Как приватизировать комнату в коммунальной квартире? Советы юриста
Приватизировать комнату в коммуналке можно точно так же, как и любое другое помещение. Но там есть свои нюансы: например, касающиеся распоряжения общим имуществом, которое вам не передадут в собственность.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, подлежат ли приватизации комнаты в коммунальных квартирах в 2026 году, и на каких условиях. Также вы узнаете, что вам понадобится и как все оформить правильно.
Особенности приватизации
Сначала я расскажу, в чем заключается разница между коммунальной и обычной квартирой. В «коммуналке» жильцы могут распоряжаться только отдельными изолированными комнатами. Помещения вроде ванной и кухни считаются общими, и любые изменения там возможны только по согласованию со всеми.
С обычными квартирами дело обстоит иначе. Там тоже есть общие помещения, но пользоваться ими могут все, кто зарегистрирован по адресу. Регистрации в отдельных комнатах там нет.
В чем заключаются особенности приватизации комнаты в коммунальной квартире:
- Приватизировать можно только комнату. Общие помещения так и останутся в совместном пользовании со всеми жильцами, в том числе и из других комнат.
- Приватизация возможна без согласия соседей. Не нужно с ними договариваться или уведомлять их о своих намерениях.
- После приватизации вы сможете пользоваться санузлом и кухней. Также придется вкладываться в их содержание и ремонт. Расходы распределяются пропорционально площади приватизированной комнаты по отношению к общей жилой площади квартиры. Но можете договориться с соседями и об ином распределении затрат.
В первую очередь обязательно взаимное согласие между всеми родственниками, прописанными в комнате. Если кто-то из них против приватизации, от него понадобится нотариальный отказ, иначе оформить жилье в собственность не получится. Но есть обходные пути, про которые я расскажу далее.
Один из прописанных против – не всегда проблема
Если этот человек давно не живет в комнате, не вносит деньги на ее содержание и ремонт, можно его выписать через суд. Сначала подается исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Если требования удовлетворят, родственник будет выписан, а вы сможете приватизировать комнату в коммуналке, не ориентируясь на его мнение.
Если же противник приватизации живет вместе с вами, но не хочет оформлять отказ у нотариуса, вы ничего не сделаете. Никто не вправе заставить его приватизировать жилье. Можно попытаться оформить комнату в собственность через суд, но шансы очень маленькие.
Главные условия
Вы можете приватизировать комнату в коммунальной квартире, если она предоставлена вам по договору социального найма или ордеру.
Есть и другие условия:
- Право на приватизацию ранее не использовалась. Но если вы приватизировали жилье, когда вам было менее 18 лет, после совершеннолетия можно это сделать повторно.
- Ваш дом состоит на балансе у государства или муниципалитета.
- Все зарегистрированные в комнате согласны на приватизацию, либо дали письменные отказы у нотариуса. В последнем случае они долю в праве собственности не получат, зато за ними сохранится право пожизненного проживания в комнате.
Примечание: нельзя приватизировать жилье, которое находится в аварийном доме, на территории закрытого военного городка или относится к служебным помещениям (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»).
Когда могут отказать
Отказать в приватизации вам может только собственник, причем в письменном виде с указанием причин.
Обычно отказы дают в следующих случаях:
- Право на приватизацию уже использовано ранее. Это легко проверяется: при подаче документов вы должны представить и справку о неучастии в этой процедуре. Заказать ее можно в МФЦ.
- Представлен неполный комплект документов. Сначала вам дадут время, чтобы вы их донесли. По истечении двух месяцев оформят отказ.
- Жилье находится в аварийном доме, служебное, и пр. То есть по закону его приватизировать нельзя.
- Дом не состоит на балансе администрации.
- Есть несоответствия в документах: например, не оформлена перепланировка.
В последнем случае лучше сначала оформить все документы на перепланировку или переустройство, а затем обратиться к собственнику.
Если вы считаете, что вам отказали в приватизации комнаты в коммуналке незаконно, можете это оспорить через суд. Дело рассмотрят в порядке гражданского производства, а исковое заявление можно подать через ГАС «Правосудие» онлайн.
Примеры необоснованных отказов
Например, в моей практике был случай, когда от клиента потребовали письменное согласие соседей на приватизацию. С этой проблемой он обратился ко мне, я пришла в администрацию и просто договорилась: они не нарушают закон, мы – никуда не жалуемся и не оспариваем отказ в суде. Потом все оформили довольно быстро и без проблем.
Редко, но отказывают в приватизации и из-за долгов по коммунальным услугам, хотя ни в одном законе не говорится, что это может быть основанием для отказа. Есть только ст. 83 ЖК РФ, где говорится, что наймодатель вправе расторгнуть договор соцнайма через суд, если наниматель не оплачивает услуги более 6 месяцев. Если собственник еще не подал исковое заявление, препятствовать в приватизации не могут.
Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.
С чего начать и как все сделать пошагово:
- Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
- Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
- Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
- Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
В большинстве регионов приватизация возможна через МФЦ. Туда вы можете подать документы для собственника перед заключением договора, а потом – для регистрации права собственности.
Содержание и образец заявления
Заявление подписывается всеми, кто участвует в приватизации комнаты в коммуналке.
Какие сведения в нем указываются:
- полное наименование муниципального органа;
- Ф.И.О., должность руководителя администрации;
- ваши Ф.И.О., паспортные данные, номер телефона;
- адрес коммунальной квартиры, номер комнаты, ее площадь;
- сведения обо всех зарегистрированных лицах, их паспортные данные и подписи о согласии;
- дата составления и подпись.
Документы
Вам понадобятся паспорта всех зарегистрированных старше 14 лет. За детей до 14 лет предоставляются свидетельства о рождении. Обязательно подготовьте договор социального найма, ордер или акт администрации, на основании которого была выделена комната.
Что еще нужно:
- справка о неучастии в приватизации;
- справка по форме №9 о зарегистрированных лицах;
- нотариальный отказ от приватизации, если кто-то не хочет в ней участвовать
Оформить отказ от приватизации доли несовершеннолетнего можно только с разрешения органа опеки. Иначе нотариус не будет его заверять.
Сроки и стоимость
Сам договор приватизации бесплатен. Платить придется госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре: ее размер установлен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ, а действующую сумму для приватизации лучше уточнить в Росреестре или МФЦ перед подачей документов; при нескольких собственниках пошлину обычно делят между ними. Если же вы решите доверить все юристу или риэлтору, приготовьте еще 10 000 – 20 000 руб. на оплату его услуг.
Если никаких разногласий нет и все документы у вас на руках, дешевле обойтись без посредников. Но будьте готовы решать все вопросы и споры самостоятельно.
Последствия приватизации
После заключения договора о переходе права собственности и регистрации сделки в Росреестре договор социального найма прекращается. Вы станете полноправным собственником комнаты и сможете распоряжаться ею, как угодно: продать, подарить, обменять, оставить в наследство.
Примечание: перед продажей комнаты в коммуналке нужно предложить ее выкупить другим людям, которые живут в соседних комнатах. Им предоставляется преимущественное право покупки по закону (ст. 250 ГК РФ).
Кроме того, все расходы по содержанию жилья возлагаются на вас. Придется оплачивать и имущественный налог. Он рассчитывается из кадастровой стоимости комнаты без учета общего имущества. Однако налог можно уменьшить за счет льгот, которые предоставляются во многих регионах. Например, налоговая база по комнате уменьшается на кадастровую стоимость 10 кв.м. ее площади (п. 3 ст. 403 НК РФ), а о региональных льготах можно узнать в налоговой инспекции. О том, как взыскиваются долги по коммунальным платежам с собственников, читайте в статье «Взыскание долгов по коммунальным услугам с собственников».
Ответы юриста на частные вопросы
Есть ли разница в стоимости при приватизации квартиры у города или государства?
Нет. В обоих случаях уплачивается только госпошлина за регистрацию права собственности; ее размер определяет ст. 333.33 НК РФ, актуальную сумму уточните в Росреестре или МФЦ.
Хочу приватизировать комнату в коммуналке в СпБ, сам нахожусь в Москве. Можно ли как-то это сделать, чтобы не ехать в Питер?
Да. Вы можете оформить нотариальную доверенность на любого человека, который будет представлять ваши интересы. Он сам подаст все документы в администрацию, а потом – на регистрацию сделки. Доверенность обойдется в 3 000-5 000 руб. Оформите ее в Москве, а потом отправьте ценным письмом или курьером в Санкт-Петербург. От доверенного лица понадобятся только паспортные данные.
В коммунальной квартире живут три семьи, в том числе и моя. Все хотят приватизировать свои комнаты. С нами заключат один договор, или с каждым по отдельности?
В данном случае оформят три договора, т.е. по количеству комнат. Но в каждом из них будут указаны участники, зарегистрированные в этих комнатах.
С соседкой по коммуналке постоянно ссоримся на протяжении нескольких лет. Недавно моя сестра проболталась ей, что хотим приватизировать свою комнату. Теперь она чинит препятствия и говорит, что не допустит этого. Может ли она как-то помешать?
Маловероятно, что она сможет помешать вам в приватизации. Ее мнение для этого не нужно, она может и дальше жить в своей комнате по договору соцнайма.
Могут ли мне отказать в приватизации комнаты в коммунальной квартире, потому что у меня нет кадастрового паспорта на нее?
Его у вас и не должно быть. Сейчас все сведения о недвижимости содержатся в выписке из ЕГРН. Ее вам предоставит собственник, но вы можете и сами заказать ее онлайн на сайте Росреестра или в МФЦ.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизировать комнату в коммунальной квартире можно, согласие соседей на это не требуется.
- На приватизацию должны быть согласны все, кто зарегистрирован в комнате. Или понадобятся нотариальные отказы от них.
- Вам могут отказать в приватизации, если комната находится в аварийном доме или предоставлена в связи с трудовыми отношениями как служебное жилье.
- Оспорить отказ можно через суд.
- Договор приватизации бесплатен, нужно оплатить только госпошлину за регистрацию права собственности. Ее размер определяет статья 333.33 Налогового кодекса РФ, актуальную сумму уточните в Росреестре или МФЦ.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и в любое время суток!
Комментарии
0