Как приватизировать кооперативную квартиру? Отвечает юрист
Под приватизацией кооперативной квартиры подразумевается регистрация перехода права собственности. В общепринятом смысле приватизировать ее нельзя – недвижимость не находится в собственности муниципалитета. Но если не зарегистрировать свое право, могут быть проблемы.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, как приватизировать кооперативную квартиру в 2024 году и что для этого нужно. Также вы узнаете, сколько это будет стоить, какие документы понадобятся и когда придется обращаться в суд.
Обязательно ли приватизировать
С юридической точки зрения приватизация кооперативной квартиры невозможна как минимум потому, что до регистрации права собственности на пайщика она принадлежит ЖСК. Приватизировать же можно только жилье, которое находится в собственности государства или муниципалитета, а люди в нем проживают по договору социального найма и паевые взносы не платят.
Многие ошибочно называют приватизацией регистрацию права на кооперативную квартиру. Я тоже буду использовать этот термин, чтобы вы не путались, но подразумевать под ним оформление прав на недвижимость.
Приватизировать кооперативную квартиру необязательно, но тогда вы не сможете полноценно распоряжаться ею: продать, подарить, обменять или оставить в наследство. Право на нее будет зарегистрировано за ТСЖ, ведь именно в него преобразуется ЖСК по завершении строительства. Пока будете тянуть, кооператив или товарищество может реорганизоваться или обанкротиться, и тогда ситуация с оформлением прав значительно усложнится.
Сейчас ЖСК фактически прекратили свое существование. По закону разрешены только кооперативы с господдержкой или ЖСК, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 года, если работы до сих пор не закончены и дома не введены в эксплуатацию.
Также учтите: если пай выплачен до 1997 года, право собственности зарегистрировано было через БТИ. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился 01.01.2017 году, и сейчас желательно подать заявление о госрегистрации ранее возникших прав и туда.
Какие доли выделят
Если договор с ЖСК заключали только вы, то право собственности будет принадлежать полностью вам. Если в сделке участвовали другие люди, доли в праве распределяются пропорционально сделанным ими взносам.
Ситуация выглядит иначе при покупке недвижимости с ЖСК, если вы в браке. Здесь у вас есть два варианта: оформить право собственности на себя или супруга, или сразу выделить по ½ доли каждому, чтобы в случае развода ничего не делить.
Если квартира куплена в браке и оформлена только на мужа или жену, она все равно считается совместно нажитым имуществом (ст. 256 ГК РФ). При разводе суд выделит каждому по ½ доли.
Плюсы и минусы
Рассмотрим достоинства и недостатки приватизации кооперативной квартиры наглядно:
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Возможность проводить любые сделки: продать, оставить в наследство, подарить, обменять | ФНС будет начислять имущественный налог, его размер зависит от кадастровой стоимости недвижимости |
| Без проблем можно зарегистрировать на жилплощади кого угодно | |
| Можно быстро получить характеристики недвижимости, заказав выписку из ЕГРН. Это делается через МФЦ или на официальном сайте Росреестра |
Если не приватизировать
Учитывайте и риски, с которыми вы можете столкнуться, если не приватизируете жилье вовремя. Например, если ЖСК прекратит свою деятельность, оформлять право собственности придется через суд. Это долго и дорого.
Кроме того, без приватизации вы не сможете свободно распоряжаться недвижимостью и проводить с ней какие-либо сделки.
Главные условия
Приватизировать кооперативную квартиру (оформить право собственности) можно только после полного погашения паевых взносов. Справка о выплатах вам понадобится в дальнейшем.
Какие еще должны соблюдаться условия:
- Дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет. Этим занимается застройщик.
- Если пай выплачен полностью, нужна справка. Получить ее можно в ЖСК. В случае, если кооператив расформирован, ее выдадут в БТИ при уплате взносов до 1997 года, или в Росреестре – после указанного года.
Зарегистрировать на себя право собственности могут только пайщики, указанные в договоре с ЖСК. Если вы хотите, чтобы квартира была оформлена на другого человека, можете потом подарить ее по договору дарения.
Приватизация кооперативной квартиры: пошаговая инструкция
Расскажу подробно, с чего начать приватизацию квартиры. В первую очередь получите документы, которые понадобятся для Росреестра. После этого подайте документы на регистрацию в МФЦ и дождитесь, когда вам выдадут выписку из ЕГРН.
Процедура занимает около одного месяца. Это срок от начала сборов документов до регистрации права. Разберемся во всем подробнее.
Шаг 1: сбор документов
Для приватизации кооперативной квартиры вам понадобится:
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если есть);
- договор с ЖСК;
- справка о полном погашении пая;
- выписка из ЕГРН на недвижимость;
- копия ордера на жилье, заверенная председателем ЖСК;
- выписка из протокола о приеме в члены ЖСК;
- протокол о переводе пая на другого члена семьи (если переводился).
Документы на кооперативную квартиру нужно брать не у застройщика, а в ЖСК. Их выдаст председатель или секретарь.
Шаг 2: подача заявления в МФЦ
В МФЦ принимают по предварительной записи. Записаться на прием можно по телефону или через сайт Центра. Придите в назначенный день и подайте заявление о регистрации права собственности вместе с остальными документами.
Что указывается в заявлении:
- наименование регистрирующего органа;
- галочка напротив «государственную регистрацию прав» в разделе 3;
- вид объекта недвижимости – квартира;
- кадастровый номер, площадь, адрес;
- ваши Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные;
- кем предоставляется заявление – правообладателем или представителем;
- способ получения документов: обычной или электронной почтой, в МФЦ;
- дата составления и подпись.
В ответ вам выдадут расписку, где будет указана опись документов и день, в который вы можете прийти и получить новую выписку из ЕГРН.
Госпошлина
Госпошлина для Росреестра уплачивается при подаче документов и составляет 2 000 руб.
Шаг 3: получение выписки из ЕГРН
После регистрации сделки вам выдадут выписку из ЕГРН, в которой вы уже будете указаны как собственник. Также она содержит и технические сведения о самой квартире.
Основания для отказа в приватизации
Регистрацию права собственности могут приостановить, если вы не принесли часть документов. Вам дадут время, чтобы вы успели их представить, а потом продолжат их рассматривать. Если не принесете в установленный срок, в регистрации будет отказано.
Когда еще могут отказать в приватизации кооперативной квартиры:
- Не выплачены паевые взносы. До полной уплаты недвижимость находится в собственности ЖСК.
- У застройщика нет допуска СРО на строительство, или других документов.
Также отказ возможен, если дом построен незаконно с нарушениями, или не состоит на кадастровом учете.
Когда придется обращаться в суд
Обычно люди обращаются в суды, если все документы на недвижимость есть, но право собственности не зарегистрировано, а ЖСК давно расформировано. Также подать исковое заявление могут наследники пайщика, если тот не оформил недвижимость на себя, но полностью или частично погасил пай. В последнем случае они могут переоформить договор на себя и закрыть задолженность, чтобы получить жилье.
При наследовании пая преимущественное право предоставляется супругу умершего (ст. 131 ЖК РФ). Но при условии, что у этого супруга тоже есть часть пая. Если же этот супруг отказался от членства в ЖСК или у него нет такого права, преимущество предоставляется наследнику, который проживал вместе с наследодателем на момент его смерти.
Могут быть и другие основания для обращения в суд:
- ЖСК не прошел государственную перерегистрацию.
- Утрачены документы и нет возможности их восстановить.
- ЖСК ликвидировано или реорганизовано, но документы о правопреемстве не переданы в другую организацию.
Рассмотрим несколько примеров из судебной практики:
№1. Мужчина был членом в ЖСК, получил ордер на квартиру на состав семьи из трех человек. Вступительный и паевые взносы были уплачены в полном объеме, а право собственности оформить не смог, поскольку ЖСК не прошел перерегистрацию.
Пайщик подал исковое заявление в суд и попросил признать за ним право собственности на кооперативную квартиру. Ответчиком выступал комитет по управлению имуществом. В ходе разбирательств выяснилось, что недвижимость куплена в браке, но истец с женой развелся, и она на нее не претендует.
Судом было установлено, что учредительные документы кооператива отсутствовали, как и документы, подтверждающие регистрацию ЖСК, поэтому он не смог оформить право собственности. В итоге суд удовлетворил иск в полном объеме (Решение № 2-864/2015 2-864/2015~М-935/2015 М-935/2015 от 21 сентября 2015 г. по делу № 2-864/2015).
№2. Женщина купила через ЖСК трехкомнатную квартиру, все взносы оплатила. Право собственности зарегистрировать не успела, а когда решилась, выяснилось, что кооператив ликвидирован. Пришлось обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Судом было установлено, что истцу как члену кооператива был предоставлен ордер на семью из четырех человек. ЖСК действительно был ликвидирован, и она не могла зарегистрировать право на жилье по независящим от нее причинам. Иск удовлетворен (Решение № 2-2120/2015 2-2120/2015~М-618/2015 М-618/2015 от 4 марта 2015 г. по делу № 2-2120/2015).
Как приватизировать через суд
Для приватизации квартиры через суд сначала нужно определиться с ответчиком. Если ЖСК работает, ответчиком выступает он. Если ликвидирован – администрация муниципалитета, на территории которого находится спорное жилье.
Что нужно сделать далее:
- Определить исковые требования. Они зависят от ситуации. Например, если вы хотите получить кооперативную квартиру в наследство, а наследодатель не успел оформить права на нее, укажите несколько требований: о признании права собственности за наследодателем (Ф.И.О.), включении в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования.
- Составить исковое заявление минимум в двух экземплярах. Один – для ответчика, второй – для суда.
- Подготовить документы, сделать копии и отправить их ответчику вместе с заявлением. Лучше – заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Подать заявление и документы в суд. Судья примет их к производству в течение пяти дней. Потом вам придет СМС с датой и временем первого заседания. Также на домашний адрес направят определение.
- Прийти на предварительное заседание. Оно проводится в форме беседы.
- Участвовать в судебных разбирательствах. Идеально, если ответчик сразу признает иск, и решение примут на этом же заседании.
- Получить удостоверенную копию решения. Ее выдадут в канцелярии в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме.
Само решение вступит в силу через месяц. После этого вы можете прийти в МФЦ и подать заявление о регистрации права собственности на основании решения суда. Госпошлина та же – 2 000 руб.
Дела о признании права собственности на недвижимость рассматриваются районными судами по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ).
Вы можете подать документы в суд онлайн, воспользовавшись сервисом ГАС «Правосудие». Там же можно отслеживать ход дела, подавать другие заявления и ходатайства. Но учтите: во многих регионах с 04 апреля 2022 года сайт не работает, причины неизвестны. Если по ссылке выдается ошибка, отправьте документы через сайт суда, который будет рассматривать дело.
Вопросы к юристу о приватизации кооперативной квартиры
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизация кооперативной квартиры с юридической точки зрения невозможна. Под ней обычно подразумевается оформление права собственности.
- Чтобы «приватизировать» кооперативную квартиру, достаточно получить справку о полной уплате взносов, собрать остальные документы и обратиться в МФЦ.
- Мнение членов семьи при приватизации квартиры в данном случае не учитывается. Их согласие не нужно.
- Если ЖСК ликвидирован, а право на недвижимость не зарегистрировано, это можно сделать в судебном порядке.
- Без суда право собственности можно оформить за один месяц. На судебные разбирательства добавьте еще 2-3 месяца.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам! Консультации предоставляются в любое время суток и бесплатно!
