Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка. Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.
Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних
Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.
Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:
- Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
- Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
- В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
- Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
- ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
- Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
- Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.
Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.
Как получить разрешение органа опеки?
Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ. Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.
Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:
- Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
- Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
- Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
- Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
- Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.
Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.
Документы
При обращении в орган опеки понадобится:
- Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
- Заявление от ребенка старше 14 лет;
- Паспорта представителей;
- Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
- Паспорт ребенка от 14 лет;
- Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).
Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.
Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.
Требования органа опеки
Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.
Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:
- Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
- Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
- Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
- Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.
Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.
Когда могут запретить сделку?
Опека может отказать в выдаче разрешения, если:
- Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
- Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
- Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
- Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
- «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
- Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
- Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
- Квартира покупается в строящемся доме.
Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.
Если для покупки использовалась ипотека
Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.
Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:
- Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
- Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
- Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.
Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.
Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция
Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:
- Найти покупателя.
- Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
- Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
- Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
- Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.
Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.
Содержание и образец договора купли-продажи
Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).
Какие сведения указываются:
- Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
- Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
- Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
- Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
- Сведения о разрешении органа опеки.
- Реквизиты правоустанавливающих документов.
- Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
- Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
- Стоимость жилья, размер задатка.
- Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
- Ответственность и обязательства сторон.
- Подписи участников сделки.
Документы
Для заключения сделки понадобится:
- Разрешение органа опеки.
- ДКП минимум в трех экземплярах.
- Выписки из ЕГРН и домовой книги.
- Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Правоустанавливающие документы на жилье.
Расходы
Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.
За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.
Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.
Риски для покупателя
Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:
- Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
- Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
- Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.
Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.
Ответы юриста на частые вопросы
Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?
Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.
Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?
Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.
Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?
Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.
Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?
Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.
Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?
Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.
Заключение Эксперта
- Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
- Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
- Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
- ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
- От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.
