Можно ли и как приватизировать служебную квартиру? Отвечает юрист
В большинстве случаев приватизация служебного жилья считается незаконной, поскольку это запрещено ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…». Но эту статью можно обойти и получить служебную квартиру в собственность, если знать, как это сделать в рамках правового поля.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, когда можно приватизировать служебное жилье в 2025 году и что для этого понадобится. Также вы узнаете об особенностях приватизации квартир сотрудниками МВД, прокуратуры, медицинскими и другими работниками.
Какое жилье считается служебным
Служебное жилье – это помещение, предоставленное работнику для постоянного проживания на время действия трудового договора. То есть если договор заключен на пять лет, то и жить там можно ровно столько же. Если же он бессрочный, то право пользования жильем остается до увольнения.
Вопросы приватизации служебного жилья регламентируется Жилищным кодексом и Законом №1541-1.
Что там указано:
- В ст. 4 Закона №1541-1 говорится, что не подлежат приватизации помещения в аварийных домах, закрытых военных городках, или предоставленные как служебное жилье. Исключение – жилищный фонд совхозов или расположенный в сельской местности: его приватизировать можно.
- Приватизировать служебную квартиру можно только с согласия собственника. Но для начала он должен передать дом в собственность муниципалитета. Если же жилье находится у предприятия по праву оперативного управления или хозяйственного ведения, сначала перевод в муниципальную собственность согласовывается с владельцем.
- Жилье из специализированного жилищного фонда приватизировать нельзя, но это можно обойти законно.
- К специализированному фонду относятся служебные квартиры, общежития; жилье в домах социального обслуживания граждан, или предназначенное для детей-сирот, социальной защиты отдельной категории лиц (ст. 91 ЖК РФ).
Собственник может принять решение о переводе недвижимости в муниципальную собственность по заявлению работника или администрации. Но это его право, а не обязанность: если он против, может отказаться от этого на законных основаниях.
Приватизация служебного жилья: миф или реальность?
Оформление служебной квартиры в собственность может стать реальностью, если собственник-работодатель согласен передать права на нее в муниципалитет. Администрация, скорее всего, не откажется от этого, но для владельца недвижимости особых преимуществ от этого не будет.
Например, ему не придется платить имущественный налог, но зато он не сможет обеспечивать новых сотрудников жильем, отчего престиж компании может понизиться.
Альтернативный вариант – приватизация служебного жилья государственного или муниципального учреждения, которое реорганизуется или ликвидируется, либо не может нести расходы на его содержание. Это более реально. Если собственник не против, недвижимость будет передана на баланс администрации.
Вот что говорится в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2006 года:
«Передача служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения: они перестают быть служебными и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Поэтому граждане, занимающие указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации».
Условия приватизации служебного жилья
Вы можете приватизировать служебное жилье из муниципальной собственности, если оно уже переведено на баланс администрации.
Для этого важно соблюдать несколько условий:
- Право на приватизацию ранее не использовалось. Исключение – если вы приватизировали недвижимость до 18 лет: после совершеннолетия это можно сделать повторно.
- У вас нет другого жилья в собственности.
- Дом, в котором находится квартира, не признан аварийным.
- Вы зарегистрированы по адресу приватизируемой жилплощади.
- Есть договор найма.
В некоторых случаях особенности приватизации служебного жилья зависят от того, где именно работает человек.
Приватизация жилья отдельными категориями работников
В судебной практике есть много интересных случаев, когда сотрудникам правоохранительных органов и других учреждений все же удавалось приватизировать служебное жилье. Там в законах тоже есть маленькие хитрости.
Разберемся во всем детально.
Медицинские работники
Медики могут приватизировать служебное жилье, если оно предоставлено по договору социального найма, и в Росреестре не числится в качестве служебного. Важную роль играет и стаж работы: например, в Сахалинской области нужен стаж от 10 до 20 лет в зависимости от места работы (Постановление Правительства Сахалинской области от 18 июля 2015 г. № 281). В каждом регионе свои правила, нужно смотреть в первую очередь их.
Если же администрация отказывает в приватизации, это можно сделать через суд. Вот один из таких примеров:
Женщина обратилась в суд с иском о приватизации, ответчиком выступала администрация. В обоснование требований она указала, что является нанимателем специализированного жилого помещения, предоставленного ей в связи с трудовыми отношениями (медработник).
В приватизации ей отказали, поскольку она не предоставила документ, подтверждающий, что ранее она такое право не использовала. Также отказ был связан с недостаточным стажем для участия в процедуре – 15 лет.
Однако суд удовлетворил иск, поскольку ответчик ориентировался на закон, принятый уже после обращения истицы с заявлением к нему. На тот момент действовал другой закон, по которому стаж был равен 7 годам (Решение № 2-200/2018 2-200/2018 ~ М-85/2018 М-85/2018 от 14 мая 2018 г. по делу № 2-200/2018).
Сотрудники МВД
Если вы являетесь сотрудником МВД или Росгвардии, приватизировать служебное жилье сложно, но можно. Например, если с вами заключен договор найма и в условиях указано, что право на приватизацию у вас возникает после 5 лет службы, все вполне реально.
Важно, чтобы дом не числился служебным в реестре. Также смотрите региональные законы. К примеру, в Челябинской области приватизировать служебное жилье на балансе муниципалитета могут пенсионеры по старости, проработавшие в организации более 5 лет (Постановление администрации города Челябинска от 12 июля 2013 г. N 169-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие решения о приватизации служебного жилого помещения муниципального жилищного фонда города Челябинска»).
Педагоги
Если жилье имеет статус служебного, приватизировать его нельзя. Но вы можете обратиться в управление образования или другой отдел администрации, чтобы дом перевели в муниципальный фонд. Тогда можно и приватизировать квартиру.
Как показывает практика, педагогическим работникам получить в собственность жилье довольно сложно:
Женщина обратилась в суд с иском к администрации, потребовав признать за ней право собственности на квартиру в порядке приватизации. Она указала, что служебное жилье ей было предоставлено как учителю средней школы. С ее слов, она обращалась в администрацию с заявлением о снятии с квартиры статуса служебного помещения, но там ей отказали. Также она пояснила, что жилье передано в муниципальную собственность, соответственно, утратило статус служебного.
Ответчик просил в удовлетворении иска отказать, поскольку статус служебного помещения не был отменен, и его не собираются аннулировать, чтобы и в дальнейшем можно было предоставлять его педагогам для проживания.
В ходе разбирательств было установлено, что спорное жилье действительно является муниципальной собственностью, а раньше было в оперативном управлении школы. Кроме того, истица не числится среди нуждающихся в улучшении жилищных условий, а на местном уровне акт о приватизации служебных жилых помещений не принят. В удовлетворении требований отказано (Решение № 2-1716/2017 2-1716/2017~М-1598/2017 М-1598/2017 от 2 ноября 2017 г. по делу № 2-1716/2017).
Сотрудники прокуратуры
Прокуроры и прокурорские работники тоже могут рассчитывать на обеспечение жильем, но по совершенно другой программе. Так, на основании ст. 44.1 ФЗ от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре РФ», им предоставляется недвижимость или единовременная социальная выплата на ее покупку, если они:
- Отработали не менее 10 лет отработали на должностях прокуроров, сотрудников научных и образовательных организаций с присвоением классных чинов.
- Числятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Нуждающимся в улучшении жилищных условий признается прокурор, у которого нет собственного жилья, либо оно есть, но не отвечает установленным требованиям. Также получить недвижимость могут сотрудники, проживающие в коммунальных квартирах, в однокомнатных квартирах в составе двух и более семей, в смежных неизолированных комнатах.
Военнослужащие
Приватизация служебного жилья для военнослужащих возможна на основании Постановления Правительства РФ от 29.06.2011 №512 «О порядке признания…». Но только если оно относится к муниципальному фонду, а не состоит на балансе Министерства обороны.
Недвижимость предоставляется бесплатно в собственность военнослужащих, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они прослужили более 20 лет. Также это право распространяется и на уволенных в запас по состоянию здоровья, возрасту или сокращению.
Работники культуры
Если позволяют региональные законы, работники культуры и другие бюджетники могут приватизировать служебное жилье, в котором они прожили по договору найма. Для этого достаточно обратиться в администрацию. Если же недвижимость относится к специализированному жилищному фонду и состоит на балансе конкретного учреждения, приватизация возможна только с согласия его руководства.
Как приватизировать служебное жилье: пошаговая инструкция
Сначала вам нужно добиться перевода жилья из категории служебного в муниципальное. Фактически это означает передачу права собственности от организации к администрации. Не каждый на это согласится.
Если ваши старания все же увенчались успехом и квартиру отнесли к муниципальному жилищному фонду, обратитесь в администрацию с заявлением о приватизации.
Рассмотрим каждый шаг детально.
Шаг 1: обращаемся к собственнику
Собственником в данном случае является предприятие, на котором вы работаете: именно оно предоставило вам квартиру по договору найма. Подайте заявление на имя руководителя и укажите в нем просьбу о переводе жилья в муниципальный фонд.
Шаг 2: дожидаемся перевода в муниципальный фонд
Если собственник согласен на это, недвижимость будет передана муниципалитету в течение одного-двух месяцев.
Шаг 3: подаем заявление о приватизации
Если служебное жилье уже передано администрации, обратитесь туда с заявлением о переходе права собственности в порядке приватизации.
Что в нем указывается:
- Ф.И.О., должность главы администрации;
- ваши Ф.И.О., адрес;
- адрес квартиры, количество комнат;
- дата и номер договора найма жилого помещения или социального найма;
- Ф.И.О. членов семьи, которые тоже участвуют в приватизации;
- Дата составления, подписи всех участников.
Вместе с заявлением нужно представить паспорт, договор найма, выписку из домовой книги, а также справки о неучастии в приватизации ранее. Если есть дети до 14 лет, понадобятся свидетельства о рождении.
Шаг 4: заключаем договор
На рассмотрение заявления в администрации может уйти до двух месяцев. Если все в порядке, вас пригласят для заключения договора о переходе права собственности на квартиру в порядке приватизации.
В нем указывается следующее:
- данные собственника;
- данные всех участников приватизации;
- сведения о квартире;
- согласие собственника на приватизацию;
- дата заключения, подписи сторон.
Шаг 5: регистрируем право собственности
После заключения договора все документы подаются для регистрации сделки в Росреестр. Направить их можно через МФЦ, в некоторых регионах доступна подача через Госуслуги.
Вам придется заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности – 2 000 руб. Сделка будет зарегистрирована в течение 10-15 дней.
Последствия приватизации служебного жилья
С момента регистрации сделки в Росреестре вы станете полноправным собственником квартиры. Следовательно, вам придется оплачивать имущественный налог, плату за содержание жилья.
Однако есть и преимущества:
- Возможность совершать любые сделки с приватизированной недвижимостью: продать, подарить, обменять.
- Жилье можно оставить в наследство.
Если вы приватизировали квартиру, а потом поняли, что она вам по каким-то причинам не нужна, ее можно деприватизировать с согласия администрации. Тогда право собственности снова перейдет муниципалитету.
Иногда в приватизации отказывают
В заключении договора вам гарантированно откажут, если вы уже участвовали в приватизации или у вас есть другое жилье в собственности. Также отказ возможен в других случаях:
- Представлен неполный комплект документов.
- Нет статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий, хотя по закону для приватизации он обязателен.
Если вы не согласны с отказом, его можно оспорить в судебном порядке.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизация служебного жилья в большинстве случаев невозможна.
- Приватизировать можно служебное жилье, переданное компанией-работодателем в собственность администрации, если оно относится к муниципальному жилищному фонду.
- Для получения права собственности в порядке приватизации все вопросы нужно решать через муниципалитет.
- Отдельные категории работников могут приватизировать служебные квартиры, но есть требования к стажу.
- Приватизация проводится бесплатно, платится только госпошлина за регистрацию права собственности – 2 000 руб.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам прямо сейчас! Консультации предоставляются бесплатно и в любое время суток!
