Как заставить собственника продать свою долю в квартире? Рассказывает юрист
«У моей сестры есть 1/99 доля в праве собственности на квартиру, вторая доля принадлежит мне. Сестра в квартире не живет, коммунальные услуги не оплачивает. Я хотела выкупить ее долю, предложила ей адекватную сумму, но она отказалась. Слышала, что можно заставить продать долю через суд. Как это сделать?»
С таким вопросом к нам обратилась Ирина. Наши юристы изучили документы и проконсультировали ее. В итоге Ирине удалось добиться продажи доли через суд, и она стала единственной собственницей недвижимости.
Разберемся, когда возможна принудительная продажа доли в квартире через суд в 2024 году. Также я расскажу, что для этого нужно и какие условия обязательно должны быть соблюдены.
Когда можно заставить продать долю
Есть мнение, что человека нельзя лишить права собственности. Отчасти это так, но не всегда. Для прекращения права собственности нужны основания, предусмотренные ст. 235 или ст. 252 ГК РФ. Именно ст. 252 ГК РФ дает возможность требовать принудительную продажу доли в квартире через суд.
Один собственник может заставить второго продать свою долю, если соблюдаются одновременно три условия:
- Незначительность выкупаемой доли. Например, если второй владелец имеет только 1/6 в праве.
- Невозможность выделить долю в натуре. Здесь подразумевается обустройство отдельного входа, установка разных счетчиков и открытие отдельных лицевых счетов для оплаты ЖКУ.
- Собственник не собирается пользоваться жильем по назначению. К примеру, жить там или впустить туда близких родственников.
В последнем случае суд должен установить, есть ли у собственника существенный интерес в использовании доли, имеется ли у него другое жилье, есть ли у него дети и другие нетрудоспособные члены семьи, которым эта квартира могла бы понадобиться.
Судебная практика о принудительной продаже доли в квартире через суд:
ФИО1 подал в суд исковое заявление о признании доли незначительной, взыскании выкупной цены и судебных расходов, признании права собственности. Ответчик – ФИО2.
В обоснование требований ФИО1 указал, что ответчику принадлежат 8/9 долей в праве на двухкомнатную квартиру. 1/9 долей есть у дяди, ФИО3. Истец и ответчик никогда не проживали и не были зарегистрированы в спорной квартире, но расходы по ее содержанию несет истец.
Общая площадь квартиры – 44.5 кв.м., полезная площадь – 43.7 кв.м. В ней две комнаты, кухня, коридоры и санузел. Стороны не могут определить порядок пользования жильем, реальный выдел доли в квартире невозможен.
Ответчик ФИО2 за несколько месяцев до судебных разбирательств направил истцу уведомление о продаже доли, предложив выкупить ее за 350 000 руб. Также он уведомил, что в случае отказа продаст долю третьему лицу.
Для определения стоимости жилья была проведена экспертиза, его оценили в 1 327 000 руб. Таким образом, реальная стоимость 1/9 доли по результатам оценки составила 147 444 руб.
Истец посчитал, что его права нарушены, и решил пойти обходным путем – признать долю ответчика незначительной, чтобы в итоге вместо 350 000 руб. заплатить 147 444 руб.
Ответчик подал возражение и указал, что стоимость его доли занижена истцом. Суд же установил, что у него есть своя семья и жилье, и он вообще проживает в другом городе.
По ходатайству ответчика была проведена судебная экспертиза, в итоге стоимость доли выросла до 190 257 руб. Суд посчитал выводы эксперта достоверными и обоснованными.
Мнение суда: определять выкупную стоимость надо по заключению судебной экспертизы. Ранее представленное истцом заключение в расчет не принимается.
Решение: удовлетворить исковые требования частично. Признать 1/9 доли незначительной, признать право собственности истца на нее и обязать выплатить ответчику 190 257 руб. (Решение № 2-1657/2021 2-1657/2021~М-1185/2021 М-1185/2021 от 10 июня 2021 г. по делу № 2-1657/2021).
Если имущество куплено супругами в браке, при разводе признать долю одного из них незначительной не получится. Такое имущество делится между супругами поровну. Но один из них может потребовать недвижимость в свою собственность с условием компенсации доли второму.
Как выкупить долю через суд
Теперь разберемся, как заставить собственника продать незначительную долю. Для начала попробуйте с ним договориться и предложить свою стоимость. Для этого нужно заказать оценку. Если он откажется, придется обращаться в суд.
Рассмотрим каждый шаг подробнее.
Шаг 1: оценка стоимости доли
Если вы точно уверены, что получится договориться с собственником незначительной доли, можно и не проводить оценку, а предложить свою стоимость. Но лучше все же заказать экспертизу, чтобы потом при возникновении разногласий вы могли аргументировать свои действия в суде.
Оценка стоит от 5 000 руб., на итоговую стоимость влияют многие факторы. Лучше сразу уточнить цены в конкретной компании, которую вы выберете. Расходы на экспертизу можно поделить поровну по договоренности, но обычно ее оплачивает тот, что хочет выкупить незначительную долю.
Шаг 2: предложение о выкупе
Такое предложение можно сделать устно, но лучше все оформить письменно. Так вы сможете доказать в суде, что обращались с предложением о выкупе в досудебном порядке, но вам отказали или проигнорировали вас.
В уведомлении о выкупе укажите общую стоимость квартиры, а также цену, за которую хотите выкупить долю. Она рассчитывается с учетом размера доли. Например, если второй собственник владеет 1/9 в праве на недвижимость, которая стоит 3 000 000 руб., то и выкупается 1/9 от общей суммы, т.е. 333 333,33 руб.
Шаг 3: подготовка документов
Для суда вам понадобится исковое заявление, чек об оплате госпошлины, выписка из ЕГРН на недвижимость, правоустанавливающий документ. Если переживаете, что ответчик продаст свою долю, обойдя вас, подайте ходатайство о принятии обеспечительных мер. В таком случае регистрация перехода права собственности будет запрещена до снятия ограничений.
Если у квартиры от трех собственников и более, и вы хотите выкупить долю только у одного, остальные владельцы выступают в качестве третьих лиц.
Исковое заявление составляется по количеству участников в деле, плюс один экземпляр нужен для суда. Вы как истец обязаны отправить копии заявлений и остальных документов ответчику и третьим лицам. Почтовая квитанция об отправке понадобится для суда.
Шаг 4: подача искового заявления в суд
Дела о принудительной продаже долей в квартирах рассматриваются районными судами. Подавать документы нужно в суд по адресу спорной недвижимости. Исковое заявление суд примет к производству в течение пяти дней. Вы можете сами проверить движение дела на сайте суда.
Также у вас есть возможность выбрать оповещение обо всех изменениях по СМС вместо отправки бумажных писем. Для этого нужно дать согласие в суде.
Первое заседание проводится в форме беседы. Там судья уточнит, готовы ли стороны заключить мировое соглашение, изучит представленные доказательства и при необходимости запросит дополнительные документы.
Шаг 5: внесение обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж вносится на депозит суда. Это необязательно, но желательно. Так вы подтвердите, что у вас есть деньги на выкуп доли.
Суд может отказать в принятии обеспечительного платежа, но в таком случае есть другие варианты:
- Отдать ответчику выкупную стоимость под расписку в зале суда, но предварительно лучше договориться об этом.
- Запросить у ответчика реквизиты расчетного счета и внести стоимость доли через Сбербанк, чтобы он получил деньги после удовлетворения иска.
Если ответчик уклоняется от получения денег, внесите их на депозит нотариуса. За это придется заплатить 0.5% от всей суммы, минимум 1000 руб. Реквизиты депозита суда можно взять в Управлении судебного департамента вашей области.
Шаг 6: участие в разбирательствах
Если истец и ответчик не хотят идти на соглашение, дело назначается к судебному разбирательству. В процессе представленные доказательства и доводы уже изучаются досконально.
Процесс может длиться 2-3 месяца, но, если ответчик намеренно затягивает его или суд назначит экспертизу, рассмотрение дела займет больше времени.
Шаг 7: получение решения
Если суд удовлетворит ваши требования и признает за вами право собственности на долю ответчика, дождитесь, когда решение вступит в силу, а затем подайте документы в Росреестр для регистрации. Это можно сделать через МФЦ.
Если вы подавали ходатайство о применении обеспечительных мер, представьте в суд заявление об отмене обеспечения. Будет назначено еще одно заседание, а сам запрет снимут в течение 15 дней.
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение
- Принудительная продажа доли в квартире возможна в судебном порядке, если эта доля незначительна и собственник не проживает на спорной жилплощади.
- Для выкупа малозначительной доли нужно провести экспертизу, чтобы узнать ее реальную стоимость.
- Заставить собственника продать свою незначительную долю можно только через суд, если он против продажи.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
