Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками
Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных § 7 ГК РФ. Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья. Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.
Кто считается близким родственником?
По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:
- Дети и родители;
- бабушки и дедушки;
- внуки и внучки;
- братья и сестры (родные, сводные);
Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.
Особенности купли-продажи недвижимости между родственниками
Покупка недвижимости у родственников может повлиять на:
- Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.
- Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. Ст. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.
- Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.
- Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Есть и психологический фактор, с которым нередко сталкиваются люди, имеющие денежные дела с родственниками. Постороннему человеку проще продать недвижимость подороже. Родные же с большой долей вероятности будут просить скидку, мотивируя это родством.
Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже. Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде. Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.
Нужно ли обращаться к нотариусу?
Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 185.1 ГК РФ).
Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:
- Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.
- Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.
Обратите внимание! Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье.
Расходы
Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.
Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя.
Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» по тарифу в зависимости от стоимости жилья:
| Цена недвижимости по договору (руб.) | Размер тарифа (руб.) |
|---|---|
| До 10 000 000 | 3 000 + 0,2% от суммы |
| От 10 000 000 | 23 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000 |
Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?
Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:
- Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.
- Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.
- Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.
- Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.
Важно! При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.
Содержание и образец договора
В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.
Какая информация указывается в ДКП:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
- Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
- Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.
- Способы, сроки и порядок расчета.
- Обязанности и ответственность сторон.
- Порядок изменения и расторжения договора.
- Подписи участников сделки, дата составления ДКП.
Документы
Продавец до заключения договора должен подготовить паспорт, техпаспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, дарственную и пр. При выходе на сделку ему нужно заказать справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги. Эти документы с ограниченным сроком действия, оформлять их заблаговременно нет смысла.
Покупателю нужен только паспорт.
Госпошлина
За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов.
Сроки регистрации
На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно. Но госпошлину платить придется.
Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.
Налог при продаже квартиры близкому родственнику
Близкое родство с покупателем не освобождает от обязательства по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог придется платить от суммы дохода – разницы между ценой покупки и продажи жилья.
От налогообложения освобождаются продавцы, имеющие проданную недвижимость в собственности более трех лет, если она получена по:
- Договору дарения.
- В наследство.
- В результате приватизации.
- Договору пожизненного содержания с иждивением.
В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Примечание: декларация 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля.
Что лучше: купля-продажа, дарение или завещание
Завещание хорошо тем, что позволяет пользоваться недвижимостью до конца жизни, и только после этого передать ее в наследство родственнику. Но можно оформить и ДКП с правом пожизненного проживания. В этом случае собственник сможет продавать, дарить или менять жилье, но в нем будет оставаться жить человек, имеющий такое право.
Дарение недвижимости – абсолютно безвозмездная сделка. Для дарителя она невыгодна, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.
Совет юриста: если деньги не имеют значения и недвижимость нужно передать в собственность сына или дочери, состоящих в браке, лучше оформить дарственную. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, полученное в браке по безвозмездной сделке, в случае развода разделу не подлежит. Признать подаренное жилье совместной собственностью получится, если за время семейной жизни в него вложено много денег, за счет чего увеличилась общая стоимость (ст. 37 СК РФ).
Ответы юриста на популярные вопросы
Заключение эксперта
- Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, проводятся на общих основаниях.
- Продажа квартиры близким родственникам запрещена лишь в том случае, если речь идет о недвижимости несовершеннолетнего ребенка.
- Право на налоговый вычет при покупке жилья у родных отпадает, а добиться получения средств по маткапиталу сложнее.
Дочь и мать собственницы квартиры ,доставшейся им по завещанию по закону от мужа матери. В собственности более 3 лет. Как лучше поступить: 1)дочь продаёт долю матери,а мать затем продаёт всю квартиру? (доля дочери менее 1000000р)
2) дочь дарит свою долю матери,а мать затем продаёт свою квартиру? Будет ли налог с продажи у матери? Где больше расходов по сделке?
Доброе утро, Елена.
Даритель не платит налог, так как он не получает доход. А платит налог тот, кто продает недвижимость, если владеет ею менее 3 лет (минимальный срок). Если дочь продаст либо же подарит свою долю матери, срок приобретения начнет свой отсчет заново, пускай и на долю в квартире. Поэтому я не вижу смысла в таких сложностях. Если квартира принадлежит только двоим собственникам и обе согласны продать квартиру, можно всю квартиру сразу же и продавать, учитывая, что минимальный срок владения уже соблюден. И так как долевая квартира продается вся, договор купли-продажи можно и у нотариуса не заверять, что также снизит расходы по оформлению сделки отчуждения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Бабушка продает квартиру внучке квартира в собственности более 5 лет, какие будут затраты
Добрый день, Елена Николаевна.
В силу ч.2 ст.217.1 НК РФ будет освобождение от налогообложения, так как квартира во владении более минимального срока. Будут затраты по уплате госпошлины в размере 2000 рублей ( ст.333.33 НК РФ). И какая-то сумма будет потрачена при сборе пакета документов, стоимость зависит от вашего региона проживания, поэтому более конкретно сказать не могу.
Будут еще вопросы, обращайтесь.