Как сироте приватизировать квартиру? Отвечает юрист

Светлана, по окончании пятилетнего срока орган, предоставивший жилье, решает вопрос о заключении договора социального найма по правилам п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ. Основанием для продления специализированного найма закон называет обстоятельства, свидетельствующие о трудной жизненной ситуации нанимателя (например, злоупотребление алкоголем, длительная болезнь, препятствующая исполнению обязанностей нанимателя), а не наличие жилья у супруга. Учтите, что дом, купленный в браке в ипотеку, по общему правилу станет совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), даже если записан на мужа, и некоторые администрации пытаются ссылаться на это при отказе. Такой отказ можно обжаловать в суде, но практика в регионах неоднородна, поэтому решение о покупке лучше принимать, заранее оценив риски по документам. Если хотите разобрать ваш вариант оформления сделки, задайте вопрос юристу в разделе консультаций.

Доброе утро, София.
Нет, не правда. В ст.4 Закона РФ №1541-1 “О приватизации жилищного фонда РФ” установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в приватизации. Отсутствие официального трудоустройства у гражданина в перечне не упомянуто, следовательно вас вводят в заблуждение.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Регистрация гражданского мужа сама по себе не дает ему права на квартиру: вселить его как члена семьи можно только с согласия наймодателя (ст. 70 и ст. 100 ЖК РФ). Если вы выедете и сниметесь с учета, договор найма в отношении вас будет считаться расторгнутым, а специализированная квартира для сирот предоставлялась именно вам и может быть истребована наймодателем. Приватизировать жилье можно только после его перевода в социальный наем, и участвовать в приватизации вправе лица, имеющие законное право пользования по этому договору (ст. 2 Закона РФ № 1541-1). Поэтому если супруг не включен в договор как член семьи нанимателя, самостоятельно приватизировать квартиру после вашего выезда он не сможет. Прежде чем выписываться, выясните, в каком статусе сейчас находится квартира и кто указан в договоре.

Анна, документы для перевода квартиры в социальный наем можно готовить заранее: по п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ орган, предоставивший жилье, до окончания срока договора проверяет, нет ли оснований для его продления. Если таких обстоятельств нет, принимается решение об исключении квартиры из специализированного фонда и с вами заключают договор социального найма. Сейчас закон также позволяет обратиться с заявлением о досрочном заключении договора социального найма, если вы успешно адаптировались к самостоятельной жизни. После заключения договора соцнайма подавайте заявление на приватизацию в администрацию (или через МФЦ) по Закону РФ № 1541-1. Если срок уже прошел, а решения нет, запросите его письменно и при отказе обжалуйте в суде.

Виктор, приватизировать квартиру можно после того, как с вами заключат договор социального найма, и ее техническое состояние само по себе этому не мешает. Исключение — жилье в аварийном доме, который не подлежит приватизации (ст. 4 Закона РФ № 1541-1). Сиротам должно предоставляться жилье, отвечающее санитарным и техническим требованиям, поэтому по поводу плесени и разрушения подайте письменное требование наймодателю о ремонте (ст. 65 и ст. 100 ЖК РФ) и жалобу в жилищную инспекцию. Если дефекты серьезные, можно просить межведомственную комиссию оценить пригодность жилья по Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ № 47. При признании квартиры непригодной вы вправе требовать предоставления другого благоустроенного жилья, а не приватизировать проблемную.

Ольга, закон не делает постоянную регистрацию обязательным условием приватизации: право на нее имеет гражданин, занимающий жилье по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ № 1541-1), а регистрация лишь подтверждает место жительства. На практике администрация просит выписку о зарегистрированных лицах и справку о неучастии в приватизации, поэтому временная регистрация, истекшая после заключения бессрочного договора, стоит того, чтобы ее оформить как постоянную на основании договора найма. Подать документы на регистрацию и приватизацию может бабушка по нотариальной доверенности, если в ней прямо предусмотрены такие полномочия. Если вам отказывают только из-за регистрации, попросите письменный отказ: его можно обжаловать в суде. Проверьте, что в доверенности есть право подписывать договор передачи жилья и подавать документы в Росреестр.

Андрей, продление договора специализированного найма не происходит автоматически: по п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ оно допускается только при выявлении обстоятельств, свидетельствующих о трудной жизненной ситуации нанимателя, и оформляется решением органа, предоставившего жилье. Запросите письменно, на каком основании договор продлен, и копию этого решения. Если таких обстоятельств у вас нет, подайте заявление об исключении квартиры из специализированного фонда и заключении договора социального найма; сейчас закон позволяет сделать это и досрочно. При отказе или молчании решение можно обжаловать в суде в течение трех месяцев с момента, когда вы узнали о нем (ст. 219 КАС РФ), либо заявить иск о понуждении к заключению договора социального найма. После заключения соцнайма можно будет обращаться за приватизацией.

Юлия, приобретение дома с использованием материнского капитала не входит в перечень оснований для расторжения договора специализированного найма или выселения, которые установлены ст. 101–103 ЖК РФ. При окончании срока договора орган оценивает обстоятельства по п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ, и наличие другого жилья среди них прямо не названо. Однако отдельные администрации ссылаются на появление собственности как на утрату нуждаемости, и практика по таким спорам в регионах разная. Если вам откажут в заключении договора социального найма, отказ можно оспорить в суде. Поскольку исход зависит от документов и позиции вашей администрации, задайте вопрос юристу в разделе консультаций до совершения сделки.

Олеся, получение по наследству доли в другом жилье не названо в п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ среди обстоятельств, из-за которых продлевают специализированный наем или отказывают в заключении договора социального найма. Это не является и основанием для выселения по ст. 101–103 ЖК РФ. Тем не менее часть администраций ссылается на наличие собственности, и судебная практика не полностью единообразна. Если откажут, требуйте письменное решение и обжалуйте его в суде. Скрывать долю или отчуждать ее специально ради сохранения квартиры не стоит: такие действия могут быть оценены против вас.

Анна, для приватизации квартиры, занимаемой по договору социального найма, наличие долга за коммунальные услуги законным основанием для отказа не является (ст. 2 и ст. 11 Закона РФ № 1541-1). Иначе обстоит дело на этапе перевода специализированной квартиры сироты в социальный наем: систематическое неисполнение обязанностей нанимателя, в том числе по оплате, орган может учитывать как признак трудной жизненной ситуации и продлить специализированный наем (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ). Поэтому до подачи документов лучше погасить долг или оформить рассрочку с управляющей организацией. Долг никуда не исчезает и после приватизации, его могут взыскать через суд в пределах срока исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Игорь, наследство считается принадлежащим вам со дня открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ), поэтому регистрация права в ЕГРН не меняет ситуацию, а лишь оформляет ее. Приобретение другого жилья в собственность не входит в исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора социального найма и выселения (ст. 83–91 ЖК РФ). Утрата нуждаемости имеет значение для очереди на жилье, но не для уже заключенного договора соцнайма. Уточню, что если ваша квартира на самом деле предоставлена по договору специализированного найма как сироте, ситуация оценивается по правилам ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ. Проверьте вид вашего договора, прежде чем что-то предпринимать.

Галина, в приватизации участвуют все, кто имеет право пользования квартирой по договору социального найма, а несовершеннолетние, проживающие с нанимателем, включаются в число участников обязательно (ст. 2 Закона РФ № 1541-1). Дети, вселенные к родителю, приобретают право пользования без согласия наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), поэтому прежде всего попросите внести их в договор найма дополнительным соглашением. Справки о неучастии в приватизации и об отсутствии жилья обычно нужны на каждого участника, включая детей, но точный перечень определяет администрация. Часть сведений она обязана запросить сама по межведомственному запросу (ст. 7 Федерального закона № 210-ФЗ), так что уточните список документов перед подачей. Исключить детей из приватизации без согласия органа опеки нельзя.

Юрий, инвалидность сама по себе не лишает человека права на жилье в собственность, а в п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ инвалидность учитывается только тогда, когда она препятствует добросовестному исполнению обязанностей нанимателя. Пенсия является доходом, а отсутствие долгов по оплате подтверждает, что обязанности нанимателя вы исполняете. Попросите выдать письменное решение об отказе с указанием конкретных оснований: устные ссылки на учет в диспансере правового значения не имеют. Такое решение можно обжаловать в суде в течение трех месяцев (ст. 219 КАС РФ) или заявить иск о понуждении заключить договор социального найма, а также пожаловаться в прокуратуру. Поскольку спор строится на медицинских документах и выводах комиссии, задайте вопрос юристу в разделе консультаций с приложением отказа.

Юрий, отказ только из-за инвалидности законом не предусмотрен: по п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ инвалидность может быть основанием для продления специализированного найма лишь тогда, когда она мешает добросовестно исполнять обязанности нанимателя. Пенсия по инвалидности является доходом, а работа супруги и отсутствие долгов говорят в вашу пользу. Требовать сняться с диспансерного учета как условие приватизации администрация не вправе. Получите письменный отказ с обоснованием и обжалуйте его в суде в течение трех месяцев (ст. 219 КАС РФ); параллельно можно направить жалобу в прокуратуру. Готовьте документы о доходах, оплате жилья и заключения врачей о том, что вы способны самостоятельно проживать.

Яна, покупка другой квартиры в ипотеку с материнским капиталом не является основанием для расторжения договора найма или выселения из жилья, предоставленного сироте (ст. 83, ст. 101–103 ЖК РФ). Если у вас уже заключен договор социального найма, то наличие собственности не мешает и приватизации: закон связывает ее только с правом пользования по договору соцнайма (ст. 2 Закона РФ № 1541-1). Если же договор пока специализированный, при его окончании орган решает вопрос по п. 6 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ, и наличие жилья там прямо не названо, но некоторые администрации ссылаются на него, поэтому надежнее сначала оформить соцнаем. По материнскому капиталу не забудьте о выделении долей детям (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Проверьте, какой именно договор у вас на руках сейчас.