8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Второй собственник не хочет продавать квартиру, что делать?

«Мы с сестрой получили в наследство квартиру, каждой досталось по ½ доли. Продавать квартиру сестра отказывается, выкупать мою долю – тоже. Что мне делать? Могу ли я продать свою долю другому человеку?»

С таким вопросом к нам обратилась Юлия. Продать свою долю она может, но перед этим нужно предоставить преимущественное право покупки сестре, поскольку она является сособственником. По закону необходимо отправить извещение о намерении продать долю, и, если через месяц сестра не примет решение, Юлия может заключить ДКП с другим человеком, заверив его у нотариуса.

Разберемся, что подразумевается под преимущественным право покупки доли, и как оформить отказ от выкупа в 2024 году. Также я расскажу, на какие сделки преимущественное право не распространяется, и что делать, если сособственник не оформляет отказ и не собирается выкупать долю.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Подробно о преимущественном праве покупки

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности преимущественное право покупки есть у остальных собственников. Это касается всех видов недвижимости: земельного участка, комнаты в коммунальной квартире, доли в обычной квартире.

Исключение – дарение или наследование доли в праве общей собственности. При дарении даритель не обязан предоставлять преимущество сособственникам, а в наследство человек может оставить свою долю, кому угодно, в том числе и постороннему лицу.

Отдельно рассмотрим продажу доли при банкротстве. Если другого имущества недостаточно для погашения долгов, кредитор вправе требовать выделения доли должника в общем имуществе для обращения взыскания на нее. Организуются торги, по итогам выясняется стоимость доли. По этой цене управляющий предлагает сособственникам выкупить ее. Если они откажутся, доля продается победителю торгов.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Вы выступаете в роли продавца или покупателя?

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?



Если другой собственник согласен на выкуп

По закону собственник, решивший продать свою долю, обязан уведомить об этом остальных участников собственности. Уведомление отправляется письменно через Почту России, но надежнее обратиться к нотариусу, чтобы он отправил им письма.

Другим собственникам дается один месяц с момента получения уведомления, чтобы принять решение. Если они согласны, заключается ДКП, и его заверять у нотариуса не нужно, т.к. сделка проводится в кругу действующих собственников. Если продается движимое имущество, на принятие решения отводится 10 дней.

В уведомлении должны быть указаны все условия сделки. Если вы предложите выкупить долю за 2 млн., сособственники откажутся, а затем продадите ее за 1.9 млн, они могут оспорить сделку и перевести права покупателя на себя, поскольку нельзя продать долю по цене ниже, чем написана в уведомлении.

Скачать образец извещения о намерении продать долю

Если второй собственник отказывается выкупать долю

Отказ от преимущественного права покупки должен быть оформлен письменно и заверен нотариусом. В этом случае вам не придется ждать один месяц.

Пример, как это работает:

Владелец доли в квартире отправил извещение о продаже 10 апреля, оно было доставлено сособственнику 15 апреля. Через 5 дней совладельцы обратились к нотариусу для удостоверения отказа. 25 апреля квартира была продана. Если отказ не был бы оформлен, продавцу пришлось бы ждать до 16 мая, чтобы заключить ДКП с посторонним человеком.

Более подробно об отказе от преимущественного права выкупа читайте здесь.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Если преимущественное право покупки не предоставлено

В таком случае остальные собственники вправе требовать перевода прав покупателя по ДКП на себя.

Пример из судебной практики:

ФИО1 подала в суд исковое заявление о переводе прав и обязанностей по ДКП в отношении доли в праве собственности на жилое помещение. Ответчик – покупатель. Договор заключен между ФИО2 от имени собственника ФИО3, цена – 652 500 руб.

В обоснование требований ФИО1 указала, что у нее есть доля в праве собственности на квартиру. Она узнала, что вторая доля другого собственника была продана на торгах, покупатель – ФИО 4. Финансовый управляющий не предложил ей выкупить долю как сособственнику, чем нарушил ее права.

Ответчик против удовлетворения требований возражал. Он пояснил, что актом арбитражного апелляционного суда установлено, что ФИО1 была уведомлена о торгах по продаже доли, следовательно, она могла реализовать свое преимущественное право на покупку, обратившись в течение одного месяца к финансовому управляющему, или вступить в качестве третьего лица в спор по оспаривают торгов по иску другого лица, заявив самостоятельные требования.

Мнение суда: финансовый управляющий не мог уведомить истицу до проведения торгов, поскольку цена имущества определяется по их результатам. Преимущественное право покупки предоставляется после торгов по цене, предложенной победителем. Если сособственник отказывается от выкупа, доля продается победителю. Управляющий должен был отправить извещение истцу после торгов, но не сделал этого, чем нарушил ее права.

Решение: исковые требования удовлетворить. Перевести права покупателя с ФИО4 на истца ФИО1, обязав ее выплатить 652 500 руб. со счета судебного департамента, эта сумма была внесена для обеспечения иска (Решение № 2-6045/2020 2-915/2021 2-915/2021(2-6045/2020;)~М-5625/2020 М-5625/2020 от 27 июля 2021 г. по делу № 2-6045/2020).

Ответы юриста на частые вопросы

Как оформить отказ от преимущественного права покупки, если второй собственник несовершеннолетний?
Предоставляется ли преимущественное право покупки земельного участка соседям?
Кому предоставляется преимущественное право покупки при банкротстве физического лица?
Нужно ли предоставлять преимущественное право покупки остальным учредителям при продаже доли в ООО?
Может ли банк потребовать нотариальный отказ, если доля в квартире покупается в ипотеку?

Заключение

  1. Преимущественное право покупки должно быть предоставлено остальным собственникам движимого или недвижимого имущества, если вы собираетесь продать свою долю.
  2. Если сособственники не оформляют отказы, придется подождать один месяц с момента извещения. Продать долю можно по истечении указанного срока.
  3. Отказ от преимущественного выкупа заверяется нотариусом. Если он есть, можно не ждать один месяц с момента извещения сособственников о намерениях продать долю.

Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!

Рекомендуем по теме
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ