Как приватизировать квартиру через суд
Вы можете приватизировать квартиру через суд в одностороннем порядке, если собственник отказал вам в приватизации. Могут быть и другие причины, но итог один: по решению суда за вами признают право собственности при наличии оснований, и жилье вы получите.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, как приватизировать квартиру через суд в 2025 и сколько длится сам процесс. Также вы узнаете, на каких основаниях это возможно, какие понадобятся документы и сколько это будет стоить.
Коротко о приватизации
Если все хорошо, приватизация проводится без суда. Квартира переходит из муниципальной или государственной в частную собственность всех участников. Для этого достаточно обратиться в администрацию с заявлением, получить ответ и заключить договор, а потом зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Если что-то пошло не так и появились проблемы, возможна принудительная приватизация квартиры. Но не все так просто: нужны основания, которые не будут противоречить нормам Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ЖК РФ, ГК РФ.
Приватизировать можно только недвижимость, в которой вы зарегистрированы и проживаете по договору социального найма или ордеру. Еще одно условие – неучастие в приватизации ранее. Если эти требования не соблюдаются, суд не удовлетворит исковое заявление.
Основания для обращения в суд
Чаще всего проблемы при приватизации возникают, если один из прописанных против. Много дел и о признании приватизации состоявшейся, когда в суды обращаются наследники, чтобы закончить ее и получить недвижимость в наследство.
В каких еще случаях вопросы можно решить через суд:
- Не установлен реальный собственник.
- Собственник отказал в приватизации.
- Квартиру приватизировали без вашего согласия.
Могут быть и другие причины. Разберемся во всем подробно.
Один из прописанных против
По закону без согласия всех жильцов, зарегистрированных по адресу жилья, приватизировать его нельзя. Даже если все «за», и только один – против.
В такой ситуации есть несколько вариантов:
- Попросить отказавшегося сняться с регистрационного учета или оформить официальный отказ у нотариуса. Способ хорош, если у вас нормальные отношения.
- Обратиться в суд и признать родственника утратившим право пользования жилым помещением и снять его с регистрационного учета. Но придется доказывать, что он там давно не проживает, не оплачивает коммунальные услуги и к квартире имеет только формальное отношение.
После того, как выпишете родственника через суд, обратитесь к собственнику жилья с заявлением о приватизации. Это уже делается без согласия и без присутствия того, кто изначально отказывался. Проблем возникнуть не должно.
Вот пример из судебной практики: Женщина стала жить вместе с мужчиной еще в 1987 году в коммунальной квартире. Там ее семья занимала две комнаты по ордеру. Отношения между ними не сложились, и мужчина от нее съехал в 1995 году, так и оставшись зарегистрированным по старому адресу. Также еще при въезде с ним был заключен договор социального поднайма.
В 2011 году женщина обратилась в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, признании расторгнутым договора соцнайма с 1995 года. Ответчиком выступал бывший сожитель и администрация.
В обоснование требований она указала, что ответчик с 1995 года не живет в квартире, не предпринимал попыток вселиться обратно, расходы по содержанию жилья не несет.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил иск. Было установлено, что ответчик действительно давно не живет в жилом помещении и не несет никаких расходов по его содержанию (Решение от 29 апреля 2011 г.).
Собственник отказал в приватизации
Если вы подали в администрацию заявление, а через два месяца или раньше вам пришел отказ, его можно оспорить. Но при условии, что отказали действительно необоснованно.
Какие могут быть законные основания для отказа в приватизации:
- Вы уже использовали право на приватизацию: получить квартиру можно только один раз. Исключение – приватизация до 18 лет: в таком случае после совершеннолетия можно повторно поучаствовать в процедуре.
- Представлен неполный комплект документов. Сначала вас попросят донести недостающие документы. Если вы этого не сделаете – откажут.
- Недвижимость не принадлежит муниципалитету. Тогда придется устанавливать реальную принадлежность и признавать право собственности в суде.
- В договоре не указаны дети до 18 лет, а согласие опеки на отказ от приватизации не получен.
Также могут отказать в приватизации, если квартира находится в аварийном доме, общежитии, в закрытом военном городке, или относится к специализированным жилым помещениям. Такое жилье приватизировать нельзя (ст. 4 Закона РФ №1541-1).
Если вы считаете, что вам отказали в приватизации незаконно, можно оспорить отказ в суде. Приготовьтесь доказывать свою правоту не словами, а документами. Могут понадобиться и свидетельские показания.
Шансы всегда есть. Например, двум женщинам из Липецкой области удалось признать отказ в приватизации незаконным и обязать администрацию заключить с ними договор о передаче недвижимости в собственность:
Женщины жили в одной квартире вместе с родителями, которые получили ее как служебное жилье от сельскохозяйственного предприятия. Изначально квартиру выкупил завод у физического лица, затем она была передана в собственность администрации в рамках конкурсного производства.
Родители от приватизации отказались, т.к. ранее уже использовали свое право. Приватизировать жилье решили обе дочери, которые и обратились в администрацию с заявлением. Однако там им отказали в приватизации, сославшись на то, что квартиры нет у них на балансе.
Суд принял сторону истиц и признал отказ необоснованным, поскольку то, что муниципалитет своевременно не поставил жилье не баланс, не может нарушать права жильцов на бесплатную приватизацию (Решение от 19 марта 2013 г.).
Наследодатель не успел закончить приватизацию
Если ваш родственник подал документы на приватизацию, а потом скончался, не успев все дооформить, вы можете сделать это за него и получить квартиру в наследство.
Достаточно подать в суд исковое заявление с требованиями о:
- признании приватизации состоявшейся;
- включении недвижимости в наследственную массу;
- признании права собственности на жилье в порядке наследования.
Без присутствия заявителя администрация не может оформить договор по понятным причинам, так что всем придется заниматься вам. Вы вправе унаследовать квартиру, даже если не прописаны в ней. Но нужно учитывать очередность наследования или содержание завещания.
Рассмотрим пример из судебной практики: У супругов было двое детей. Муж и дети заключили договор приватизации квартиры, предоставленной ранее в соцнаем. Право собственности на жилье зарегистрировано не было, мужчина умер.
Вдова обратилась в суд с иском о признании приватизации состоявшейся и включении доли в наследственную массу. В обоснование требований она указала, что дети оформили отказ от наследования доли отца в пользу матери. Она несла расходы по содержанию жилья, приняла наследство фактически.
Исковые требования суд удовлетворил. Было установлено, что мужчина при жизни явно выразил свои намерения приватизировать квартиру, а значит, есть основания для признания приватизации состоявшейся кроме. Того, ответчики в лице двух дочерей не возражали против удовлетворения иска. 1/3 доли в праве на квартиру включили в наследственную массу, она досталась истице – матери ответчиков (Решение № 2-2233/2017 2-2233/2017~М-1748/2017 М-1748/2017 от 31 мая 2017 г. по делу № 2-2233/2017).
Нужно установить реального собственника
Бывает и так, что человек заключает договор социального найма с муниципалитетом, а потом ему отказывают в приватизации, ссылаясь на то, что квартира принадлежит физическому лицу.
Например, так было в Свердловской области: Мужчина обратился в суд с иском к администрации, просил признать отказ в приватизации незаконным и признать за ним право собственности на недвижимость. В обоснование требований он указал, что является нанимателем комнаты. Он обратился в администрацию с заявлением о приватизации, но там ему отказали, пояснив, что квартира принадлежит физлицу, и переход права собственности надлежащим образом не оформлен.
Также в деле были другие истцы, которым тоже принадлежали комнаты в спорной квартире. Они заявили аналогичные требования.
В ходе разбирательств выяснилось, что квартира была предоставлена семьям истцов в качестве служебного жилья от совхоза. Часть требований истцов удовлетворены, поскольку факт отсутствия госрегистрации права администрации на недвижимость не может ограничивать права истцов на приватизацию (Решение от 25 марта 2013 г.).
Ваше право на приватизацию не учтено
Если ваши родственники приватизировали квартиру без вас, тем самым нарушив ваши права, можно оспорить сделку в суде и признать право собственности на долю за вами. Также увеличение доли возможно, если вы докажете, что родственник заключил договор социального найма незаконно, когда не имел права на это и не нуждался в улучшении жилищных условий.
Пример: Истцы обратились в суд требованием признать договор приватизации недействительным, аннулировании записи в Росреестре, расторжении договора социального найма, признании права собственности на долю в квартире за ними.
В обоснование требований истцы указали, что спорная квартира ранее была общежитием. Две комнаты занимают они, в третьей зарегистрирована семья ответчика, которая там давно не проживает.
Ранее истцы уже обращались в суд с требованием о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением, но в удовлетворении иска было отказано.
В ходе разбирательств суд установил, что у ответчика действительно до заключения договора соцнайма уже было несколько объектов недвижимости в собственности, что должно было препятствовать самой сделке. Кроме того, она заселила в спорное жилье своих родственников, не оплачивала коммунальные услуги, и в целом создавала для других жильцов проблемы.
Также был подан встречный иск о признании первоначальных истцов утратившими право пользования жильем после заключения ответчиком договора о передаче права собственности на недвижимость.
Исковое заявление удовлетворено. Договор приватизации признан недействительным, за истцами признано право собственности на доли (Решение № 2-3224/2015 2-414/2016 2-414/2016(2-3224/2015;)~М-3488/2015 М-3488/2015 от 20 июня 2016 г. по делу № 2-3224/2015).
Другие причины
Могут быть и другие причины для приватизации квартиры в судебном порядке. Например, если вам нужно признать договор социального найма заключенным и приватизировать жилье.
Исковые требования напрямую зависят от оснований. Сначала определитесь, в чем именно заключается нарушение ваших прав, а потом обращайтесь в суд.
Как приватизировать квартиру через суд: пошаговая инструкция
Чтобы приватизировать квартиру в судебном порядке, сначала определитесь с исковыми требованиями и подготовьте документы. Потом нужно составить исковое заявление и отправить все документы ответчику.
Как выглядит общий порядок действий в дальнейшем:
- Получите уведомление о вручении документов ответчику.
- Подайте документы в суд.
- Участвуйте в предварительном заседании и судебных разбирательствах.
- Получите судебное решение.
- Зарегистрируйте право собственности на квартиру.
Рассмотрим все более детально.
Шаг 1: определяем исковые требования
Как я писала ранее, требования напрямую зависят от причины для обращения в суд. Например, если наследодатель не успел оформить приватизацию, вам нужно признать ее состоявшейся, включить недвижимость в наследственную массу и признать право собственности на нее.
Шаг 2: готовим документы
Что понадобится для суда, помимо искового заявления:
- паспорт;
- договор социального найма или ордер;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- справка о неучастии в приватизации ранее;
- справка по форме №9 о зарегистрированных на жилплощади;
- согласие всех прописанных на приватизацию;
- нотариальные отказы всех отказавшихся от приватизации;
- квитанция об оплате госпошлины (оплачивается при подаче иска).
Могут понадобиться дополнительные документы. Например, для признания приватизации наследодателем состоявшейся необходимо свидетельство о его смерти, документы о родстве. Если есть завещание, возьмите и его.
Если вам отказали в приватизации и вы хотите это оспорить, подготовьте письменный отказ собственника.
Многие документы можно заказать онлайн и сэкономить время. Например, оформление выписки из ЕГРН доступно на сайте Росреестра. Это будет стоить 350 руб., готовую выписку отправят вам на адрес электронной почты в течение трех дней.
Шаг 3: составляем исковое заявление
Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ.
Что в нем указывается:
- наименование суда;
- ваши Ф.И.О., адрес, номер телефона;
- Ф.И.О., адреса ответчиков и третьих лиц;
- дата заключения договора соцнайма или выдачи ордера;
- данные всех зарегистрированных;
- дата обращения к собственнику с заявлением о приватизации;
- причины, по которым приватизация оказалась невозможна или не завершена;
- требования;
- дата составления и подпись.
Скачать образец искового заявления о признании права собственности в порядке приватизации
Шаг 4: отправляем документы ответчику
С 2019 года все истцы обязаны отправлять документы ответчикам. Раньше это делали секретари судов. Лучше отправить все заказным письмом с уведомлением о вручении: уведомление вам понадобится для суда как подтверждение того, что ответчик оповещен об иске.
Шаг 5: подаем документы в суд
Документы необходимо подать в районный суд по адресу расположения спорной недвижимости. Это можно сделать лично, с помощью представителя по доверенности, или через Госуслуги.
Последний вариант – самый удобный: если воспользуетесь ГАС «Правосудие», отправка займет не более 10 минут. Там же оплачивается и госпошлина. Потом в личном кабинете вы сможете отслеживать и ход дела. Также можно отправить все Почтой России, но учтите, что доставка даже в пределах одного города может занимать и 5-7 дней.
Вам понадобится уведомление о вручении документов ответчику, исковое заявление и документы, перечень которых я указала выше.
Госпошлина
Если вам нужно просто оспорить отказ в приватизации и признать за собой право собственности, размер госпошлины составит 300 руб. за каждое требование. Такой иск считается имущественным и не подлежащим оценке, т.к. недвижимость по приватизации передается в собственность бесплатно (ст. 333.19 НК РФ).
Если же вы хотите признать право собственности на «недоприватизированную» наследодателем квартиру, госпошлина будет зависеть от ее рыночной стоимости. Минимум – 400, максимум – 60 000 руб.
Помимо госпошлины, в расходы заложите стоимость услуг адвоката или юриста. Все затраты можно взыскать с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 88 ГПК РФ).
Шаг 6: предварительное заседание
В течение пяти дней после получения документов судья примет их к производству и назначит предварительное заседание. На ваш адрес направят соответствующее определение. Если указывали номер телефона, оповестят еще и по СМС о дате и месте первого заседания.
Предварительное заседание проводится в форме беседы и носит больше формальный характер. Там судья уточнит у вас и ответчика, можно ли урегулировать вопрос мирным путем. Если нет, дело назначается к судебному разбирательству.
Шаг 7: участвуем в судебных разбирательствах
Судебные разбирательства – более масштабное «мероприятие», чем предзаседание. Здесь уже детально изучаются представленные документы и доказательства, заслушиваются мнения свидетелей.
В рамках разбирательства заседаний может быть несколько, обычно они проводятся с промежутком в 10-15 дней. Если же для суда все очевидно и закон на вашей стороне, требования могут удовлетворить еще на первом заседании. Но такое происходит довольно редко.
Шаг 8: получаем решение
Решение выносится судьей единолично и оглашается в зале заседаний. Удостоверенную копию вам выдадут в течение пяти дней после принятия в окончательной форме, а в силу оно вступит только через месяц.
Не спешите идти в суд через пять дней. Предварительно лучше уточните по телефону, готово ли решение: нередко в судах с этим запаздывают.
Шаг 9: регистрируем право собственности
Когда решение вступит в силу, запишитесь на прием в МФЦ для подачи документов на регистрацию права собственности. В назначенный день придите на прием вместе с паспортом, решением и договором социального найма.
Может понадобиться и договор о переходе права собственности в порядке приватизации, если в исковом заявлении вы указали требование об обязании ответчика заключить его. Если нет, договор не нужен. Росреестр зарегистрирует право на основании решения в течение 9 рабочих дней.
Госпошлина
При подаче заявления в МФЦ оплатите госпошлину за регистрацию права собственности на квартиру в порядке приватизации – 2 000 руб. Если собственников несколько, сумма делится на всех в равных долях.
Возможные трудности
Проблемы могут возникнуть еще до начала судебных разбирательств. Например, если для обращения в суд не хватает каких-то документов или администрация не выдает письменный отказ. Еще сложнее, если вы не знаете, где находится один из ваших родственников, а приватизировать квартиру хочется.
Разберемся во всем более подробно.
Утеряны документы
Если каких-то документов не будет хватать, суд попросту не примет исковое заявление и даст время, чтобы вы донесли все. Или примет, но вынесет решение не в вашу пользу. Все зависит от конкретной ситуации.
Единственный выход – еще до подачи заявления заказать дубликаты утраченных документов через МФЦ. Их изготовят в течение 3-5 дней. Некоторые документы можно заказать и онлайн через Госуслуги, но выдаются они все равно в МФЦ. Кроме выписки из ЕГРН: как я уже говорила, ее могут отправить на электронную почту.
Администрация не дает письменный отказ
До истечения двух месяцев с момента подачи вами заявления собственник должен заключить договор о переходе права собственности в порядке приватизации, или выдать вам письменный отказ.
Если отказа нет, отправьте на адрес администрации письменное требование о предоставлении отказа с указанием причин. Идеально, если вы сможете прийти туда и передать требование лично, чтобы сотрудник поставил отметку о принятии на втором экземпляре.
Местонахождение одного из прописанных неизвестно
Если человек, который имеет право приватизировать жилье наравне с вами, давно не выходит на связь и вы не знаете, где он находится, сначала снимите его с регистрационного учета и признайте его утратившим право пользования жилым помещением. И только потом приватизируйте недвижимость, когда решение суда вступит в силу.
Для приватизации в этом случае необязательно обращаться в суд. Если выпишете родственника, он утратит право на участие в процедуре, и его мнение не будет иметь значения.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизация квартиры через суд возможна, если решение будет вынесено в вашу пользу.
- Основанием для обращения в суд может послужить отказ собственника в приватизации. Бывают и другие причины – их много.
- Если один из прописанных против приватизации, оформить квартиру в собственность можно только сняв его с регистрационного учета через суд. При условии, что он там давно не живет и не участвует в расходах по содержанию недвижимости.
- Право собственности в порядке приватизации регистрируется на основании решения суда. Заключать договор с собственником после разбирательств не нужно.
- Если администрация не дает официальный отказ в приватизации, но и не заключает договор, это не препятствует обращению в суд. Только сначала потребуйте выдать вам письменный отказ, чтобы вы могли обосновать свои требования.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами! Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
