Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?
Продать квартиру по военной ипотеке можно, но сделка будет отличаться от стандартной купли-продажи. Перед этим важно узнать способы и особенности продажи, требуемый перечень документов, и другие детали. Рассмотрим, как провести сделку правильно, чтобы ее одобрила Росвоенипотека и банк, и придется ли платить налоги после нее.
Можно ли продать квартиру в военной ипотеке?
Особенности предоставления недвижимости военнослужащим регламентируются ФЗ от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения…». Согласно ему, бесплатное жилье от государства предоставляется участникам НИС, имеющим соответствующие сертификаты. Получить квартиру можно минимум через три года после начала службы.
В ипотечной сделке участвуют несколько сторон:
- Росвоенипотека. На индивидуальном счету участника НИС копятся деньги, перечисляемые Минобороны. При покупке квартиры их перечисляет Росвоенипотека в качестве первоначального взноса.
- Банк. Важно, чтобы у него была программа ипотечного кредитования военнослужащих.
- Военный-заемщик.
Собственником квартиры сразу становится военнослужащий, но до полного погашения задолженности она находите в залоге у банка и Росвоенипотеки. Поэтому продать ее не так-то просто: пока есть обременения, сделку в любом случае придется согласовывать с обеими сторонами.
Важно! Если долг полностью погашен, обременение снимается в течение трех рабочих дней. После этого военнослужащий может распоряжаться квартирой по своему усмотрению, не согласовывая сделки с банком или Росвоенипотекой.
Как продать квартиру по военной ипотеке?
Есть несколько способов продажи недвижимости в военной ипотеке (ВИ):
- Полное погашение долга.
- Переуступка прав по военной ипотеке другому участнику НИС.
- Переуступка по военной ипотеке третьему лицу.
Рассмотрим все варианты подробно.
Погашение долга
Чтобы снять обременение, перед продажей можно полностью погасить долг, взяв потребительский кредит. Схема выглядит так:
- Военнослужащий берет потребкредит в размере остатка задолженности по ипотеке и суммы средств, перечисленных Росвоенипотекой за жилье. Они возвращаются на индивидуальный счет, в дальнейшем деньги можно повторно использовать для ВИ.
- Потребкредитом погашается долг перед банком и Росвоенипотекой.
- В Росвоенипотеку подается заявление о снятии обременения.
- Обременение снимается, недвижимость продается.
- С вырученных от продажи жилья денег погашается потребительский кредит.
Обратите внимание! В самом начале процедуры нужно оповестить банк и Росвоенипотеку о намерениях продать жилье и снять обременения. В это же время подается заявление о выдаче второго свидетельства участника НИС, чтобы в дальнейшем снова можно было купить недвижимость по военной ипотеке.
Переоформление ипотеки на военнослужащего
Этот вариант самый простой, и одобряется кредиторами чаще всего:
- Заемщик находит покупателя, имеющего право на использование ВИ.
- Сделка согласуется с Росвоенипотекой и банком.
- Продавец и покупатель заключают договор цессии.
- Ипотечный договор переоформляется на покупателя. Права и обязанности заемщика переходят к нему.
- Продавец возвращает деньги, выплаченные Росвоенипотекой банку. В дальнейшем их снова можно будет использовать для покупки другой квартиры по такой же программе.
Весь процесс в среднем занимает около месяца.
Переоформление ипотеки на третье лицо
Продать ипотечную квартиру в ипотеку можно и постороннему человеку, не являющемуся участником НИС. Но погашать задолженность перед банком он уже будет самостоятельно.
Как выглядит сделка:
- Собственник согласовывает сделку с Росвоенипотекой и банком, получает разрешение на продажу.
- Находит покупателя с предодобренной ипотекой, желательно в том же банке, где оформлена и ВИ.
- Кредитор проверяет все документы на недвижимость, ипотечный договор переоформляется на покупателя.
- Продавец возвращает деньги на счет в НИС.
Важно! Если ВИ оформлена в одном банке, а покупатель получил предварительное одобрение в другом, могут возникнуть сложности. Проще всего переоформить ипотеку даже по разным программам в одном и том же учреждении.
Документы для продажи квартиры по военной ипотеке
Перед тем как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, нужно заранее подготовить полный пакет документов:
- паспорт;
- старый договор купли-продажи, на основании которого оформлено право собственности;
- выписка из домовой книги;
- техпаспорт;
- выписка из ЕГРН;
- согласие супруги;
- разрешение органа опеки, если в квартире есть доля ребенка;
- справка об остатке задолженности;
- справка о перечисленных Росвоенипотекой суммах за жилье.
Совет юриста: выписку из ЕГРН и разрешение органа опеки лучше получать непосредственно перед сделкой. Большая часть документов имеет ограниченный срок действия.
Расходы при продаже квартиры по военной ипотеке
Госпошлину за регистрацию перехода права собственности (2 000 руб.) оплачивает покупатель. У продавца могут возникнуть расходы только в нескольких случаях:
- Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% стоимости жилья, не более 20 000 руб. Стороны могут разделить расходы пополам, но пошлину нотариусу обычно оплачивает продавец.
- Получение дубликатов документов в случае утери – от 500 руб. в зависимости от типа документа.
- Получение справки об отсутствии долгов по ЖКУ – не более 200-300 руб.
- Независимая оценка стоимости недвижимости – от 2 000 руб.
- Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры – от 1 000 руб.
Важно! Разрешение органа опеки на отчуждение доли ребенка оформляется бесплатно.
Продажа квартиры, полученной военнослужащим: риски
Стороны сделки практически ничем не рискуют, но есть обстоятельства, которые могут усложнить процесс:
- Банк или Росвоенипотека не разрешают продавать жилье. Такое бывает, если заемщик не погашает задолженность, или нет возможности переоформить ипотеку на покупателя.
- Покупатель с ипотекой, и его банк отказывает в выдаче жилищного кредита на квартиру продавца.
Кроме того, ипотечные сделки проводятся гораздо дольше, чем обычные, поэтому найти покупателя, согласного на покупку жилья с обременением, будет сложнее.
Налоги после продажи
Если недвижимость была в собственности менее пяти лет, налог в размере 13% платить придется. Налоговую базу можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при покупке. Например, если квартира куплена за 2 000 000 руб., а продана за 2 500 000 руб., НДФЛ платится только с 500 000 руб. и составит 65 000 руб.
Если подтвердить расходы на приобретение жилья не получается, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 руб. В таком случае из 2 500 000 вычитается 1 000 000 руб. НДФЛ рассчитывается от 1 500 000 и составит 195 000 руб.
Примечание: декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля. Помимо декларации понадобится паспорт, ДКП и документ, подтверждающий расходы на покупку недвижимости.
Вопросы о продаже квартир по военной ипотеке
Заключение эксперта
Подведение итогов:
- Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, возможна, но придется или досрочно погашать задолженность и рассчитываться с Росвоенипотекой, или переоформлять жилищный кредит на покупателя.
- После продажи квартиры с военной ипотекой продавец снова сможет приобрести жилье по сертификату за счет государства, а полученная от покупателя часть денег возвращается на лицевой счет НИС.
- Продажа квартиры с военной ипотекой возможна только по согласованию с банком и Росвоенипотекой.
