Как приватизировать квартиру с долгами? Отвечает юрист
Вы можете приватизировать квартиру с долгами за ЖКХ, но не все так просто. Обычно проблемы начинаются еще на этапе получения справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, мотивируя это тем, что сначала нужно ее погасить.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, возможна ли приватизация квартиры с долгами в 2024 году и как это сделать. Также вы узнаете, что делать, если из-за долгов вам не выдают документы или отказываются заключать договор, и какие расходы вас ожидают.
Возможна ли приватизация квартиры с долгами
Как я уже писала, приватизировать квартиру с долгами можно. Ни один закон этого не запрещает. Но уже на этапе сбора документов вы можете столкнуться с проблемами: например, в УК откажутся выдавать справку об отсутствии задолженности, или в самой администрации откажутся заключать договор о переходе права собственности в порядке приватизации.
Еще сложнее, если собственник решил расторгнуть договор социального найма. В таком случае ваши шансы заметно ниже, если он успел обратиться в суд.
Разберемся во всем более подробно.
Не выдают справку
Чтобы приватизировать квартиру, вам понадобится копия лицевого счета. Ее можно получить в управляющей компании (УК), заказать через МФЦ или Госуслуги. По лицевому счету как раз и можно отследить все долги. И если в МФЦ копию обычно выдают без проблем, то в УК зачастую отказываются ее оформлять, требуя сначала погасить задолженность. Это незаконно.
На какие законы вам нужно ориентироваться:
- Ст. 8 ФЗ от 27.07.2006 №149-ФЗ «Об информации…». Там говорится, что каждый гражданин вправе получать любую информацию, затрагивающую его права, свободы и интересы. В том числе и сведения о состоянии лицевого счета по ЖКУ.
- Ст. 19.1 КоАП РФ. Нарушение положений вышеуказанной статьи и других законов в случае отказа в выдаче справки может повлечь административную ответственность. УК или сотрудника могут оштрафовать за самоуправство на сумму до 500 руб.
Штраф небольшой, но сам факт административного расследования доставит УК много неудобств. Если вам отказал в выдаче справки работник УК, можете пожаловаться вышестоящему руководителю. Не поможет – отправьте жалобу в прокуратуру или жилищную инспекцию своего региона.
Жалобы и обращения граждан рассматриваются в срок до 30 календарных дней. Пожаловаться можно на отказ в выдаче справки по лицевому счету, а также выписки из домовой книги и других документов, которые нужны для приватизации. Их тоже обязаны выдавать, но из-за долгов иногда отказываются.
Отказывают в приватизации
Сами собственники тоже иногда отказывают в заключении договора о приватизации, мотивируя это долгами по коммунальным услугам. Это незаконно: в ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…» четко сказано, что приватизировать жилье могут все граждане, проживающие там по договорам социального найма. И о долгах там речи нет.
По закону должно быть так:
- Вы обращаетесь в администрацию с заявлением о приватизации.
- Заключается договор. Сумма долга указывается в нем или в отдельном документе. Погашать его все равно придется, иначе деньги взыщут в судебном порядке. Срок уплаты определяется по договоренности.
Вот пример из судебной практики, когда человеку удалось приватизировать квартиру с долгами, а потом собственник взыскал их через суд:
Изначально администрация обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности с бывшей нанимательницы. Она не согласилась с этим и подала апелляционную жалобу на решение.
В ходе разбирательств было установлено, что женщина жила в квартире по договору соцнайма. В период с 2008 по 2013 года ей никакие квитанции об уплате за найм жилья не поступали, о долге она не знала. В 2013 году она решила приватизировать квартиру, собственник не отказал ей, но и не сообщил о существовании долга. Просила отменить решение нижестоящего суда о взыскании задолженности.
Представитель администрации с ее доводами не согласился, пояснив, что раньше действительно они отказывали в приватизации из-за долгов, но прокурорская проверка выявила, что такие отказы незаконны. Соответственно, препятствовать в приватизации они не могли.
В итоге сумма задолженности снижена. Ее рассчитали не за весь период, а в пределах срока исковой давности – с 2011 по 2013 годы, до заключения договора приватизации (Апелляционное определение № 11-240/2014 от 25 декабря 2014 г. по делу № 11-240/2014).
Взыскать долги по коммунальным услугам можно только за последние три года, предшествующие заключению договора о переходе права собственности в порядке приватизации.
Если не хотите идти на конфликт, попробуйте сначала договориться об отсрочке или рассрочке по уплате задолженности. Обычно людям идут навстречу. Если же администрация против компромиссов и незаконно отказывает в приватизации, требуйте письменный отказ, а потом обжалуйте его в суде.
Хотят расторгнуть договор соцнайма
Если вы не оплачиваете коммунальные услуги или не вносите плату за жилое помещение более 6 месяцев, наймодатель может расторгнуть договор социального найма в судебном порядке (пп.1 п.4 ст. 83 ЖК РФ). На практике долги копятся у людей годами, поэтому, если администрация еще не обратилась в суд с иском о выселении и расторжении договора, отказать в приватизации вам не могут.
Если же исковое заявление уже подано в суд и принято к производству, ничего сделать нельзя. Вам остается только ждать, когда будет вынесено решение. Если суд откажет в удовлетворении требований и вас не выселят, приватизировать квартиру можно. Если удовлетворит иск, придется покинуть жилье.
Если дело дошло до суда, лучше пойти на мировое соглашение. Задолженность можно погасить сразу во время разбирательств, или договориться об отсрочке.
Как показывает практика, за долги по коммунальным услугам нанимателей легко выселяют даже с детьми:
Квартира была предоставлена по договору соцнайма Стряпковой С.О. и членам ее семьи – мужу и детям. Согласно выписке по финансово-лицевому счету, за несколько лет наниматель накопила долги – свыше 310 000 руб. Эту сумму администрация захотела взыскать через суд.
Судом было установлено, что, согласно выписке, ответчики не проживают в квартире, поскольку нет начислений за водоснабжение. Плата рассчитывалась по общим нормативам, а не по счетчикам. Показания своевременно не передавались.
В 2019 году было заключено соглашение об отсрочке погашения задолженности, размер которой на тот момент был равен 320 000 руб. Некоторое время жильцы платили, а потом перестали.
Также один из ответчиков пояснил, что их семья действительно не жила в квартире, поскольку ему требовалось лечение в другом городе. Сама Стряпкова С.О. ссылалась на то, ее ребенок лечился в офтальмологическом отделении больницы. Однако суд не принял это во внимание, установив, что госпитализация ребенку была не нужна, а из лечения ему рекомендовали очки, сенсорные упражнения и заклейки.
В итоге суд исковые требования администрации удовлетворил, поскольку было установлено, что ответчики действительно не проживают в квартире и не несут расходы по ее содержанию, и есть основания для утраты права пользования жилым помещением (Решение № 2-75/2019 2-75/2019(2-801/2018;)~М-746/2018 2-801/2018 М-746/2018 от 2 июля 2019 г. по делу № 2-75/2019).
Какие еще могут быть долги
Помимо долгов по коммунальным платежам, не могут отказать в приватизации при наличии задолженности по кредитам или ипотеке. Даже если уже есть исполнительное производство у приставов.
Это ваши личные долги, которые ни к квартире, ни к администрации никакого отношения не имеют. С вас не могут требовать даже справки от приставов.
Участие в процедуре банкротства в качестве должника тоже роли не играет и никак не препятствует приватизации.
Узнайте задолженность заранее
Самый простой способ – посмотреть на квитанцию, которую вам отправляют ежемесячно. Там указываются все платежи, в том числе и долги.
Как узнать задолженность по квартплате через интернет:
- Через сервис ГИС ЖКХ. Информация отобразится автоматически в личном кабинете, если вы подключили лицевой счет к сервису.
- Через Госуслуги.
Онлайн можно не только узнать размер задолженности, но и оплатить ее. Для оплаты подойдет банковская карта или электронный кошелек.
Когда приватизировать квартиру нельзя
Вам могут отказать в приватизации квартиры с долгами на законных основаниях, если остальные члены семьи против. Например, если по адресу жилья зарегистрировано пять человек, и только один отказывается от приватизации, сделать практически ничего нельзя. Вы можете попросить его выписаться или оформить нотариальный отказ. Если он не соглашается – попытаться приватизировать жилье через суд, но шансы ничтожно малы.
Есть и другие основания для отказа в приватизации:
- Право на приватизацию уже использовано. Приватизировать недвижимость можно только один раз в жизни. Исключение – приватизация до 18 лет: после совершеннолетия получить квартиру в собственность можно еще раз.
- Представлен неполный комплект документов. Просто донесите недостающие справки в установленный срок, и с вами заключат договор. Не принесете – не получите квартиру в собственность.
Также могут отказать в приватизации, если квартира находится в аварийном доме, общежитии, в военном городке. Нельзя приватизировать и служебное жилье, если оно не относится к жилищному фонду сельхозпредприятия (ст. 4 Закона №1541-1).
Как приватизировать квартиру с долгами: пошаговая инструкция
Теперь я расскажу, как вы можете приватизировать жилье с долгами самостоятельно. В первую очередь вам нужно получить в УК или МФЦ справку с суммой долга, собрать остальные документы.
Что делать дальше:
- Подать собственнику заявление. Его должны рассмотреть в срок до двух месяцев.
- Заключить договор о переходе права собственности в порядке приватизации.
- Подать документы на регистрацию сделки через МФЦ. В некоторых регионах это можно сделать и через Госуслуги.
В завершение придите на прием в МФЦ и получите выписку из ЕГРН, где в качестве собственника будете указаны уже вы.
Примечание: если кто-то из членов семьи не хочет участвовать в приватизации, перед подачей заявления нужно оформить отказ. Если этот человек может лично подать его собственнику, достаточно отказа в простой письменной форме. Если нет, отказ должен быть удостоверен нотариусом.
Содержание и образец заявления
В каждом регионе свои формы заявления о приватизации.
Что обычно в нем указывается:
- Ф.И.О., паспортные данные заявителя, адрес проживания;
- наименование собственника, Ф.И.О. и должность руководителя;
- данные будущих владельцев;
- адрес квартиры, количество комнат;
- согласия всех жильцов с подписями и паспортными данными;
- подписи всех участников.
Документы
Чтобы приватизировать недвижимость с долгами, помимо заявления вам понадобятся:
- паспорта всех участников;
- свидетельства о рождении детей до 14 лет;
- договор социального найма;
- справка о неучастии в приватизации ранее;
- выписка из домовой книги (справка по форме №9).
Если подаете документы не сами, а через представителя, нужна нотариальная доверенность.
Расходы
Приватизация действует в РФ бессрочно и проводится бесплатно. Но за регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб.
Если вашим делом будет заниматься юрист или риэлтор, приготовьте еще минимум 10 000 руб. В эту стоимость входят услуги по оформлению и подаче документов. Если дело сложное и жилье приватизируется через суд, сумма значительно возрастет.
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизировать квартиру с долгами по коммунальным услугам можно, но тяжело.
- Обычно собственники отказывают в приватизации из-за долгов, а УК не хотят выдавать справки.
- На незаконные действия сотрудников администрации или УК можно пожаловаться вышестоящему руководителю, или обжаловать их в судебном порядке.
- Долги погашать все равно придется, даже если вам не отказали в приватизации. Иначе их взыщут в судебном порядке.
- Узнать размер задолженности можно в квитанции, УК, или онлайн на сайте ГИС ЖКХ.
Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с нашими юристами. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!
