Какие могут быть основания для выселения из жилого помещения? Отвечает юрист
«Много лет назад мне предоставили квартиру по договору социального найма. Возникли финансовые проблемы, и я пока не могу оплачивать коммунальные услуги. Накопился долг, и от администрации мне пришло предупреждение, что, если я не погашу задолженность, меня ждет выселение. Законно ли это?»
С таким вопросом к нам обратилась Мария. Выселить из квартиры по договору соцнайма действительно могут, если накопился большой долг за несколько месяцев. Но при финансовых трудностях лучше не скрываться или игнорировать требование, а попросить отсрочку или рассрочку платежей.
Разберемся, какие есть основания, условия и порядок выселения из жилого помещения в 2024 году. Также я расскажу, когда могут выселить из квартиры в собственности, и как этого избежать.
Квартира предоставлена по договору социального найма
Если вы проживаете в квартире по договору социального найма, вас могут выселить только по основаниям, предусмотренным ст. 83 и Жилищного кодекса.
Расторжение договора соцнайма и выселение жильцов по инициативе нанимателя допускается в следующих случаях:
- Невнесение оплаты за коммунальные услуги или жилое помещение более шести месяцев подряд.
- Разрушение или повреждение жилья нанимателем или членами его семьи.
- Использование жилья не по назначению.
- Систематическое нарушение интересов и прав соседей.
- Незаконная перепланировка.
Однако выселить нанимателя из квартиры муниципального жилищного фонда не так просто. Например, если он докажет, что долги по коммунальным услугам появились по уважительным причинам, когда у него не было возможности вносить оплату, суд откажет в удовлетворении иска. К уважительным причинам относится длительная задержка зарплаты или пенсии, сложное финансовое положение в семье (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14).
Если же наниматель и члены его семьи ведут асоциальный образ жизни, злоупотребляют алкоголем, разрушают жилье и нарушают права соседей, и на них постоянно поступают жалобы, наймодатель может выселить жильцов через суд.
Наниматель может выселить жильцов, которым предоставил муниципальную квартиру в пользование, только при наличии веских оснований. Для этого нужно обратиться в суд.
Как проходит выселение
Сначала наймодатель должен отправить нанимателю предупреждение об устранении нарушений и дать разумный срок, за который все недостатки должны быть исправлены. Если по истечении указанного срока проблема так и осталась, собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора социального найма, выселении.
Требование о выселении рассматривается с обязательным участием прокурора. Он дает заключение по делу, которое суд должен учитывать при принятии решения. Когда решение вступит в силу, исполнительный лист передадут в ФССП, и выселением будет заниматься уже пристав.
Если за нанимателем накопилась задолженность по коммунальным услугам, ее также можно взыскать в рамках одного дела, заявив соответствующее требование.
Если квартира в собственности
Выселение собственника квартиры – задача на грани фантастики. Даже если за ним накопились огромные долги, его нельзя выселить из единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ). Однако в любой ситуации всегда есть исключения.
Разберемся, на каких основаниях возможно выселение собственника, и как этого избежать.
Долг по ипотеке
До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, а в собственность заемщика оформляется сразу после покупки. Если заемщик перестает выплачивать ипотеку, банк вправе обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, выселении,
Как все обычно происходит на практике:
- Заемщик допускает просрочку в один день. Уже на следующий день после даты платежа ему могут начать звонить из банка. Кредиторы обычно идут навстречу и дают время на погашение задолженности.
- Звонки продолжаются, если заемщик так и не внес деньги в течение недели, не попросил отсрочку платежа.
- Банк ждет 3-4 месяца, потом обращается в суд. Если суд удовлетворяет иск, квартира продается через торги, а вырученные деньги перечисляются кредитору в счет погашения задолженности.
Изъять ипотечную квартиру могут, даже если это единственное жилье. Если в семье заемщика есть дети, инвалиды или недееспособные, это все равно не спасет – по закону можно выселить всех в такой ситуации.
Выход: не скрываться от банка, попробовать договориться об отсрочке платежа или кредитных каникулах. Банкам невыгодны судебные разбирательства, и чаще всего они идут на уступки. Но придется представить документы, подтверждающие тяжелое финансовое положение или другую уважительную причину.
Долги по кредитам
Теперь о долгах по потребительским кредитам, кредитным картам и микрозаймам. За них выселить из единственного жилья не могут, т.к. оно не передается в залог в обеспечение исполнения долговых обязательств. Если же в собственности должника есть несколько квартир, по решению суда на одну из них может быть обращено взыскание. Какую именно квартиру заберут, суд решает сам.
В такой ситуации, как и при ипотеке, из жилья выселяют и выставляют его на торги не сразу. Первые 3-4 месяца банк будет только звонить и отправлять сообщения с требованием оплатить задолженность. Могут потребовать досрочно погасить весь кредит. Также будут присылать заказные письма.
Старайтесь договориться о кредитных каникулах или реструктуризации, если ваше материальное положение резко ухудшилось, и вы временно не можете выплачивать кредиты. Если улучшений в плане финансов не предвидится, лучше подать заявление о банкротстве.
Незаконная перепланировка
Перед тем, как делать перепланировку, нужно согласовать ее с жилищной инспекцией или иным уполномоченным органом муниципалитета. Узаконить ее можно и после завершения работ, но уже сложнее.
Если перепланировку узаконить нельзя, собственника могут обязать вернуть все в первоначальное положение, и дадут время на это. Если по окончании установленного срока предписание так и не будет исполнено, по решению суда квартиру могут продать с публичных торгов. Вырученные деньги перечислят собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Нового собственника обяжут устранить нарушения за свой счет.
Согласуйте перепланировку до начала работ. Если в согласовании отказали уже после них, могут выселить через суд. Не стоит доводить до этого, и привести жилье в первоначальное состояние в установленный срок.
Аварийный дом
Если многоквартирный дом признали аварийным и подлежащим сносу, администрация изымет участок. Собственники квартир могут получить другое равнозначное жилье, или денежную компенсацию.
Чаще всего проблемы возникают из-за несогласия с выкупной стоимостью. Администрация обычно предлагает сумму, за которую не получится купить такую же недвижимость.
Выкупную стоимость можно оспорить через суд. Если дом планируют сносить, нет смысла упираться. Вас все равно выселят, лучше потратить силы на поиск другого жилья.
Участок под домом изъят для муниципальных нужд
Земельный участок под жилым домом могут изъять для муниципальных нужд, если планируется строительство железной дороги или метро. Взамен должны выплатить денежную компенсацию или предоставить другое жилье. Также компенсируется стоимость аренды с момента выселения до заселения в новую квартиру, расходы на переезд.
Здесь тоже разногласия обычно возникают из-за выкупной стоимости. Ее можно оспорить, но для этого нужно заказать оценку рыночной стоимости.
Выселяться придется. Если вынесено решение об изъятии участка, не стоит делать ремонт в квартире, чтобы ее оценили на большую сумму. Это не поможет.
Оспаривание сделки
Если вы перед покупкой тщательно проверили все документы, это не гарантирует отсутствие проблем в дальнейшем. Сделку может оспорить один из предыдущих собственников: например, если нарушены его права при наследовании. Суд может обязать продавца вернуть вам уплаченную стоимость, а вас – выселиться в установленный срок.
Проблема кроется в том, что через суд взыскать несколько миллионов можно, но нет никаких гарантий, что вы получите их быстро, если продавец их уже потратил. По закону с его доходов могут удерживать до 50% в месяц, и в итоге платежи могут растянуться на десятилетия.
Перед сделкой стоит купить титульное страхование. Если она будет оспорена, страховщик выплатит вам стоимость квартиры. Также вы можете подать иск о признании себя добросовестным приобретателем, если докажете, что не знали и не могли знать об обстоятельствах, при которых сделку хотят признать недействительной.
Выселение после развода
Выселить бывшего супруга из квартиры можно, если она принадлежит только вам и считается добрачным имуществом. Все, что куплено в браке – совместная собственность супругов, и выгнать бывшего мужа или жену из общей квартиры не получится.
Согласно ст. 31 ЖК РФ, выселение бывшего члена семьи собственника возможно, но суд может дать ему несколько месяцев на поиск жилья. В общей сложности процедура может затянуться на 1-2 года.
Исполнять требование суда о предоставлении жилья бывшему супругу на время поиска другой квартиры придется. Если есть деньги, можете помочь ему с оплатой аренды недвижимости, чтобы он жил отдельно от вас.
Выселение членов семьи бывшего собственника
По закону при переходе права собственности на квартиру право пользования для членов семьи продавца прекращается. Идеально, если он выписал всех родственников еще до заключения сделки, но договором купли-продажи может быть предусмотрено снятие с регистрационного учета и после регистрации сделки, до определенной даты.
Если продавец так и не снял своих членов семьи с регистрационного учета, и они не хотят выселяться, покупателю как новому собственнику придется обращаться в суд с исковым заявлением.
Выселение арендаторов
Арендодатель вправе требовать выселение арендатора, если он не вносит арендную плату более двух месяцев подряд, а договор заключен на срок до 11 месяцев. Если он оформлен на 12 месяцев и более, период невнесения арендной платы выше – 6 месяцев.
Могут быть и другие основания для выселения:
- Разрушение жилья.
- Использование квартиры не по назначению.
- Существенное нарушение условий договора.
Перед тем, как потребовать досрочное расторжение договора, собственник обязан направить арендатору уведомление о необходимости устранить нарушения в установленный срок.
Не пытайтесь выселить квартирантов принудительно, совершая противоправные действия, иначе вас привлекут за это к ответственности. Лучше действовать цивилизованно и обратиться в суд.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Выселение из квартиры возможно, если она предоставлена по договору социального найма или аренды. Но нужны веские основания.
- Собственника выселить из квартиры сложнее, в том числе и при ипотеке.
- Если человек отказывается съезжать добровольно, нужно подать в суд исковое заявление о выселении.
- Дела о выселении рассматриваются с обязательным участием прокурора.
- Выселить бывшего супруга из квартиры можно, если она считается личным имуществом и не подлежит разделу.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и в любое время суток!
