Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа
Закон о приватизации действует в РФ уже более 25 лет, но не все успели оформить государственное или муниципальное жилье в собственность. Решив продать такую недвижимость, люди сталкиваются со сложностями, т.к. официально она им не принадлежит. Есть несколько законных способов продажи неприватизированного дома или квартиры, которые позволяют получить деньги. Рассмотрим, когда и как можно продать неприватизированное жилье, какие могут быть для этого причины, какие способы продажи существуют и что понадобится для сделки.
Можно ли продавать неприватизированную квартиру?
Прямая продажа неприватизированной квартиры невозможна. Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению имущества. Если жилье не приватизировано, оно принадлежит государству или муниципалитету, а человек в нем может жить по договору социального найма.
Программа приватизации в РФ работает на основании Закона от 04.07.1991 №1541-1. В идеале нужно сначала приватизировать жилье, а потом продавать. На это не всегда есть время, но существуют другие законные способы непрямой продажи, когда договор купли-продажи (ДКП) может не оформляться, но наниматель фактически получит деньги за жилье:
- Регистрация покупателя по адресу неприватизированного жилья.
- Обмен одной недвижимости на другую.
Обратите внимание! Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная сделка. Для сопровождения рекомендуется обратиться к хорошему юристу или риэлтору, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.
Почему продаются неприватизированные квартиры?
Существует несколько причин, по которым люди продают неприватизированное жилье:
- Не хочется утрачивать право на приватизацию. Воспользовавшись им один раз, получить другое жилье от государства не удастся.
- Срочно нужны деньги, и нет времени и желания заниматься приватизацией.
- Хочется приватизировать другое, более просторное и комфортное жилье.
Чем грозит не приватизация квартиры?
В неприватизированном жилье человек живет по договору социального найма, и единственное, что ему приходится оплачивать – это содержание и коммунальные услуги. Безосновательно его не выгонят на улицу, а его дети могут жить на такой жилплощади на законных основаниях.
Но есть и недостатки:
- Если накопились долги по коммунальным услугам, собственник вправе расторгнуть договор соцнайма, и наниматель лишится жилья. Если бы оно было у него в собственности, никто бы не лишил его недвижимости.
- Неприватизированную недвижимость нельзя передавать по наследству. После смерти наследодателя дети лишь сохраняют право проживания, если зарегистрированы в ней.
- Регистрировать на неприватизированной жилплощади наниматель может только близких родственников. Если нужно прописать постороннего человека, понадобится согласие собственника.
- Неприватизированное жилье нельзя завещать, дарить, продавать, совершать с ним иные сделки по отчуждению.
Совет юриста: при продаже без приватизации рано или поздно все равно лучше ею заняться, пусть и новому собственнику. Получив недвижимость в собственность, появляется больше обязательств в плане содержания, уплаты налогов, но зато можно быть уверенным, что на нее не смогут претендовать другие люди.
Как продать муниципальную квартиру: 4 способа
Существуют три способа продажи муниципальной недвижимости:
- Приватизация и последующая продажа.
- Прописка покупателя.
- Обмен.
Рассмотрим каждый способ со всеми плюсами и минусами детально.
Продажа с приватизацией
Суть этого варианта заключается в том, что наниматель сначала приватизирует квартиру по закону, а затем продает ее по стандартному ДКП.
Как все выглядит пошагово:
- Наниматель находит покупателя, заключает с ним договор задатка за неприватизированное жилище, указав в нем сумму и сроки, в которые сделка должна быть оформлена.
- Наниматель подает документы для приватизации, получает жилье в собственность.
- С покупателем заключается основной ДКП, документы подаются на регистрацию в Росреестр. Через 7-9 дней жилье переходит в его собственность.
Совет юриста: этот способ не самый надежный с точки зрения законодательства. Задаток не может браться за недвижимость, которая не принадлежит продавцу, поэтому при возникновении споров такой договор могут признать ничтожным. Но многие все равно так делают. Лучше сначала приватизировать недвижимость, затем найти покупателя и продать ее.
Если отказаться от сделки, придется возвращать задаток в двойном размере.
Оформление регистрации
Продажу через регистрацию «покупателя» нельзя назвать прямой, но она вполне законна:
- Наниматель находит «покупателя».
- Берет разрешение у собственника на регистрацию другого человека, согласие от всех совершеннолетних членов семьи. Если «покупателем» выступает близкий родственник, достаточно согласия.
- «Покупатель» прописывается в квартире, на него переоформляется лицевой счет.
- Заключается договор о передаче денег.
Важно! Бывшему нанимателю нужно прописаться в другом месте в течение 7 дней с момента переезда, иначе придется платить штраф.
Обмен
Согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматель по договору соцнайма вправе обменять свою квартиру на другую, предоставленную по договору соцнайма другому нанимателю, с письменного согласия членов семьи и наймодателя.
Что нужно сделать:
- Найти подходящее жилье и договориться с нанимателем о сделке.
- Получить разрешение собственника на обмен, согласие родственников.
- Заключить договор мены.
- Переоформить договоры соцнайма.
Буферная продажа
Под буферной продажей подразумевается участие двух объектов недвижимости в сделке: неприватизированной квартиры и жилья, находящегося в собственности. Чаще всего буфером выступает недвижимость, принадлежащая агентству:
- Продавец и покупатель заключают договор с агентством, которому принадлежит буфер.
- Покупатель выкупает у агентства буферную жилплощадь по цене, равной стоимости неприватизированного жилья.
- Покупатель и продавец обмениваются недвижимостью с согласия муниципалитета. Теперь буферная квартира принадлежит продавцу.
- Агентство выкупает буфер по стоимости, внесенной покупателем.
В результате неприватизированная недвижимость остается у покупателя.
Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни
Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит сложнее, чем стандартная сделка. Нужно учитывать и другие моменты:
- Буферные сделки часто проводят мошенники. Они продают «буфер» сразу нескольким людям, и в и тоге те остаются без денег.
- Пока продавец не выпишется из муниципального жилья, покупатель там прописаться не сможет.
- Для большинства сделок нужно согласие муниципалитета и членов семьи. Без них такие сделки незаконны.
- Если заключен договор аванса или задатка на неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег при срыве сделки. По закону наниматель не может брать задаток или аванс, т.к. жилище ему официально не принадлежит.
Совет юриста: любой факт передачи денег нужно фиксировать расписками. Так будет проще отстоять свои права в суде при возникновении споров.
Можно ли продать муниципальное жилье с долгами по коммунальным услугам?
По закону продажа недвижимости с долгами по ЖКУ не допускается, наймодатель попросту не разрешит регистрацию покупателя. Но есть обходной путь:
- Продавец находит покупателя, заключает договор задатка, погашает из этих денег долг.
- Продавец берет разрешение у муниципалитета на регистрацию покупателя, прописывает его в квартире, сам регистрируется по другому адресу.
В завершение на покупателя переоформляется лицевой счет, продавцу передаются деньги.
Приватизация квартиры и продажа: особенности
Самый лучший и законный способ продажи муниципального жилья – приватизация с последующим заключением ДКП с покупателем.
Какие критерии предъявляются к нанимателям для приватизации:
- Российское гражданство.
- Проживание на жилплощади по договору соцнайма.
- Право на приватизацию не утрачено.
- Согласие на приватизацию или отказы от участия в ней от остальных членов семьи.
Чтобы приватизировать жилье, нужно подать документы в МФЦ и дождаться результатов проверки. Обычно она занимает около двух месяцев. После этого с муниципалитетом заключается договор о передаче квартиры в собственность, сделка регистрируется в Росреестре. После этого недвижимость можно продавать.
Документы для приватизации
В каждом регионе свой регламент приватизации, в том числе и касающийся перечня документов.
Что обычно требуется:
- заявление на приватизацию.
- паспорт заявителя и всех членов семьи от 14 лет.
- свидетельства о рождении на детей до 14 лет.
- выписка из домовой книги.
- договор соцнайма.
- ордер или выписка из распоряжения администрации.
- справка о наличии права на приватизацию.
- техпаспорт.
- поэтажный план.
- выписка из лицевого счета.
Иногда требуются дополнительные документы. Например, если процедурой занимается представитель, понадобится нотариальная доверенность.
Содержание и образец договора приватизации
Договор с муниципалитетом о передаче жилья в собственность должен содержать следующие данные:
- Сведения о собственнике: наименование, адрес, Ф.И.О. уполномоченного лица.
- Информация о нанимателе: Ф.И.О., паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации.
- Адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь жилища.
- Права и обязанности сторон.
- Подпись ответственного должностного лица, печать.
- Подпись нанимателя.
Содержание и образец договора купли-продажи
ДКП заключается после регистрации права собственности на основании договора с администрацией. Какая информация в нем содержится:
- Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные участников сделки.
- Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, количество комнат.
- Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности, дата.
- Ответственность, права и обязательства сторон.
- Стоимость жилплощади, сроки и порядок расчетов.
- Дата заключения, подписи продавца и покупателя.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перед тем, как продать неприватизированную квартиру, нужно тщательно изучить все способы, чтобы не допустить ошибок.
- Продажа неприватизированного жилья напрямую не происходит. Она совершается через регистрацию, обмен, буферную сделку или приватизацию.
- Неприватизированная квартира нанимателю не принадлежит, ею владеет муниципалитет или государства. Прямая продажа возможна только после оформления права собственности.
