8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Как узаконить перепланировку в частном доме

Перепланировка частного дома отличается от перепланировки квартиры. Хотя бы потому, что у собственника гораздо больше возможностей для реализации задуманного. Однако перепланировку в жилом доме обязательно нужно согласовать с надзорным органом. Иначе можно нарваться на штрафы и другие неприятности.

Сегодня расскажем, как и где согласовать перепланировку частного дома, какие нужны документы, можно ли не получать разрешение и чем грозит неузаконенное преобразование жилого дома?

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли сделать перепланировку в частном доме

Да, с технической стороны – это реально.

Частный дом отличается от квартиры. Сверху и снизу нет соседей, здание стоит на земле, обособлено от других домов, помещения внутри свободные. Поэтому в жилом доме можно сделать и согласовать практически любую перепланировку. Главное, чтобы она не снизила несущую способность стен и не привела к обрушению здания (особенно в старых постройках).

Отличие от реконструкции

Понятия перепланировка и реконструкция различаются.

  • Реконструкция частного дома – это техническое изменение внешних частей строения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ). Например, обустройство пристройки или надстройка этажа. За счет таких работ изменяется общая площадь дома – чаще в сторону увеличения. Изменения фиксируются в кадастровом учёте.
  • Перепланировка – это строительные работы внутри жилого дома. Она не затрагивает внешние стены, не предусматривает создание мансарды и пристроя.

Реконструкция может включать в себя перепланировку, но обычно это два разных мероприятия.

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Да, в обязательном порядке. Разрешение выдается на этапе согласования перепланировки частного дома с органом исполнительной власти.

На какие работы требуется получать разрешение:

  1. Перенос кухни в жилую комнату.
  2. Снос перегородок между комнатами.
  3. Создание нового санузла (с прокладкой инженерных коммуникаций).
  4. Возведение новых стен.
  5. Обустройство проема в несущей стене частного дома.
  6. Замена пола, с прокладкой гидро– или шумоизоляции.
  7. Прорубание новых окон и дверей.
  8. Замена стропильной системы на мансарде и др.

Почему же нужно получать разрешение на перепланировку? Ведь дом частный, а не многоквартирный. Многие думают, что и перепланировка может быть любой, на усмотрение собственника. Однако есть противопожарные, строительные и санитарно-гигиенические нормы. Например, если вы снесете несущую стену – дом обвалится. Не позаботитесь о противопожарной безопасности на кухне – дом может воспламениться. Вот почему нужно согласовывать будущую перепланировку со специалистами. И всегда учитывать СНиПы, нормы СанПиНа, ГОСТы и прочее.

Согласование перепланировки жилого дома

Порядок согласования включает несколько этапов. Большая часть совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в МКД.

Куда обращаться

Итак, для согласования ремонтных работ в частном доме нужно обращаться:

  • В Исполнительный комитет города – обычно там действуют отделы по делам архитектуры, куда нужно подавать заявление;
  • В сельскую администрацию – для перепланировки в домах в деревне;
  • В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через него можно передать заявление и документы в местную администрацию, в ЕГРН;
  • В БТИ – выдают техпаспорт, фиксируют текущую и новую перепланировку частного дома.

Удобнее обращаться с заявлением через МФЦ. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы», независимо от места регистрации. Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как согласовать перепланировку частного дома до начала работ:

  1. Определиться с дизайн-проектом или эскизом.
  2. Заказать техпаспорт или технический план частного дома в БТИ. Для этого нужно обратиться в Бюро и оплатить услугу. Если предыдущему техпаспорту более 5 лет, придется заказывать новый. Иначе в администрации могут отказать в выдаче разрешения.
  3. Обратиться в проектную организацию и заказать проект перепланировки частного дома. Важно, чтобы организация имела доступ СРО на выполнение проектных работ. Найти подходящую компанию в своем регионе можно на сайте Нострой.
  4. Получить готовый проект. Он состоит из нескольких листов, где указаны характеристики дома, будущих работ, требования безопасности, схемы, чертежи и прочая информация. В ряде случаев нужно техническое заключение. Его можно заказать в той же организации, где и проект.
  5. Обратиться в МФЦ или администрацию за получением разрешения на перепланировку.
  6. Получить разрешение.
  7. Произвести перепланировку частного дома. Отклонений от разработанного проекта быть не должно, иначе ремонт не согласуют.
  8. Обратиться в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке.
  9. Сдать работы приемочной комиссии. Они удостоверятся, что ремонт отвечает всем пунктам проекта, нет расхождений и нарушений требований безопасности. Если всё в порядке – подпишут акт о завершенной перепланировке.
  10. Заказать новые обмеры в БТИ или Росреестре.
  11. Передать техплан и другие документы через МФЦ для кадастрового учета. Им занимается ФКП «Росреестра». Если с документами всё хорошо, изменения внесут в базу, а собственник дома получит выписку из ЕГРН.

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться, в зависимости от вашего региона проживания.

Документы на перепланировку дома

Список документов следующий:

  • паспорт – нужен для обращения в МФЦ и БТИ;
  • проект перепланировки частного дома или эскиз;
  • документы на жилой дом – выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт здания;
  • заявление установленного образца – бланк выдадут в МФЦ.

Также могут потребовать разрешения от государственных органов. Например, Госпожнадзора, СЭС, отдела Архитектуры, БТИ и прочих. Если вы поручили согласование представителю – готовьте доверенность на его имя.

Сроки оформления

Разрешение на перепланировку частного дома выдают в течение 45 дней. И чуть дольше, если вы обращались через МФЦ. Прибавляйте к данному сроку еще 3-4 дня на пересылку документов.

Выдача остальных документов и проекта – всегда индивидуальна. В среднем, на согласование перепланировки в частном доме уходит 3-4 месяца.

Стоимость

За выдачу разрешения от администрации платить не потребуется – это бесплатная услуга.

Остальные документы платные:

  1. Проект перепланировки – в регионах около 3 000 – 5 000 тысяч рублей, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге – от 5 000 до 40 000 рублей, в зависимости от сложности архитектурного решения.
  2. Техпаспорт на дом – в пределах 1 000 рублей.
  3. Выписки из ЕГРН – от 460 рублей.
  4. Нотариальная доверенность – около 1 500 рублей.
  5. Разрешения от банка и страховой компании – от 2 000 до 5 000 рублей.

Безусловно, могут быть и другие расходы. Причем это лишь на согласование перепланировки с государственным органом. Затраты на стройматериалы и ремонт индивидуальны.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Чем грозит неузаконенная перепланировка частного дома

Владельцы частных домов рискуют меньше, чем собственники квартир. Они не затопят соседей снизу и не захватят общедомовое имущество в подъезде. Тем не менее, наказания за самовольную перепланировку в частном доме всё же есть:

  1. Штраф за неузаконенный ремонт – от 2 000 до 2 500 рублей. Если не оплатить его в течение 60 дней, то штраф удвоится.
  2. Предписание вернуть планировку в исходное состояние.

Еще могут возникнуть сложности с продажей дома. Ипотечный кредит на покупку дома с неузаконенной перепланировкой банки не дают. Поэтому придется искать покупателя за наличные. А это всегда непросто!

Как узаконить перепланировку в доме, если она уже сделана

Узаконить уже сделанную перепланировку в частном доме проще, чем в квартире. Главное, чтобы она не нарушала действующие нормы, а именно – СНиПы, СанПин, регламенты органов местного самоуправления, ГОСТы, противопожарные нормы и т.д.

Примерный порядок действий:

  1. Заказать проект и техническое заключение.
  2. Оплатить штраф.
  3. Обратиться в МФЦ с заявлением об узаконивании перепланировки.
  4. Получить решение администрации (чаще всего выдают отказ).
  5. Обратиться в районный суд с исковым заявлением. Основная просьба к суду – сохранить частный дом в перепланированном состоянии. И ссылаться на заключения независимых экспертов.
  6. Посетить предварительные слушания. Не исключено, что суд назначит свою строительно-техническую экспертизу.
  7. Участвовать в основных слушаниях.
  8. Получить выписку из судебного постановления.
  9. Если решение суда в вашу пользу – обратиться в БТИ и заказать обмеры внутри частного дома. На основании техпаспорта готовится технический план помещений.
  10. Заявление в Росреестр на внесение изменений в кадастровый учет.

Если решение суда отрицательное, можно подать апелляционную жалобу. Срок на ее подачу – 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ). Суд второй инстанции проверит законность и обоснованность решения, вынесенного районным судом. Иногда это помогает склонить чашу в свою пользу и узаконить перепланировку.

Ответы юриста на частные вопросы

Хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли в коттедже перепланировка?
Можно ли продать частный дом, если в нем есть неузаконенная перепланировка?
Нужно ли получать согласия всех собственников дома, если я хочу сделать перепланировку?
Можно ли сносить стены в каркасно-щитовом доме?

Заключение эксперта

Основные выводы по итогам статьи:

  1. Перепланировка в частном доме предусматривает ремонт внутри здания.
  2. Чтобы работы были в рамках закона, перед их началом нужно получить разрешение от администрации.
  3. Если не согласовать перепланировку, возникает угроза имуществу и жильцам дома. За самовольные переделки в частном доме штрафуют.
  4. Для согласования составляется проект или эскиз перепланировки.
  5. Разрешение на работы выдают отделы архитектуры и градостроительства.
  6. После ввода жилья в эксплуатацию необходимо поставить дом на технический и кадастровый учет – в БТИ и Росреестре соответственно.
  7. Если перепланировка уже сделана, то ее можно лишь узаконить – чаще всего в судебном порядке.

Юридические тонкости в согласовании перепланировки частного дома могут застать врасплох. Порой из-за этого не удается получить разрешение от администрации. Отсюда в лучшем случае – затягивание сроков, а в худшем – отказ в выдаче разрешения. Чтобы оформление не превратилось в мучение, лучше проконсультироваться у юристов. Сделать это можно прямо на нашем сайте. Звоните по телефону горячей линии, оставляйте вопросы в форме ниже или свяжитесь с дежурным юристом.

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Максим Привалов
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли в коттедже перепланировка?
Попросите продавца показать вам техпаспорт жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим, а не 10-летней давности. Сверьте данные техпаспорта с той планировкой, которая на данный момент внутри частного дома. Замерьте рулеткой перегородки, простенки, проемы в стенах – они должны совпадать с размерами на схемах в техпаспорте. Если каких-то элементов планировки не хватает или они не соответствуют «бумажным» – скорее всего, перепланировка неузаконенная.
Можно ли продать частный дом, если в нем есть неузаконенная перепланировка?
Да, для купли-продажи недвижимости техпаспорт не нужен.

Однако, если покупатель обнаружит неузаконенные переделки в доме, он захочет скидку. Цена на жилье с незарегистрированным изменением конфигурации гораздо ниже. А в ряде случаев перепланировку нельзя узаконить. Тогда поиски покупателя могут затянуться.
Нужно ли получать согласия всех собственников дома, если я хочу сделать перепланировку?
Да, согласие всех правообладателей дома – обязательное условие.

Согласие выражается в виде подписей. Совладельцы дома должны прийти в МФЦ и расписаться в заявлении на выдачу разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, можно составить доверенность на представителя (с правом подписи за доверителя).
Можно ли сносить стены в каркасно-щитовом доме?
Почти все стены в каркасно-щитовом доме являются несущими. Их нельзя полностью демонтировать. Допускаются небольшие проемы с целью создания окон или дверей. Затем нужно дополнительно усилить каждый такой проем. Иначе возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.