Как узаконить перенос кухни: порядок и особенности согласования
Наряду с расширением существует перенос кухни в другую комнату. Закон допускает такую возможность, но с рядом ограничений и запретов. Кухню можно перенести в коридор, кладовую и даже гостиную. Но прежде, чем начинать работы, нужно обязательно составить проект и учесть тонкости перепланировки. Например, учесть расположение помещений в квартирах сверху и снизу.
Рассмотрим, куда можно перенести кухню, какие могут быть сложности и как правильно согласовать перенос на другие комнаты.
Куда можно перенести кухню при перепланировке квартиры
Вариантов несколько, и по каждому из них есть свои особенности. Разберем наиболее популярные с опорой на законодательство.
В жилую комнату
Переносить кухню в жилое помещение по общим регламентам запрещается.
Данное требование чётко прописано в п. 24 Постановления Правительства РФ № 47. Дополнительное ограничение есть и в строительных нормах, а именно – запрещается переносить кухню в жилую комнату в соответствии с сводом правил СП 54.13330 (действующая редакция – п. 7.21 СП 54.13330.2022, в прежней редакции 2016 года – п. 9.22). Поскольку перенесенная кухня окажется над жилой комнатой соседей. Налицо ухудшение жилищных условий другой семьи.
Когда разрешается перенос кухонного помещения в жилое:
- Квартира расположена на первом этаже (ниже только подвал).
- Под квартирой, где планируется перенос кухни, не живут люди. Например, ниже находится магазин, кафе, салон красоты, паркинг или нежилые помещения. Речи о нарушении СНиПов и СанПиНа в данном случае не идёт.
- Электрическая плита вместо газовой. Дело в том, что газовую плиту нельзя перенести в жилую комнату из-за требований безопасности. Максимум, что можно сделать для перепланировки газифицированной кухни – соорудить проём в несущей стене с жилой комнатой, а после установить дверь.
- Наличие хотя бы двух комнат, одна из которых 16 кв. метров. В однушке кухню не удастся перенести на жилое помещение. После переноса на месте кухни можно сделать только нежилое помещение, например – рабочий кабинет. И по факту в 1-комнатной квартире жилого помещения официально не будет – такое не согласуют в администрации.
- Плиту и раковину можно оставить на прежнем месте, а обеденную зону перенести в комнату.
Еще один вариант, как согласовать перенос помещения для еды в спальню или гостиную. Для этого сосед, живущий снизу, должен выполнить идентичную перепланировку. То есть узаконить перенос кухни в комнату. И в случае вашего ремонта, новообразованная кухня окажется не над жилой комнатой соседа, а над его кухней. Подобную задумку сложно согласовать. Как минимум, у соседа должна быть оформленная по всем правилам перепланировка.
В коридор
Гораздо проще перенести кухонную зону в коридор или прихожую. И строительные, и санитарные нормы это допускают. Лишь бы на перепланировку был грамотный проект.
Но и здесь имеются ограничения:
- Минимальная площадь в коридоре 5 кв. метров. Это требование для обустройства кухни-ниши. На практике из-за небольшой площади прихожей сложно сделать из коридора кухню в 1-комнатной квартире.
- Запрещено перемещать в коридор газовую варочную панель.
- Обязательным требованием является наличие естественного света на кухне. Данные нормы ранее были закреплены в п. 9.12 СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10. С 1 марта 2021 года в силу вступил новый СанПиН, где эти нормы также отмечены. Окна в коридорах не предусмотрены, но можно установить стеклянные двери, чтобы свет проникал в кухню из других комнат.
Превратить в кухню можно не только коридор, но и другие нежилые помещения в квартире. Например, кладовую, гардеробную и всю часть встроенного шкафа.
В ванную и туалет
Недопустимо расширять кухню и вообще переносить её на санузел. Даже несмотря на то, что ванная и туалет – это тоже «мокрые зоны». Жёсткий запрет следует из п. 7.20 СП 54.13330.2022 (ранее – СП 54.13330.2016): размещать санузел над кухней нельзя, а над перенесенной кухней окажется санузел соседей сверху.
Исключение! Если квартира расположена на последнем этаже, то кухню можно оборудовать на месте ванной и туалета. Сверху уже не будет соседского санузла. Следовательно, санитарные нормы не нарушаются.
На балкон
Категоричный запрет действует на расположение кухонь на балконе.
Лоджия и балкон – это «холодные зоны». Отопления там нет. В связи с этим на балконе нельзя размещать жилые комнаты, кухни и санузел. Любая перепланировка, если она последует, будет считаться самовольной.
Как согласовать перенос кухни в жилую комнату или коридор
Теперь рассмотрим юридическую процедуру по согласованию переноса кухни в пределах одной квартиры.
Алгоритм действий
Прежде чем начинать перепланировку, следует посоветоваться с архитектором и инженерами. Они подскажут, можно ли сделать кухню в другой комнате. Только после этого разрабатывать проект и подавать на согласование.
Порядок действий:
- Заказать документы в БТИ. Для перепланировки потребуется техпаспорт, либо два его составляющих – поэтажный план и экспликация квартиры.
- Заключить договор на изготовление проекта. Разработкой занимаются проектные компании – как правило, члены СРО проектировщиков (свидетельства о допуске СРО с 1 июля 2017 года не действуют, членство подтверждается выпиской из реестра членов СРО). В проекте нужно учесть все нюансы. Также может потребоваться техническое заключение от проектировщика.
- Обратиться в МФЦ. Проект и документы на согласование переноса кухни в комнату обычно подаются через Центры «Мои документы». В Москве с августа 2020 года только в электронном виде через сайт Мэра Москвы.
- Получить разрешение (распоряжение) на перенос кухни в нежилое помещение. Его нужно забрать в МФЦ.
- Выполнить перенос кухни. Для этого потребуется обустроить новое место, протянуть инженерные коммуникации, подключить их к вентиляции и канализации.
- Пригласить проверяющую комиссию. По итогам переноса кухни в комнату нужно сдать работу. Для этого через МФЦ снова подаётся заявление на выдачу акта о завершенной перепланировке. Через некоторое время с вами свяжется ответственный инженер и согласует дату визита комиссии.
- Сдача объекта. На место выезжает инженер из жилищной инспекции. Он проверит действительность переноса кухни на новое место, соответствие работ проекту, соблюдение СНиПов, СанПиНов, ГОСТов и прочих местных регламентов. Если отклонений нет, то составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Данный акт должны подписать ответственные лица, после чего экземпляр документа окажется у собственника квартиры.
- Обновить техпаспорт. С выданным актом следует обратиться в БТИ, где пишется заявление о приглашении техника. Специалист сделает замеры и передаст их в Бюро. На основании обмеров в БТИ подготовят новый техпаспорт на квартиру, где кухня будет в коридоре или жилом помещении.
- Обновить кадастровую информацию. Акт приёмочной комиссии орган, согласовавший перепланировку, сам направляет в Росреестр (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ), а перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН. После этого можно заказать обновлённую выписку из ЕГРН. Подробнее – в статье об акте о завершённом переустройстве и перепланировке.
Независимо от того, где вы переносите кухню – в хрущевке, сталинке или новостройке, порядок согласования одинаковый.
Документы
Список документов может отличаться, смотря что и как вы пытаетесь согласовать с администрацией.
Основной пакет документов (подробнее – в статье о том, какие документы нужны для перепланировки):
- паспорт РФ – для обращения через МФЦ;
- заявление на выдачу разрешения перенести кухню в одно из помещений квартиры – заполняет сотрудник Многофункционального центра, а собственник должен проставить свою подпись;
- технический документ на квартиру – обычно поэтажный план и экспликация;
- документы на квартиру;
- проект, на основании которого переносится кухня – составляется проектной фирмой – как правило, членом саморегулируемой организации (СРО).
Дополнением к проекту перепланировки идут договор авторского надзора, выписка из реестра членов СРО и прочие документы. Также в ряде случаев может потребоваться техзаключение (ТЗ). Его составляет тот же проектировщик. Но если в ходе ремонта затрагиваются несущие стены, за ТЗ нужно обращаться к автору проекта дома. Например, в Москве это АО МНИИТЭП.
Сроки оформления
Максимальное время рассмотрения заявления жилищной инспекцией – 45 дней. На практике может быть быстрее. А могут, наоборот, увеличить сроки.
Стоимость
Согласование переноса кухни в другую комнату – бесплатное.
Большая часть расходов приходится на изготовление проектной документации. Цена одного проекта – от 5 000 рублей и выше. Сложные архитектурные решения могут обойтись в 70 000 рублей. Стоимость зависит от региона, сложности задумки, типа и серии дома, воздействия на несущие стены и других факторов.
Заказ документов в БТИ обойдется в сумму от 5 000 рублей, выписка из ЕГРН – от 580 рублей (электронная), а нотариальные доверенности – от 1 000 рублей и выше.
Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку или перенос кухни
Завершенная перепланировка, на которую не было получено разрешение администрации, считается самовольной. Уже сделанный ремонт можно только узаконить задним числом. В Москве через Мосжилинспекцию, а в регионах – только в судебном порядке.
Вкратце, порядок действий выглядит так:
- Заказ технического заключения о допустимости и безопасности работ.
- Обращение в суд с иском о сохранении перепланировки (подробно – как узаконить перепланировку через суд).
- Участие в судебных слушаниях. Ответчиком по иску будет отдел архитектуры или жилищная инспекция.
- Получение решения суда.
- Узаконивание переноса кухни в БТИ и Росреестре.
Оставить квартиру в перепланированном состоянии – это право, а не обязанность суда. Если собственник допустил грубые ошибки и нарушил нормы, суд не пойдет навстречу. В таком случае виновного заставят возвращать жилье к исходному состоянию. То есть переносить кухню на старое место. Затраты на восстановление крайне высокие.
Штраф за перенос кухни в жилую комнату
Неузаконенная перепланировка считается нарушением. Того, кто сделал её без разрешения, наказывают рублем.
Штраф за самовольный перенос кухни, например в жилую комнату или прихожую – от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 Кодекса). Суммы небольшие, но и затраты на этом не заканчиваются.
Если перепланировка с нарушениями, вам выдадут предписание вернуть квартиру к старому состоянию. Срок на исполнение – около 3 месяцев. Если проигнорировать требование жилинспекции, дело дойдет до суда. А суд может выставить квартиру на торги. В таком случае собственник рискует остаться без жилья. Суровая санкция касается только злостных нарушителей.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли объединить кухню с жилой комнатой в квартире?
Да. Полное объединение кухни с комнатой возможно только при наличии электроплиты. В данном случае закон разрешает демонтировать перегородку между кухней и гостиной. Если плита с газом, то студию сделать не удастся. Но можно сделать проём в несущей стене и установить в нём раздвижные или распашные двери.
Хотим перенести газовую трубу в пределах кухни. Куда обратиться и что делать?
Перенос газовой плиты требует обязательного согласования с газовой службой. Двигать плиту можно на строго оговоренное расстояние. Длина шланга, который идёт от трубы к плите всего 4 метра. Если нужно перенести газовую плиту дальше, то это не всегда реализуемо на практике. Например, запрещено протягивать коммуникации через жилую комнату. Проще всего заказывать работу в газовой службе. Тогда с согласованием не должно быть проблем.
Можно ли перенести кухню в жилую комнату, если соседи снизу напишут заявление о согласии?
Нет. Раньше такой вариант срабатывал на практике. Сейчас чиновники уже не выдают разрешение на перенос кухни при наличии нотариального заявления от соседей о добровольном ухудшении условий проживания.
В новостройке, где мы купили квартиру, свободная планировка от застройщика. Можно ли сделать кухню где захотим?
Нет. Понятие «свободная планировка» – это маркетинговый ход от застройщика. Хоть квартиры сдаются без внутренних стен, зоны разделены и имеют своё назначение. Узнать, где располагается кухня, а где санузел можно на основе архитектурных чертежей. Идею автора дома нарушать нельзя. Жилищная инспекция не одобрит расположение кухни в том месте, где по плану должна быть жилая комната или санузел.
Заключение эксперта
Тезисно об основных моментах:
- Прямой запрет на перенос кухни в пределах квартиры отсутствует.
- Допускается размещать кухонное пространство в нежилом помещении (как вариант – в коридоре или кладовке).
- Нельзя переносить кухню на жилую комнату. В виде исключения – квартиры на первом этаже.
- Прямо запрещено делать кухню на лоджии и балконе – это «холодные зоны».
- Работы по переносу кухонь в комнаты согласуются с жилищным органом. Иначе собственнику выпишут штраф и обяжут возвращать планировку на место.
- Вариант с переносом кухни в 1-комнатной квартире реализовать крайне тяжело. Проще в 2-х и 3-комнатных квартирах.
Согласование перепланировки предусматривает взаимодействие с БТИ, газовой службой, ЕГРН, администрацией. На данном этапе могут возникать юридические сложности. Например, чиновники отказывают в выдаче разрешения или не принимают документы. Чтобы разобраться со сложными моментами, лучше проконсультироваться у юриста. Проще всего связаться с юристом на нашем сайте по телефону. Специалисты ответят на любые вопросы по жилищному праву.
Комментарии
0