Можно ли и как купить квартиру в ипотеку у родственника?
Покупка квартиры в ипотеку у родственников может быть вынужденной мерой, а может быть хорошим вариантом для улучшения жилищных условий семьи. Как можно купить жилье у родственников с использованием заемных средств банка, в чем особенности, преимущества и недостатки таких сделок, как получить одобрение банка и какова процедура совершения сделки – об этом вы узнаете в нашей статье.
Можно ли купить квартиру у родственников?
Действующим законодательством покупка недвижимости у родственников не запрещена, в том числе с привлечением ипотечных средств. Однако не все банки готовы выдать кредит на совершение такой сделки, так как всегда есть опасение, что сделка совершается с целью обналичивания заемных средств.
Многие банки в своих ипотечных программах сразу указывают запрет кредитовать покупку жилья у родственников. Особенно это касается государственных программ:
например, по военной ипотеке или программе для молодых семей.
Крайне настороженно банки относятся к сделкам с родственниками, когда первоначальным взносом по ипотеке служит материнский капитал. Поэтому перед совершением сделок с родственниками уточняйте у банков возможность получить заем на такую покупку.
Особенности покупки жилья у родственников
Сама по себе сделка по покупке жилья у родственников практически ничем не отличается от покупки у посторонних граждан. Однако на стадии оформления заемных средств придется доказывать банку тот факт, что целью покупки не является обогащение и сделка не является фиктивной.
При ипотечной сделке между родственниками все расчеты в обязательном порядке производятся только безналичным способом. Это подтверждает факт получения продавцом недвижимости первоначального взноса и заемных средств.
Если получить одобрение банка на получение ипотечного кредита не удалось и недостающая сумма не слишком велика, то можно рассмотреть вариант оформления потребительского кредита под залог имеющегося в собственности имущества. Конечно процентная ставка по такому кредиту будет выше, но это может оказаться реальным способом решения вопроса с покупкой.
Преимущества покупки
Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:
- уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
- возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
- возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.
Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.
Недостатки и ограничения сделки
Сложности при совершении сделок купли-продажи жилых помещений между родственниками в ипотеку также имеются:
- запрет на сделки между лицами, состоящими в браке;
- невозможность заключения такой сделки при привлечении средств государственных программ;
- при покупке квартиры у родителей необходимо подтверждение того, что она не является их единственным жильем;
- невозможность оформления налогового вычета (п. 5 ст. 220 НК РФ);
- ограниченный выбор кредитных организаций.
Сложностей не мало, но если покупка жилья у родственников — это единственная возможность улучшить свои жилищные условия, то найти подходящий способ решения вопроса можно.
Как получить одобрение банка?
Зачастую покупка жилья у родственников необходима при разделе имущества либо желании родственника единолично владеть квартирой. Так, например, дети могу купить квартиру у родителей или у братьев, сестер, чтобы на нее не претендовали другие родственники.
Чтобы у банка не возникло подозрений в чистоте намерений покупателя, следует учесть несколько советов:
- не нужно скрывать от сотрудника банка цель приобретения жилья и наличие между сторонами родственных связей, так как в процессе проверки родство может стать очевидным и банк оценит сокрытие информации не в пользу заемщика;
- предоставить документы, подтверждающие, что у родственников есть другое жилье, они имеют в нем регистрацию и после совершения сделки не останутся проживать в квартире, являющейся предметом сделки;
- подтвердить наличие у заемщика другого имущества, которым может быть обеспечен заем (при наличии).
Чем понятнее и прозрачнее будет ситуация, тем больше шансов на то, что банк пойдет на встречу заемщику и одобрит получение ипотечного кредита.
В какие банки можно обратиться?
Учитывая всю сложность одобрения подобных сделок, больше шансов получить одобрение кредита при обращении в крупные банки, имеющие опыт различных ипотечных сделок, в том числе между лицами, состоящими в родстве.
На сегодняшний день оформление ипотеки для покупки недвижимости у родственников доступно в следующих кредитных организациях:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- ДельтаКредит;
- Россельхозбанк;
- Банк Москвы.
Несмотря на имеющиеся для банков риски, процентная ставка по ипотеке для таких сделок, как правило, остается такой же, как и для других заемщиков. Но все же эту информацию нужно уточнять у специалиста. Все зависит от условий ипотечных программ конкретного банка.
По каким причинам банки отказывают?
Есть несколько причин, по которым не все банки участвуют в кредитовании родственных сделок:
- опасение наличия сговора между родственниками и как следствие – нецелевое расходование полученных средств;
- преднамеренное завышение или занижение цены на квартиру;
- предоставление неточных, противоречивых сведений сотруднику банка;
- риск отказа Пенсионного фонда одобрить сделку и перевести средства материнского капитала в счет первоначального взноса;
- при отсутствии у родителей покупателей другого жилья и регистрации по месту жительства в другом месте.
Наличие любого из этих факторов может быть расценено банком как неоправданный риск и послужить причиной отказа в выдаче кредита.
Документы для ипотечного кредита
В первую очередь банк должен убедиться в платежеспособности клиента. Для этого заемщик предоставляет:
- паспорта заемщика и созаемщиков (поручителей);
- сведения о доходах по требуемой банком форме;
- копия трудовой книжки или документа, подтверждающего трудовые правоотношения с работодателем;
- дополнительные документы по требованию банка.
Если платежеспособность гражданина не вызывает у банка сомнений, то он должен предоставить:
- документы на объект ипотечного кредитования;
- сертификат на материнский капитал и справку, подтверждающую остаток средств;
- документы, подтверждающие наличие у родителей другого жилья.
Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей совершаемой сделки и требований кредитной организации.
Алгоритм покупки квартиры в ипотеку у родственника
Когда ипотечный заем предварительно одобрен, договоренность с родственниками о продаже достигнута, начинается этап оформления сделки. Алгоритм действий при этом следующий.
| Действие | Пояснение | |
|---|---|---|
| 1 | Заключение предварительного договора купли продажи. | При ипотечной сделке потребуется в обязательном порядке, несмотря на родство и доверительные отношения. |
| 2 | Оценка квартиры в аккредитованной банком оценочной компании (п. 3 ст. 9 ФЗ № 102) | Учитывая повышенные для банка риски не следует прибегать к услугам независимых оценщиков, не аккредитованных выбранным заемщиком банком. |
| 3 | Страхование приобретаемого имущества (пп. 1, 2 ст. 31 ФЗ № 102) | Является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита |
| 4 | Обращение в Пенсионный фонд | Средства материнского капитала могут быть использованы как первоначальный взнос по ипотеке |
| 5 | Заключение ипотечного договора | Для заключения договора заемщик предоставляет:
|
| 6 | Оплата первоначального взноса | Вносится только безналичным способом (перевод на счет продавца, через банковскую ячейку или аккредитив). |
| 7 | Заключение основного договора купли-продажи | Должен содержать суммы, источник средств и сроки оплаты |
| 8 | Регистрация перехода прав собственности | Одновременно с переходом право собственности регистрируется обременение на жилое помещение |
| 9 | Окончательный расчет | После предоставления зарегистрированного договора и новой выписки из ЕГРН происходит окончательный расчет с продавцом заемными средствами банка |
| 10 | Фактическая передача объекта недвижимости | Продавец передает покупателю ключи и стороны подписывают акт приема-передачи квартиры. |
Несмотря на родственные и доброжелательные отношения сторонам сделки необходимо соблюдать алгоритм действий, должным образом оформлять документы и тщательно прописывать в договоре все условия сделки.
Расходы и сроки на совершение сделки
При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:
- Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
- Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
- Услуги нотариуса при заверении:
- согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
- обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
- договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
- Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
- Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.
Как и при любой ипотечной сделке большую часть времени займет подготовка документов, проверка их банком и одобрение заявки. На все эти действия уходит около месяца. Сама процедура заключения сделки занимает обычно не более 1-2 дней.
Покупка доли в ипотеку у родственников
Выдать кредит на выкуп доли в квартире у родственников банк согласится только в том случае, если эта доля будет последней и при ее покупке заемщик станет единоличным собственником всей квартиры. В противном случае банк не одобрит такой заем, учитывая отсутствие выгоды для кредитной организации:
- оформление залога на часть имущества;
- низкая стоимость доли в жилом помещении;
- трудности при реализации доли в квартире.
При необходимости выкупить долю у родственников можно также рассмотреть альтернативные варианты решения вопроса, например, нецелевой заем.
Заключение Эксперта
Подведем итоги:
- Покупка жилья у родственников в ипотеку возможна и законодательством не запрещена.
- Есть возможность оформления сделки на более выгодных условиях.
- Невозможно приобрести жилье в ипотеку у родственников при использовании средств некоторых государственных программ.
- Налоговый вычет при сделке купли-продажи между родственниками покупателю не полагается.
- В ипотеку у родственника можно выкупить только последнюю долю собственности.
Покупка жилья у родственников является для заемщика безопасной и выгодной сделкой, однако при ее совершении возникает немало трудностей. Чтобы избежать проблем на всех стадиях совершения сделки целесообразно заранее получить консультацию юриста. Квалифицированные юристы нашего сайта окажут вам помощь в любое удобное время. Оставляйте заявку и получите консультацию.
Ответ юриста на частые вопросы
Мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку у моей родной сестры. Можем ли мы получить налоговый вычет за покупку квартиры и проценты по ипотеке, если она куплена у близкого родственника?
Нет. Такое ограничение установлено пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Право на получение налогового вычета покупатель утрачивает если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами.
Законно ли приобретение квартиры у родителей, используя при этом материнский капитал и ипотеку? Одобрит ли банк такую сделку?
Такая покупка совершенно законна, даже если она совершается между близкими родственниками. Поэтому, можно использовать ипотеку и маткапитал. Однако, банки как правило требуют подтверждение того, что у продавца имеется другое жилье и он там прописан, чтобы исключить варианты мошеннических действий и обналичивания средств материнского капитала. Перед заключением купли продажи, проконсультируйтесь в отделении пенсионного фонда, одобрят ли вам использование материнского капитала в такой сделке.
Могу ли я купить у своего отца и его сестры квартиру с использованием ипотеки? Квартира у них в долевой собственности.
Если кроме вашего отца и его сестры собственников в квартире больше нет, но вы имеете все шансы на получение ипотечного кредита у банка. Кредитные организации не выдают кредит на покупку доли в жилом помещении, если эта доля не будет последней и право собственности на квартиру в результате сделки не перейдет полностью на покупателя.
Здравствуйте! Получила сертификат на материнский капитал и хочу купить квартиру у своих родителей. У родителей есть частный дом, в котором они проживают, в квартире только прописка. Возможна ли такая покупка и как получить разрешение банка?
Такая покупка возможна. Там более у вас есть подтверждение того, что у родителей имеется в собственности другое жилое помещение и они в нем проживают. Ваши шансы на одобрение банком ипотечного кредита увеличатся, если родители прописку также оформят в своем доме.
Здравствуйте! Ситуация такая. Я хочу выкупить у своей матери половину квартиры в ипотеку, вторую половину она мне дарит. Чтобы не оформлять сначала дарственную, а потом еще договор купли-продажи могу ли я купить у матери всю квартиру, но за половину ее стоимости?
В том случае если бы вы покупали квартиру за наличные средства, то могли бы договориться о любой цене. Учитывая, что вы планируете привлекать ипотечные средства банк в обязательном порядке, потребует оценку стоимости квартиры. Существенное занижение стоимости жилья скорее всего будет причиной для отказа выдачи ипотечного кредита. Поэтому рекомендуем вам оформлять квартиру в собственность поэтапно – сначала ½ по договору дарения за тем ½ путем покупки с привлечением ипотечных средств. В этом случае выкупая долю у матери вы становитесь собственником всей квартиры и такую сделку банк легко одобрит.
Добрый день! Я являюсь военнослужащим. Сейчас у меня появилось право воспользоваться средствами накопительной ипотечной системы. Могу ли я купить квартиру у своей матери по военной ипотеке?
Покупка квартиры у близких родственников законодательством не запрещена. Но при использовании при покупке жилья средств госпрограмм, многие банки не кредитуют такие сделки. Ограничения на такого рода сделки можете уточнить в банке, в котором планируете оформлять кредит.
Здравствуйте! Можем ли мы купить часть квартиры у бабушки мужа используя средства материнского капитала, если ребенку еще не исполнилось три года? Является ли для нас бабушка мужа близким родственником? Обязательно ли мы брать ипотеку для выкупа доли в ее квартире?
Воспользоваться средствами материнского капитала до достижения ребенком возраста трех лет можно только в том случае, оплаты им первоначального взноса по ипотеке или части долга по уже имеющемуся ипотечному кредиту. Выкуп части квартиры у родственников, при наличии других собственников жилья, баки не кредитуют. Это связанно с низкой ликвидностью доли при ее продажи банком в случае форс-мажорных обстоятельств. Бабушка является вашим близким родственником в соответствии со статьей 14 Семейного кодекса РФ.
Планирую приобрести квартиру у своего отца по ипотеке. Но не имею средств на оплату первоначального взноса. Специалист банка пояснила, что подтвердить передачу первоначального взноса можно только путем безналичного перевода денег отцу через банк. Просто предоставить расписку не получится, так как он является моим близким родственником. Как можно получить ипотечный кредит при таких условиях? Обязательно ли сообщать банку что мы родственники, если фамилии у нас сейчас разные?
Информацию о родстве лучше не скрывать, так как если данная информация станет известна банку на этапе проверки документов, вам не только откажут в одобрении ипотечного кредита, но и могут внести в черный список неблагонадежных клиентов. Для оплаты первоначального взноса рекомендуем рассмотреть возможность временного займа необходимой суммы у родственников.
Здравствуйте! Мы с мужем хотим купить квартиру в ипотеку и на материнский капитал и оформить ее на себя и детей в равных долях. Проблема в том, что квартира принадлежит моему родственнику, который в ней прописан. Даст ли нам пенсионный фонд разрешение использовать материнский капитал на такую покупку? И должен ли мой родственник выписаться из квартиры перед совершением сделки?
Покупка квартиры у родственников в ипотеку и с использованием материнского капитала вполне возможна, только в этом случае банки более тщательно проверяют законность совершения такой сделки и отсутствие признаков ее фиктивности. Наличие регистрации у родственника в приобретаемом жилье с совершением сделки никак не связанно, но отсутствие в квартире прописанных родственников дает вам больше шансов на одобрение банком заявки на ипотечный кредит.
Добрый день! Хочу купить квартиру у отца в ипотеку. Помимо отца в ней прописаны другие родственники. Будет ли это препятствием для получения ипотечного кредита?
Все зависит от условий и требований банка. Но, как правило, банки охотнее дают ипотеку на покупку квартиры без зарегистрированных в ней лиц. Особенно если речь идет о сделках между родственниками.