Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?
Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, предварительно предупредив о наличии задолженности покупателя и договорившись с ним об особенностях сделки. Продажа недвижимости возможна посредством оплаты долга с задатка, погашения после сделки или перевода задолженности на покупателя. Рассмотрим, кто должен рассчитываться с компаниями ЖКХ после подписания договора купли-продажи, способы продажи квартиры и долгами и другие особенности таких сделок.
Кому переходят долги после продажи квартиры?
Многие ошибочно считают, что долги по коммуналке при продаже переходят новому собственнику. Это не так: в п. 5 ст. 153 ЖК РФ говорится, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и жилое помещение возникает у собственника с момента регистрации права собственности. Старые долги остаются за предыдущим владельцем – продавцом.
Исключение – взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ, при переходе права собственности у нового собственника возникает обязательство по их уплате за прошлого владельца.
Важно! После продажи квартиры требуется перезаключение договора с управляющей компанией на нового собственника. Нередко компании просто переносят долги предыдущих владельцев на новых, требуя погасить их. Им так проще, чем разбираться со старыми собственниками. Можно бесконечно судиться с УК, тратя время и деньги. Но лучше воспользоваться любым из представленных ниже способов, чтобы не разбираться с проблемами в дальнейшем.
Как продать квартиру с долгами по ЖКХ?
Продать квартиру с задолженностью по квартплате можно несколькими способами:
- Взять задаток и погасить долг.
- Оплатить после регистрации сделки.
- Перевести долг на покупателя.
Рассмотрим разные варианты со всеми плюсами и минусами.
Оплата долгов с задатка
Эта схема продажи квартиры с коммунальными долгами выглядит очень просто. Продавцу достаточно взять задаток у покупателя, и погасить с него задолженность. После этого необходимо получить в УК справку об отсутствии долгов и представить ее покупателю.
Возможны два варианта заключения сделки:
- По договору задатка с последующим оформлением договора купли-продажи (далее – ДКП). Основной ДКП заключается после закрытия долгов, и сразу подается в Росреестр.
- По основному ДКП с задатком. Документы сразу подаются на регистрацию, в это же время продавец разбирается с долгами.
Пример: Ольга продает квартиру за 3 000 000 руб. Из них за коммунальные услуги она должна 300 000 руб. Покупатель вносит 300 000 руб. в качестве задатка по основному ДКП, сразу документы подаются на регистрацию, продавец погашает задолженность.
Важно! В договоре обязательно указывается, что продавец обязуется погасить долги по ЖКУ до оформления передаточного акта. В противном случае задаток может быть потрачен им на любые другие нужды.
Оплата после сделки
Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно и таким способом:
- Покупатель и продавец обращаются в банк, арендуют две ячейки. В одну (№1) закладывается задаток, равный сумме задолженности, во вторую (№2) – основная стоимость квартиры.
- Стороны подают документы на регистрацию и ждут, когда сделка будет проведена в Росреестре.
- Получив свой пакет документов, продавец берет деньги из ячейки №2 и закрывает долги по коммуналке. Остальную часть из ячейки №1 он получает после того, как представит документы об отсутствии долгов по ЖКУ.
Обратите внимание! Вместо ячейки можно использовать аккредитив. Но в обоих случаях продавцу понадобятся справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, это условие обычно прописывается в трехсторонних договорах с банками.
Перевод долга на покупателя
На основании п. 1 ст. 391 ГК РФ продавец вправе перевести долг на покупателя, указав это условие в договоре. Но понадобится согласие кредитора. Без него перевод долга считается ничтожным.
Как все выглядит пошагово:
- Продавец отправляет уведомление о переводе долга в УК.
- Компания предоставляет заявление о согласии.
- Продавец (должник) и покупатель (новый должник) оформляют ДКП и допсоглашение о переводе задолженности.
Крайне важно правильно составить сам договор купли-продажи. Если допустить ошибку и не отразить главную информацию, задолженность может остаться за продавцом.
Какие сведения обязательно указываются:
- Общая стоимость квартиры за вычетом суммы долга по ЖКУ.
- Размер долга, наименование и реквизиты УК.
- Срок оплаты: например, до конкретной даты, в течение недели или месяца после заключения ДКП.
Можно оформить и обычный ДКП, приложив к нему соглашение о переводе долга на покупателя. Оно составляется одновременно с договором.
Плюсы и минусы разных способов
У каждого способа продажи квартир за долги по квартплате есть свои плюсы и минусы:
| Способ | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Оплата задолженности с задатка | Подходит при покупке квартиры в ипотеку. С первоначального взноса можно внести задаток для погашения долга по ЖКУ продавцом | Если сумма задолженности большая (от 100 000 руб.), не все покупатели соглашаются на сделку.
Если она сорвется по вине покупателя, задаток не возвращается. По вине продавца – возвращается в двойном размере |
| Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитив | Безопасность для покупателя. Если продавец не погасит долги по ЖКУ, он не получит деньги из второй ячейки | Расходы на оплату аренды ячейки – около 2 000 руб. за месяц. Обычно они возлагаются на продавца в таком случае |
| Нужно больше времени на оформление документов. Помимо визита в МФЦ, придется ехать в банк для заключения договора с ним | ||
| Перевод долга на покупателя | Не нужно собирать большое количество справок | С УК и ресурсопредоставляющими организациями придется брать письменные согласия о переводе долга. Это длительный процесс |
| Не подходит для покупателей с ипотекой. Банки обычно не одобряют такие сделки |
Если на квартиру наложен арест
Запрещение регистрационных действий на недвижимое имущество применяется судебными приставами, если у собственника есть долги по коммунальным услугам, кредитам и другим платежам. Если запрет есть, продать квартиру не получится: Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности.
Узнать о наличии запрета можно через онлайн-сервис Росреестра. Но там информация обновляется крайне редко, поэтому лучше заказать электронную выписку из ЕГРН. Она обойдется в 350 руб., ее отправят на электронную почту в течение трех дней. Там будут данные о дате наложения запрета, реквизитах постановления ФССП.
Чтобы снять запрет, достаточно оплатить задолженность, из-за которой он был наложен. После этого пристав оформит постановление об окончании исполнительного производства и направит документы в Росреестр для отмены ограничений.
Проверить продавца на наличие долгов можно и через «Банк исполнительных производств». Но если он там фигурирует в качестве должника, это еще не означает, что на квартиру за долги по коммунальным услугам наложен арест. Получить актуальную информацию об ограничениях можно только в Росреестре.
Как получить справку по долгам ЖКХ?
Справка об общей сумме долгов по ЖКУ понадобится во всех случаях вне зависимости от способа проведения сделки. Она нужна, чтобы определиться, сколько денег необходимо внести в качестве задатка, в банковскую ячейку, или какой размер долга переводится на покупателя.
Обратите внимание! Обычно УК выдают справки только по долгам за содержание общих помещений. Сведения о сумме задолженности по счетчикам приходится получать в организациях, предоставляющих водо-, газо- и электроснабжение. Капитальным ремонтом может заниматься отдельная компания. Все зависит от региона и установленных правил в нем.
Как выглядит процедура поэтапно:
- Продавец обращается в компании, указанные в квитанции на оборотной стороне.
- В организациях по каждой услуге справки оформляются в течение 10 минут.
- Когда все справки о долгах по счетчикам будут готовы, нужно прийти в УК и получить сведения о задолженности по остальным услугам.
Если же УК выдает единую справку, ездить в другие организации не придется. Подробности лучше предварительно уточнить по телефону компании: везде свои правила.
Документы
Из документов продавцу понадобится только паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Расходы
Компании могут брать плату за предоставление справок. Обычно расходы на все не превышают 200 руб.
Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами
С юридической точки зрения продажа квартиры с задолженностью не представляет никаких рисков для обеих сторон, если все оформить правильно. Покупатель же рискует только тем, что УК может «забыть» об оставлении обязательства по уплате долга за предыдущим собственником по закону, и пытаться его истребовать с нового владельца. Покупателю в дальнейшем могут отключить электро- или водоснабжение, другие услуги.
Неправомерность действий УК придется доказывать в суде. Именно поэтому лучше обязать продавца рассчитаться с долгами до регистрации перехода права собственности, или же заложить деньги в две банковские ячейки при условии, что остаток суммы он получит только после погашения задолженности по ЖКУ.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли купить квартиру с долгами, если для покупки используется материнский капитал?
Нет. Для перечисления средств по маткапиталу в ПФР предоставляются справки об отсутствии долгов, и сделку не одобрят. Но можно погасить задолженность задатком по преддоговору, а затем оформить основной ДКП.
Можно ли продать долю в квартире с долгами по коммунальным услугам второму собственнику? Что будет с долгами?
Долг в любом случае делится поровну. Продавцу проще погасить свою часть задатком по преддоговору. Если этого не сделать, второй собственник сможет разделить сумму долга через суд, и платить все равно придется.
Как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она куплена в браке, и мы разводимся? Что будет с задолженностью?
Все зависит от вашей договоренности или решения суда. Обычно вырученная с продажи сумма делится поровну между супругами, равно как и долги. Новому собственнику они не перейдут, платить придется вам.
Как быстро продать квартиру с долгами?
Быстрее всего проводится продажа с задатком или через банковскую ячейку. Перевод долга занимает больше времени.
Может ли Росреестр отказать в регистрации сделки, если есть долги по коммунальным услугам?
Может, если приставом наложен запрет на регистрационные действия. Если же запрета нет, но есть долги, сделку зарегистрируют. Справки о задолженностях по ЖКУ для регистратора не нужны, их никто не проверяет, кроме покупателя.
Заключение эксперта
- Долги после продажи квартиры остаются за предыдущим собственником. Но УК нередко забывают об этом, пытаясь истребовать деньги с новых владельцев.
- Долг по коммуналке при продаже квартиры можно погасить задатком или после регистрации, если оплата происходит через банковскую ячейку.
- Продать квартиру с задолженностью по ЖКУ можно и посредством перевода долга. Но это долго, так как для перевода долга требуется согласие кредитора.
