Договор аванса при покупке квартиры
Внесение аванса при покупке квартиры должно быть отражено в отдельном соглашении, предварительном или основном договоре купли-продажи (далее – ДКП). Некоторые считают, что аванс служит обеспечением обязательств, но это не совсем так. Рассмотрим, как и когда оформляется договор аванса, какие есть риски для участников сделки, и как его составить правильно.
Что такое аванс?
Законодательно понятие «аванс» нигде не закреплено. Считается, что он служит предоплатой за квартиру, и в случае срыва сделки перечисляется обратно покупателю.
Например, если жилплощадь стоит 3 000 000 руб., и 100 000 руб. вносится авансом, при окончательных расчетах покупателю остается доплатить 2 900 000 руб. Если сделка не состоится даже по вине второй стороны, продавец возвращает 100 000 руб.
Для договора о внесении аванса есть несколько особенностей:
- В отличие от договора задатка, он не служит обеспечением обязательств. Стороны могут в любое время передумать выходить на сделку.
- Аванс может передаваться по одноименному договору, предварительному или основному ДКП. В каждом случае применяются разные схемы сделок.
- При составлении договора аванса стороны могут указать, что в случае срыва сделки по вине покупателя сумма остается продавцу. И наоборот. Если этого пункта нет, по умолчанию средства перечисляются тому, кто их дал.
- Если в договоре аванса не указано, что он возвращается даже при отказе покупателя от сделки, продавец обязуется вернуть деньги.
- Если не указан срок возврата аванса, считается, что он равен одному году.
Пример аванса. Собственник выставил квартиру на продажу за 5 000 000 руб. Когда покупатель был найден, в счет аванса внес 500 000 руб. Стороны договорились подать документы на регистрацию в течение трех дней. За это время продавец добавил к стоимости жилья еще 500 000 руб. и решил продавать его по более высокой цене.
Покупатель, узнав об этом, согласился на условия продавца, т.к. аванс уже был внесен. Вместо покупки квартиры за 5 000 000 руб. он потратил 5 500 000 руб., ведь договор аванса не дает гарантий заключения сделки в дальнейшем на прежних условиях.
Примечание: если и передавать аванс за квартиру, то только по договору. Устная договоренность юридической силы не имеет. Обычно он перечисляется продавцу до подачи документов на регистрацию, а оставшуюся сумму он получает после.
Что лучше для покупателя: аванс или задаток?
С юридической точки зрения для покупателя лучше задаток хотя бы потому, что особенности его внесения и возврата регулируются законодательством – ст. 380 ГК РФ:
- Задаток служит обеспечением обязательств по договору. Он должен быть заключен на тех же условиях, что и договор задатка. При авансе условия могут измениться.
- Задаток можно вернуть по соглашению сторон, если обеспечение обязательств невозможно.
- Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает задаток покупателю в двойном размере. В случае срыва сделки по вине покупателя деньги остаются у продавца.
- При неисполнении договора виновная сторона обязуется возместить убытки, причиненные срывом сделки, с зачетом задатка.
Важно! Помимо договора аванса или задатка, можно оформить договор с обеспечительным платежом. Помимо возврата денег, он предусматривает взыскание неустойки и возмещение убытков. Условия определяются участниками сделки (ст. 381.1 ГК РФ). Обеспечительный платеж включается в стоимость недвижимости. Если сделка срывается, деньги возвращаются.
Как оформить аванс при покупке квартиры?
Решив заключить договор аванса за квартиру, обычно действуют по следующей схеме:
- Оговаривают особенности и условия сделки с продавцом.
- Оформляют договор аванса. Сразу после получения денег продавец составляет расписку в двух экземплярах, один передает покупателю.
- В установленные сроки заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию.
- Через несколько дней стороны получают документы от Росреестра, подтверждающие регистрацию сделки.
Совет юриста: если нужно вносить именно аванс, лучше делать это по основному ДКП непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Если же нужно, чтобы продавец просто «придержал» квартиру до определенной даты, стоит оформить договор задатка или предварительный ДКП с задатком.
Содержание и образец договора аванса
При оформлении авансового договора нужно обратить внимание на несколько пунктов:
- Сведения об участниках сделки. Указывается Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения.
- Стоимость квартиры и сумма аванса. Указывается полная цена и размер аванса.
- Как прописать возврат аванса в договоре: оптимально, если при срыве сделки по вине покупателя деньги остаются с продавцом, при срыве по вине продавца – полностью возвращаются покупателю.
- Правоустанавливающие документы на жилье. Основание возникновения права собственности подтверждается старым ДКП на продавца, а также договором дарения, ренты, мены, свидетельством о наследстве.
- Гарантии покупателю. Продавец должен подтвердить, что на момент заключения договора недвижимость не находится под арестом или в залоге.
- Опись документов для сделки.
- Порядок разрешения споров.
- Срок заключения основного ДКП.
- Срок действия договора аванса. Если его не указать, он будет действовать один год.
- Порядок урегулирования споров.
- Дата составления и подписи сторон.
Документы
Еще перед получением денег продавец должен представить покупателю:
- выписку из ЕГРН;
- паспорт;
- правоустанавливающий документ;
- техпаспорт.
Выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ есть смысл показывать непосредственно перед сделкой, т.к. эти документы имеют ограниченный срок действия.
Расходы
При оформлении договора авансирования стороны несут расходы лишь в том случае, если обращаются к юристу. У него договор будет стоить порядка 2 000-3 000 руб. Удостоверять договор аванса не нужно, даже если по закону обязательно нотариальное удостоверение основного ДКП.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- При покупке недвижимости по закону аванс возвращается вне зависимости от того, кто сорвал сделку – продавец или покупатель. Но в договоре можно указать иные условия возврата.
- В сделках с недвижимостью лучше использовать задаток или обеспечительный платеж, а не аванс.
- Аванс не дает гарантий заключения основного ДКП в дальнейшем.
