Как продать квартиру через ипотеку?
Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.
Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой
Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.
Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:
- Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
- Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
- Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).
Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.
Способ оплаты
Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке). Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса. Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.
Если перепланировка не узаконена
Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.
Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.
Если продаваемая квартира в ипотеке
Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:
- Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
- «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.
Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.
Риски продажи по ипотеке для продавца
Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.
В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.
Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.
Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?
Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:
- Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
- Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
- Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
- Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
- Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
- Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
- Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.
Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.
Содержание и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку
Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:
- Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
- Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
- Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
- Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
- Порядок и способы расчетов.
- Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
- Информация о банке-кредиторе.
- Подписи сторон.
Содержание и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку
В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.
Документы
Для сделки продавец должен подготовить:
- паспорт;
- выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
- техпаспорт;
- документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.
Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.
Расходы
Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:
- Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
- Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).
Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.
Сроки продажи квартиры в ипотеку
Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:
- Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
- Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
- Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
- Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
- Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.
Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролировать | На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям |
| Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки | Увеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним |
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
- Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
- Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.
