Как узаконить перепланировку через суд
Если вы сделали перепланировку квартиры, но не согласовали её с администрацией – изменения считаются самовольными. Скорее всего, вам откажут в согласовании по факту выполненных работ. Зато есть шанс узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке. Для этого нужно подать иск о сохранении изменений жилого помещения. К сожалению, у многих собственников возникают трудности при легализации уже сделанного ремонта из-за незнания особенностей процедуры. Попробуем разобраться, в какой суд подавать иск, какие нужны документы, во сколько это обойдётся и каким может быть решение суда?
В каких случаях требуется перепланировка через суд
Существует два понятия «согласование» и «узаконивание». Они отличаются не только по названию, но и по ходу процедуры. Согласование перепланировки происходит до её начала, а узаконивание – после выполненных работ. Согласование обходится без суда, а узаконивание исключительно в судебном порядке.
Случаи, когда нужно узаконивать перепланировку через суд:
- Ремонтные работы выполнены без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
- Надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа).
- Администрация отказала вам в согласовании перепланировки квартиры, но вы не согласны с таким решением.
По факту, в суде приходится узаконивать уже сделанную перепланировку квартиры. В данном случае суд можно пойти навстречу собственнику. Тогда есть шанс сохранить квартиру в перепланированном состоянии (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Но для этого нужно грамотно отстоять свою позицию и убедить судью, что изменения не угрожают здоровью людей и не нарушают их имущественных прав.
Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире через суд
Собственник должен заказать проект, техническое заключение, документы БТИ, составить исковое заявление, оплатить госпошлину и обратиться в суд.
В какой суд обращаться
Дела о неузаконенной перепланировке квартиры уполномочены рассматривать городские и районные суды – в силу ст. 22 ГПК РФ.
Обращаться нужно в суд по месту регистрации объекта недвижимости. Если присутствует спор с ЖИ, администрацией и другими органами, то иск подаётся в суд по адресу их местонахождения.
Пошаговая инструкция по узакониванию
Алгоритм действий собственника, который сделал перепланировку в квартире, но «забыл» согласовать её с уполномоченным органом:
Шаг 1. Взять документы в БТИ
Отправляйтесь в ближайший офис БТИ для вызова техника на квартиру. Там вам предложат заполнить заявление и оплатить услугу. Далее инженер БТИ приедет в квартиру, проведёт замеры и составит отчёт (с красными линиями). На основании этого отчёта в БТИ за 10 дней изготовят новый техпаспорт квартиры, где будет стоять штамп о несогласованных изменениях планировки.
Шаг 2. Заказать проект и техническое заключение
Они нужны для того, чтобы зафиксировать внесённые в планировку изменения. Проект и техзаключение нужно заказывать в лицензированной организации. Фирма должна входить в состав проектировщиков СРО и иметь допуск к подобным работам. Заключите договор с такой компанией, оплатите их услуги, после чего представители приедут на место и подготовят отчёт для составления проекта. Обычно эксперты дают прогноз, удастся ли узаконить изменения, или суд всё же откажет? Не исключено, что сперва вам придётся устранить ряд нарушений, и только потом составлять проект.
Шаг 3. Обратиться в отдел по делам архитектуры и градостроительства
Ведомство может отличаться по названию. Например, в Москве – это Мосжилинспекция (МЖИ), в регионах могут действовать отделы архитектуры. Подавайте заявление на согласование перепланировки по факту сделанных работ.
Шаг 4. Получить отказ
Вероятно, администрация откажет в согласовании. Но это не страшно, поскольку в нашем случае и так придётся идти за узакониванием в суд.
Шаг 5. Обратиться в суд
Составьте исковое заявление, приложите к нему документы и квитанцию об оплате госпошлины. Далее иск нужно передать в городской или районный суд по месту нахождения жилого помещения.
Пакет документов можно подать:
- лично – через канцелярию городского суда, где секретарь проставит подпись и печать на вашем экземпляре пакета документов;
- по почте – ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении адресату (суду);
- через представителя – по нотариальной доверенности;
- с помощью электронного сервиса подачи документов ГАС «Правосудие» – нужна авторизация через ЕСИА.
Выбирайте удобный вам способ и обращайтесь в суд.
Шаг 6. Принятие документов судом к рассмотрению
На данном этапе суд может как принять иск к рассмотрению, так и отказать в принятии, уведомив истца о причинах отказа.
Шаг 7. Назначение предварительных и основных слушаний
Предварительное судебное заседание может быть назначено судом в течение 5-10 дней после подачи истцом искового заявления. Например, если у суда есть вопросы к сторонам, нужны дополнительные документы или ходатайства. Если вопросов нет, то сразу основные слушания.
Истцу нужно обязательно прийти на заседание, иначе он упустит возможность повлиять на решение суда. Желательно привлекать соседей, экспертов, юриста и других лиц.
Шаг 8. Назначение судебной строительно-технической экспертизы (не всегда)
Если суд усмотрит противоречия в предоставленных сторонами экспертизах, он назначит еще одну независимую проверку объекта. Перед инженером будет поставлено несколько вопросов, на которые ему предстоит ответить после оценки сделанных изменений в квартире.
Обычно суд задаёт три вопроса:
- Отвечает ли перепланировка строительным и другим нормам;
- Угрожает ли здоровью и жизни людей;
- Нарушает ли имущественные права и интересы третьих лиц.
Эксперт исследует квартиру и составляет подробное заключение, где фигурируют ответы на поставленные судом вопросы. На основе этого заключения суд выносит итоговое решение по делу.
Шаг 9. Вынесение решения судом
Судья зачитывает сторонам резолютивную часть прямо в зале суда. Затем судья вместе с секретарём готовят мотивированную часть решения, а затем рассылают их в адрес истца и ответчика. Если решение суда окажется в вашу пользу, можно вносить дальнейшие изменения в базы БТИ и ЕГРН.
Шаг 10. Подготовка нового техпаспорта
Обратитесь с решением суда в то же отделение БТИ, куда обращались на первом этапе. К вам еще раз придёт техник, чтобы зафиксировать изменения квартиры. Далее в БТИ выдадут новый техпаспорт, где вместо красных линий будут только чёрные, что свидетельствует о законности перепланировки квартиры.
Шаг 11. Внесение изменений в кадастровый учёт
Сходите в МФЦ или Росреестр и пригласите кадастрового инженера. Он исследует квартиру и зафиксирует окончательную площадь общего и жилого пространства. На основании этого отчёта в Росреестре внесут изменения в кадастровую базу учёта недвижимости. Если нужна выписка ЕГРН, можете сразу заказать её в Росреестре.
Какие нужны документы в суд
Для того чтобы узаконить перепланировку квартиры, истец должен собрать следующие документы:
- исковое заявление с просьбой о сохранении изменений конфигурации;
- проект и техническое заключение;
- выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
- правоустанавливающий документ, например – договор купли-продажи, дарственная на квартиру и т.д.
- техпаспорт БТИ – с красными линиями (неузаконенная перепланировка);
- разрешения от СЭС, Госпожнадзора и других ведомств;
- техпаспорта квартир соседей сверху и снизу (если есть возможность их подготовить);
- отказ в согласовании перепланировки от местной администрации;
- доверенность – по ситуации;
- квитанция об оплате госпошлины.
Документы подаются в виде копий (за исключением квитанции). На судебное заседание нужно взять с собой оригиналы, чтобы суд смог сверить их с предоставленным пакетом.
Исковое заявление об узаконивании перепланировки
Точное название иска – «Иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии». Он составляется в соответствии со ст. 132 ГПК РФ.
Содержание искового заявления:
- наименование суда, в который подаётся обращение;
- ФИО, контакты, адрес и другая информация об истце;
- аналогичные сведения об ответчике (речь идёт о жилищной инспекции, отделе архитектуры – органе, который вынес отказ в узаконивании перепланировки квартиры);
- третьи лица – если имеются;
- указать адрес квартиры, статус истца, сведения о праве собственности;
- когда была перепланировка, что конкретно собственник изменил в квартире (например, демонтировал перегородку между ванной и туалетом, создал гардеробную, заменил конструкцию полов и т.д.)
- затронуты ли несущие стены;
- описание попыток узаконить переделки на досудебной стадии, почему не получилось, в связи с чем администрация отказала в легализации;
- ссылки на статьи закона;
- просьба к суду сохранить квартиру в перепланированном состоянии;
- перечислить приложения (документы);
- дата;
- подпись истца с расшифровкой фамилии.
Исковое заявление подаётся строго в письменном виде, вместе с пакетом документов. Если истцов несколько, всех их нужно указать в «шапке». При этом от имени всех собственников квартиры может действовать один представитель по доверенности.
Сроки
Обычное согласование перепланировки квартиры длится до 2,5 месяцев, а узаконивание через суд от 3 до 6 месяцев. В особых случаях срок легализации изменений может растянуться на год.
Что входит в эти сроки:
- Рассмотрение искового заявления – в течение 5 дней со дня его регистрации в канцелярии.
- Назначение первого заседания – не ранее 2 месяцев.
- Проведение судебной экспертизы по безопасности перепланировки – от нескольких дней до месяца.
- Составление мотивированного решения по делу – до 5 дней.
- Вступление решения суда в силу закона – по истечении 30 дней.
Таким образом, сроки зависят от того, как долго будет проводиться строительно-техническая экспертиза, вскроются ли дополнительные обстоятельства по делу, будут ли переносы судебных заседаний по причине неявки сторон и т.д.
Госпошлина и расходы
Истцу нужно оплатить госпошлину за подачу искового заявления о сохранении перепланировки.
Размер госпошлины как за иск неимущественного характера – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Если истцов несколько, они оплачивают эту сумму в равных долях.
Наибольшие затраты приходятся на составление проекта и технического заключения.
Например, в Москве средний ценник на оба документа – 40 000 рублей. Разброс цен от 15 000 до 100 000 рублей.
Техпаспорт БТИ обойдется от 900 до 10 000 рублей, в зависимости от приглашения техника Бюро. Прочие расходы на юриста, нотариуса, справки ЕГРН и архивов – рассчитываются индивидуально.
Отказ суда в узаконивании перепланировки квартиры
Практика такова, что суды могут отказать в сохранении изменений на основе предоставленных сведений и экспертиз.
Например, совершенно точно не разрешат узаконить:
- Разрушенную несущую стену;
- Перенесённую кухню в жилую комнату;
- Подключение тёплого пола к общедомовому отоплению;
- Вынос радиатора на лоджию или балкон.
Увы, но в этих случаях не помогут никакие «шумоизоляции» и договорённости с соседями. Суд откажет на том основании, что подобная перепланировка запрещена в принципе. Кроме того, откажут в случае «захвата» общедомового имущества. Например, части тамбура для расширения общей площади квартиры. Или создание второго яруса в квартире с присоединением чердачного помещения.
Что будет дальше
Отказ суда в сохранении квартиры в перепланированном состоянии приведёт как минимум к двум последствиям.
- Выпишут штраф за самовольные изменения конфигурации квартиры – до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
- Обяжут вернуть помещение в исходное состояние (как в техпаспорте БТИ).
Неисполнение решения суда чревато более серьезными санкциями. Одна из них – выставление жилья на аукцион. Как только квартиру продадут, собственник и его семья окажутся на улице. Подобные примеры в судебной практике уже имеются.
Судебная практика
Окончательное решение суда зависит не только от характера перепланировки, но и от заключения строительной экспертизы. Суд всего лишь анализирует результаты проверки. Нет смысла пытаться узаконить изменения, которые явно расходятся со СНиПами, строительными нормами и местными регламентами.
Примеры из судебной практики:
- В Новосибирске суд разрешил собственнику сохранить перепланировку, поскольку истцы укрепили несущую стену и заменили старую перегородку между ванной и туалетом на более мощную.
- Краснооктябрьский районный суд г. Волгограда также принял сторону собственников, которые изменили размеры коридора и жилой комнаты. При этом конструкции остались работоспособными, не мешали дальнейшей эксплуатации помещения, а перепланировка не нарушала интересов третьих лиц (Решение № 2-1714/2020~М-1517/2020 от 20 июля 2020 года).
- Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области удовлетворил просьбу истца в сохранении муниципальной квартиры в перепланированном состоянии (Решение № 2-1287/2020 от 27 июля 2020 года).
Также можно почитать разъяснения Верховного Суда РФ о том, в каких случаях не получится узаконить перепланировку квартиры. Например, если площадь жилья увеличилась в 3 раза или если соседи по дому не дали согласия.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Теперь у вас есть представление, как легализовать перепланировку квартиры и дома через суд.
Вкратце, о чём статья:
- Обращение в суд считается крайней мерой в узаконивании перепланировки. Для начала стоит дождаться решения администрации.
- Истцу нужно подготовить проект, техническое заключение, документы на квартиру, техпаспорт и исковое заявление. Госпошлина за подачу иска – 300 рублей.
- Дела о сохранении перепланировки рассматривают городские и районные суды.
- Суд может назначить строительно-техническую экспертизу – на её основании выносится решение об оставлении квартиры в перепланированном состоянии.
- Снос несущих стен, перенос «мокрых зон» и захват общедомового имущества – относятся к запрещённым работам, их нельзя легализовать даже в судебном порядке.
- Если суд откажет в узаконивании, то придётся возвращать планировку к исходному виду.
- Независимо от решения суда, собственнику придётся уплатить штраф за незаконную перепланировку.
Узаконивание изменений квартиры через суд относится к сложным делам. Поверхностных знаний может не хватить. Чтобы не потерять время и деньги, лучше заранее проконсультироваться с юристом. Он подскажет, реально ли узаконить перепланировку квартиры через суд, поможет в составлении иска, сборе документов и подаче апелляций. Обращайтесь, консультации бесплатные!
Добрый вечер..Согласование от местной администрации было получено, но истёк срок проведения работ, указанный в разрешении. Работы начаты уже после окончания срока. Повторное согласование было подано после начала работ. Если нам повторно не согласуют, то как действовать правильно, чтобы не возвращать квартиру в первоначальное состояние.
Доброе утро, Александра.
А какие виды перепланировки вы хотите сделать и сколько прошло времени между выдачей разрешения и началом ремонтных работ? Если не много и в вашем регионе нормы закона не изменились, разрешение должны подтвердить. Если же не подтвердят, перепланировку придется узаконивать в судебном порядке.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Сосед (собственник) сделал самовольную перепланировку в двухкомнатной хрущевку. Квартира на первом этаже.
Три санузла с душевыми и ванной, три мойки (типа кухоньки), три комнаты для жилья. Ступеньки в комнатах на путях эвакуации, вентиляция в дополнительных санузлах не проведена, счетчиков на воду нет, звукоизоляции нет.
Квартира сдается как гостиница посуточно каждое помещение. По ночам не дают спать звуки работающей сантехники соседям.
Газовая труба не изолирована, под ней спальное место для гостей гостиницы.
Собственник подал исковое заявление в суд на узаканивание перепланировки.
Мы, соседи боимся за свои жизни и спокойному проживанию в своих квартирах.
Добрый день, Галина.
Обратитесь в органы местной власти с коллективным письмом и укажите все ваши замечания в частности о том же отсутствии вентиляции и о мини гостинице, на которую скорее всего у соседа разрешительных документов нет. И о том, что вам мешает шум и вы боитесь, что из-за нарушения санитарных норм многоквартирный дом пострадает. И также, если реакции от местной администрации не последует, обратитесь в прокуратуру.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день!
Сложилась такая ситуация. Обратились в МЖИ с выполненным Техническим Заключением о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировки квартиры в МКД. От МЖИ получил решение об отказе в оформлении Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке квартиры в МКД. Причиной отказа стало то, что кухня в моей квартире (4 этаж) размещена над жилой комнатой соседа снизу (3 этаж) и тем самым моими действиями были ухудшены условия проживания моего соседа снизу (3 этаж). Вся моя перепланировка квартиры (4 этаж) была сделана на основании проекта всего дома, с привязкой мокрых зон и кухни в соответствии с проектом. Согласно проекта всего дома, а также строительного чертежа Архитектурного решения ( кладочный чертеж, оригинал есть) все кухни дома были запроектированы в одном месте (по одному стояку). Выполненные в моей квартире мокрые зоны и кухня полностью соответствует проекту всего дома и кладочному чертежу. Мой первичный план БТИ, который был оформлен при сдаче дома в эксплуатацию полностью совпадает по зонированию мокрых зон и кухни с выполненными мною фактическими работами в квартире. Таким образом, мой сосед с нижнего этажа ( 3 этаж) создал проблему не только мне, но и ухудшил жилищные условия своего соседа снизу ( 2 этаж), разместив свою кухню над жилым помещением его соседа снизу (2 этаж), нарушив тем самым все санэпидем нормы. Прошу Ваших комментариев. Видимо, суда в такой ситуации не избежать и нужен профильный, имеющий судебную практику по этому вопросу юрист.
Добрый вечер, Сергей.
К сожалению Жилищное право не моя специализация. Но даже на первый взгляд можно сделать вывод, что вам нужно формировать коллективный иск и привлекать органы местного самоуправления, которые и разрешили согласование перепланировки у вашего соседа. И еще дополнительно направьте жалобу в Государственную жилищную инспекцию. Возможно после ряда проверок той же инспекцией квартиры вашего соседа снизу и предписания устранить нарушения, суда избежать и удастся. И еще, если местная администрация пришлет отписку, обратитесь в прокуратуру с жалобой на местные органы. Перепланировка без их согласования не могла быть проведена, если согласовали, значит нарушили закон. А раз нарушили, кто-то из чиновников виноват.
Будут еще вопросы, обращайтесь.