Встречная сделка купли-продажи квартиры
Встречная сделка по недвижимости позволяет заселиться в новое жилье максимально быстро, но с юридической точки зрения считается довольно сложной. В ней продавец одновременно является и покупателем другой жилплощади, и две сделки фактически объединяются в одну. Рассмотрим, какие бывают виды встречной покупки жилья, как провести сделку правильно, какие понадобятся документы и как зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Что значит встречная покупка квартиры?
Встречная покупка квартиры – это процедура, в результате которой продавец продает недвижимость и получает за нее деньги, и сразу же направляет их на приобретение нового жилья. Фактически совершаются две сделки: одна – по продаже старой недвижимости, вторая – по покупке новой. Они проходят одновременно или с минимальным промежутком времени.
Важно! Продаваемых или приобретаемых объектов недвижимости может быть несколько. Например, супруги в случае развода могут продать одну квартиру и приобрести на вырученные деньги две других. Или наоборот – один собственник может продать три квартиры и взамен купить только одну большей площади.
Встречная покупка квартиры в новостройке
Квартиры в новостройках продаются застройщиками по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). ДДУ заключается, если дом еще не введет в эксплуатацию. Если же акт введения в эксплуатацию уже есть, оформляется ДПК.
С застройщиком возможны несколько вариантов сделок:
- Продажа старого жилья в зачет нового. Строительная компания приобретает недвижимость клиента, и взамен предоставляет ему новую квартиру.
- Продажа жилплощади физическому лицу с последующей покупкой у застройщика.
В обоих случаях оформляются два ДКП, если строительство уже завершено. По одному договору клиент является продавцом, а компания – покупателем. По второму стороны меняются местами.
Если же старое жилье покупает физлицо, процедура будет выглядеть так:
- Собственник-продавец продает недвижимость другому человеку, заключив с ним ДКП и взяв с него задаток или полную сумму. Документы подаются на регистрацию.
- После продажи старого жилья оформляется ДКП с застройщиком, снова регистрируется переход права собственности.
Обратите внимание! Продажа квартиры в зачет новостройки у застройщика займет меньше времени. Но продать ее за среднюю рыночную цену вряд ли получится: для оценки пригласят специалиста, который постарается максимально сбить стоимость.
Содержание и образец договора
При заполнении ДКП с покупателем-физлицом и застройщиком важно указать существенные условия сделки, информацию о ее предмете и участниках:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
- Наименование, адрес, ИНН, ОГРН строительной компании.
- Сведения о квартире: адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер.
- Стоимость жилья, порядок и сроки расчетов.
- Ответственность сторон за нарушение обязательств.
- Права и обязанности участников сделки.
- Дата составления и подписи.
Документы
Для продажи недвижимости собственнику понадобится:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ;
- техпаспорт.
Также покупатель может затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.
Выступая в качестве покупателя после реализации жилья, достаточно только паспорта.
Встречная покупка квартиры на вторичном рынке
Встречная сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке проходит по такой схеме:
- Собственник продает одну квартиру и одновременно находит другую.
- Если новое жилье найдено, а старое еще не продано, заключается предварительный ДКП, согласно которому собственник обязуется приобрести квартиру сразу после продажи своего жилья.
- На старую квартиру находится покупатель, с ним заключается ДКП, документы направляются на регистрацию.
- Одновременно с оформлением одного договора заключается другой, но уже с продавцом новой жилплощади.
- Производятся расчеты.
Пример: Женщина решила продать свою квартиру и купить дом. Объявление выставлено. Пока потенциальные покупатели приезжали на осмотр, она нашла подходящий дом и заключила преддоговор купли-продажи, согласно которому она обязуется оформить основной ДКП с продавцом в течение 6 месяцев.
Покупатель на квартиру нашелся через 3 месяца. Сразу после расчетов женщина оформила ДКП с продавцом дома.
Совет юриста: оформление преддоговора с продавцом новой недвижимости, когда еще не продана старая – это всегда риск. Если человек не успеет продать в установленные сроки свое жилье, ему все равно придется заключать основной ДКП с продавцом и искать деньги, чтобы рассчитаться. Лучше все тщательно взвесить перед такой сделкой.
Содержание и образец предварительного договора
В преддоговоре указывается та же информация, что и в основном из представленного выше примера. Но стороны обязаны обозначить, в какой срок должен быть оформлен основной ДКП.
Обмен квартиры с доплатой
Если в сделке участвуют две стороны и вместо ДКП оформляют договор мены, обе одновременно выступают и продавцами, и покупателями. По закону оба участника обязуются передать друг другу жилье с доплатой или без таковой.
Как выглядит встречная покупка по договору мены:
- Один собственник находит другого, договаривается об осмотре недвижимости.
- Если обе стороны все устраивает, оформляется договор мены.
- Документы подаются на регистрацию. Переход права собственности на обе квартиры регистрируется одновременно.
Важно! Сделки по обмену регламентируются гл. 31 ГК РФ. Стороны вправе самостоятельно определять стоимость своего жилья. Если договориться не получается, они могут прибегнуть к услугам оценщика, а расходы на него поделить поровну.
Содержание и образец договора
В договоре мены нужно указать:
- Информацию об участниках сделки.
- Сведения об объектах недвижимости.
- Сумму к доплате, способ и сроки расчета.
- Стоимость обоих объектов.
- Порядок изменения и расторжения договора.
- Гарантии участников сделки.
- Права и ответственность по договору.
- Дату и место составления, подписи сторон.
Документы
Для оформления договора мены обе стороны обязаны представить полный пакет документов на свои квартиры и паспорта. Понадобятся технические паспорта, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Также предоставляются справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и выписки из домовых книг, чтобы подтвердить, что на жилплощади никто не зарегистрирован.
Как зарегистрировать право собственности при встречной покупке квартиры?
При одновременной покупке недвижимости документы подаются на регистрацию перехода права собственности только после подписания ДКП или договора мены.
Что нужно сделать:
- Записаться на прием в Росреестр или МФЦ.
- Прийти в назначенный день для подачи документов. Обязательно присутствие всех участников сделки.
- Подписать заявления и подать документы.
- Дождаться окончания регистрации перехода права собственности.
В итоге должны выдать новую выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации.
Документы
Регистратору предоставляется третий экземпляр ДКП (два других остаются у продавца и покупателя). Также понадобятся паспорта, правоустанавливающие документы, техпаспорт.
Госпошлина
Пошлину за регистрацию платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб. По договору мены 2 000 руб. платят сразу и продавец, и покупатель, так как переход права собственности регистрируется одновременно на два объекта.
Сроки
При обращении в МФЦ регистрация займет 9 рабочих дней. Если подавать документы в Росреестр напрямую, срок сокращается до 7 рабочих дней. Если договор удостоверен нотариусом, он сам передаст документы в Росреестр, а срок сократится уже до 3 рабочих дней.
Преимущества встречных сделок
Продажа со встречной покупкой обладает несколькими преимуществами:
- Быстрое заселение. Если документы подписываются всеми участниками одновременно, переехать в новую квартиру получится сразу после регистрации права собственности и передачи ключей.
- Экономия. За сопровождение двух одновременных сделок риэлторы возьмут больше денег, чем за одну, но меньше, чем за две разные сделки, совершенные с большим промежутком времени.
Есть и недостаток. Это сложность и возможное образование длинной цепочки участников, из-за чего возникает вероятность срыва сделки. Стороны зависят друг от друга, и, если один откажется от подписания договора, придется искать другие варианты жилья.
Ответы юриста на частые вопросы
Как платить налоги при встречной покупке квартиры?
Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.
Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.
Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?
Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.
Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?
Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.
В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?
В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.
Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?
Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.
Заключение эксперта
- Встречная покупка производится одновременно с продажей другой недвижимости, но между сделками может быть и небольшой промежуток времени.
- Покупка квартиры со встречной покупкой старого жилья возможна между физическими лицами, или физлицом и застройщиком.
- Одновременная покупка и продажа недвижимости регистрируется в Росреестре сразу, но потребуется присутствие всех участников сделок.
