В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?
Задаток и аванс – совершенно разные понятия. Но именно от правильной формулировки в договоре купли-продажи (далее – ДКП) зависит то, получит ли покупатель деньги обратно в случае срыва сделки, или нет. Рассмотрим, что такое задаток и аванс с точки зрения ГК РФ, чем они отличаются, как оформить документы правильно и какой вид оплаты лучше использовать при покупке квартиры.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Важно! Большинство сделок проводятся с внесением задатка или аванса. Первая часть суммы передается продавцу в день заключения ДКП и подачи документов на регистрацию, оставшаяся – после регистрации перехода права собственности.
Задаток и аванс: в чем разница
Аванс по договору – это платеж, который юридически приравнивается к предоплате. Согласно ст. 487 ГК РФ, при отказе продавца от сделки предоплата возвращается полностью. Если же от заключения ДКП отказывается покупатель, деньги он тоже получит обратно.
Задаток за квартиру – это сумма, выдаваемая продавцу в счет части стоимости приобретаемой недвижимости. Он служит обеспечением обязательств по договору. При предоплате такие обязательства не накладываются.
Что происходит с задатком при срыве сделки:
- Если виновен собственник жилья – возвращается в двукратном размере покупателю (ст. 381 ГК РФ).
- По вине покупателя – остается у продавца.
- Если обязательства по договору неисполнимы вследствие форс-мажорных обстоятельств, за которые не ответственна ни одна из сторон, задаток возвращается покупателю (ст. 416 ГК РФ).
Обратите внимание! Участник сделки, ответственный за ее срыв, обязан компенсировать второй стороне причиненные этим убытки, если договором не предусмотрено иное.
В общих чертах разница между авансом и задатком выглядит так:
| Аванс | Задаток |
|---|---|
| Вносится только в счет оплаты части стоимости жилья | Обязывает стороны к доведению сделки до конца, передается продавцу в счет части цены жилья |
| При невыполнении обязательств продавцом возвращается покупателю в однократном размере | Если сделка срывается по вине продавца, покупатель получает задаток в двойном размере |
| Если сделка срывается по вине покупателя, деньги ему возвращаются обратно | Если в отмене сделки виновен покупатель, задаток остается у продавца |
Сумма задатка или предоплаты зависит от договоренности сторон. В среднем по договору передается 50 000-100 000 руб. Если продавцу нужно погасить долги, сумма может быть больше.
Как внести аванс при покупке квартиры?
Для внесения аванса в качестве предоплаты при покупке недвижимости нужно составить предварительный или основной ДКП. Первый вариант актуален, если документы будут подаваться на регистрацию через некоторое время. Если же стороны готовы подать из в Росреестр сразу, проще оформить основной ДКП сразу.
Аванс можно передать наличными, но лучше использовать безналичный перевод, банковскую ячейку или аккредитив.
Содержание и образец договора
Если оформляется предварительный ДКП, в нем нужно указать, в какой срок должен быть оформлен основной договор, а также предусмотреть ответственность за неисполнение обязательств. В остальном же содержание основного и предварительного ДКП примерно одинаково:
- Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
- Адрес недвижимости, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
- Название и реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
- Общая стоимость квартиры
- Сумма, переданная в качестве предоплаты.
- Способ и порядок расчетов.
- Дата составления и подписи сторон.
Как внести задаток при покупке квартиры?
Задаток обычно передается в момент подписания основного ДКП:
- Стороны оговаривают условия сделки, заключают ДКП. В этот же момент продавец получает задаток.
- Продавец и покупатель подают документы в Росреестр для переоформления права собственности.
- Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.
Если стороны обращались в МФЦ, регистрация займет 9, в Росреестр – 7 рабочих дней. Нотариальные сделки регистрируются за три рабочих дня.
Важно! Как и аванс, задаток может быть внесен любым удобным способом: наличными, банковским переводом, через сейф или аккредитив.
Содержание и образец договора
Задаток можно передать по преддоговору, основному ДКП или договору задатка. Чаще всего оформляется основной ДКП, где переданная часть денег указывается в качестве задатка.
Что нужно указать в договоре:
- Сведения об участниках сделки и недвижимости.
- Особенности возврата задатка при неисполнении обязательств одной из сторон.
- Порядок разрешения споров.
- Стоимость жилья и сумму задатка.
Нужна ли расписка в получении денег?
Покупателю обязательно нужно взять с продавца расписку в получении денег сразу после их передачи. В дальнейшем это может понадобиться для подтверждения исполнения обязательств по договору.
Обратите внимание! Расписка составляется в простой письменной форме, отдельных требований к ней нет. Важно в ней указать сумму и факт получения денег продавцом.
Что лучше: задаток или аванс при покупке квартиры
Для покупателя удобнее задаток, если он на 100% уверен, что хочет купить конкретную квартиру. Даже если сделка сорвется по вине продавца, он будет «в плюсе», ведь по закону тот должен вернуть ему двойную сумму.
Аванс удобен тем, что любая сторона может отказаться от исполнения обязательств. Но в этом случае «пострадает» продавец, ведь ему придется возвращать деньги покупателю вне зависимости от ситуации.
Совет юриста: если нет никаких сомнений в покупке, лучше передать деньги в качестве задатка. Предоплата, в отличие от него, не гарантирует исполнение обязательств.
Обеспечительный платеж при покупке квартиры
В последнее время на рынке недвижимости количество сделок с обеспечительными платежами увеличилось. Согласно ст. 381.1 ГК РФ, обеспечительным платежом признается денежное обязательство, а также обязанность возместить убытки в случае неисполнения договора. Иными словами, при отказе от сделки вторая сторона сможет потребовать неустойку.
Обеспечительный платеж схож с задатком, но при заключении договора продавец и покупатель могут указать любые условия по части возврата.
Судебная практика
Задаток, обеспечительный платеж или аванс возвращаются при отмене сделки по договоренности сторон. Если же решить вопрос мирным путем не удается, сторона, имеющая право на получение денег, может обратиться в суд для принудительного взыскания.
Вот несколько примеров решений по реальным делам:
- Решение № 2-345/2014 от 26 марта 2014 г. по делу № 2-345/2014.
- Решение № 2-1927/2014 2-1927/2014~М-1749/2014 М-1749/2014 от 20 августа 2014 г.
- Решение № 2-554/2019 2-554/2019~М-475/2019 М-475/2019 от 15 августа 2019 г. по делу № 2-554/2019.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Задаток или аванс могут быть переданы по предварительному ДКП, основному договору, договору о предоплате или задатке.
- При покупке недвижимости подтверждением намерений сторон является задаток.
- Задаток возвращается покупателю в двукратном размере, если сделка отменяется по вине продавца. Аванс возвращается в любой ситуации, но в однократном размере.
