Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости. рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.
Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?
Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст. 555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.
Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.
Примеры:
№1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство. Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн.
1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог.
980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате.
№2. Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения.
1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.
Когда налог платить не нужно?
Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.
Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:
- 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
- 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.
Например, если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2020 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден.
Если недвижимость приобретена до 2016 года
Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.
Продажа недвижимости юридическим лицом
Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Применяются те же правила, что и для физических лиц.
Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?
Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.
Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости
Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.
Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу.
Налоговые последствия
Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:
«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».
Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС. Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).
Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).
Как рассчитать налог?
Что нужно сделать для расчета:
- Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
- Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
- Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.
Пример:
КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог:
2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.
Налоговые вычеты
Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.
Есть несколько вариантов получения вычета:
- В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
- В сумме документально подтвержденных расходов.
В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так:
Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе:
2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.
1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате.
Во втором случае все выглядит иначе:
Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене. Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.
Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.
Как заплатить налог?
Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Лично в ИФНС.
- Через личный кабинет налогоплательщика.
- Через МФЦ (зависит от региона).
Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди.
Документы
В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:
- ДКП;
- паспорт и копии первых двух страниц;
- выписку из ЕГРН;
- документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
- справка 2-НДФЛ от работодателя.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
- Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
- Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.
- Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
- Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.
Здравствуйте! Поясните, пожалуйста, как поступить в такой ситуации: Квартиру приобрели на деньги, полученные от бывшего мужа в качестве отступных. Но теща решила оформить эту квартиру на одну себя, и к сожалению, не написав дарственной на свою дочь (кому бывший муж и отдал эти отступные), ушла из жизни. Муж тещи – не родной отец дочери, вступил в наследство по этой квартире. Как теперь быть дочери: – как стать собственницей своей квартиры ?
Добрый вечер, Юрий.
Нужно в суде доказывать факт передачи денег вашей теще первым мужем вашей жены. Если сохранились нормальные отношения, можно его привлечь в качестве свидетеля в суд. Таким образом можно подтвердить происхождение денег, которые были переданы вашей теще не в дар, а для приобретения квартиры именно для дочери. Но так как квартира не была передана дочери, вы требуете уже наследников вашей матери, то есть отчима вернуть деньги, которые были переданы не в дар, а именно на покупку квартиры. Квартиру вы требовать не вправе, так как право собственности закреплено было именно за тещей, а вот деньги к возврату потребовать можете. Наследники отвечают по долгам наследодателя, поэтому отчим обязан будет вернуть ту сумму денег, которая равна его доле в наследственной квартире.
Объясните отчиму, что так или иначе, пускай на протяжении нескольких месяцев и через суд, а потом уже с помощью приставов, ваша семья квартиру вернет либо же деньги за нее. Поэтому либо отчим передает свою долю ( унаследованную) по дарственной вашей жене либо же вы получите эту же часть квартиры через суд. Результат будет один и тот же, но не потребуется тратить время и нервы.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
здравствуйте,продавец продает по заниженной цене ,разница по дкп и допсоглашением большая . Как лучше оформить вторую часть денег ,допсоглашение,расписка или еще как юридически защитить себя? дом новостройка ,продавец первый покупатель (состоятельный человек) претендовать кто то еще не будет Меня беспокоит налоговая ,не будет ли претензий и как они могут обосновать претензии по налогам Слышал сейчас все так покупают
Доброе утро, Марат.
Доп соглашение не будет иметь юридической силы, если вы его не проведете через Росреестр, так же как договор купли-продажи. А для того чтобы уменьшить налоговую базу доп соглашение, естественно вы показывать не будете. В результате для вас как для покупателя возникнет ряд рисков.
Во-первых, в случае судебных разбирательств и оспаривании договора купли-продажи вам вернут только ту сумму. которая прописана в договоре.
Во-вторых, вы не сможете в рамках судебного разбирательства быть признанным добросовестным покупателем.
Касаемо налоговой. Тоже могут быть претензии, если вы будете продавать квартиру через несколько лет, могут возникнуть вопросы, почему цена покупки и продажи столь разнится. Но даже если не возникнет вопросов, потеряете на налоговом вычете.
Будут еще вопросы, обращайтесь.