Соглашение о задатке при покупке квартиры

Намерение сторон заключить сделку купли-продажи подтверждается задатком. Чтобы его передача была оформлена юридически верно, стороны могут заключить соглашение о задатке при покупке квартиры. Рассмотрим в данной статье как оформить задаток при покупке квартиры, что оно должно содержать, договор задатка при покупке квартиры, как осуществить передачу задатка и каковы последствия отказа сторон от совершения сделки.

Наталья Михайлова

Автор, юрист

08.07.2022

Актуальность

6664

Просмотров

11 мин

Чтение

Что такое задаток и в чем его суть?

Задатком является денежная сумма, которая передается продавцу квартиры в качестве предоплаты. Таким образом покупатель выражает свое намерение приобрести жилое помещение, а продавец обязуется не продавать его другим лицам.

Задаток передается до заключения основного договора купли-продажи, и его сумма учитывается в дальнейшем при оплате полной стоимости квартиры (статья 380 ГК РФ).

Подтвердить договоренность о купле-продаже квартиры задатком стороны могут в случаях если:

• продавцу требуется время для оформления документов в отношении продаваемой квартиры;
• у покупателя недостаточно средств и он оформляет ипотечный кредит;
• продавцу необходимо решить вопрос снятия обременения либо оплаты долга по коммунальным платежам.

Отличие задатка от аванса

При совершении сделок купли-продажи возможно заключение авансового соглашения. Аванс также вносится в качестве предоплаты, но в отличие от задатка не является гарантом совершения сделки. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен покупателю, вне зависимости от того, по чьей инициативе это произошло.

Отличие задатка от залога

Залог в отличие от задатка не является платежом. При залоге накладываются определенные ограничения на права залогодателя в отношении его имущества, что гарантирует исполнение им своих обязательств по договору. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество.

Передача имущества в залог должна быть оформлена договором (статья 339 ГК РФ) и при необходимости такой договор может быть заверен нотариально. Как правило договор залога применяется при обращении в банк для оформления кредита и является для него гарантией возвращения заемных средств.

Особенности оформления задатка в зависимости от условий

В зависимости от условий совершения сделки оплата продавцу задатка может иметь свои особенности:

1. У нескольких собственников – все они должны быть включены в соглашение о задатке и подписать его. Получение задатка одним из собственников может повлечь в дальнейшем претензии со стороны других собственников.
2. С обременением по ипотеке – при необходимости погашения долга по ипотеке деньгами продавца задаток оформляется из расчета этой суммы.
3. По договору долевого участия в строительстве – стороной, принимающей задаток, будет являться юридическое лицо.
4. Если от имени продавца выступает представитель – в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, позволявшие получить задаток вместо собственника. В противном случае только собственник вправе принять задаток.

Расписка в получении задатка, залога, аванса при покупке, продаже квартиры

Договор аванса при покупке квартиры

В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?

Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры?

Передача продавцу задатка может быть отражена только в предварительном договоре купли-продажи либо оформлена отдельным соглашением. Оба этих документа будут иметь юридическую силу с момента их подписания.

В соглашении обязательно в качестве существенных условий должна быть отражена сумма задатка и обозначены те обязательства, которые им обеспечиваются. Деньги могут передаваться непосредственно в момент подписания соглашения либо в указанную в нем дату.

Форма соглашения

Требование об оформлении соглашения о задатке в письменной форме регламентировано в статье 380 ГК РФ. Заверять его у нотариуса не обязательно, но можно это сделать при желании сторон сделки. Юридическая сила соглашения при этом будет одинаковой, однако для покупателя заверенное соглашение будет гарантией того, что его интересы защищены.

Содержание и образец

Законодательного утвержденного образца соглашения о задатке не существует, поэтому чтобы обезопасить себя от любых возможных рисков, необходимо серьезно отнестись к содержанию документа.

Соглашение должно включать в себя следующее:

• дату и место заключения соглашения;
• информацию о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, место жительства и регистрации);
• информацию о предмете сделки (адрес жилого помещения, полная стоимость, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• сумму передаваемого задатка (в числовом и буквенном выражении) и правовое назначение платежа (из текста документа должно быть понятно, что это именно задаток, а не аванс);
• срок и порядок передачи задатка (дата, способ передачи денег);
• срок, до которого должен быть заключен основной договор (если срок не указан, то по общим правилам сделка должна быть заключена в течение года);
• действия сторон до заключения основного договора (например, подготовка документов продавцом, оформление ипотеки покупателем);
• права и обязанности сторон;
• обстоятельства и порядок возврата внесенных в качестве задатка средств, в том числе по независящим от сторон причинам (например, отказ органов и организаций в выдаче необходимых документов и разрешений);
• количество экземпляров соглашения по количеству участников;
• момент вступления в законную силу;
• подписи всех участников сделки.

По согласованию между сторонами в соглашение могут быть внесены дополнительные пункты, но они должны напрямую относится к предмету заключаемого соглашения.

Образец соглашения о задатке при покупке квартиры:

Передача задатка

После подписания соглашения покупатель может передавать деньги продавцу. Если денежные средства передаются наличными, то продавец должен удостовериться что сумма соответствует указанной в соглашении, пересчитав их в присутствии свидетелей. Банковский перевод легко подтвердить квитанцией или выпиской со счета.

Сумма и срок задатка

Как правило, размер задатка определяется по договоренности сторон и не привязан к какому-либо проценту от суммы сделки. Обычно эта сумма составляет от 50 до 100 тыс. рублей, за исключением случаев, когда задаток обеспечивает погашение ипотечного долга продавца.

Устанавливая сумму задатка стороны исходят из своих интересов. Она должна быть достаточной, чтобы ее потеря для продавца или покупателя в случае отказа одной из сторон от сделки, стала значительной. Это гарантирует, что покупатель не откажется от сделки, найдя более подходящий вариант в процессе ее совершения. При этом продавец не захочет продать квартиру другому лицу, понимая, что возврат суммы в двойном размере ставит под сомнение его выгоду.

Срок действия соглашения о внесении задатка будет зависеть от того, какие действия необходимо совершить сторонам до подписания основного договора. Срок обговаривается сторонами заранее и учитывается с запасом времени либо в соглашении может быть оговорена возможность продления срока при необходимости. Совершить сделку можно в любой день до указанного в соглашении срока.

Расписка о передаче

Факт передачи задатка продавцу может быть подтвержден распиской о получении денежных средств. Составление такого документа не является обязательным, однако для покупателя это будет гарантией того, что продавец не сможет опровергнуть факт получения им денежных средств.

Расписку рекомендуется составлять продавцу собственноручно, указав в ней следующие сведения:

• где и когда составлена;
• данные сторон сделки;
• сумма, передаваемая в качестве задатка;
• назначение передаваемой суммы;
• подписи и расшифровки подписей участников.

Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры:

Расторжение соглашения о задатке

До момента подписания основного договора и его регистрации в Росреестре соглашение о задатке может быть расторгнуто по инициативе любой из сторон. Покупатель обычно настаивает на расторжении при наличии следующих обстоятельств:

• если в жилом помещении обнаружены существенные недостатки, которые невозможно устранить и ранее покупателю о них не было известно;
• характеристики жилья, которое передается покупателю, существенно отличаются от заявленных продавцом изначально;
• продавец не подготовил необходимые документы.

Продавец и покупатель могут передумать совершать сделку, но при этом они должны осознавать правовые последствия своих действий.

В каком случае можно вернуть задаток?

Чтобы не возникло споров при расторжении соглашения, обстоятельства и условия возвращения уплаченных средств лучше отражать в тексте такого соглашения. Статьей 381 ГК РФ предусмотрен стандартный порядок возвратов:

• сделка не состоялась по вине продавца (отказ или виновные действия) – уплаченная сумма возвращается в двойном размере;
• действия покупателя стали причиной срыва сделки – сумма задатка остается продавцу;
• обоюдное решение сторон о расторжении сделки – переданная сумма возвращается покупателю;
• непредвиденные обстоятельства – в этом случае задаток также возвращается покупателю.

Возврат средств по договоренности

Возврат средств по обоюдному согласию является наилучшим вариантом развития событий для сторон (статья 450 ГК РФ). Покупатель в этом случае не теряет свои деньги и стороны не тратят время на судебные тяжбы. Однако на практике чаще всего свои обязательства нарушают продавцы и возвращать двойную сумму задатка им совсем не хочется.

В судебном порядке

Если вернуть средства по договоренности сторон не удалось, то необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. Для этого инициатор расторжения соглашения оформляет свое намерение в виде письменного требования и направляет его другой стороне сделки.

Помимо основных сведений о соглашении, которое подлежит расторжению, в требовании нужно указать основания, по которым возникла такая необходимость и непосредственную просьбу о расторжении и возврате средств.

В случае уклонения стороны от исполнения требований разрешить спор можно будет только в судебном порядке. Споры, в которых сумма иска менее 50 тыс. руб. рассматривает мировой суд. Если сумма выше обращаться нужно в районный суд. Бремя доказывания факта неисполнения стороной каких-либо обязательств по договору будет лежать на истце.

Образец искового заявления:

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Задаток является средством обеспечения совершения сделки купли-продажи.
2. Соглашение о задатке заключается в письменной форме.
3. Факт передачи суммы задатка продавцу должен быть подтвержден распиской.
4. Размер передаваемой суммы определяют участники сделки.
5. В зависимости от обстоятельств задаток может быть удержан продавцом в свою пользу либо возвращен покупателю в двойном размере.

Подписание соглашения о задатке является важным этапом совершения сделки купли-продажи. Юридически грамотное составление документов, подтверждающие передачу задатка продавцу, поможет вернуть деньги и даст возможность избежать судебных разбирательств при возникновении непредвиденных ситуаций. Если у вас есть вопросы оставьте заявку на нашем сайте, и вы получите бесплатную юридическую консультацию.

Ответы юриста на частые вопросы

Я продаю квартиру. Нашла покупателя и уже заключили соглашение о задатке, но в моей квартире в числе собственников есть несовершеннолетние. Органы опеки отказали мне в выдаче разрешения на продажу квартиры. В агентстве недвижимости мне говорят, что я должна вернуть покупателю двойную сумму задатка. Действительно ли это так?

Добрый день! Можно ли расторгнуть соглашение о задатке, на том основании, что в приобретаемой квартире была сделана и не узаконена перепланировка? Обязан ли продавец вернуть мне задаток?

Если в соглашении о задатке сторонами не был указан срок его действия, то в течении какого времени продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи? Может ли продавец вернуть задаток покупателю и продать квартиру другому лицу?

Мной с покупателем заключено соглашение о задатке, в котором указан конкретный срок заключения договора купли продажи. Все сроки уже вышли, а у покупателя до сих пор нет денег на покупку. Я намерена искать других покупателей. Должна ли я буду вернуть задаток?

Хочу купить квартиру. Продавец предлагает дать ему задаток, после чего он начнет подготовку документов для сделки. Чем я рискую, и как оформить задаток, чтобы не потерять свои деньги?