8 (800) 302-57-35

Бесплатная консультация юриста по РФ

Как приватизировать нежилое помещение? Советы юриста

Если вы арендуете нежилое помещение, можно выкупить его у муниципалитета при соблюдении определенных условий. Также выкуп возможен не арендаторами через аукцион.

Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, как приватизировать нежилое помещение в 2024 году и что для этого нужно. Также вы узнаете, на каких условиях возможна приватизация, и как оформить в собственность отдельные объекты: гараж, нежилое помещение в общежитии или многоквартирном доме (МКД).

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Какие помещения можно приватизировать

Приватизировать можно практически любое нежилое помещение, но везде будут разные условия. Например, для приватизации в МКД нужно согласие большинства собственников квартир, а для оформления права собственности на гараж в ГСК – полная выплата пая.

Примечание: под нежилым подразумевается помещение, не предназначенное для проживания людей. Чаще всего это коммерческие объекты недвижимости: склады, магазины, торговые залы, офисы, и пр. Они обычно находятся в нежилых зданиях. Но можно приватизировать и помещение в многоквартирном доме.

Кто может приватизировать

В настоящий момент приватизация доступна для юридических лиц. Могут приватизировать и физические лица – индивидуальные предприниматели.

Например:

  1. Крестьянские и фермерские хозяйства.
  2. Иные организации, кроме ГУП, МУП, ГУ, МУ.

Также не могут участвовать в приватизации юридические лица, если в уставном капитале доля РФ или субъектов РФ превышает 25% (ст. 5 ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Есть и другие условия

Быть физическим лицом-ИП или организацией недостаточно для приватизации. Обязательно соблюдение и других требований:

  1. Имущество арендовано у муниципалитета или государства по договору.
  2. Нет долгов по плате за аренду.
  3. Площадь помещения – не более 2 000 кв.м.
  4. Нежилое помещение не включено в перечень имущества, подлежащего передаче во владение субъектам малого и среднего бизнеса.

Указанные перечни формируются органами местного самоуправления ежегодно до 1 ноября (ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства»). Узнать список такого имущества можно в администрации.

Если вы арендуете нежилое помещение, включенное в перечень до 01.09.2012 года и можете представить договор аренды, выкупить его получится.

Способы приватизации нежилых помещений

Вы можете выкупить нежилое помещение у муниципалитета на правах арендатора. Есть и другие варианты – покупка через аукцион, либо приватизация жилого помещения одновременно с нежилым.

Разберемся во всем подробно.

Платная приватизация

Если вы снимаете нежилое помещение по договору аренды, вам предоставляется преимущественное право выкупа без торгов, только по договору купли-продажи (ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…»).

Такой льготой можно воспользоваться при соблюдении нескольких условий:

  • на день подачи заявления арендуете помещение не менее двух лет подряд;
  • нет задолженности по оплате аренды;
  • нет неустойки за просрочку оплаты на дату заключения договора купли-продажи;
  • сведения о вас на дату покупки не исключены из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Примечание: проверить информацию в реестре субъектов малого и среднего бизнеса можно на сайте ФНС. Услуга предоставляется бесплатно.

Как рассчитывается стоимость

Здесь все просто: стоимость нежилого помещения определяется оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Экспертизу проводит частный оценщик или компания, имеющая допуск СРО.

Цена нежилого помещения устанавливается с учетом рыночной стоимости. Оценщик осматривает его, в течение 2-3 дней оформляет заключение. Учитывается площадь, техническое состояние, наличие коммуникаций, месторасположение.

Выкуп на аукционе

Если вы не арендуете нежилое помещение, вам не полагается преимущественное право выкупа. Но вы можете купить его через аукцион согласно ст. 18 ФЗ №178. Администрация сама устанавливает стартовую цену, а вам для участия в аукционе нужно внести задаток – 20% указанной стоимости. Если не победите, деньги вам вернут.

Через аукцион можно приобрести как нежилое, так и жилое помещение, причем по привлекательной цене. Лоты размещаются на официальном сайте РФ.

Приватизация жилого и нежилого помещения

Если вы живете в квартире по договору социального найма, ее можно приватизировать бесплатно. Достаточно обратиться в администрацию и заключить договор о передаче права собственности в порядке приватизации.

С одновременной приватизацией нежилого помещения все сложнее. Например, если вы хотите сделать из части общедомового имущества персональную кладовку, это придется согласовывать со всеми собственниками на общем собрании. Если большинство проголосует «за», приватизация возможна. Но не стоит забывать и про требования пожарной безопасности: некоторые площади нельзя держать закрытыми или захламлять личными вещами.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Приватизация отдельных помещений

Иногда проблемы возникают при приватизации отдельных видов нежилых помещений: в общежитии, гаража в ГСК или общей площади в многоквартирном доме. Такие помещения оформить в собственность можно, но везде разные особенности.

Разберемся, как приватизировать такие помещения и что понадобится.

В общежитии

Если у вас есть жилая комната в общежитии на первом этаже, вы можете перевести ее в нежилое помещение для занятий коммерческой деятельностью. Все вопросы решаются через местную администрацию.

Для перевода должны соблюдаться следующие условия (ст. 22 ЖК РФ):

  1. Есть отдельный вход, который не используется жильцами общежития, чтобы попасть в свои комнаты. Если его нет, должна быть возможность оборудовать им переводимое помещение.
  2. Право собственности не должно быть обременено притязаниями третьих лиц. Если комната в залоге или под арестом, ей не дадут статус нежилого помещения.
  3. Нельзя перевести жилое помещение в нежилое для осуществления религиозной деятельности.

Можно перевести в нежилое помещение и комнату на верхних этажах, при условии, что комнаты, расположенные под ней, уже являются нежилыми.

Гараж в ГСК

Если у вас есть гараж, вы можете его приватизировать после полной выплаты пая. Но в первую очередь выясните, стоит ли участок под ним на кадастровом учете. Такие сведения предоставляются МФЦ или в администрации. Если все в порядке, можно приступать к приватизации. Если нет, придется сначала определить границы и поставить землю на кадастровый учет, а также узаконить все постройки.

Какие документы нужны для приватизации гаража:

  • справка о полной выплате пая;
  • паспорт;
  • акт муниципалитета о предоставлении участка под строительство гаража (если он был предоставлен);
  • техпаспорт от БТИ;
  • решение общего собрания ГСК;
  • документы о подключении гаража к инженерным сетям;
  • договор купли-продажи, мены или дарения.

Вышеуказанные документы нужно подать в МФЦ для регистрации права собственности в Росреестре.

Помещение в МКД

Как я уже писала, для приватизации нежилого помещения в МКД учитывается мнение собственников квартир. Нужно организовать общее собрание, а решение принимается большинством голосов участников.

Здесь возможны два варианта для обсуждения на повестке дня:

  1. Участники собрания принимают решение продать вам часть общей площади. Тогда вы можете ее приватизировать.
  2. Собрание принимает решение о предоставлении нежилого помещения вам в пользование по договору аренды. Выкуп не производится, площадь так и остается в общей долевой собственности жильцов.

Есть и третий вариант – выкуп нежилой квартиры в МКД у администрации. Например, если ранее жилье предоставлялось людям по договорам социального найма, а часть площадей имеет нежилой статус. Тогда с жильцами (не собственниками) согласовывать приватизацию не нужно, все решается через муниципалитет. Но такое маловероятно: сейчас приватизированы большинство квартир, предоставленных по договорам соцнайма.

Как приватизировать нежилое помещение: пошаговая инструкция

Чаще всего нежилые помещения приватизируют арендаторы, которым предоставляется преимущественное право выкупа. Если вы относитесь к ним, вот как будут выглядеть все этапы:

  1. Подготовка документов.
  2. Подача заявления в администрацию.
  3. Рассмотрение проекта договора.
  4. Заключение и оплата договора.

Разберемся во всем детально.

Шаг 1: собираем документы

Если вы арендуете нежилое помещение как юридическое лицо, подготовьте учредительные документы – нужны их копии. Также понадобится доверенность на представление интересов компании. Индивидуальные предприниматели предоставляют выписки из ЕГРИП.

Еще подготовьте паспорт и договор аренды, а также справку об отсутствии долгов по оплате.

Шаг 2: подаем заявление в администрацию

Заявление вместе с остальными документами подается в муниципалитет – собственнику нежилого помещения.

Что указывается в заявлении:

  • наименование муниципального органа;
  • Ф.И.О., должность руководителя администрации;
  • адрес и площадь помещения;
  • срок аренды;
  • дата и номер договора;
  • перечень технических помещений;
  • просьба о предоставлении преимущественного права выкупа;
  • предпочтительный порядок оплаты;
  • контактные данные;
  • дата составления и подпись.

Скачать образец заявления о приватизации нежилого помещения арендатором

Шаг 3: оценка имущества

Оценка проводится администрацией, вы в этом участвовать не обязаны. Стоимость, установленная экспертом, указывается в проекте договора.

Шаг 4: заключение договора и оплата

С вами заключат договор в течение 30 дней с момента подачи заявления. Предварительно отправят проект договора, где будут указаны все детали сделки, в том числе и стоимость.

Оплата производится при заключении договора.

Возможна рассрочка

Муниципалитет может предоставить вам рассрочку по оплате нежилого помещения (ст. 5 ФЗ №159-ФЗ). Минимальный срок – 5 лет, максимальный устанавливается местными законами. Например, в Москве рассрочку дают на срок до 7 лет.

Шаг 5: регистрация права собственности

Право собственности на нежилое помещение нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы можно подать через МФЦ. Понадобится паспорт и договор купли-продажи.

Если вы приватизировали нежилое помещение в рассрочку, право собственности тоже регистрируется, но с обременением. Оно будет снято после полного погашения долга. Документы об этом должна будет представить администрация.

Госпошлина

При подаче заявления о регистрации права собственности уплачивается госпошлина. Для физических лиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Когда могут отказать в приватизации

Основания для отказа в приватизации нежилого помещения перечислены в ст. 4 ФЗ №159-ФЗ. Например, вам могут отказать, если вы ознакомились с проектом договора, но вас не устроила цена, и вы сами отказались от сделки. Но при условии, что с этого момента прошло не более двух лет.

Когда еще возможет отказ в приватизации:

  1. Администрация сама предложила вам выкупить арендуемую площадь, но вы в течение 30 дней не заключили договор, а потом решились.
  2. Договор заключен, но вы существенно нарушили его условия: например, не внесли оплату.
  3. Есть задолженность по оплате аренды. Перед подачей заявления лучше провести сверку платежей.
  4. Договор аренды был заключен по результатам специализированного аукциона, и с этого момента не прошло три года.

Если вы просто не донесли какие-то документы, вам дадут время. Но нужно уложиться в 30 дней и успеть заключить договор.

Иногда отказы бывают и очевидно незаконными. Вот пример из судебной практики, когда мужчине удалось приватизировать нежилое помещение через суд:

Мужчина арендовал у администрации нежилое помещение более четырех лет. В 2011 году он решил приватизировать его, воспользовавшись преимущественным правом, но ему было отказано. Муниципалитет отправил письмо, и в качестве причины отказа указал, что для приватизации нужно арендовать площадь не менее двух лет. Это условие арендатором было соблюдено.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании отказа в заключении договора приватизации незаконным, обязании ответчика заключить этот договор и не чинить препятствий. Также он пояснил, что за весь период аренды именно он нес расходы по содержанию помещения, пользовался им более двух лет.

Еще было установлено, что в момент подачи заявления на это же помещение претендовал другой человек. Но по закону преимущественное право должно предоставляться именно арендатору.

Ответчик пояснил, что договор аренды действительно был заключен 06.10.2006 года сроком до 30.09.2011, но зарегистрировали его только 13.04.2009, следовательно, два года с момента начала аренды еще не прошло, и у истца нет преимущественного права выкупа.

Суд с доводами ответчика не согласился и удовлетворил исковые требования в полном объеме. Было установлено, что арендные отношения между истцом и ответчиком сложились не позднее июня-июля 2006 года, а не с момента госрегистрации договора (Решение № 2-594/2011 от 5 апреля 2011 г. по делу № 2-594/2011).

Жизненные ситуации

Вы как арендатор при приватизации нежилого помещения у муниципалитета можете столкнуться с некоторыми рисками. Например, если вас не устраивает выкупная цена и вы откажетесь от заключения договора, ваше преимущественное право на выкуп аннулируется.

Если же в помещении проведена перепланировка и она не узаконена, в приватизации могут отказать. То же самое касается и отсутствия информации об арендаторе в едином реестре предпринимателей.

Не устраивает выкупная цена

В такой ситуации вы можете отправить в администрацию протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Муниципалитет либо примет ваши условия, или отклонит их. В последнем случае обжаловать выкупную цену придется через суд.

Также вы можете отказаться от выкупа, но взыскать убытки с оценщика, который неверно определил рыночную стоимость. Вот один из таких примеров:

Женщина арендовала нежилое помещение в муниципальной собственности. Администрация заключила договор с оценщиком для определения рыночной стоимости недвижимости, которую арендатор должен был выкупить в дальнейшем.

По результатам имущество оценили в 5 469 000 руб. Арендатор посчитала эту стоимость необоснованной, обратилась в Арбитражный суд с иском к оценочной компании о признании рыночной стоимости недостоверной. Суд иск удовлетворил, поскольку отчет об оценке был оформлен с нарушениями – не указано, включается ли в эту стоимость НДС, или нет. В итоге удалось выкупить имущество за 4 580 038 руб. Эта цена была установлена решением суда.

После этого уже администрация подала иск в суд о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате (около 480 000 руб.), требования удовлетворены. Со слов арендатора, на момент обращения в суд ее долг превышал 715 000 руб., и вину за это она возлагала на оценщика, который неверно определил рыночную стоимость имущества. Предприниматель решил взыскать все убытки с оценщика через суд, и требования удовлетворены частично (Решение № 2-154/2012 от 14 февраля 2012 г. по делу № 2-154/2012).

Не узаконена перепланировка или переустройство

Здесь есть два варианта: вернуть помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами, или узаконить перепланировку.

Если повторные работы обойдутся дороже, проще узаконить перепланировку или переустройство. Кроме того, если нежилое помещение находится в жилом доме, вам все равно придется оборудовать его отдельным входом. Если он уже есть, но изменения не оформлены, нет смысла «откатываться» назад и все менять.

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос

Вы не включены в единый реестр

Если вас нет в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, подайте в ФНС заявление, чтобы вас туда включили. Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика-ИП или юридического лица.

Ответы юриста на частные вопросы

Я нахожусь в Москве, но арендую нежилое помещение в Санкт-Петербурге, там магазин. Хочу приватизировать его, но нет возможности приехать в Питер. Могу ли я сделать это через своего человека как арендатор, у которого есть преимущественное право выкупа?
Арендую нежилое помещение в Калининграде под склад. Первый договор аренды был заключен с 10.02.2018 по 20.11.2020, потом съезжал оттуда. В 2021 году снова вернулся, договор оформлен от 05.09.2021. Есть ли у меня преимущественное право на приватизацию? Ведь фактически пользовался помещением более двух лет, если сложить все сроки вместе.
Администрация направила мне письмо с предложением выкупить нежилое помещение, которое я арендую. Цена устраивает, но пока думаю над этим. Что будет, если я откажусь?
Хочу выкупить нежилое помещение в МКД. Как мне оповестить собственников о проведении собрания?
У меня в собственности есть нежилое помещение, которое я когда-то приватизировал. Сейчас там работаю как оценщик-ИП, сам офис я хочу продать. Покупатель уже есть. Могу ли я сам подготовить отчет о рыночной стоимости?

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Приватизация нежилого помещения у муниципалитета возможна, если вы его арендуете или хотите выкупить через аукцион.
  2. Приватизировать можно помещение в многоквартирном доме или в нежилом здании. В обоих случаях процедуры будут выглядеть по-разному.
  3. Воспользоваться преимущественным правом выкупа нежилого помещения вы можете по собственной инициативе как арендатор, но обычно муниципалитет сам направляет арендаторам уведомления с предложениями. Такое право предоставляется юридическим лицам и ИП. Самозанятым – нет.
  4. В приватизации нежилого помещения могут отказать, если у вас есть долги по арендной плате или не выплачен пай в ГСК. Все зависит от конкретной ситуации.
  5. Отказ всегда оформляется письменно, вы вправе оспорить его в суде. Как и выкупную стоимость, если считаете ее необоснованно высокой.

Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!

Елена Плохута
Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Задать вопрос
Рекомендуем по теме
Елена Плохута
Если у вас остались вопросы, спрашивайте, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ

  1. Маргарита

    Здравствуйте! Меня интересует, как перевести нежилое помещение в МКД, находящееся в собственности города, в собственность жильцов МКД?

    • Елена Бондаренко

      Доброе утро, Маргарита.
      Местные органы власти хотя и числятся собственниками многих нежилых помещений в МКД жилого фонда города, но по сути выступают представителями государства. То есть нежилое помещение в вашем доме принадлежит Российской Федерации. И для того чтобы его выкупить нужно уточнить продается ли оно. Если не продается, собственники квартир в МКД ничего не могут сделать.
      Для начала обратитесь в местную администрацию и уточните, выставлено ли нежилое помещение на продажу.
      Будут еще вопросы, обращайтесь.