8 (800) 333-05-49

Бесплатная консультация юриста по РФ

8 (800) 333-05-49

Бесплатный звонок по России

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Купить квартиру в зачет имеющегося жилья можно у застройщика, агентства или физического лица за собственные деньги или в ипотеку. Везде используются разные схемы, и они довольно популярны. Рассмотрим, как продать старую жилплощадь в зачет новой, какие есть варианты, что для этого понадобится, можно ли взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, и как оформить все правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Способы покупки квартиры в зачет старого жилья

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья подразумевает продажу старой недвижимости с одновременной покупкой новой. Это возможно несколькими способами:

  1. Продажа объекта через агентство или застройщика.
  2. Выкуп жилья застройщиком или агентством.
  3. Двойная сделка с жильем на вторичном рынке.
  4. Ипотека под залог имеющейся недвижимости.

Обратите внимание! Для каждого способа используются разные схемы, в некоторых случаях возможно участие сразу трех сторон в сделке.

Продажа квартиры

Сдать старую квартиру в счет новостройки можно строительной организации. Как это выглядит на практике:

  1. Собственник-физлицо выбирает застройщика, заключает с ним договор, согласно которому компания должна продать старое жилище в установленные сроки, а вырученные деньги забрать себе в счет нового для покупателя. Продажа «вторички» обычно перепоручается агентству недвижимости.
  2. Отдельно с собственником оформляется договор бронирования жилья, он вносит небольшой аванс. Обычно это до 20% стоимости недвижимости.
  3. Когда старая квартира продается третьему лицу, деньги от продажи получает застройщик. На новое жилье оформляется договор купли-продажи (далее – ДКП), если дом уже введен в эксплуатацию. Если строительство ведется, вместо ДКП подписывается договор долевого участия.

Совет юриста: нужно заранее просчитать разницу между стоимостью старой и новой квартиры, ее придется доплачивать до подписания ДКП или ДДУ с компанией. Имеет значение и цена, по которой продается недвижимость: если она выше средней рыночной стоимости, продажа займет много времени. Быстрее всего реализуется недвижимость по минимальной рыночной цене.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Выкуп объекта застройщиком

Строительные компании, берущие в зачет старое жилье, обычно используют следующую схему:

  1. Клиент-собственник старой недвижимости обращается в организацию. Проводится оценка стоимости его квартиры.
  2. Заключается ДКП, согласно которому жилье на вторичном рынке передается застройщику в зачет новой жилплощади.
  3. Оформляется договор купли-продажи на новое жилье.

Важно! Как правило, недвижимость на вторичном рынке покупается компаниями на 10-20% ниже средней стоимости. По средней цене ее никто выкупать не будет: в дальнейшем застройщик ее продаст другому человеку, и сделки бесплатно никто не проводит – каждый хочет «навариться».

Выкуп недвижимости агентством

Агентство может выкупить квартиру себе, и в дальнейшем продать ее, а продавцу предложить другую недвижимость, но возможна и альтернативная сделка. В ней участвует сразу несколько сторон:

  1. Человек обращается в агентство, его сотрудники находят клиенту другое жилье.
  2. Имеющаяся недвижимость выкупается агентством по ДКП.
  3. Заключается и другой ДКП, но между клиентом-1 (собственником) и клиентом-2 (покупателем).

Таким образом, один клиент компании выступает одновременно продавцом и покупателем. Свою квартиру он продает агентству, и сразу покупает новое жилье. Переход права собственности по альтернативным сделкам регистрируется в Росреестре одновременно в отношении всех участников.

Совет юриста: альтернативные сделки довольно рискованны. Продавец нового жилья в любой момент может отказаться от подписания ДКП, и вся цепочка разрушится. Но такая схема подходит, если нужно сразу продать старое жилье одновременно с покупкой нового. Если есть возможность, лучше обратиться для сопровождения к юристу или риэлтору.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Выкуп недвижимости с правом проживания (найма)

Можно передать недвижимость в зачет при покупке новой жилплощади, но остаться в ней жить до момента, пока не будет найдено подходящее жилье или не достроится дом:

  1. Продавец заключает договор с застройщиком. Старая недвижимость передается в зачет новой.
  2. Оформляется второй договор на продажу вторичной недвижимости клиента. В нем указываются все особенности и сроки сделки.
  3. Заключается договор найма, согласно которому продавец сможет жить в своей квартире до тех пор, пока дом не будет достроен или не найдется подходящее жилье.

Квартира в зачет жилья на вторичном рынке

Продать квартиру в зачет покупки дома можно и в случае, если в сделке участвуют только физические лица. Но здесь вместо стандартного ДКП оформляется договор мены с доплатой или без таковой.

Как выглядит весь процесс:

  1. Собственник квартиры находит для себя дом, предлагает продавцу обмен с доплатой со своей стороны.
  2. Заключается договор мены. Владельцу дома переходит в собственность квартира, собственнику квартиры – дом.

Доплата может быть с любой стороны. Если сложно определить реальную стоимость объектов недвижимости, лучше обратиться к оценщикам. Они выдадут заключения на каждый объект, и, исходя из определенной цены, можно договориться о выходе на сделку.


Скачать образец договора мены недвижимости с доплатой

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Особым спросом пользуется ипотека в зачет вторичного жилья, потому что здесь не требуется первоначальный взнос:

  1. Человек находит банк для ипотечного кредитования под залог недвижимости на вторичном рынке.
  2. Банк одобряет заявку, направляет сотрудника для оценки стоимости жилья.
  3. Клиент представляет кредитору полный комплект документов, заключается договор ипотечного кредитования.
  4. Клиент находит жилье в новостройке, заключает договор с застройщиком. Банк переводит деньги продавцу напрямую.

Чаще всего используется другой вариант: человек берет кредит под залог имеющейся недвижимости, получает деньги и тратит их на покупку другого жилья. Банку при этом неинтересно, на что они потрачены.

Важно! После подписания кредитного договора банк накладывает на задолженную квартиру обременение. До погашения задолженности ее нельзя продать, подарить или обменять без разрешения кредитора.

Совет юриста: если есть возможность, лучше найти банк для обычного ипотечного кредитования с первоначальным взносом. Там выдадут большую сумму, чем при кредитовании под залог недвижимости. В последнем случае банки одобряют в среднем 30-50% от реальной стоимости залогового жилья. Например, если рыночная цена составляет 2 500 000 руб., одобрят 750 000 руб. Ставки по кредитам под залог недвижимости выше, чем при стандартной ипотеке. Кроме того, воспользоваться сертификатом на материнский капитал или другой госпрограммой для погашения вряд ли получится.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Где оформить ипотеку под залог недвижимости?

Взять ипотеку без первого взноса в зачет старого жилья можно в нескольких банках:

Название Сумма (руб.) Ставка (% годовых) Максимальный срок
Сбербанк До 10 000 000 От 11,3 1-20 лет
ВТБ До 15 000 000 От 9,2% для зарплатных клиентов, от 9,5% — для остальных
Росбанк До 50% стоимости старой, не более 70% цены приобретаемой От 8,14 1-25 лет
АльфаБанк (требуется первоначальный взнос – от 15%) До 50 000 000 От 6,19 1-30 лет
Тинькофф До 15 000 000 От 8 10-15 лет

Как купить квартиру в зачет имеющегося жилья по ипотеке?

Чаще всего купля жилища в зачет старой недвижимости проводится с привлечением ипотечных средств. Что для этого нужно:

  1. Найти банк, предоставляющий кредит под залог недвижимости.
  2. Отправить заявку на ипотечный кредит.
  3. Выбрать застройщика и объект.
  4. Присутствовать на осмотре закладываемой квартиры для оценки специалистом банка.
  5. Представить кредитору окончательный пакет документов, подписать договор ипотеки.
  6. Получить деньги или согласовать перевод застройщику.
  7. Заключить ДКП или ДДУ со строительной компанией (продавцом). Если банк выдал деньги на карту, стоимость нового жилья переводится до подписания документов. В остальных случаях кредитор перечисляет средства самостоятельно, ипотека регистрирует в Росреестре тоже он.
  8. Подать документы на регистрацию перехода права собственности на новое жилье.
  9. Получить выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации в Росреестре.

Примечание: регистрация права собственности при обращении напрямую в Росреестр занимает 7 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, срок составит 9 рабочих дней. Ипотека под залог старой недвижимости регистрируется в срок до 15 дней.

Содержание и образец договора

Если банк выдает кредит под залог недвижимости наличными, заключаются два договора: первый – ипотечный с кредитором, второй – обычный с продавцом жилья в новостройке. Последнему знать об ипотеке необязательно. Если же деньги переводятся банком продавцу напрямую, в ДКП обязательно это отражается.

Какие сведения понадобятся для ипотечного договора:

  1. Дата, место заключения.
  2. Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные залогодателя.
  3. Наименование, БИК, ИНН, ОГРН, адрес банка-залогодержателя.
  4. Сумма, срок, порядок предоставления, процентная ставка по кредиту.
  5. Цель получения кредита (спрашивают не все банки).
  6. Сведения о недвижимости, передаваемой в залог: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  7. Ответственность за неисполнение обязательств.
  8. Порядок урегулирования споров.
  9. Подписи сторон.

К договору ипотеки всегда прилагается график платежей, которым должен руководствоваться клиент до полного погашения задолженности.


Скачать образец договора ипотеки на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости

Что касается договора купли-продажи, то он заключается уже с продавцом. Какая информация указывается:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Характеристики приобретаемой квартиры: адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве, и пр.
  4. Общая стоимость жилья.
  5. Общий размер собственных средств, отдельно – кредитных.
  6. Порядок и сроки расчетов.
  7. Сведения о залогодержателе: наименование, реквизиты, местонахождение.
  8. Права и обязанности участников сделки.
  9. Ответственность сторон.

В конце покупатель и продавец ставят подписи.


Скачать образец стандартного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Документы

Перечни документов для банка и продавца различаются:

Банк Продавец
Паспорт Паспорт
Справка 2-НДФЛ Ипотечный договор, если банк переводит деньги продавцу сам
Копия трудовой книжки
Документы на закладываемую недвижимость: выписка из ЕГРН, техпаспорт

Продавец приобретаемой недвижимости должен представить паспорт, техпаспорт, выписку из ЕГРН, правоустанавливающий документ. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ, а также о количестве зарегистрированных граждан по адресу объекта.

Важно! Если жилье покупается в новостройке у застройщика, нужно затребовать у него проектную документацию, разрешение на строительство, свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. Если объект уже сдан, понадобится разрешение на ввод в эксплуатацию и сам акт ввода.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Плюсы и минусы зачета вторичного жилья

Решив купить жилплощадь в зачет старой квартиры у застройщика, нужно тщательно взвесить все нюансы сделки:

Плюсы Минусы
Заключение сразу двух сделок: продажи старого жилья и покупки новой недвижимости. Это экономит время Жесткие требования к недвижимости, предоставляемой в зачет. Обычно это строительство не более 10 лет назад, расположение в удобном районе, отсутствие обременений и неузаконенной перепланировки. Компании важно, чтобы потом объект можно было быстро и выгодно продать
Если объект приобретается на стадии строительства, цена будет ниже, чем на готовое жилье Недвижимость оценивается застройщиками гораздо ниже рыночной стоимости
По договоренности с застройщиком можно остаться жить в предоставляемой в зачет квартире до покупки другого объекта Не получится купить новую квартиру по акции. Обычно все бонусные программы распространяются только на стандартную куплю-продажу

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить недвижимость в счет имеющейся, если она в ипотеке?

Только с разрешения банка или при условии полного погашения задолженности до подписания ДКП. Можно взять с застройщика задаток, равный остатку долга, если он на это согласится.

Как платить налоги, если передана старая квартира в зачет новой от застройщика?

Передача квартиры в зачет нового жилья все равно облагается НДФЛ 13%, даже если собственник не получает деньги на руки. Если переданная недвижимость получена в наследство, по договору дарения, ренты или в результате приватизации, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года. В остальных случаях – 5 лет.

Если жилье куплено до 01.01.2016, минимальный срок вне зависимости от основания возникновения права собственности равен трем годам.

Гражданин может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Например, если стоимость переданного объекта в зачет равна 3 000 000 руб., сумма налога составит:

(3 000 000 – 1 000 000) х 13% = 260 000 руб. Без вычета это было бы 390 000 руб.

Купил новую квартиру взамен старой. Можно ли уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных для покупки жилья, переданного в зачет?

Да. Для этого нужно представить старый договор купли продажи. Такой вычет даже выгоднее стандартного в 1 000 000 руб.

Например, если вы купили жилплощадь за 3 000 000 руб., а продали за 2 000 000 руб., НДФЛ платить не придется, так как нет дохода.

Можно ли продать квартиру в зачет вторичного жилья агентству недвижимости?

Да, многие агентства предоставляют такую услугу. Заключается альтернативная сделка, где компания выступает покупателем, один собственник продаваемого жилья – продавцом и покупателем, второй собственник – только продавцом, у которого первый владелец приобретает недвижимость.

Купила новую квартиру в зачет старой в Москве. Дом еще не достроен. Теперь хочу ее продать в зачет дома. Можно ли так сделать?

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, по ДДУ вам принадлежит не квартира, а право требования жилплощади с застройщика. Маловероятно, что продавец дома согласится на такую сделку, к тому же понадобится согласие строительной компании.

Нужен договор купли-продажи?
Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

  1. Перед тем, как купить новую квартиру в зачет старой, рекомендуется изучить всевозможные варианты сделки и выбрать для себя наиболее оптимальный. Их несколько, и все они отличаются особенностями и порядком действий.
  2. Долевая квартира в зачет нового жилья не принимается. Помимо того, что для продажи доли нужно согласие других собственников, такая сделка крайне невыгодна для покупателя, особенно если это застройщик или агентство.
  3. Взаимозачет квартир на вторичном рынке проще оформить по договору мены с доплатой или без таковой.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Скрепка
Знак вопросаЗадайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО
Консультант с планшетом в руках

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Елена Плохута 25 августа 2020 в 05:25
А вы приобретали новую квартиру в зачет старой? Поделитесь опытом и задавайте вопросы