Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?
Если в купленной квартире остался прописан бывший собственник или члены его семьи, новый владелец может выписать их двумя способами: по договоренности или через суд. Если местонахождение зарегистрированных неизвестно или они не хотят выписываться, остается только один вариант – снятие с регистрационного учета в судебном порядке. Рассмотрим, как выписать прежнего владельца из купленной квартиры, куда обращаться, что понадобится для суда и какие трудности могут ожидать нового собственника.
Как выписать старых хозяев из купленной квартиры: особенности
Под пропиской обычно подразумевается регистрация по месту жительства. Сроки снятия прежнего собственника с регистрационного учета указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП). Нередко продавцы нарушают их и отказываются выписываться, или перестают выходить на связь.
Новый собственник может выписать старого или членов его семьи, руководствуясь несколькими законами:
| Закон | Разъяснение |
|---|---|
| Ст. 209 ГК РФ | Собственнику принадлежит право владения, распоряжения и использования имущества |
| Ст. 235 ГК РФ | При продаже недвижимости право собственности отчуждается в пользу покупателя. С момента регистрации сделки жилье принадлежит ему, договор считается исполненным |
| П. 2 ст. 292 ГК РФ | Переход права собственности к покупателю является основанием для прекращения права пользования недвижимостью для членов семьи бывшего владельца |
| Ст. 304 ГК РФ | Регистрация бывшего собственника или его родственников может нарушать права и интересы нового владельца жилья. Он вправе требовать устранения этих нарушений, хоть они и не связаны с лишением права собственности |
Вывод: новый собственник квартиры может выписать прописанного старого владельца или его родственника. Но не всегда: например, если за зарегистрированным остается право пожизненного пользования, снять его с учета будет проблематично.
Купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются: что делать?
У нового владельца жилплощади есть несколько вариантов:
- Снять с регистрационного учета без суда. Это возможно, если продавец согласен выписаться добровольно.
- Выписать через суд бывшего собственника или его родственников. Например, если они не отвечают на звонки, не хотят выписываться сами.
Для снятия с регистрационного учета бывшему собственнику нужно подать заявление через МФЦ или Госуслуги, либо напрямую в УВМ МВД – ведомство, которое занимается вопросами регистрации. В остальных случаях новый владелец может требовать прекращения права пользования и выписки через суд.
Как выписать бывших собственников из квартиры через МФЦ?
Если собственник продал квартиру, но не выписался до регистрации сделки в Росреестре, он может сделать это после. Ему достаточно собрать документы и подать их через МФЦ.
Пошагово все выглядит так:
- Старый и новый собственник договариваются о сроках снятия с учета. Идеально, если они указаны в ДКП.
- Прежний владелец записывается на прием в МФЦ, в назначенный день подает документы. Новому присутствовать не нужно.
- Через несколько дней заявитель получает паспорт с отметкой о регистрации по новому месту жительства.
Важно! Выписка через МФЦ возможна с перепропиской по новому адресу. Старая регистрация аннулируется автоматически. Можно выписаться и в никуда, если выписываемому более 18 лет. Если оформляется регистрация по другому месту жительства, обязательно присутствие собственника и согласие совершеннолетних членов его семьи.
Содержание и образец заявления
Чаще всего люди выписываются посредством перепрописки по другому месту жительства. Для этого заполняется и подается заявление по форме №6, содержащее следующие данные:
- Наименование и адрес органа регистрационного учета.
- Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения регистрируемого и владельца жилья.
- Документ, на основании которого человек вселяется: договор найма, соцнайма.
- Реквизиты выписки из ЕГРН.
- Подписи заявителя и собственника, предоставившего жилье.
Для выписки заполняется второе заявление – о снятии с регистрационного учета. Там указываются сведения о заявителе, старый и новый адреса прописки.
Документы
Чтобы выписаться из проданной квартиры и прописаться по другому адресу, бывший собственник должен представить:
- Заявление (бланк и образец дадут на месте).
- Паспорт (сдается на время рассмотрения документов, возвращается со штампом о регистрации).
- Выписку из ЕГРН.
- Письменное согласие членов семьи собственника недвижимости старше 18 лет, если жилье не принадлежит заявителю.
- Договор, на основании которого заявитель вселен в помещение.
Сроки и расходы
Документы рассматриваются около 10 дней, после чего заявителю выдают паспорт со штампом о новой прописке. Плата за услугу не взимается.
Как выписать прежних жильцов через Госуслуги?
Бывший собственник может подать заявление и через Госуслуги. Достаточно иметь подтвержденный аккаунт на портале и 10 минут.
Как это делается:
- Перейти в раздел «Регистрация граждан».
- Выбрать регистрацию по новому адресу или снятие с регистрационного учета.
- Заполнить заявление, отправить на проверку.
- Получить уведомление от УВМ МВД.
Уведомление поступит в личный кабинет и на электронную почту. В нем будет указана дата и время личной подачи документов в ведомство. В назначенное время нужно прийти с паспортом и получить штамп.
Как выписать бывших жильцов из купленной квартиры через суд?
Если старый собственник не выписывается из квартиры и новый владелец не знает, где он находится, придется обращаться в суд. Истцу необязательно знать, где проживает ответчик: документы подаются в районный суд по адресу его регистрации, т.е. жилья, из которого нужно выписать.
Как выписать бывшего собственника в судебном порядке:
- Собрать документы.
- Составить исковое заявление минимум в трех экземплярах.
- Отправить ответчику один экземпляр заявления и по одной копии каждого подготовленного документа.
- Получить уведомление о вручении документов ответчику.
- Подать заявление и документы в суд.
- Получить определение о принятии материалов к производству.
- Прийти на предварительное слушание (собеседование).
- Дождаться определения о назначении дела к разбирательству.
- Участвовать в судебных разбирательствах. Желательно приходить на каждое заседание, чтобы быстрее решить вопрос с выпиской. Если нанят адвокат или юрист, истцу присутствовать необязательно.
- Получить судебное решение.
Решением суда исковые требования могут удовлетворить полностью или частично, или отказать в удовлетворении. Оно вступает в силу через месяц, заочное решение – через 7 дней от даты получения копии ответчиком.
Когда решение вступит в силу, истцу необходимо прийти с ним в УВМ МВД и выписать ответчика. Это делается за один день.
Обратите внимание! Если суд отказал в удовлетворении требований, обжаловать решение можно до вступления в законную силу в апелляционном порядке.
Содержание и образец искового заявления
При составлении искового заявления особое внимание нужно уделить требованиям. Если ответчик зарегистрирован, но не проживает в квартире, заявляется требование о прекращении права пользования и снятии с учета. Если он отказывается съезжать, дополнительно указывается требование о выселении, но в рассмотрении дела будет участвовать прокурор.
Какие сведения понадобятся при заполнении заявления:
- Наименование, адрес суда.
- Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, адрес истца.
- Ф.И.О., адрес прописки ответчика.
- Дата и реквизиты ДКП.
- Дата регистрации права собственности.
- Реквизиты выписки из ЕГРН.
- Основания, по которым ответчика нужно выписать.
- Исковые требования.
- Опись представленных документов.
- Подпись и дата составления.
Документы
Истец должен представить в суд следующие документы:
- Исковое заявление.
- Паспорт.
- Справку по форме №9 о зарегистрированных лицах.
- ДКП.
- Выписку из ЕГРН.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
С оригиналов снимаются копии, они остаются в суде. Сами документы возвращаются истцу.
Госпошлина и сроки
Дела о прекращении права пользования и выписке бывших собственников рассматриваются до двух месяцев, но срок может затянуться еще на 1-2 месяца. Госпошлину в размере 300 р. платит истец при подаче заявления, потом ее и остальные судебные расходы можно взыскать с ответчика, если требования удовлетворят.
Выписка из квартиры при смене собственника: возможные трудности
Если человек купил квартиру, а бывший хозяин не съезжает и не выписывается, нужно учитывать возможные трудности, с которыми можно столкнуться:
- Если несовершеннолетний ребенок прописан или является собственником.
- Если жилье ранее приватизировано.
- Если оформлен завещательный отказ.
- Если недвижимость получена по договору ренты.
Рассмотрим каждый вопрос детально.
Несовершеннолетние дети
Если ребенок продавца зарегистрирован вместе с ним в проданной квартире, их можно выписать и перепрописать по другому адресу только вместе. Согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних до 14 лет признается место жительства его родителей или одного из них. Детей от 14 лет можно регистрировать у родственников.
Чтобы выписать несовершеннолетнего, родители которого отказываются сниматься с учета, новому владельцу придется обращаться в суд. Но даже это не гарантирует решение проблемы: если ответчику негде жить, судья может отказать в удовлетворении требований или дать несколько месяцев на поиск жилья.
Альтернативный вариант – признание сделки недействительной и расторжение ДКП. Это возможно, если в договоре указано, что продавец обязуется снять всех с учета в установленные сроки. Если такой пометки нет, по закону он не должен это делать, и права покупателя не считаются нарушенными.
Приватизированное жилье
В приватизации могут участвовать все члены семьи нанимателя. Если они оформили письменные отказы, по закону за ними сохраняется пожизненное право пользования квартирой, даже если в дальнейшем она продается.
Завещательный отказ
Если квартира получена продавцом в наследство, и наследодатель на основании ст. 1137 ГК РФ возложил на него исполнение имущественных обязательств в пользу отказополучателя, за последним сохраняется бессрочное право пользования жильем.
Новому собственнику остается только оспаривать ДКП через суд, если он не знал о наличии отказополучателя.
Жилье по договору ренты
Покупателя может ожидать неприятный сюрприз в виде проживания рентополучателя в квартире, если продавец не сообщил о нем. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением право собственности переходит к плательщику ренты, а получатель сохраняет право бессрочного проживания. Но отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя (ст. 604 ГК РФ).
Лишить получателя права пользования жильем невозможно. Новому собственнику остается только расторгать ДКП в судебном порядке.
Примечание: такие схемы продажи с наличием рентополучателей используются крайне редко. Обычно плательщики продают недвижимость только после их смерти, действуя законно.
Судебная практика
Обычно суды удовлетворяют требования истцов, представивших документы, подтверждающие наличие оснований для снятия ответчиков с учета.
Рассмотрим несколько примеров:
- Человек купил квартиру, продавец в установленные ДКП сроки не выписался. Новый собственник потребовал признать его утратившим право пользования. Решением № 2-3086/2019 2-3086/2019~М-2660/2019 М-2660/2019 от 6 июня 2019 г. по делу № 2-3086/2019 требования удовлетворены в полном объеме.
- Покупатель прекратил право пользования продавца и снял его с учета через суд (Решение от 3 апреля 2012 г.).
- Новый собственник выписал старого, который не снялся с учета вовремя (Решение № 2-1765/2012 2-1765/2012~М-1152/2012 М-1152/2012 от 3 апреля 2012 г. по делу № 2-1765/2012).
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Срок выселения и выписки после продажи квартиры определяется сторонами и указывается в ДКП. Если продавец не выписался за отведенное время, покупатель вправе снять его с учета через суд.
- Выписать продавца-бывшего владельца можно и без суда, если он добровольно подаст заявление в МФЦ, УВМ МВД или через Госуслуги
- Если бывший собственник не выписывается из квартиры или дома, и его местонахождение не известно новому владельцу, подать заявление в суд можно. Главную роль играет только адрес регистрации ответчика, с которого его нужно выписать.
Добрый вечер! Племянник зарегистрировал 12 лет назад родившегося у него вне брака сына.Мать ребенка осталась зарегистрированной у своих родителей, но стала проживать вместе с сыном у моего племянника.Через 8 месяцев мать , бросив ребенка на племянника, исчезла. Подали в розыск. Оказалось, что сбежала с другим мужчиной в соседнюю страну.Племянник отказался один воспитывать сына и его лишили родительских прав ( и мать -тоже) .Ребенок 12 лет находится под опекой родителей матери и с восьмимесячного возраста проживает в их квартире .Каким образом можно снять с регистрации ребенка? А если отец ( племянник) захочет сняться с регистрации и зарегистрироваться у своей новой жены, то и ребенка должен туда же?
Добрый вечер, Вера.
Пока что вы не можете снять ребенка с регистрации. В силу ч.4 ст.71 СК РФ, если ребенок вселен одним из родителей в качестве члена семьи, лишение прав родителя не отменяет права ребенка по прежнему пользоваться жилым помещением по назначению. Пока сын вашего племянника не достигнет 18 лет, с регистрации вы его не снимете, опека не даст разрешения.
К сведению: Рождение ребенка в браке либо вне его никак не влияет на права и обязанности между родителями и детьми.
Будут еще вопросы, обращайтесь.