Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?

Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст. 555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.

Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Если недвижимость приобретена продавцом начиная с 01.01.2016, и продана потом дешевле 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.

Когда налог платить не нужно?

Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.

Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:

1. 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также если на дату продажи это единственное жилье продавца.
2. 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.

Кроме того, семьи с двумя и более детьми (до 18 лет или до 24 лет при очном обучении) освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (в том числе покупка другого жилья большей площади). Подробнее о правилах расчета вычета при покупке – в статье «Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?», а о продаже доли – в статье «Второй собственник не хочет продавать квартиру, что делать?».

Если недвижимость приобретена до 2016 года

Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Но правило о доходе не ниже 0,7 КС к ним не применяется: ст. 214.10 НК РФ входит в главу 23 НК РФ о налоге на доходы физических лиц, а организации платят с дохода от продажи налог на прибыль или налог по специальному режиму.

Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?

Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости

Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.

Налоговые последствия

Продажа недвижимости по КС или ниже ее сама по себе не нарушает закон, но для НДФЛ доход продавца в этом случае принимается равным не меньше 0,7 КС (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Других последствий, как правило, нет: налоговые органы по общему правилу не вправе оспаривать цену сделки. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:

«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».

Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС. Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).

Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).

Как рассчитать налог?

Что нужно сделать для расчета:

1. Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
2. Умножить КС на понижающий коэффициент 0,7 и сравнить результат с ценой в ДКП: налоговой базой будет большая из сумм.
3. Полученную сумму (за вычетом налогового вычета) умножить на ставку НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15% – с превышения.

Налоговые вычеты

Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.

Есть несколько вариантов получения вычета:

1. В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
2. В сумме документально подтвержденных расходов.

Как заплатить налог?

Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.

Подать декларацию можно несколькими способами:

1. Лично в ИФНС.
2. Через личный кабинет налогоплательщика.
3. Через МФЦ (зависит от региона).

Документы

В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:

• ДКП;
• паспорт и копии первых двух страниц;
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
• справка о доходах и суммах налога физического лица (бывшая 2-НДФЛ) от работодателя.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта