8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

С чего начать оформление перепланировки квартиры

Иногда вместо покупки нового жилья можно изменить планировку старой квартиры. Но, прежде чем приступать к ремонту, нужно продумать каждую деталь, свериться с законодательством, получить консультацию экспертов – словом, грамотно начать оформление перепланировки квартиры. В противном случае вы получите изменения, которые нельзя согласовать или придётся потратить кучу времени и денег на узаконивание уже выполненной перепланировки. Рассмотрим, из каких шагов состоит подготовительный этап оформления, что нужно сделать и какие собрать документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Начальные этапы оформления перепланировки квартиры

Не стоит бежать сразу заказывать проект перепланировки. Гораздо важнее подготовительные этапы, с которых должны начинаться любые ремонтные работы.

Шаг 1. Обдумайте, что именно вы хотите изменить в квартире

Сперва нужно решить, нужна ли вам перепланировка квартиры? Некоторые задумки реализуются путём зонирования помещений, переклейки обоев, замены техники и мебели.

Если вы всё тщательно обдумали, и всё же решили сделать перепланировку, лучше набросать её на бумаге. Или заказать эскиз преобразований у знакомого дизайнера. В дальнейшем инженеру будет проще составить проект на основе ваших предпочтений в интерьере.

Шаг 2. Заручитесь согласием остальных собственников

Если у квартиры несколько собственников, потребуется согласие на перепланировку от каждого из них. Иначе в администрации даже не рассмотрят вашу заявку.

Согласие может быть двух видов:

  • нотариальное – когда оформлением занимается один собственник, а остальные выражают согласие в письменной форме;
  • общее заявление в МФЦ – в таком случае все совладельцы квартиры должны прийти в отделение «Мои документы» и подписать заявление.

Разумеется, у долевых собственников не должно быть разногласий по поводу предстоящих изменений конфигурации квартиры.

Шаг 3. Узнайте, требуется ли согласовывать перепланировку

На этом этапе предстоит понять, нужно ли будет обращаться за разрешением в отдел архитектуры и градостроительства.

Также можно заглянуть в региональное законодательство, где указана допустимая перепланировка и требования к её согласованию. Например, в Москве действует Постановление Правительства г. Москва № 508 с изменениями ПП Москвы № 1335 от 19 августа 2020 года. Требования для перепланировки в Санкт-Петербурге можно найти на региональном сайте Госуслуг. Аналогично и в других регионах.

Какие работы требуют обязательного согласования:

  • снос, демонтаж или перенос перегородок;
  • увеличение площади санузла за счёт коридора;
  • расширение дверных и оконных проёмов в ненесущих стенах;
  • создание кладовки, гардеробной, встроенного шкафа;
  • объединение кухни (с электроплитой) и жилой комнаты квартиры;
  • демонтаж подоконного пространства и др.

Существуют работы, которые нельзя согласовать и узаконить, поскольку они изначально нарушают СНиПы, СанПиНы, пожарные и другие нормы. К подобным работам относят, в частности, снос несущих стен, подключение пола к центральному отоплению в доме, перенос радиатора на балкон или лоджию, равно как и создание санузла в жилой комнате.

Не требуют согласования такие работы, как поклейка обоев, замена старого унитаза на новый, установка кондиционера и пластиковых окон.

Шаг 4. Выясните, сколько будет стоить проект перепланировки

Цена изготовления проекта перепланировки квартиры отличается.

Стоимость формируется из нескольких факторов. В их числе:

  1. Регион проживания.
  2. Сложность архитектурного решения (проект на проём в несущей конструкции с укреплением стены обойдется дороже, чем на обычное расширение дверного проёма в санузле).
  3. Наличие дополнительных разделов проекта, например – разводки водоснабжения, обустройства пола, укрепления несущих конструкций.
  4. Ценовая политика выбранной организации.

Если в вашем случае подойдёт эскиз, то он обойдётся максимум в 5 000 рублей, в то время как проектная документация в 3-4 раза дороже.

Шаг 5. Закажите проект

Для оформления масштабной перепланировки нужно заказывать проект, а иногда и техническое заключение о безопасности работ.

Где заказывать проект? Только в компании, у которой имеется допуск от СРО на выполнение проектных работ. Допуск представляет собой цветное свидетельство. В нём указано название компании, реестр профессионалов, дата выдачи документа и печати государственного органа. Компании без допуска от СРО не могут разрабатывать проектную документацию.

Для заказа проекта перепланировки нужно заключить договор с выбранной организацией. Услуги платные, платёж разбивается на две части: до изготовления проекта и после принятия работ межведомственной комиссией от администрации.

Проектная документация включает в состав сам проект и техническое заключение к нему. Проект – это объемная папка с листами А4, где есть пояснительная записка, суть архитектурного решения, чертежи будущих работ, планы квартиры до и после, графики, чертежи, ссылки на нормативно-правовые акты, заключения инженеров и многое другое.

Обращение к проектировщику лучше начать с консультации с инженером-строителем. Только после обсуждения можно реализовывать задумку в виде подробного проекта.

Шаг 6. Передайте документы на рассмотрение в жилищный орган

После того, как вы подготовите все документы, проект и техническое заключение, можно сдавать их на согласование в орган местного самоуправления. Например, тот же отдел администрации по строительству.

Пакет документов передаётся:

  • Лично, через Многофункциональный Центр (МФЦ);
  • Через отдел архитектуры или БТИ;
  • По почте, ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
  • Через Госуслуги;
  • На официальном сайте Мэра Москвы.

Сотрудник МФЦ оформит заявку и составит расписку – с описью принятых от вас документов. Далее документы направляют в основное ведомство. На рассмотрение заявки отводится 45 дней, после чего либо дают разрешение на перепланировку, либо отказывают с указанием причины (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Как правильно оформить перепланировку квартиры

Выше мы разобрали те моменты, которые нужно учесть в самом начале оформления перепланировки. Но этапов процедуры согласования больше.

Вкратце, весь порядок действий:

  1. Принятие решения о перепланировке квартиры, обсуждение со всеми собственниками и получение их согласий.
  2. Заказ проекта или эскиза будущих работ.
  3. Сбор и подготовка документов.
  4. Обращение в администрацию или жилищную инспекцию для согласования преобразований квартиры. Обращаться можно через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн.
  5. Написать заявление, передать документы.
  6. Получить разрешение на перепланировку жилого помещения.
  7. Выполнить переделки в соответствии с проектом или эскизом.
  8. Пригласить межведомственную комиссию, чтобы её члены оценили соответствие ремонта тому, что указано в проекте.
  9. Получить акт о завершении перепланировки.
  10. Обратиться в БТИ и заказать новый техпаспорт, по результатам обмеров инженера Бюро.
  11. Внести изменения в кадастровый реестр ЕГРН на основании техплана.

Именно так выглядит процедура согласования преобразований квартиры с уполномоченным органом.

Если вы сделали ремонт, и только после этого обратились в администрацию – в согласовании откажут. В этом случае придётся узаконивать перепланировку по факту выполненных работ в судебном порядке.

Необходимые документы

При посещении МФЦ нужны следующие документы:

  • нотариальное согласие на перепланировку от других собственников (альтернатива – всем вместе прийти в отделение и подписать заявление);
  • проект перепланировки;
  • техническое заключение к проекту (если нужно);
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техпаспорт из БТИ.

Возьмите с собой копии и оригиналы документов – их отсканируют в МФЦ. Некоторые документы жилищный орган запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Например, документы на квартиру и техпаспорт БТИ, если они есть в электронной базе.

С чего начать оформление перепланировки в ипотечной квартире

Потребуется официальное разрешение от банка и страховой.

Ипотека – это форма залога недвижимости. Если залогом выступает квартира, то под неё банк выдает кредитные средства. Заёмщик живёт в квартире, но распоряжаться ею в полной мере не может – поскольку есть обременение на жильё. Любые сделки требуют одобрения со стороны залогодержателя (банка). И перепланировка не является исключением.

Вкратце, алгоритм действий:

  1. Изучить кредитный договор на предмет разрешения делать перепланировку ипотечной квартиры.
  2. Обратиться в банк и еще раз уточнить этот момент.
  3. Заказать проект перепланировки и техзаключение от компании из реестра СРО.
  4. Написать заявление в банк с просьбой выдать разрешение на перепланировку.
  5. Получить одобрение от кредитора + страховой компании.

Далее эти разрешения прикладываются к остальным документам, после чего можно обращаться в администрацию и окончательно согласовывать преобразования.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Что нужно сделать, если купил квартиру с перепланировкой

Убедиться, что в квартире нет несогласованных изменений.

Это актуально не только при покупке, но и при наследовании или получении жилья в виде дара. Предыдущий собственник мог сделать перепланировку, но не согласовать её с местной администрацией. И умолчать о сделанном ремонте.

В таком случае новый собственник рискует нарваться на санкции, если об изменениях станет известно надзорным органам. Штраф за самовольную перепланировку квартиры – до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Также обяжут либо узаконить изменения, либо вернуть квартиру к изначальной конфигурации по плану БТИ.

Что делать? Для начала заказать в БТИ новый техпаспорт, на основании которого будет понятно: проводилась перепланировка квартиры или нет? Техник отметит неузаконенные изменения «красными» линиями. Например, у вас нет перегородки между ванной и туалетом, а на плане-экспликации она значится. Эти расхождения и предстоит легализовать – скорее всего, через суд.

Ответы юриста на частные вопросы

Нужно ли готовить техпаспорта квартир соседей сверху и снизу? Требуют ли это в процессе согласования перепланировки квартиры?
Хочу сделать перепланировку в коммуналке. С чего начать?
Планируем расширить общую площадь квартиры за счёт части тамбура в подъезде. Нужно ли вначале согласовывать это с соседями по дому?

Заключение эксперта

Подведем итог:

  1. Оформление перепланировки квартиры начинается с обдумывания будущих работ, здесь можно составить эскиз.
  2. Требуется заручиться согласием всех совладельцев квартиры.
  3. Если жилье в ипотеке – нужно согласие от банка, а если перепланировка в коммуналке – от собственников всех комнат квартиры.
  4. На начальном этапе определяется, нужно ли согласовывать перепланировку с местной администрацией. Такие работы как замена сантехники, мебели и обоев не требуют согласования с властями.
  5. Если перепланировка масштабная, изготавливается проект. Его делает организация с допуском СРО.
  6. При воздействии на несущие стены придётся готовить еще и техническое заключение от автора дома (например, АО МНИИТЭП).
  7. Документы нужно сдать в МФЦ.
  8. Дальнейшие планы зависят от решения местной администрации: в случае согласования перепланировки можно приступать к ремонтным работам, а в случае отказа – обжаловать решение или узаконивать переделки через суд.

Прежде чем приступать к перепланировке квартиры, нужно изучить нормы СанПиНа, СНиПы, местные регламенты, жилищное законодательство. Информации довольно много, и обычному человеку сложно разобраться со всеми нюансами. Если у вас есть вопросы – задайте их бесплатно юристам нашего сайта. Они подскажут, с каких этапов начать оформление преобразований квартиры, и возможно ли узаконить ремонт в вашем случае.

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Максим Привалов
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Нужно ли готовить техпаспорта квартир соседей сверху и снизу? Требуют ли это в процессе согласования перепланировки квартиры?
В общем порядке не требуют.

Но если вы планируете сделать проём в несущей стене, то придётся заказывать техническое заключение о состоянии конструкций и безопасности работ. Например, в Москве это заключение изготавливает АО МНИИТЭП.

В ходе осмотра вашей квартиры техник запросит сведения о квартирах сверху и снизу. И в этом случае потребуются техпаспорта жилых помещений ваших соседей. Документы БТИ нужны для оценки надёжности несущих конструкций.
Хочу сделать перепланировку в коммуналке. С чего начать?
Начать нужно с получения согласий от всех собственников комнат в коммунальной квартире. Данное требование вполне справедливо и указано в п. 2 ст. 41 ЖК РФ. Даже если перепланировка не выходит за границы вашей комнаты, о работах нужно оповестить всех собственников. И не просто оповестить, а получить от них разрешения. Иначе городская администрация даже не станет рассматривать ваши документы на согласование перепланировки.
Планируем расширить общую площадь квартиры за счёт части тамбура в подъезде. Нужно ли вначале согласовывать это с соседями по дому?
Да, нужно.

Любые преобразования, если они затрагивают общедомовую собственность, требуют согласования с собственниками других квартир.

Вам нужно связаться со старшим по подъезду или ответственным по дому. Узнайте, когда состоится ближайшее собрание собственников жилья. На повестку этого собрания нужно вынести вопрос о расширении площади вашей квартиры за счёт части тамбура – в силу п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Участники должны поддержать вашу задумку. Результаты голосования будут зафиксированы, по итогам чего составляется протокол общего собрания собственников жилья. Копию этого протокола вам нужно приложить к пакету документов для согласования работ с администрацией.