8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Как правильно составить договор найма жилого помещения? Отвечает юрист

Договор найма жилья защищает интересы нанимателя и наймодателя, поскольку регулирует способы разрешения всех конфликтов и споров. Если собственник не желает заключать письменное соглашение, это должно насторожить. Без договора будет сложно доказать, что наниматель имеет какое-то отношение к квартире. Ведь наймодатель может взять плату за проживание и через какое-то время попросить освободить жилье.

Разберем, что такое договор найма жилья. Кто может быть участником сделки. Какие условия включаются в договор найма жилого помещения. Как оформить договор найма на жилье и передачу помещения нанимателю. Какими правами обладает наниматель. Как расторгнуть договор найма. Особенности заключения договора поднайма жилья.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Что представляет собой договор найма жилого помещения?

Договор найма жилья представляет собой возмездную двухстороннюю или многостороннюю сделку, заключенную между собственником (или собственниками) и нанимателем (или нанимателями), желающим проживать в жилом помещении в течение определенного периода времени. Предметом договора найма может быть квартира, комната в квартире, жилой дом, комната в жилом доме.

На практике встречается три вида договора найма жилья:

  • Социальный найм. Жилье передается нанимателю из государственного или муниципального фонда.
  • Специализированный найм. Жилье является служебным и предназначено для временного проживания служащих, беженцев, вынужденных переселенцев.
  • Коммерческий найм. Жилье входит в состав частного жилого фонда и передается в найм с целью извлечения прибыли.

На договор найма не распространяются нормы, касающиеся аренды. Отношения, связанные с наймом жилья, регулируются отдельной главой ГК РФ (глава 35). Это связано с тем, что наниматели нуждаются в дополнительной защите конституционного права на жилье.

Кто может быть участником договора найма жилого помещения?

Участниками договора найма выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателями являются организации, граждане, государство, муниципальное образование, в собственности которых находится жилое помещение.

Нанимателями могут быть только граждане.

Если организация решила взять в аренду жилье для своих работников, то заключается договор аренды, а не договор найма. При этом арендованное жилье может быть использовано только для проживания физических лиц (статья 671 ГК РФ).

Какие условия включаются в договор найма?

В договор найма должны быть включены существенные условия.

Назовем основные моменты, которые должны быть согласованы сторонами:

  • Подробное описание объекта найма. Должны быть указаны полный адрес квартиры, общая и жилая площадь, количество комнат. Если в помещении находится имущества наймодавца, следует составить список предметов быта, мебели и других вещей.
  • Указание на правоустанавливающий документ. Жилье передается в найм только собственником, поэтому в договоре должно содержаться указание на то, когда недвижимость была зарегистрирована в Росреестре и под каким кадастровым номером.
  • Размер платы за найм. ГК РФ не содержит указание на то, что без согласования суммы оплаты договор будет считаться незаключенным. Между тем, в статье 682 ГК РФ говорится о том, что условия об оплате должно быть согласовано в договоре найма. Обычно устанавливается помесячная оплата. Стороны могут договориться о внесении аванса за несколько месяцев.

В договоре могут быть прописаны дополнительные условия, касающиеся оплаты коммунальных услуг, ремонта помещения, запрета на проживание животных.

Договор найма заключается на срок не более пять лет. Если он не был определен сторонами, то по умолчанию приравнивается к пяти годам.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформляется договор найма жилья?

Договор найма жилья оформляется в простой письменной форме (статья 674 ГК РФ). Он не требует нотариального заверения и регистрации в Росреестре.

В тексте договора необходимо указать следующее:

  • ФИО, паспортные данные, адрес регистрации нанимателя;
  • ФИО или наименование наймодателя, паспортные данные или ОГРН, ИНН, адрес;
  • параметры жилого помещения (площадь, адрес, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • сумма оплаты за найм;
  • права и обязанности сторон;
  • срок действия договора;
  • условия внесения изменений в договор;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • подписи сторон.

Отдельно согласовывается количество визитов собственника к нанимателю для проверки. Также составляется список того, что запрещено делать в квартире. Например, курить, вешать на стены картины, курить и т.п.

Скачать образец договора найма жилого помещения

Доходы собственника жилья от сдачи квартиры в найм облагаются НДФЛ. Ему необходимо будет сдать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог по ставке 13 %. Чтобы сэкономить на налоговых платежах, можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить обязательный сбор по ставке 4 % ежемесячно с каждой оплаты нанимателя.

Как оформить передачу жилья нанимателю?

Передача жилья нанимателю должна быть зафиксирована. Обязательно составляется опись находящегося в помещении имущества. Факт передачи оформляется актом.

При составлении описи должно быть сделано подробное описание каждой вещи. Если имеются дефекты, они также должны быть описаны, чтобы в последующем на нанимателя не возложили ответственность за повреждение собственности наймодателя.

В акте приема-передачи делается подробное описание жилого помещения и указывается дата его передачи наниматели.

Рекомендуется вести платежную ведомость для контроля своевременности внесения платы за пользование жильем. В ней указывается название месяца, сумм платежа и ставятся подписи сторон. Это позволит в последующем избежать споров по поводу своевременности оплаты по договору.

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задать вопрос

Какими правами обладает наниматель?

Гражданским законодательством предусмотрен большой объем прав для нанимателя, так как она считается наименее защищенной стороной сделки.

Разберем основные права нанимателя:

  • Имеет право поселить вместе с собой членов семьи или других лиц, не относящихся к родственникам. Если они не указаны в договоре найма, то подселение возможно с согласия собственника жилья (исключение – несовершеннолетний ребенок).
  • Вправе вселить временных жильцов (гостей), которые будут проживать безвозмездно без оформления поднайма. Собственник имеет право запретить проживание временных жильцов, если не соблюдена норма площади на одного жильца.
  • С согласия наймодателя наниматель имеет право сдавать жилье в поднайм. При этом он отвечает за сохранность жилого помещения и своевременную оплату за пользование помещением.
  • Наниматель наделен преимущественным правом на продление договора найма (статья 684 ГК РФ). Наниматель должен предложить ему перезаключить договор, направив письменное уведомление.

Если договор найма заключен на срок менее одного года, то наниматель не сможет сдать жилье в наем, вселить других лиц, не указанных в договоре. Так же у него не возникает преимущественное право на продление договора.

Как расторгнуть договор найма жилья?

Стороны договора найма вправе расторгнуть договор в любое время по соглашению сторон. Если один из участников сделки не согласен, то расторжение производится в одностороннем порядке по его инициативе.

По инициативе нанимателя

Наниматель наделен право расторгнуть договор найма в любое время без согласия наймодателя.

Для расторжения договора необходимо выполнить следующие условия:

  • получить одобрение лиц. проживающих вместе с ним;
  • предупредить наймодателя в письменном виде за три месяца до даты расторжения.

Если наниматель решил не расторгать договор, то он сохраняет свое действие даже в случае смены собственника жилого помещения. Новый хозяин не вправе выселять жильцов до окончания срока действия соглашения.

По инициативе наймодателя

Наймодатель не наделен правом расторгать договор без согласия нанимателя. Досрочное расторжение в одностороннем порядке возможно только на основании судебного решения.

Суд принимает решение в пользу наймодателя в следующих случаях:

  • наниматель не платит за проживание более полугода;
  • наниматель по краткосрочному договору не заплатил более двух раз подряд;
  • наниматель и лица, проживающие с ним, допустили порчу жилого помещения и находящегося в нем имущества наймодателя;
  • наемное жилье используется не по назначению;
  • систематически нарушаются права соседей.

Как правило своим решением суд обязывает нанимателя устранить допущенные нарушения в течение года. Если они не были устранены, то при повторном обращении собственника в суд договор расторгается.

Договор может быть расторгнут судом по требованию любого участника сделки, если помещение перестало быть пригодным для проживания или стало аварийным.

Особенности заключения договора поднайма жилья

Поднайм жилого помещения допускается при условии соблюдения требований статьи 685 ГК РФ.

Договор поднайма – это сделка, по условиям которой наниматель с согласия наймодателя передает часть нанятого помещения в пользование поднанимателю. При этом новый жилец не приобретает самостоятельного права пользования жильем. Ответственность перед наймодателем все также несет наниматель

При заключении договора поднайма должны быть соблюдены следующие условия:

  • соблюдение нормы площади на одного человека;
  • возмездность сделки;
  • срок поднайма не более срока, установленного договором найма.

В случае досрочного прекращения основного договора одновременно прекращается действие договора поднайма.

На договор поднайма не распространяется возможность преимущественного права заключения соглашение на новый срок.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Договор найма представляет собой сделки, по условиям которой собственником передается в пользование гражданину жилое помещение для временного или постоянного проживания.
  2. Нанимателем не может быть юридическое лицо. С ним должен быть заключен договор аренды на недвижимое имущество.
  3. В договор найма должны быть включены существенные условия о предмете (подробное описание жилья) и сумме ежемесячных платежей.
  4. Договор найма оформляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение и регистрация в Росреестр не требуется.
  5. Факт передачи жилья в найм следует оформить актом приема-передачи. Если одновременно передается какое-то имущество, необходимо составить подробную опись.
  6. Для контроля оплаты по договору желательно вести платежную ведомость с указанием ежемесячной платы. При передаче денег наниматель и наймодатель должны проставлять свои подписи.
  7. Наниматель обладает обширными правами по договору найма. Например, правом на вселение в жилое помещение родственников и других лиц, на продление договор на новый срок преимущественно перед другими претендентами, на сдачу жилья в поднайм.
  8. Договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке.
  9. Наниматель вправе расторгнуть договор по собственной инициативе, предупредив об этом наймодателя за три месяца.
  10. Наймодатель имеет право расторгнуть договор только по решении суда, если будет установлено, что наниматель нарушает условия договора.
  11. Наниматель имеет право заключить возмездный договор поднайма на срок, не превышающий срок действия основного договора. При этом должна быть соблюдена норма площади на одного человека.

При оформлении договора найма рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом, который разъяснит все положения гражданского законодательства и составит договор. Если возникнет спор по поводу соблюдения условия договора, будут предложены варианты выхода из конфликтной ситуации. Юристы нашего сайта всегда готовы оказать помощь по всем вопросам, касающимся договора найма жилого помещения. Оставьте заявку и получите консультацию.

Снежана Погонцева
Снежана Погонцева

Юрист, автор-редактор сайта
(Семейное право, стаж 12 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Екатерина Карпова
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

Задать вопрос