Можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме?
Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.
Какое жилье считается аварийным?
В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:
- Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
- Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
- Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
- Если жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
- Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.
Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.
Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.
Обязательно ли сообщать покупателю?
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.
Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.
Как покупатель может проверить квартиру?
Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:
- На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
- На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.
Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.
Можно ли продать аварийное жилье администрации?
Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.
Как все происходит пошагово:
- Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
- Обе стороны согласуют условия сделки.
- Заключается соглашение о выкупе.
- Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.
Содержание и образец соглашения
Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:
- Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
- Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
- Дата и номер решения об изъятии жилья.
- Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
- Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
- Размер выкупной цены.
- Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
- Способ и порядок оплаты.
- Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
- Ответственность, права и обязательства сторон.
- Дата составления, подписи участников сделки.
Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.
Документы
Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- решение о признании дома аварийным;
- выписка из домовой книги.
Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.
Как рассчитывается выкупная цена?
При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.
Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.
Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.
Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?
Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:
- Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
- Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
- Обратившись за помощью к оценщикам.
Услуги оценщиков стоят в среднем 3 000-5 000 руб. в небольших городах, в столице расценки выше. По результатам оценки собственнику выдадут заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость жилья для продажи.
Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.
Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?
Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:
- Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
- Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
- Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.
Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.
Как продать квартиру в аварийном доме?
Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:
- Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
- Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
- Заключение договора купли-продажи.
- Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
- Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.
Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.
Содержание и образец договора
По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.
Какие еще сведения указываются:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
- Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
- Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
- Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
- Стоимость жилья, порядок расчетов.
- Права, обязанности сторон.
- Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
- Дата составления и подписи сторон.
Документы
Что нужно продавцу для сделки:
- паспорт;
- документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
- техпаспорт;
- выписка из ЕГРН;
- акт обследования жилья комиссией;
- решение о признании дома аварийным.
Покупатель представляет только паспорт.
Расходы
Затраты на сделку стандартные:
- Оплата госпошлины покупателем – 2 000 руб.
- Оплата услуг юриста – от 1 000 руб.
- Оплата пошлины нотариусу, если договор удостоверяется – 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.
Обратите внимание! Дороже всего обходится полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), но взамен клиент может быть уверен, что все будет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановления или отказа в регистрации права собственности.
Последствия покупки квартиры в аварийном доме
С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.
При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.
Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?
Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:
| Участники сделки | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Продавец | Избавление от аварийного жилья | Исключение из программы расселения жителей аварийных домов |
| Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки | ||
| Покупатель | Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем | Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет |
| Низкая стоимость квартиры | Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления | |
| Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье | ||
| Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей | ||
| Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега |
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Продажа квартиры в ветхом или аварийном доме законом не запрещена, но продавец утрачивает право на участие в программе расселения. Вместо него в нее по заявлению включают покупателя – нового собственника.
- Купля-продажи аварийной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для оплаты нельзя воспользоваться материнским капиталом, а ипотеку банк не одобрит.
- Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Иногда экономия на недвижимости оборачивается другими проблемами.
