8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

Особенности и порядок согласования перепланировки квартиры в панельном доме

Квартиры в панельных домах могут иметь не самую удобную планировку. Чтобы превратить их в райский уголок, придется изменять конфигурацию жилого помещения. В большинстве случаев нужно заказывать проектную документацию у специалистов. До начала ремонтных работ перепланировка согласуется с органом местного самоуправления через МФЦ. В статье рассмотрим, что можно сделать в квартире панельного дома, как утвердить перепланировку в администрации, во сколько это обойдется и какие трудности могут возникнуть.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

В чем особенность панельных домов

Панельный дом – это сборная железобетонная конструкция, которую возводят из уже готовых панельных блоков. Длина таких блоков в пару комнат, а ширина – в один этаж. Панельную постройку можно сравнить с аналогом детского конструктора LEGO. Дома представлены старыми хрущевками и более современными брежневками.

Определить, в каком доме находится ваша квартира довольно просто. Для этого достаточно взглянуть на фасад здания. Наружные стены составлены из сборных навесных панелей, которые уложены друг на друга. Между панелями есть швы, их впоследствии герметизируют. И на фасаде здания эти швы отчетливо угадываются.

Особенность панельных домов в том, что межкомнатные стены чаще всего несущие. Их нельзя демонтировать. Максимум, на что вы можете рассчитывать – это создание проёма в несущей стене, с последующим его усилением.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

Запретов на перепланировку в панельном многоквартирном доме нет. Главное, чтобы работы выполнялись в соответствии со строительными, санитарными и жилищными нормами.

Что значит законная перепланировка:

  1. Не нарушает целостность несущих конструкций.
  2. Соответствует нормам СНиП, СанПин, требованиям Госпожнадзора, ГОСТа, жилищному законодательству и др.
  3. Не нарушает прав и законных интересов соседей по дому.

Совершенно точно не получится полностью снести несущую стену для расширения пространства. Нельзя объединять комнату с балконом, обустраивать водяной тёплый пол и переносить кухню в жилую комнату.

И, напротив, можно сделать гардеробную, расширить санузел за счёт коридора, объединить ванную и туалет. Допускается даже демонтаж стены между лоджией и комнатой, при условии, что на ее месте вы установите «французское окно» в пол.

В панельных «брежневках» сложно согласовать перепланировку, поскольку почти все стены квартиры несущие. Особые сложности возникают при создании проемов в опорных стенах на 1 этаже. Напряжение этих конструкций достигает 80-90%. Из-за этого малейший проем грозит обвалить всю стену здания, а это недопустимо!

Варианты перепланировки

Существует масса архитектурных и дизайн решений, как можно изменить планировку квартиры в панельном доме. Рассмотрим наиболее актуальные.

Кухня

Хрущевки не отличаются большой площадью кухонных помещений. Некоторые собственники стараются расширить пространство. Но в 90% случаев стены между кухней и комнатой в хрущевках – несущие. Их нельзя сносить. А к созданию проёма, если на кухне газовая плита, предъявляются серьезные требования.

Примеры перепланировки:

  • Если вместо газовой плиты поставить электрическую, можно объединить кухню с гостиной. Для этого придется сносить перегородку (если она не несущая).
  • «Передвинуть» кухню в коридор, а на ее месте оборудовать другую комнату.
  • Если на кухне газовая плита, такой вариант не подойдет. Придется менять план, как вариант – сделать проем в стене, а на его место установить раздвижную дверь (например, из стекла).

Ванная и туалет

Чаще всего пытаются совместить или разъединить помещения. Например, при совмещении в санузле появляется дополнительное пространство – там можно поставить стиралку, подвесить бойлер, сделать полочки для хозяйственных принадлежностей.

Примеры:

  • Присоединить ванную комнату к туалету. Перегородки редко являются несущими, их можно безболезненно сносить. При этом потребуется заново прокладывать гидроизоляцию.
  • Разделить два помещения – в данном случае возводится перегородка.
  • Если вы живете на 1 этаже, можно расширить санузел за счёт коридора и даже жилых комнат. В остальных случаях допускается увеличить площадь только за счёт коридора.

Жилая комната

В однушке вариантов меньше, а вот 2-х и 3-комнатную квартиру можно оборудовать по своему замыслу. При этом помните, что по закону нельзя объединять жилую комнату с балконом (если не будет окна в пол).

Пример:

  • Если у вас двухкомнатная квартира, а вы хотите обустроить третью комнату – можно возвести перегородку, создав детскую или рабочий кабинет.
  • Объединение коридора и гостиной – за счёт этого получится большой холл.
  • Переделать проходную комнату в изолированное помещение. Например, за счёт переноса границ коридора и создания новых дверных проемов.

Коридор

Чаще всего коридор уменьшают, но иногда увеличивают.

Пример:

  • Можно демонтировать встроенные шкафы, а освободившееся пространство использовать как прихожую. Или оборудовать на новом месте гардеробную.
  • Присоединить коридор к гостиной в двушке или 3-комнатной квартире.
  • «Захват» части коридора для расширения санузла или кухни.

Одним словом, идей много. Главное, не забывать про требования закона к изменению конфигурации квартиры.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как сделать и согласовать перепланировку в панельном доме

Теперь разберемся, как происходит процедура согласования будущих изменений в органах местного самоуправления. Любую серьезную перепланировку нужно обязательно утверждать.

Куда обращаться

На разных этапах согласования перепланировки квартиры вам придется обращаться:

  • В БТИ (Бюро технической инвентаризации) – выдает поэтажный план, экспликацию, выписку из техпаспорта до перепланировки, а также в БТИ изготавливают техплан квартиры после ремонтных работ;
  • В государственные органы (УК, ОГПН, СЭС) – для промежуточного согласования перепланировки (получения разрешений).
  • В проектную организацию или к автору дома – за изготовлением проекта будущих работ и технического заключения (ТЗ), без которых вам не согласуют перепланировку в местной администрации.
  • В МФЦ «Мои документы» или МВК (Межведомственная комиссия) – в МФЦ у вас примут пакет документов, а в МВК их рассмотрят и выдадут разрешение (или отказ в перепланировке).

Ниже рассмотрим, из каких этапов состоит процедура и в чем их особенности.

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева
Практикующий юрист. Стаж 11 лет. Специалист в области гражданского и семейного права.

Порядок согласования перепланировки

Итак, если вы хотите сделать перепланировку квартиры в панельном доме, вот алгоритм действий:

  1. Продумать возможные изменения. Для этого можно обратиться к дизайнеру, чтобы он оформил эскиз – на основании этого эскиза в проектном бюро вам оформят проект перепланировки квартиры.
  2. Обратиться в БТИ и оформить техпаспорт. На самом деле нужны поэтажный план и экспликация – чертежи вашей квартиры до ремонтных работ. Они показывают, где находятся несущие межкомнатные стены, какая площадь кухни, к чему примыкает гостиная и т.д.
  3. Заказать проект и техническое заключение. Проект могут разработать только специализированные компании с допуском СРО. Составляется в бумажном виде и состоит из нескольких разделов. Если проект электронный, потребуется усиленная квалифицированная подпись инженера фирмы. Техническое заключение нужно в случае воздействия на несущие конструкции, например – если вы решили сделать проем в основной стене. В Москве разработкой ТЗ занимается АО МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».
  4. Подать документы на согласование в администрацию. Напрямую в администрации документы не принимают, обращаться нужно через МФЦ. А, например, в Москве документы подаются в Мосжилинспекцию только в электронном виде через услугу на портале Мэра Москвы.
  5. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Ответ придет в письменной форме: администрация либо даст разрешение, либо откажет в ремонтных работах. Отказ, к слову, можно обжаловать в суде.
  6. Выполнить ремонт в соответствии с проектом. На этом этапе начинаются строительные работы. Их проводит организация, имеющая допуск от СРО на строительные работы. Проектировщик, который готовил проект, контролирует соответствие ремонта исходному плану.
  7. Сдать работы специальной комиссии, они подпишут акт о завершении перепланировки квартиры. После того, как перепланировка будет закончена, нужно вновь обратиться в МФЦ и пригласить представителей МВК. Специалисты приедут на объект и убедятся, что ремонт сделан точь-в-точь как по проекту. Если расхождений не будет, председатель МВК составит акт о завершенной перепланировке. В случае несоответствия проекту обяжут устранить недочёты.
  8. Пригласить обмерщика из БТИ, заказать новый техпаспорт. Инженер зафиксирует новый интерьер квартиры и передаст информацию в БТИ. Там подготовят два документа: технический паспорт и план.
  9. Отдать документы для внесения сведений в ЕГРН. Техплан передается в МФЦ, чтобы на его основе внесли изменения в базу Росреестра. После этого вам выдадут обновленную выписку с узаконенной перепланировкой квартиры.

Необходимые документы

Список документов может отличаться, в зависимости от характера перепланировки и региона проживания.

Перечень документов:

  • паспорт – нужен при обращении в МФЦ;
  • эскиз или проект перепланировки квартиры в панельном здании;
  • техническое заключение – если будут затрагиваться несущие межкомнатные стены или перекрытия;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт или выписка из техпаспорта;
  • заявление на согласование перепланировки – составляется в МФЦ совместно со специалистом, а если документы подаются онлайн, то нужно заполнить электронное заявление.

Если квартира в ипотеке, потребуется приложить еще и разрешение на перепланировку от банка. Вместе с ним аналогичное согласие от страховой компании. Также могут потребоваться разрешения от различных органов – Роспотребнадзора, Пожарной инспекции, Управляющей компании, органа охраны Архитектуры и др.

Сроки

Сколько по времени займет согласование перепланировки:

  • Изготовление проектной документации – от 3 дней до месяца, в зависимости от сложности архитектурных решений;
  • Получение разрешений от ОГПН, СЭС и прочих инстанций – около 30-45 дней;
  • Оформление документов в БТИ – в пределах 10 дней;
  • Ожидание решения Межведомственной комиссии – 45 дней + время на пересылку документов из МФЦ и обратно;
  • Согласование с банком и страховой – от 7 до 15 дней;
  • Кадастровый учет изменений в Росреестре – до 10 дней.

Сроки не являются окончательными. Например, если вам потребуется техническое заключение от автора дома, прибавляйте к срокам еще 30 дней.

Стоимость

Стандартных цен нет, все индивидуально. На стоимость влияют регион проживания, расценки на проектные работы, состав и объем работ, срок эксплуатации панельного дома, прочие факторы.

Согласование с Администрацией – бесплатное.

Наиболее дорогой статьей расходов считается проектная документация. Если обычный эскиз обойдется вам в 5 000 рублей, то полноценный проект уже как минимум в 15 000 рублей. Сложные проекты с обследованием инженера стоят от 50 000 рублей и выше, не считая оплаты дорогого ТЗ. Суммы могут перевалить за 100 000 рублей.

Что будет, если не согласовать перепланировку квартиры в панельной хрущевке

Неузаконенная перепланировка может сильно ударить по карману собственника и повлечь неприятные последствия:

  1. Штраф за самовольную перепланировку квартиры в панельном доме составляет 2 500 рублей – в силу ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
  2. Если ремонт выполнен с нарушениями, представители МВК предпишут вернуть квартиру к исходному состоянию. Как, например, это произошло в Хабаровском крае, где ответчики разрушили часть несущей стены дома и присоединили к квартире часть общедомового имущества в подъезде. Решением № 2-396/2020 2-396/2020~М-380/2020 М-380/2020 от 30 июля 2020 года, суд обязал нарушителей привести жилое помещение в прежнее состояние.
  3. Если перепланировка без отклонений, могут пойти навстречу и разрешить ее узаконить. Свежий пример из судебной практики, где суд разрешил истцу сохранить квартиру в перепланированном виде – об отсутствии нарушений свидетельствовало заключение судебных экспертов (Решение № 2-948/2020 2-948/2020~М-680/2020 М-680/2020 от 29 июля 2020 года).

При отказе возвращать жилье в первоначальное состояние суд может вынести постановление о продаже квартиры с торгов. Это худший сценарий для собственника. До такого лучше не доводить!

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Первым делом нужно обратиться за консультацией к проектировщикам. Они подскажут, реально ли узаконить уже выполненную перепланировку. Бывает, что ремонт идет вразрез с нормами СНиП, СанПиН или пожарными требованиями. В таком случае сперва нужно устранить нарушения, а потом подавать на согласование.

Если вкратце, то вначале заказывается техпаспорт БТИ, затем готовится проект и техническое заключение, и в самом конце документы отдаются на согласование в МВК. Оттуда может прийти отказ, как в большинстве регионов. Тогда придется подавать иск с просьбой о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. И если суд разрешит, вносить изменения в БТИ и ЕГРН – в силу п. 4 ст. 29 ЖК РФ.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли сделать перепланировку квартиры, если панельный дом идет под снос как аварийное жилье?
Можно ли обойтись без проекта перепланировки квартиры?
Как согласовать перепланировку квартиры в панельном доме, если она в ипотеке?
Можно ли штробить стены в хрущевке?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перепланировка в панельном многоквартирном доме возможна.
  2. Собственник может изменять конфигурацию квартиры в соответствии с проектом или эскизом перепланировки.
  3. Допускается объединять санузел, сносить перегородки, делать гардеробную или проемы в несущей стене (с усилением). Запрещено выносить радиатор на балкон, объединять комнату и кухню с газовой плитой, а также демонтировать несущие стены.
  4. Для согласования перепланировки нужно заказать проект, собрать документы и обратиться в администрацию через МФЦ.
  5. Срок согласования с органом местного самоуправления – 45 дней, а общее время – около 3-4 месяцев.
  6. Ремонт принимает специальная комиссия. По итогам осмотра выдадут акт о завершении перепланировки, либо отказ в принятии по причине недоделок.
  7. За самовольные работы грозит штраф в 2 500 рублей, а в ряде случаев могут и вовсе продать жилье на аукционе.
  8. Узаконивание уже сделанной перепланировки в панельном доме придется проводить через суд, а в Москве – через Мосжилинспекцию.

Юридические тонкости согласования перепланировки могут легко поставить в тупик неподготовленного человека. В ряде случаев придется составлять иск и готовить документы для суда. Если вам сложно разобраться со всеми проблемами, обратитесь за консультацией к юристам. Сделать это можно прямо на нашем сайте. Позвоните на горячую линию или свяжитесь с юристом в чате – консультации бесплатные!

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии: 8 (800) 333-05-49 Бесплатная консультация для посетителей сайта
Максим Привалов
Если у вас остались вопросы по перепланировке, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Рекомендуем по теме
Можно ли сделать перепланировку квартиры, если панельный дом идет под снос как аварийное жилье?
Нет, в аварийных домах допускается только реконструкция с целью улучшения технических характеристик дома. Перепланировка в панельном аварийном доме запрещена законом.
Можно ли обойтись без проекта перепланировки квартиры?
Да, если ремонтные работы могут быть выполнены:

  • По эскизу – это чертеж на основании поэтажного плана и экспликации из БТИ;

  • По типовому проекту перепланировки от автора дома – за основу берется один из типовых шаблонов из каталога АО МНИИТЭП. Перепланировка будет стандартной, отклонений от проекта быть не должно – иначе в согласовании переделок откажут.


В этих двух случаях можно обойтись без проекта и технического заключения.
Как согласовать перепланировку квартиры в панельном доме, если она в ипотеке?
Если жилье в ипотеке, то для согласования перепланировки нужно два разрешения: одно от кредитора (банка), второе от страховой, где застрахована ваша недвижимость. Первым делом нужно провести оценку квартиры с учетом будущих изменений. На основе этой оценки страховщик выдаст разрешение. Затем обращаетесь в банк и получаете второе разрешение. Оба документа следует приложить к пакету для согласования перепланировки с администрацией через МФЦ.
Можно ли штробить стены в хрущевке?
Штробить стены в панельном доме нужно крайне осторожно. Это касается перегородок, несущие стены трогать нельзя. Штробы могут быть только вертикальными, нельзя делать их по горизонтали или диагонали – иначе можно нарушить инженерные коммуникации. Последующее восстановление стены обойдется в крупную сумму.