Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?
Ипотечный кредит обычно заключается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть намного быстрее: кому-то необходимо увеличить жилплощадь, а кто-то становится не в состоянии вносить ипотечные платежи. В статье подробно разобрано, можно ли продать залоговую квартиру и как это осуществить.
Можно ли продать квартиру в залоге по ипотеке?
Сразу оговоримся, что речь пойдет именно о залоге, возникшем в силу ипотеки. Если недвижимость находится в залоге в качестве обеспечения потребительского, автокредита или иного вида кредита, то возможность ее отчуждения будет зависеть от условий кредитного договора и ряда других факторов.
Продать квартиру в залоге возможно. Право собственника на продажу, дарение и отчуждение иными способами предусмотрено ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».
Главное условие продажи – получить от банка согласие на продажу. Поскольку сделки с залоговым имуществом происходят довольно часто, банки идут навстречу продавцу и дают согласие на их проведение.
Проблема в том, что процедура оформления такой сделки законодательно не урегулирована, и каждый банк разрабатывает свой порядок выдачи закладной, необходимой для регистрации купли-продажи ипотечной недвижимости. Тем не менее все способы продажи квартиры под залогом у банка сводятся к нескольким вариантам:
- погасить ипотеку досрочно и произвести отчуждение без участия банка;
- погасить ипотеку за счет средств покупателя;
- переоформить кредит на покупателя;
- поручить продажу квартиры в залоге банку.
Способ первый: досрочное погашение ипотеки продавцом
Если долг по ипотеке сравнительно небольшой, можно получить краткосрочный потребительский кредит либо иным способом привлечь средства для погашения ипотеки, можно попробовать обойтись без участия кредитора.
Порядок проведения сделки:
- Погасить обязательства перед ипотечным кредитором досрочно за счет привлеченных средств.
- Снять обременение с жилого помещения. Сбербанк осуществляет снятие обременения автоматически после полного погашения кредита без участия заемщика. Если кредит взят в другом банке, заемщику придется самостоятельно получать закладную и обращаться в Росреестр за регистрацией снятия обременения.
- После снятия обременения жилое помещение можно продавать без участия кредитора обычным способом.
- Закрыть кредит средствами с продажи недвижимости.
Сроки: Снятие обременения и регистрация договора купли-продажи в совокупности займут до двух месяцев. Если обременение снимается самостоятельно, для более быстрого проведения сделки можно одновременно подать в Росреестр документы и на снятие обременения, и на регистрацию купли-продажи.
Плюсы:
- самый простой и надежный способ;
- сделка не требует участия кредитора;
- проще всего найти покупателя;
- возможность продать недвижимость по рыночной цене.
Минусы:
- необходимо искать средства на досрочное погашение ипотеки;
- ипотечным или кредитным договором может быть предусмотрено условие о выплате заемщиком штрафа за досрочное погашение кредита;
- продавец самостоятельно несет риски по сделке.
Способ второй: погашение долга по ипотеке покупателем
Если удалось найти покупателя, имеющего на руках всю запрашиваемую сумму, то погасить долг по кредиту можно в процессе сделки.
Порядок проведения сделки:
Вариант 1 (если сумма погашения долга небольшая):
- Получить согласие кредитора на отчуждение.
- Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в залоге, согласно которому покупатель передает задаток в счет уплаты за жилое помещение.
- Закрыть задатком ипотеку, снять обременение.
- Заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи, после чего покупатель передаст продавцу оставшуюся сумму по сделке.
Вариант 2:
- Получить согласие кредитора на отчуждение.
- Обратиться к кредитору за сопровождением сделки. Банк открывает 2 ячейки (для наличных денег) либо 2 счета-аккредитива (для безналичных денег). В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного остатка по ипотеке, в другую – оставшуюся сумму от цены недвижимости.
- Зарегистрировать Росреестре договор купли-продажи жилого помещения.
- Продавец и банк получают доступ к ячейкам после предъявления договора купли-продажи с отметкой Росреестра.
- Обременение переходит к покупателю вместе с правом собственности с возможностью его последующего снятия.
Сроки: от двух месяцев в зависимости от степени сложности сделки.
Плюсы:
- В конце сделки закрывается кредитное обязательство и обременение;
Минусы:
- услуга кредиторов по аренде ячеек или аккредитивов – платная;
- сложность оформления документов, требующая привлечения квалифицированной юридической помощи;
- сложность с поиском покупателя, связанная с отсутствием требуемой суммы и нежеланием идти на риск и отдавать деньги до регистрации договора купли-продажи (особенно в виде задатка).
Способ третий: переоформление ипотеки на покупателя
Если покупатель хочет приобрести жилье в ипотеку, он может получить решение банка-кредитора продавца с последующим переоформлением ипотеки продавца на покупателя. Некоторые банки предусматривают кредитование покупки жилых помещений, находящихся в залоге у другого кредитора. О наличии данной возможности необходимо узнавать не посредственно в интересующем банке.
Порядок проведения сделки:
- Получение ипотечного решения покупателем и согласия банка на перемену лиц в кредитном обязательстве.
- Заключение и регистрация в Росреестре договора купли-продажи квартиры и договор цессии (уступки права требования), согласно которому все обязательства продавца перед банком переходят к покупателю, а квартира остается в залоге у банка.
- Выплата продавцу разницу между ценой договора купли-продажи и остатком долга по ипотеке.
Сроки: процесс согласования и подписания документов с банком может растянуться до полугода.
Плюсы:
- Возможность для покупателя купить квартиру в залоге у банка в ипотеку.
Минусы:
- кредитор может не дать согласие на проведение сделки;
- согласно п.1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» к покупателю переходят все обязательства продавца по ипотеке перед банком, в том числе штрафные санкции за несвоевременную уплату долга;
- чтобы найти покупателя, квартиру придется продавать дешевле;
- сложность проведения сделки, для составления договоров лучше привлечь юристов.
Способ четвертый: поручить продажу квартиры банку
Можно обратиться в банк и поручить ему продажу квартиры в залоге. Такой способ – самый невыгодный для владельца квартиры, поскольку банк будет действовать в своих интересах и продавать имущество наиболее быстро по заниженной цене, чтобы возместить свои убытки. При этом вырученной на торгах суммы может не хватить даже для покрытия всех обязательств бывшего владельца перед банком.
Порядок проведения сделки:
- Кредитор может начать обращение взыскания на имущество в залоге после получения согласия заемщика или в случае ненадлежащего исполнения им обязательства по уплате долга (ст. 50 ФЗ «Об ипотеке»).
- По общему правилу взыскание проводится в судебном порядке, но кредитным договором или закладной может быть предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).
- Банк самостоятельно занимается оценкой квартиры и продажей ее с торгов. Вырученные деньги закладываются в две ячейки: в первой находится возмещение убытков банка (остаток долга по ипотеке, сумма штрафов, возмещение судебных расходов и расходов на проведение торгов), во второй – оставшаяся сумма, причитающаяся бывшему владельцу квартиры.
- Доступ к ячейкам открывается после регистрации сделки.
Плюсы:
- возможность избавиться от долговых обязательств в случае невозможности дальнейшей выплаты кредита;
- сделка происходит без участия заемщика.
Минусы:
- существенная потеря в стоимости имущества;
- затяжная процедура обращения взыскания, особенно в судебном порядке.
Договор купли-продажи квартиры с залогом
Отдельные вопросы продажи заложенной квартиры
Можно ли продать квартиру в залоге, если для ее приобретения был использован материнский капитал?
Можно, но только посредством досрочного погашения ипотеки. После снятия с квартиры обременения продавец должен выделить доли в собственности детям, получить разрешение опеки на продажу квартиры и только после этого заключать договор купли продажи. Возможен также вариант возврата средств материнского капитала государству и последующей продажи недвижимости в залоге у банка любым способом.
Как продать ипотечную квартиру, если банк не дает согласия на сделку?
В этом случае остается два варианта: гасить ипотеку досрочно своими силами или брать у покупателя залог на ее погашение. Однако покупателя во втором случае будет найти довольно сложно, поскольку далеко не каждый пойдет на такой риск.
Заключение эксперта
Итак, продажа квартиры в залоге у банка возможна. Важно выбрать способ продажи, к конкретной ситуации. К примеру, наиболее выгодным для продавца является возможность досрочного погашения ипотеки, но он также делает невозможным контроль сделки со стороны банка, что повышает риски стать жертвой мошенничества.
По сути, продажа квартиры в залоге у банка отличается от обычной продажи наличием третьей стороны – банка, и связанными с этим дополнительными этапами сделки. Каким бы способом квартира в залоге не продавалась, сделка будет сложной и многоэтапной, поэтому для ее проведения необходима квалифицированная юридическая помощь.
