сделать проём в несущей стене, то придётся заказывать техническое заключение о состоянии конструкций и безопасности работ. Например, в Москве это заключение изготавливает АО МНИИТЭП.
В ходе осмотра вашей квартиры техник запросит сведения о квартирах сверху и снизу. И в этом случае потребуются техпаспорта жилых помещений ваших соседей. Документы БТИ нужны для оценки надёжности несущих конструкций.
Хочу сделать перепланировку в коммуналке. С чего начать?
Начать нужно с получения согласий от всех собственников комнат в коммунальной квартире. Данное требование вполне справедливо и указано в п. 2 ст. 41 ЖК РФ. Даже если перепланировка не выходит за границы вашей комнаты, о работах нужно оповестить всех собственников. И не просто оповестить, а получить от них разрешения. Иначе городская администрация даже не станет рассматривать ваши документы на согласование перепланировки.
Планируем расширить общую площадь квартиры за счёт части тамбура в подъезде. Нужно ли вначале согласовывать это с соседями по дому?
Да, нужно.
Любые преобразования, если они затрагивают общедомовую собственность, требуют согласования с собственниками других квартир.
Вам нужно связаться со старшим по подъезду или ответственным по дому. Узнайте, когда состоится ближайшее собрание собственников жилья. На повестку этого собрания нужно вынести вопрос о расширении площади вашей квартиры за счёт части тамбура – в силу п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Присоединение части общего имущества к квартире возможно только с согласия всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), поэтому за вашу задумку должны проголосовать все. Результаты голосования будут зафиксированы, по итогам чего составляется протокол общего собрания собственников жилья. Копию этого протокола вам нужно приложить к пакету документов для согласования работ с администрацией.
Заключение эксперта
Подведем итог:
- Оформление перепланировки квартиры начинается с обдумывания будущих работ, здесь можно составить эскиз.
- Требуется заручиться согласием всех совладельцев квартиры.
- Если жилье в ипотеке – нужно согласие от банка, а если перепланировка в коммуналке – от собственников всех комнат квартиры.
- На начальном этапе определяется, нужно ли согласовывать перепланировку с местной администрацией. Такие работы как замена сантехники, мебели и обоев не требуют согласования с властями.
- Если перепланировка масштабная, изготавливается проект. Его делает проектная организация – как правило, член СРО.
- При воздействии на несущие стены придётся готовить еще и техническое заключение от автора дома (например, АО МНИИТЭП).
- Документы нужно сдать в МФЦ.
- Дальнейшие планы зависят от решения местной администрации: в случае согласования перепланировки можно приступать к ремонтным работам, а в случае отказа – обжаловать решение или узаконивать переделки через суд.
Прежде чем приступать к перепланировке квартиры, нужно изучить нормы СанПиНа, СНиПы, местные регламенты, жилищное законодательство. Информации довольно много, и обычному человеку сложно разобраться со всеми нюансами. Если у вас есть вопросы – задайте их бесплатно юристам нашего сайта. Они подскажут, с каких этапов начать оформление преобразований квартиры, и возможно ли узаконить ремонт в вашем случае.
Комментарии
0