Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста
Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке – распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.
Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?
Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.
Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).
Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).
В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:
- стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
- участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.
Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.
Риски покупателя при покупке квартиры с обременением
Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.
Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.
| Действие | Риски |
|---|---|
| Оплата долга деньгами покупателя | Факт передачи денег будет подтверждать только один из документов:
|
| Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы | |
| Могут возникнуть сложности в снятии обременения | |
| Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал | |
| Может произойти смерть продавца после оплаты долга | |
| Переоформление ипотеки на покупателя | Неоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя |
| Задаток | Банк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика |
Как обезопасить сделку?
Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:
- запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
- ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
- потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
- выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
- узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
- выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
- составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
- нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
- застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.
Способы приобретения квартиры с обременением
Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.
За наличные средства
Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.
В ипотеку
Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).
Через банк
Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.
Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.
Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением
Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.
Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя
До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.
Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.
Также банком учитывается:
- возможная утрата ожидаемой прибыли;
- срок выплаты процентов;
- способ реализации квартиры;
- состояние квартиры на момент продажи;
- рентабельность объекта недвижимости.
Шаг 2. Подготовка документов
Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:
- паспорта продавца и покупателя;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- разрешение банка-залогодержателя на продажу;
- согласие супруга на совершение сделки;
В случае замены плательщика по кредиту:
- решение банка о выдаче кредита покупателю;
- справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.
Шаг 3. Заключение предварительного договора
Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.
В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:
Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту
Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.
Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:
- заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
- перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.
Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.
Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:
Шаг 5. Получение закладной в банке
После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.
Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).
Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.
Шаг 6. Снятие обременения
Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:
- закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
- заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.
Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).
Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.
Шаг 7. Заключение основного договора
Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.
| За наличные средства | Обременение снято, применяется стандартная форма договора |
|---|---|
| С привлечением ипотечных средств | Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств |
| Через банк | Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку |
Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:
Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки
Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:
- При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
- При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
- При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.
Шаг 9. Регистрация права собственности
Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).
В Росреестр необходимо предоставить:
- договор купли-продажи;
- паспорт нового собственника;
- кредитный договор;
- технический паспорт;
- выписку из ЕГРН.
После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
- Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
- Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
- Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.
Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.
Ответы юриста на частые вопросы
Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами. Как обезопасить сделку?
В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи. Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.
Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны. Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?
Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке. Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.
Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает. Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?
В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки. Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.
Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал. Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?
В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия). Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.
Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор. Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?
Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование. Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.
Добрый день! Подскажите, покупаю квартиру, находящуюся в ипотеке у семейной пары. Собственником является муж, жена созаемщик по договору. Нужно ли брать ее разрешение на продажу после снятия обременения?
Здравствуете! Хочу продать свою квартиру, но выплатил за нее только 60 %. Общая стоимость квартиры 3,6 миллиона. Как лучше ее продать? Не уверен, что смогу быстро найти покупателя и даст ли банка такое разрешение. Ипотека оформлена в ВТБ.
Если вы найдете покупателя, то получить разрешение от банка не составит труда. Покупатель может взять ипотеку в этом же банке для покупки вашей квартиры. Учитывая, что сумма долга еще большая, найти покупателя с наличными средствами для его погашения будет проблематично.
Здравствуете! Хочу продать свою квартиру, но выплатил за нее только 60 %. Общая стоимость квартиры 3,6 миллиона. Как лучше ее продать? Не уверен, что смогу быстро найти покупателя и даст ли банка такое разрешение. Ипотека оформлена в ВТБ.
Если вы найдете покупателя, то получить разрешение от банка не составит труда. Покупатель может взять ипотеку в этом же банке для покупки вашей квартиры. Учитывая, что сумма долга еще большая, найти покупателя с наличными средствами для его погашения будет проблематично.
Добрый день! Приобретаем квартиру с обременением. По кредитному договору у продавца выгодная процентная ставка. Если я покупаю ее в ипотеку через тот же банк (Промсвязьбанк) могу я рассчитывать на те же условия?
Процентная ставка продавца и покупателя никак не связаны между собой. У вас будут свои условия по ипотеке в зависимости от ипотечных программ банка. Некоторые банки снижают процентную ставку, если покупатель берет ипотечную квартиру.
Добрый день! Приобретаем квартиру с обременением. По кредитному договору у продавца выгодная процентная ставка. Если я покупаю ее в ипотеку через тот же банк (Промсвязьбанк) могу я рассчитывать на те же условия?
Процентная ставка продавца и покупателя никак не связаны между собой. У вас будут свои условия по ипотеке в зависимости от ипотечных программ банка. Некоторые банки снижают процентную ставку, если покупатель берет ипотечную квартиру.
Покупаем квартиру, находящуюся в ипотеке, при это выплачиваем продавцу сумму, которую он уже заплатил. На оставшуюся сумму берем ипотеку. Если у продавца есть штрафы из-за просрочек они перейдут к нам?
Удостовериться в отсутствии у продавца штрафов и просрочек вам нужно до заключения сделки. Попросите его предоставить выписку из банка. Если ипотека будет переоформляться на вас, то штрафы также могут перейти к вам.
Покупаем квартиру, находящуюся в ипотеке, при это выплачиваем продавцу сумму, которую он уже заплатил. На оставшуюся сумму берем ипотеку. Если у продавца есть штрафы из-за просрочек они перейдут к нам?
Удостовериться в отсутствии у продавца штрафов и просрочек вам нужно до заключения сделки. Попросите его предоставить выписку из банка. Если ипотека будет переоформляться на вас, то штрафы также могут перейти к вам.
Мы с женой планируем покупать квартиру с обременением (ипотека). Ипотечный договор у продавца в Сбербанке. Также были вложены средства материнского капитала. Стоит ли покупать такую квартиру?
При покупке такой квартиры нужно понимать, что несовершеннолетние имеют право на доли в квартире. Если их права не будут учтены, то сделка будет признана недействительной. Удостоверьтесь в том, что продавец получил разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.
Мы с женой планируем покупать квартиру с обременением (ипотека). Ипотечный договор у продавца в Сбербанке. Также были вложены средства материнского капитала. Стоит ли покупать такую квартиру?
При покупке такой квартиры нужно понимать, что несовершеннолетние имеют право на доли в квартире. Если их права не будут учтены, то сделка будет признана недействительной. Удостоверьтесь в том, что продавец получил разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.
Добрый день! Подскажите, покупаю квартиру, находящуюся в ипотеке у семейной пары. Собственником является муж, жена созаемщик по договору. Нужно ли брать ее разрешение на продажу после снятия обременения?
Безусловно. Созаемщик имеет такое же право на долю в собственности. Согласие супруги на продажу квартиры должно быть обязательно.
Здравствуйте! Я купил частный дом в ипотеку. Ипотека оформлена на женщину, с которой мы в гражданском браке. Онв же оформлена как единственный собственник этого дома. Первоначальный взнос и ежемесячные платежи оплачиваю я. Дом в собственности менее 1 года. Могу ли я переоформить дом в собственность на меня и какие налоги мне придется заплатить?
Доброе утро, Владимир.
Приобретение имущества совместно для пары, не состоящей в официально зарегистрированном браке, несет достаточно большие риски, в частности утратить имущество. ( Это вам информация к сведению).
Касаемо дома. По документам собственником жилого помещения является женщина и только она вправе распорядиться домом. То есть только она теперь может вам дом передать по дарственной либо по договору купли-продажи.По другому никак. И предположу, что дом пребывает еще под залогом, так как ипотеку за год мало кто успевает погасить. А если дом входит в состав залогового имущества, требуется согласие банка на отчуждение даже доли.
Касаемо налогов. Дом в собственности только год, официально вы друг другу никто, поэтому заплатите стандартный налог в 13%.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Покупаем квартиру, находящуюся в собственности у банка, предыдущий собственник задолжник по ипотеке,мы покупаем эту квартиру ,под ипотеку, одобренную в этом же банке, сделку оформляет риэлтор,чего нам нужно опасаться,бывшие собственники арендуют эту квартиру
Доброе утро, Диана.
В обязанности риэлтора, помимо оформления сделки входит проверка чистоты сделки. Поэтому все нюансы должны быть учтены. Как только сделка пройдет и право собственности закрепят через Росреестр за вами, бывшие собственники, проживающие в квартире на основании договора аренды будут выселены и вы сможете снять их с регистрации.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Добрый день! Хотим купить квартиру более дорогую с продажи своей. Доплата за счёт ипатеки. У продавца обреминение 1600000 и он хочет в основном договоре занижение. Как подстраховаться и все это оформить? Стоит ли соглашаться на такие условия?
Добрый вечер, Максим.
Продать квартиру с обременением практически невозможно. Обременение банк? Остаток ипотечного кредита? Продавец таким образом хочет минимизировать потери, так как не может выплачивать кредит? В первую очередь очередь продавцу нужно договориться с банком, чтобы кредитное учреждение предоставило разрешение на продажу квартиры с обременением. Занижение цены с чем связано? С желанием снизить расходы по налогам? Но это плюс в сторону продавца, но не вас. Если занижение цены значительное, впоследствии, скажем через год, продавец подает на вас в суд и признает сделку кабальной, так как квартира была продана по значительно заниженной цене. Поэтому я бы не рекомендовала соглашаться именно с этой позиции. Но если занижение не так существенно, сначала уточните зачем, а потом уже думайте.
Будут еще вопросы, обращайтесь.