Как расприватизировать квартиру? Отвечает юрист
Если вы приватизировали квартиру, а потом передумали, можно ее расприватизировать, тем самым снизив расходы на налоги и многое другое. Вы можете вернуть недвижимость обратно администрации через расприватизацию или деприватизацию: в судебном порядке или добровольно. Это разные процедуры.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, что такое расприватизация, как расприватизировать квартиру или иное жилье в 2024 году, какие есть основания и порядок. Также вы узнаете, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить и что делать, если среди собственников есть ребенок или администрация отказывается отменять приватизацию.
Что такое расприватизация
Вы можете вернуть квартиру в собственность двумя способами:
- Через деприватизацию, если бывший собственник согласен на это.
- Через расприватизацию в судебном порядке, если есть основания для признания недействительным договора о передаче недвижимости в собственность в порядке приватизации. Или когда администрация необоснованно отказывается принимать жилье обратно.
Юридически расприватизация или деприватизация – разные понятия. Но чаще люди используют термин «расприватизация», поэтому я буду писать в статье именно о ней как о добровольной или судебной процедуре.
Какими законами регламентируется деприватизация или расприватизация:
| Закон | Толкование |
|---|---|
| Ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» | Если вы приватизировали недвижимость и она для вас является единственным жильем, ее можно вернуть обратно в государственную собственность. Но при условии, что она свободна от притязаний третьих лиц.
После расторжения договора приватизации муниципалитет обязан заключить договор социального найма |
| Ст. 450 ГК РФ | Договор можно расторгнуть по взаимному согласию сторон. Через суд он расторгается, если одна из сторон существенно нарушила его условия, |
| Ст. 453 ГК РФ | При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, все возвращается в первоначальное положение |
Для расприватизации доли в квартире нужно согласие остальных собственников. Квартиру можно вернуть в собственность администрации полностью, а не только долю (ст. 253 ГК РФ).
Придется соблюдать и другие условия
Помимо оформления согласия остальных собственников нужно соблюдать и другие условия, касающиеся уже самой квартиры и права собственности:
- Она должна быть единственным жильем для всех собственников.
- Полная свобода от притязаний третьих лиц. Нельзя расприватизировать недвижимость в залоге или под арестом.
- После приватизации не менялся состав собственников, не регистрировались другие люди.
- Перепланировка или переустройство не проводились.
- Никто из собственников не выбыл из квартиры, в том числе и по причине смерти.
- Состав собственников не менялся, в том числе и не изменялись доли в праве собственности.
Если кто-то из собственников против деприватизации, расприватизировать квартиру можно только через суд при наличии существенных оснований.
Тщательно все взвесьте
Сначала разберитесь, стоит ли расприватизировать жилье и когда это лучше делать, какие есть плюсы и минусы.
Я приведу подробный список:
Из неочевидных преимуществ можно еще выделить то, что после расприватизации ваша квартира точно не будет интересна мошенникам, а значит, вы не лишитесь жилья.
Повторно приватизировать нельзя
Теперь о том, можно ли приватизировать после расприватизации. Ответ очевиден – нет. В приватизации можно участвовать только один раз в жизни. Если вы добровольно откажетесь от недвижимости, еще раз приватизировать ее не получится.
Исключение – приватизация ребенком до 18 лет. В таком случае он вправе повторно участвовать в приватизации, но после совершеннолетия.
Последствия расприватизации
Здесь все очень просто: при деприватизации с вами заключается договор социального найма, и вы продолжаете жить в квартире. Если по каким-то причинам администрация отказалась расприватизировать жилье, этого можно добиться в судебном порядке.
Если суд примет вашу сторону, администрацию обяжут участвовать в расприватизации и оформить договор соцнайма с вами.
Когда могут отказать в расприватизации
Вам гарантированно в ней откажут, если на момент подачи заявления дом признан аварийным, но при условии, что при заключении договора приватизации он был в нормальном состоянии. Также отказ возможен, если у вас есть долги по коммунальным услугам, недвижимость в залоге или под арестом.
Когда еще могут отказать:
- У кого-то из собственников уже есть другое жилье.
- После приватизации вы сделали перепланировку и не узаконили ее.
- Нет разрешения органа опеки на деприватизацию жилья несовершеннолетнего или недееспособного.
- Недвижимость с обременением: под арестом, в залоге.
Чтобы не тратить время, лучше сразу исправьте обстоятельство, которое может помешать расприватизации. А потом уже подавайте заявление в администрацию. Узнать о долгах можно в квитанции об оплате коммунальных услуг или через «Банк исполнительных производств». Получить сведения об обременениях можно онлайн через сервис Росреестра.
Жизненные ситуации
В некоторых случаях могут появиться проблемы, делающие расприватизацию (деприватизацию) невозможной или затруднительной. Например, если кто-то из собственников против этого, или среди владельцев есть несовершеннолетний ребенок.
Разберемся во всем детально.
Собственник против расприватизации
Расприватизация квартиры без согласия собственника в мирном порядке невозможна. Это можно сделать только через суд: например, если при заключении договора приватизации допущены нарушения, или если человек вообще не имел права участвовать в ней.
Вот пример из судебной практики, где, со слов истицы, квартиру вообще расприватизировали незаконно:
Женщина приобрела долю в праве на недвижимость в порядке приватизации. С ее слов, через некоторое время сотрудница администрации изготовила от ее имени заявление о расприватизации, подделала ее подпись. В итоге ее доля перешла в собственность другой женщине – одной из ответчиков.
Впоследствии женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора приватизации, заключенного с ответчицей. В качестве третьих лиц привлекались: департамент жилищных отношений, управление ФСБ, федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии.
Суд в удовлетворении иска отказал, поскольку истица пропустила срок исковой давности по таким делам – три года. Она обратилась в суд только спустя 14 лет (Решение № 2-122/2020 2-122/2020(2-12259/2019;)~М-12333/2019 2-12259/2019 М-12333/2019 от 22 января 2020 г. по делу № 2-122/2020).
Среди собственников есть ребенок
С несовершеннолетним расприватизировать квартиру сложно. Сначала вам нужно найти для ребенка другое жилье (например, купить), так, чтобы не ухудшилось его имущественное положение. Если в результате расприватизации оно станет хуже, опека не даст на нее согласие, а оно обязательно.
Кроме того, на расприватизацию доли ребенка нужно согласие второго родителя, если он проживает отдельно. Его можно оформить у нотариуса.
Дом признан аварийным
В некоторых случаях все же можно расприватизировать квартиру в аварийном доме. Например, если на момент заключения договора дом уже был в плохом состоянии.
Так было у женщины из Калининградской области:
Петрусикова Т.М. жила в квартире по договору социального найма. Потом она заключила с администрацией договор приватизации, однако регистрировать его не стала. Она аргументировала это тем, что на момент заключения договора фактический износ дома был равен 60%: основные конструкции находились в ветхом состоянии, требовалась подшивка потолков квартиры, ремонт стен с заменой отделки. Также повреждена большая часть крыши в силу возраста дома.
Вместо регистрации договора она продолжила вносить плату за социальный наем жилого помещения. На судебном заседании Петрусикова Т.М. пояснила, что при оформлении договора приватизации ей обещали произвести капитальный ремонт, но все так и осталось на уровне обещаний.
В суде истица просила расторгнуть договор приватизации и принудить ответчика (администрацию) к ремонту дома. Исковые требования судом удовлетворены (Решение № 2-1034/2016 2-43/2017 2-43/2017(2-1034/2016;)~М-1044/2016 М-1044/2016 от 6 марта 2017 г. по делу № 2-1034/2016).
По программе реновации
В Москве с 2017 года действует программа реновации, благодаря которой уже десятки тысяч граждан переселены из ветхих домов. Если вы при реновации хотите деприватизировать квартиру, чтобы получить в итоге больше квадратных метров, не спешите: вам дадут ровно столько, сколько полагается согласно нормам. Чтобы расширить жилплощадь, нужно сначала зарегистрироваться в качестве малоимущего и встать на очередь. С момента ухудшения жилищных условий должно пройти не менее пяти лет: только после этого можно рассчитывать на что-то большее.
Если вы приватизировали недвижимость, а потом попали под расселение по программе реновации, после деприватизации вам могут выделить квартиру только по договору социального найма, т.к. повторно приватизировать ее нельзя.
Как расприватизировать квартиру: пошаговая инструкция
Если вы хотите деприватизировать квартиру в мирном порядке, сначала необходимо собрать все документы и подать их на рассмотрение в администрацию. При положительном ответе заключается договор деприватизации, сделка регистрируется в Росреестре. В итоге вы сможете жить в расприватизированном жилье по договору социального найма: его администрация обязана с вами заключить.
Шаг 1: подаем документы в администрацию или МФЦ
Подать заявление о деприватизации и остальные документы можно напрямую в муниципалитет, или через МФЦ.
Что вам понадобится, помимо заявления:
- паспорта всех собственников;
- свидетельства о рождении на детей до 14 лет;
- согласие органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний;
- согласие всех владельцев;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- договор приватизации.
Если кто-то из собственников недееспособен, понадобится решение суда. Ваши интересы может представлять и другой человек, но тогда нужна нотариальная доверенность и его паспорт.
Содержание и образец заявления
Что указывается в заявлении о расприватизации квартиры:
- кому оно адресовано (наименование органа исполнительной власти);
- ваши Ф.И.О., адрес, паспортные данные;
- сведения обо всех собственниках;
- адрес, количество комнат в квартире;
- дата и номер договора приватизации;
- просьба о деприватизации и заключении договора социального найма;
- дата составления;
- подписи всех собственников.
Шаг 2: заключаем договор деприватизации
Заявление и остальные документы рассматриваются около 20-30 дней. В итоге с вами заключается договор деприватизации – передачи жилого помещения в собственность муниципалитета или государства.
Что указывается в этом договоре:
- наименование муниципалитета;
- ваши данные, в т.ч. и паспортные;
- адрес, контактные данные;
- заявление о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность муниципального образования;
- состав семьи, с которым должен быть заключен договор социального найма;
- адрес, площадь, количество комнат в квартире;
- опись представленных документов;
- дата составления и подпись.
Шаг 3: заключаем договор социального найма
Одновременно с договором деприватизации заключается договор соцнайма, поскольку оба документа регистрируются в Росреестре.
Договор социального найма состоит из нескольких разделов:
- Вступление. Указывается дата и номер, данные нанимателя и наймодателя.
- Предмет договора – предоставление жилого помещения в пользование по договору соцнайма.
- Сведения о квартире: адрес, количество комнат, общая и жилая площади. Также указываются члены семьи, проживающие совместно с нанимателем.
- Порядок оплаты коммунальных и иных услуг.
- Права и обязанности наймодателя.
- Права и обязанности нанимателя и членов его семьи.
- Порядок внесения платежей по договору.
- Основания для изменения или расторжения договора.
- Ответственность и прочие положения.
- Дата составления, подписи сторон.
Шаг 4: регистрируем сделку в Росреестре
Когда договор расприватизации будет заключен, он вместе с остальными документами передается для регистрации сделки в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ.
Госпошлина
Теперь о том, сколько стоит расприватизация. Услуга предоставляется бесплатно, за регистрацию перехода права собственности ничего платить не нужно.
Однако вас могут ожидать другие расходы. Например, юристы за сбор и подготовку документов в среднем берут 5 000-10 000 руб. Если же что-то из документов утеряно, это придется восстанавливать и запрашивать в МФЦ дубликат. Это тоже не бесплатно (300-1 000 руб.).
Общие сроки
Сроки рассмотрения заявлений и оформления всех документов устанавливаются регионами отдельно. В среднем расприватизация занимает три месяца: это время с момента подачи заявления до регистрации перехода права собственности.
Расприватизация квартиры через суд
Если вам необоснованно отказали в расприватизации, вы можете деприватизировать квартиру в судебном порядке. Также обратиться в суд можно, если вы приватизировали квартиру в ветхом доме, и в других случаях, когда нарушены ваши права. Например, если вы имели право на приватизацию, но ее провели в обход вас и вы не получили свою долю.
Подать исковое заявление в суд может только тот, чьи права были нарушены, или его законный представитель по доверенности. Для защиты интересов ребенка родителями доверенность не нужна. Срок исковой давности по таким делам – три года с момента, когда началось исполнение оспариваемого договора (ст. 181 ГК РФ).
Шаг 1: составляем исковое заявление
Исковое заявление о признании договора приватизации недействительным составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ.
Что в нем указывается:
- наименование суда;
- ваши данные: Ф.И.О., адрес, номер телефона;
- данные ответчика: Ф.И.О., адрес;
- дата приватизации жилья;
- суть спора;
- в чем заключается нарушение ваших прав;
- требования: признать сделку приватизации недействительной, обязать заключить договор соцнайма, и пр.;
- дата составления и подпись.
Шаг 2: отправляем документы ответчику
Перед подачей документов в суд нужно отправить их ответчику. Это правило действует с 2019 года. Лучше все отправить заказным письмом с уведомлением о вручении: уведомление понадобится потом для суда.
Если ответчиком выступает администрация, проще принести документы туда лично и попросить расписку о получении. Так будет быстрее, чем ждать, когда все доставит Почта России.
Шаг 3: подаем документы в суд
Подать исковое заявление вместе с остальными документами вы можете лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие». Суд их примет к производству в течение 5 дней с момента поступления, направит вам определение с датой и временем предварительного заседания.
Госпошлина
При подаче искового заявления нужно заплатить госпошлину – 300 руб. (ст. 333.19 НК РФ). Если иск удовлетворят, эту сумму вместе с другими судебными расходами можно взыскать с ответчика.
Шаг 4: участвуем в разбирательствах
Сначала проводится предварительное заседание в форме беседы. Судья спросит, возможно ли урегулировать спор мирным путем, при необходимости запросит дополнительные документы. Если обе стороны согласны на мирное урегулирование, заключается мировое соглашение.
Если же решить спор нельзя и каждый настаивает на своем, дело назначается к судебному разбирательству. В общей сложности все длится около 2-3 месяцев.
Шаг 5: получаем решение
В итоге судья единолично выносит решение, оглашает его в зале заседаний. Ваши требования могут удовлетворить полностью или частично, или отказать в удовлетворении – все зависит от конкретной ситуации.
Решение вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме. Если оно вас не устраивает, можете оспорить его в апелляционной инстанции.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Деприватизация проводится добровольно по соглашению с администрацией, расприватизация – в судебном порядке. Но чаще всего в обоих случаях используют последний термин.
- Чтобы расприватизировать квартиру мирным путем, нужно подать заявлению бывшему собственнику. Обычно это администрация муниципалитета.
- При расприватизации жилья с вами должны заключить договор социального найма, и вы сможете остаться в расприватизированной квартире.
- Деприватизация и расприватизация имеют как плюсы, так и минусы. Вам не придется платить имущественный налог, а расходов на содержание жилья не будет. Зато вы не сможете полноценно распоряжаться недвижимостью, т.к. она будет уже не в вашей собственности.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
Добрый день,хотел бы узнать как можно передать квартиру администрации или расприватизировать, если квартира была куплена отцом у организации где он работал потом по дарственной перешла сыну….на данный момент организация у которой была куплена квартира закрыта и ликвидирована, как быть?
Доброе утро, Сергей.
Чисто теоретически провести обратный процесс по расприватизации мог бы тот гражданин, который и выступал участником приватизации. Но квартира в настоящий момент принадлежит сыну и бывший балансодержатель квартиры также уже не отсутствует в виду ликвидации. На чье имя будете проводить процедуру? Ведь обеих сторон сделки уже нет. Не хотите владеть квартирой продайте либо же подарите, но провести обратный процесс при изложенных вами обстоятельствах уже невозможно.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте! Если получена квартира бесплатно от предприятия, то можно ли все доли в квартире, переданные детям во время приватизации в 2005 году вернуть себе, то есть маме, без согласия детей, куда обратиться в этом случае?
Добрый день, Галия.
Нет, нельзя. Квартира уже приватизирована, доли выделены. Дети наделены собственностью в долях и никто не может эти доли забрать независимо от того, как была получена квартира ранее.
Будут еще вопросы, обращайтесь.
Здравствуйте! Можно ли деприватизировать квартиру в моем случае? Квартира приватизирована на мое имя. Дочь в свое время написала отказ на приватизацию, она прописана в квартире, но живет заграницей много лет. Я хочу деприватизировать квартиру и выписаться оттуда. Контакт с дочерью потерян, она отказалась выписаться и не платит комунальные услуги. Подскажите, что возможно сделать.
Доброе утро, Марина.
А зачем вам проводить процесс деприватизации для снятия с регистрации дочери? При отказе от участия в приватизации граждан получает право пожизненного проживания, но только в том случае, если проживает в квартире. Ваша дочь много лет не проживает по месту регистрации, в оплате коммунальных услуг не участвует, квартиру покинула добровольно. Поэтому у вас есть все основания для снятия ее с регистрации в обычном порядке через суд и все. Таким образом вы и собственность за собой сохраните и дочь с регистрации снимете, что и решит вашу проблему. А в случае проведения процесса деприватизации, квартира вернется в собственность государства, что для вас не выгодно.
Будут еще вопросы, обращайтесь.