Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком
Купить квартиру с обременением в виде прописки собственника или его родственника можно, но после сделки зарегистрированный сохранит право пользования жильем. Для покупателя есть и другие риски. Рассмотрим, как действовать при покупке недвижимости с временной или постоянной регистрацией гражданина, можно ли взять такую квартиру в ипотеку, когда выписываться при купле-продаже и что делать, если на жилплощади есть прописанные, которых новому собственнику нужно выписать.
Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?
С юридической точки зрения термина «прописка» давно нет. Но до сих пор под ним подразумевается регистрация по месту жительства, оформляемая бессрочно. Она дает право пользования и проживания в квартире, право собственности остается за владельцем.
Регистрация бывает и временной. Обычно она оформляется на срок от 3 месяцев до 5 лет без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Она тоже дает право проживания и пользования помещением.
Если собственник продает квартиру, в которой временно или постоянно прописан человек, для покупателя это представляет риски. Он сможет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если на жилплощади есть зарегистрированные лица. Этот вопрос они должны урегулировать самостоятельно.
Примечание: если оформлена постоянная прописка, выписать человека можно только с его согласия или через суд. При временной регистрации можно обойтись без суда.
Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами
Если куплена квартира с обременением, где временно прописан человек, выписать его можно без суда на основании п. 30 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил…». Новому собственнику достаточно обратиться в регистрационный орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты убытия через МФЦ, если зарегистрированный съехал с жилплощади добровольно. Для принудительного выселения придется обращаться в суд или ждать окончания срока регистрации.
Возможна ли ипотека с прописанными людьми?
Большинство банков откажет в выдаче ипотеки на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения задолженности недвижимость остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется изымать имущество и выписывать всех в судебном порядке.
Банк может одобрить ипотеку, но с условием снятия с учета людей до заключения основного договора купли-продажи (далее – ДКП).
Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше уточнить в отделении, как проходит сделка и когда продавец должен всех выписать. В каждом банке свои правила и требования.
Варианты продажи квартиры с прописанным человеком
Решившись на покупку квартиры с обременением пропиской, можно использовать один из нескольких способов:
- Заключить предварительный ДКП, указав снятие с учета в качестве обязанности продавца.
- Заключить основной ДКП, указав срок выписки после регистрации сделки.
- Оставить все как есть, никого не выписывать.
Что касается продажи приватизированной квартиры с прописанными жильцами, местонахождение которых неизвестно или не получается выписать без суда, некоторые пользуются услугой срочного выкупа недвижимости. Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «недостатками» выкупают в основном недобросовестные агентства, использующие мошеннические схемы для последующей перепродажи уже в якобы «чистом» виде. Честные агентства выкупят дешевле средней рыночной цены, но попросят продавца снять всех с учета.
Примечание: если продается приватизированная квартира, и бывший член семьи собственника отказался от приватизации, хотя мог в ней участвовать, за ним сохраняется право пожизненного проживания, даже если он прописан в другом месте (ст. 31 ЖК РФ).
Выписка до сделки
Чаще всего при продаже квартиры с прописанными жильцами покупатели просят выписать их до сделки. Договоренность может быть устной, но, чтобы продавец гарантированно продал недвижимость и получил деньги, лучше заключить предварительный ДКП.
Как выглядит процедура пошагово:
- Покупатель находит подходящую квартиру, просит справку по форме №9 о зарегистрированных.
- Стороны оформляют предварительный ДКП, где указывается размер задатка, срок заключения основного, обязанность продавца снять всех с учета в установленные сроки.
- Прописанные выписываются.
- Стороны заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию сделки.
Выписка после сделки
Еще один вариант продажи квартиры с зарегистрированными лицами – выписка после заключения основного ДКП.
Как это делается:
- Стороны оговаривают условия сделки.
- Оформляется основной ДКП, где указывается срок снятия прописанных с учета.
- Документы подаются на регистрацию сделки в день оформления ДКП.
Чтобы подстраховаться, покупатель может дать задаток до регистрации перехода права собственности, а оставшуюся часть – после, когда продавец представит справку о выписке всех лиц. В заключение оформляется акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств сторонами.
Примечание: размер задатка определяется сторонами. Обычно хватает 50 000-100 000 р. Если продается жилплощадь с обременением в виде ипотеки, придется погашать долг за продавца. В таком случае размер задатка будет равен величине задолженности перед банком.
Содержание и образец договора купли-продажи
Основной договор купли-продажи с прописанным человеком должен содержать следующие сведения:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные сторон сделки.
- Адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь квартиры.
- Ф.И.О. прописанного человека.
- Срок снятия с регистрационного учета.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Условия изменения и расторжения договора.
- Дата составления, подписи продавца и покупателя.
Прописанные не выписываются
Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, тот соглашается с этим и не требует снятия с учета. На практике такое происходит крайне редко, т.к. прописанные граждане могут мешать собственнику осуществлению прав на купленное жилье.
Единственное преимущество для покупателя – возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.
Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски
Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.
Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.
Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.
Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?
Если человек купил квартиру с прописанными людьми, которых продавец не выписал до или после сделки, это можно сделать через суд. Новому собственнику нужно составить исковое заявление с требованием о снятии с регистрационного учета на основании ст. 292 ГК РФ, где сказано, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жильем для бывшего владельца и членов его семьи.
Как выписать людей через суд:
- Собрать документы для суда.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах.
- Отправить один экземпляр заявления и по одной копии судебных документов ответчику, дождаться уведомления о вручении.
- Подать документы в районный суд по адресу регистрации лиц, которых нужно выписать. Они выступают ответчиками.
- Дождаться определения о принятии материалов к производству. В нем будет указана дата и время предварительного заседания.
- Прийти на предварительное заседание. Обычно оно назначается через 15 дней после принятия документов. Там могут запросить дополнительные сведения, уточнить исковые требования, узнать о возможности заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком.
- Получить определение о назначении дела к судебному разбирательству.
- Участвовать в разбирательствах. Вопрос может решиться за одно заседание, но, скорее всего, судья объявит перерыв и растянет рассмотрение на несколько слушаний в зависимости от сложности дела.
- Получить судебное решение об удовлетворении исковых требований полностью или частично, либо об отказе в удовлетворении.
- Дождаться вступления решения в законную силу. Очное вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме, заочное – через 7 дней с момента получения копии ответчиком.
Если требование о снятии ответчиков с учета удовлетворены, истцу нужно прийти с удостоверенной копией решения в УВМ МВД по месту нахождения спорной недвижимости. Людей выпишут в день обращения.
Содержание и образец искового заявления
В качестве требования в исковом заявлении нужно указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрационного учета. Если он на момент обращения в суд проживает на жилплощади, заявляется требование о выселении, но тогда в деле участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ).
Какие сведения указываются в заявлении:
- Ф.И.О., адрес, паспортные данные истца.
- Наименование, адрес суда.
- Ф.И.О., адрес прописки ответчика.
- Дата заключения ДКП, на основании которого право собственности перешло к истцу.
- Адрес, площадь спорного жилья.
- Исковые требования и законные обоснования (ст. 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 ГК РФ).
- Опись представленных документов.
- Подпись, дата составления.
Документы
При обращении в суд понадобится:
- Исковое заявление.
- ДКП.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка по форме №9 о зарегистрированных.
- Документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
- Квитанция об уплате госпошлины.
С оригиналов снимаются копии, затем они возвращаются истцу.
Госпошлина и сроки
Для выписки через суд уплачивается госпошлина в размере 300 р. Дело рассмотрят в течение двух месяцев, но на практике от подачи заявления до вынесения решения проходит 3-4 месяца. Еще один месяц приходится ждать, когда оно вступит в силу. До этого идти в УВМ МВД и требовать выписки ответчика нет смысла, документы не примут, т.к. он до истечении срока обжалования может подать апелляционную жалобу.
Судебная практика
Обычно суды удовлетворяют исковые требования собственников жилья, купленного при наличии зарегистрированных бывших владельцев или членов их семей. Но ситуации бывают разные, вот несколько примеров:
- Мужчина купил недвижимость. В ДКП указано, что ответчик зарегистрирован там и сохраняет право пользования. Обязанность сняться с регистрационного учета не предусмотрена договором. Истец потребовал выписки ответчика. Решением № 2-897/2019 2-897/2019~М-685/2019 М-685/2019 от 6 июня 2019 г. по делу № 2-897/2019 в удовлетворении требований отказано.
- Мужчина приобрел квартиру. ДКП предусмотрена обязанность ответчика сняться с учета, но он это не сделал в установленные сроки. Новый владелец решил выписать его через суд. Решением № 2-2832/2018 2-461/2019 2-461/2019(2-2832/2018;)~М-2618/2018 М-2618/2018 от 6 февраля 2019 г. по делу № 2-2832/2018 требования удовлетворены.
- Истица купила недвижимость, в которой прописаны 5 ответчиков. ДКП предусмотрена обязанность продавца снять с их с учета, но в установленные сроки это не было сделано. Решением № 2-2586/2019 2-2586/2019~М-2385/2019 М-2385/2019 от 2 декабря 2019 г. по делу № 2-2586/2019 признаны утратившими право пользования жилым помещением со снятием с учета.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Собственник может продать недвижимость, если он или другой человек зарегистрированы там по месту жительства или пребывания.
- Сроки снятия с регистрационного учета при продаже недвижимости определяются продавцом или покупателем. Если такая обязанность в ДКП не указана, новому собственнику тяжело будет выписать людей даже через суд.
- При продаже квартиры с прописанным родственником он сам должен сняться с учета, но обязанность по выписке возлагается договором на продавца. Заявление подается в УВМ МВД, МФЦ или через Госуслуги зарегистрированным гражданином, которому нужно выписаться. Если он отказывается это делать, собственнику-продавцу придется обращаться в суд.
Добрый день, Елена!
У меня возникла “щекотливая” ситуация с покупкой квартиры. Ушлый риэлтор продавцов квартиры в предварительном Договоре купле-продажи прописал условие о том, что прописанные в продаваемой квартире собственники выпишутся в течение 14 дней после заключения Договора купли-продажи. Я пропустила этот момент и подписала этот Договор и уже отдала задаток. А теперь звоню ушлому риэтору и прошу его убедить собственников выписаться ДО сделки. Особо на контакт не идут, а риэтору на мои просьбы вообще плевать. Отказаться от задатка не могу, деньги потеряю и квартира нравится и покупать квартиру с прописанными тоже не хочу, чтобы потом не выписывать их в суде. Подскажите, как мне поступить? Спасибо!
Добрый день, Елена.
Мне жаль, но вы подписали договор, пускай и предварительный, а значит и согласились со всеми условиями. Теперь вам придется подождать пока истекут 14 дней с даты подписания основного договора. Я бы вам рекомендовала попросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы потом сюрпризов не было, а вдруг там еще есть родственник в тюрьме или парочка детей с родственницей после развода. Если окажется, что вас ввели в заблуждение о том, кто там прописан, вот тогда можете требовать пересмотра условий. А пока у вас нет рычагов давления, требовать ничего не получиться, мне жаль.
Будут еще вопросы, обращайтесь.