Когда могут отказать в приватизации квартиры?
Вам могут отказать в приватизации квартиры, если ранее вы уже приватизировали другое жилье, или она находится в аварийном доме. Бывают и другие причины. Также отказ возможен после заключения договора с муниципалитетом, но уже со стороны Росреестра.
Я юрист и в этой статье я расскажу, на каких основаниях могут отказать в приватизации квартиры в 2024 году законно. Также вы узнаете, что делать в случае отказа, как его оспорить в суде и какие понадобятся документы.
Коротко о приватизации
Сначала разберемся в основных критериях и условиях приватизации. Под ней подразумевается безвозмездная передача жилья в собственность, если люди в нем проживают по договору социального найма. Этот договор заключается между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем).
Приватизация квартиры возможна при соблюдении одновременно нескольких условий:
- Дом не признан аварийным, не находится в закрытом военном городке. Также нельзя приватизировать комнату в общежитии (не всегда), служебное помещение, за исключением жилищного фонда сельскохозяйственных предприятий (ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»).
- Вы не участвовали в приватизации ранее. Исключение – приватизация недвижимости до 18 лет: после совершеннолетия это можно сделать еще раз (ст. 11 Закона №1541-1).
- Все участники приватизации имеют постоянную регистрацию на жилплощади (ст. 2 Закона РФ №1541-1).
- Обязательно согласие всех зарегистрированных лиц. Если кто-то против, для приватизации понадобится письменный отказ от доли.
Приватизировать можно только жилье, находящееся в собственности государства или муниципалитета. Администрация не вправе безосновательно отказать в заключении договора о передаче права собственности в порядке приватизации.
Но в некоторых случаях люди все же сталкиваются с отказами, причем как со стороны муниципалитета, так и Росреестра. Разберемся, когда это возможно и куда жаловаться, если ваши права на жилье нарушены.
Отказала администрация
Нигде точно не сказано, в каких случаях могут отказать в приватизации муниципальной квартиры. Однако можно сделать вывод, что отказ возможен, если не соблюдаются основные условия, о которых я говорила выше:
- Вы уже участвовали в приватизации после совершеннолетия.
- Квартира находится в аварийном доме, закрытом военном городке, и пр.
- У вас нет постоянной прописки в приватизируемой квартире.
- Кто-то из жильцов против приватизации, но и от своей доли не отказывается.
- В квартире зарегистрирован только ребенок, и нет разрешения органа опеки на приватизацию (ст. 2 Закона РФ №1541-1).
Есть и второстепенные причины. Например, вам могут отказать, если у вас нет договора социального найма, вы представили неполный комплект документов. Это легко исправить: дубликат договора можно заказать через МФЦ, а на предоставление дополнительных документов администрация вам даст время.
Что делать
Администрация должна выдать вам письменный отказ с указанием причин. И тут есть несколько вариантов:
- Устранить эти причины и подать заявление повторно, если вы действительно неправы.
- Обратиться в суд.
Как показывает практика, через суд вполне возможно оспорить отказ. Вот один из таких примеров:
Мужчина обратился в суд с иском к Министерству обороны, войсковой части и территориальному управлению Росимуществом. Он потребовал признать отказ в приватизации незаконным и признать за ним право собственности на квартиру.
В обоснование требований он пояснил, что живет в спорной квартире по договору социального найма. К командиру части с заявлением о приватизации обращался неоднократно, но всегда получал отказы. В связи с этим пришлось подать иск в суд.
Ответчик против удовлетворения требований возражал. Представитель войсковой части пояснил, что спорное жилье находится в федеральной собственности и закреплено за частью на праве оперативного управления. Ордер же был выдан истцу местной администрацией, которая, по его мнению, не была уполномочена на это. Считает, что договор социального найма с истцом не заключался, спорная квартира считается служебной и приватизации не подлежит, а вопрос об обеспечении истца жильем находится на рассмотрении командования.
В ходе разбирательств было установлено, что ордер был выдан истцу на основании постановления администрации. Сам истец был уволен со службы по достижению предельного возраста. Члены его семьи от приватизации отказались.
В итоге суд удовлетворил исковые требования, поскольку ответчик не представил доказательств отнесения жилья к специализированному жилищному фонду. Кроме того, у истца действительно было право на приватизацию, а сама квартира соответствует всем требованиям (Решение № 2-874/2011 от 23 июня 2011 г. по делу № 2-874/2011).
Отказал Росреестр
Многие под приватизацией подразумевают регистрацию перехода права собственности на недвижимость, хотя это разные понятия. Право собственности регистрируется уже после заключения договора с администрацией. Подать документы можно через МФЦ или Госуслуги.
Тем не менее, Росреестр тоже может отказать в регистрации, если ранее она была приостановлена, а заявитель не устранил причины приостановления в установленный срок (ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Когда могут приостановить регистрацию (ст. 26 ФЗ №218-ФЗ):
- Есть противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Например, если договор с администрацией заключен, а потом выяснилось, что квартира находится в собственности другого лица.
- Представлен неполный комплект документов или в них есть недостоверные сведения.
- Сделка признана недействительной через суд. Например, если вы приватизировали жилье, не подали сразу документы в МФЦ, а ваш родственник оспорил сделку. Регистрацию приостановят на основании решения суда, вступившего в законную силу.
- Заявление о регистрации не соответствует установленным требованиям.
- Представленные документы подписаны неуполномоченным лицом.
- Документы подаются представителем без нотариальной доверенности.
Примечание: регистрацию приостанавливают на срок до трех месяцев или до устранения причин. Если не исправите ситуацию, переход права собственности зарегистрирован не будет.
Родственник против приватизации
Я уже писала, что для приватизации нужно взять согласие у всех родственников. Но есть и другие варианты. Например, можно оформить письменный отказ у нотариуса, и тогда его доля будет распределена между остальными участниками.
Если этот человек против приватизации, но и с официальным отказом не спешит, можно признать его утратившим право пользования жилым помещением (выписать), а затем приватизировать жилье. Но при условии, что он действительно не проживает в спорной квартире и не участвует в расходах по ее содержанию.
Однако выписать несогласного из квартиры не так-то просто. Вот пример из судебной практики:
Одна женщина предъявила иск к другой, действующей в том числе и в интересах трех несовершеннолетних детей. Истица просила признать их утративших право пользования квартирой. Также она пояснила, что они там давно не проживают, переехали в другое место, коммунальные услуги не оплачивают.
Свое желание выписать ответчика и ее детей из жилья истица объяснила намерением приватизировать квартиру. Вместо ответчиков в суд пришел ее представитель по доверенности. Он пояснил, что отъезд его доверительницы с детьми носит вынужденный характер. Сама же она неоднократно отправляла истице деньги на оплату коммунальных услуг.
Однако суд в удовлетворении требований отказал. Было установлено, что ответчица действительно переводила ей деньги – это подтвердилось выпиской по банковскому счету истицы. Кроме того, свидетели подтвердили, что между сторонами сложились конфликтные отношения, что и послужило причиной отъезда ответчицы в другое место (Решение № 2-406/2020 2-406/2020(2-5946/2019;)~М-3911/2019 2-5946/2019 М-3911/2019 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-406/2020).
Вот еще один пример из судебной практики, но там выписать ответчика удалось:
Сергеева В.С. обратилась в суд с иском к Попову А.В. и потребовала признать его утратившим право пользования жилым помещением. Она указала, что является нанимателем квартиры по договору социального найма, зарегистрирована там же. Также в спорном жилье прописан ответчик как член семьи. Однако Попов А.В. долгое время там не проживает, живет в другом месте со своей семьей.
Со слов истицы, ответчик съехал из спорной квартиры добровольно, личных вещей не осталось, расходы по оплате коммунальных услуг и найма не несет. Она обращалась к нему с просьбой выписаться из квартиры или дать отказ от приватизации, однако он был против.
Ответчик исковые требования не признал. Он подал встречный иск о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении долей в оплате за него и за коммунальные услуги – 1/5. Попов А.В. пояснил, что в спорной квартире у него остались личные вещи, а с истицей были сложные отношения и скандалы из-за того, что он не стал оформлять отказ от приватизации, а без его согласия она не могла оформить жилье на себя.
Тем не менее, суд удовлетворил исковые требования Сергеевой В.С. Было установлено, что ответчик не предпринимал попыток вселиться на жилплощадь, и давно не является членом ее семьи. Кроме того, он не проживает в квартире более 36 лет, что уже говорит: его выезд оттуда носит постоянный характер (Решение № 2-499/2020 2-499/2020~М-246/2020 М-246/2020 от 16 июля 2020 г. по делу № 2-499/2020).
Последствия отказа
Здесь все просто: если администрация отказалась заключать с вами договор приватизации квартиры, вы и дальше будете жить там по договору социального найма. Никто оттуда вас не выселит.
Но вы можете оспорить отказ в суде. Если ваши требования удовлетворят, последствием будет признание отказа незаконным, а ответчика (муниципалитет) обяжут заключить с вами договор передачи права собственности в порядке приватизации.
Спорные моменты
Некоторым людям муниципалитет все же отказывает в приватизации, объясняя это то долгами по коммунальным услугам, то наличием другого жилья в собственности. Но такие отказы незаконны.
Разберемся, что делать, если вы попали в подобную ситуацию.
Есть долги по коммунальным услугам
Могут ли отказать из-за долгов по квартплате? Нет, ни в одном законе это не предусмотрено. Администрация может потребовать справку из УК об отсутствии задолженности. Даже если долг есть, отказать в приватизации вам не вправе.
Единственное, что могут сделать за долги – взыскать их в судебном порядке.
Был перерыв в прописке
Отказ в приватизации в связи с перерывом в прописке тоже незаконный. Важно, чтобы вы были зарегистрированы в квартире до подачи заявления в муниципалитет.
Не узаконена перепланировка
Закон №1541-1 не запрещает приватизировать жилье с неузаконенной перепланировкой. С другой стороны, за нее вас могут оштрафовать на сумму до 2 500 руб. и обязать вернуть все в первоначальный вид (ст. 7.21 КоАП РФ).
Лучше сначала узаконить перепланировку, а потом подать документы на приватизацию в муниципалитет. Так будет меньше рисков, тем более сейчас приватизация действует бессрочно.
Также вы можете сначала приватизировать квартиру, а потом – узаконить перепланировку. Если откажут в приватизации, оспорьте это в судебном порядке. Суды обычно соглашаются с таким мнением, вот один из примеров:
Женщина хотела приватизировать квартиру, однако в заключении договора ей отказали, поскольку была несанкционированная перепланировка. Квартиросъемщица с отказом не согласилась и решила обжаловать его через суд и признать за ней право собственности на жилье.
Представитель ответчика против удовлетворения требования возражал, пояснив, что отказ в заключении договора юридически обоснован. Однако суд с его мнением не согласился.
Было установлено, что договор социального найма заключен с истицей по решению суда. Позднее она сделала перепланировку: ванная площадью 12.4 кв.м. перепланирована под кухню. По мнению суда, наличие незаконной перепланировки не может служить препятствием для приватизации, поскольку объект – двухкомнатная квартира, – установлен.
Право собственности за ней признали, а вот отказ администрации суд счел обоснованным, поскольку в местном законе говорилось, что наличие неузаконенной перепланировки является основанием для отказа в приватизации. Исковые требования удовлетворены частично, право собственности на квартиру в порядке приватизации признано за истицей (Решение № 2-596/2013 от 30 января 2013 г.).
Есть другое жилье в собственности
Это тоже не препятствует приватизации. В ст. 2 Закона №1541-1 говорится, что для получения квартиры в собственность достаточно иметь право пользования ею – быть зарегистрированным по месту жительства. Если у вас есть в собственности одно жилье, а вы хотите приватизировать другое, это не помешает.
Как оспорить отказ в приватизации
Чтобы оспорить отказ в приватизации, подготовьте документы и составьте исковое заявление в нескольких экземплярах: один – для ответчика, второй – для суда. Остальные – для третьих лиц, если они привлекаются.
Примечание: третьими лицами могут выступать представители Росреестра, нотариус, родственники – все зависит от конкретной ситуации.
Что нужно сделать потом:
- Отправить ответчику его экземпляр искового заявления с копиями всех документов. Лучше – заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Получить уведомление о вручении документов ответчику. Оно понадобится для суда.
- Подать заявление в районный суд по адресу спорной недвижимости. Потом вам придет определение с датой и временем первого заседания.
- Участвовать в рассмотрении дела. Сначала назначается предварительное заседание, затем – судебные разбирательства.
- Получить копию решения. Ее дадут в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме.
Дальнейшие действия зависят от требований, которые удовлетворил суд. Если вы заявляли об обязании заключить с вами договор приватизации, сначала нужно оформить его в администрации или через МФЦ. Если вы требовали сразу признать за вами право собственности, идите в МФЦ и подавайте документы на регистрацию. Но при условии, что соответствующие требования удовлетворены судом, и решение вступило в силу.
Решение вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме.
Содержание и образец искового заявления
Что указывается в исковом заявлении:
- название суда;
- Ф.И.О., адрес, номер телефона истца;
- полное название соответствующего отдела администрации, Ф.И.О. руководителя;
- адрес, площадь, количество комнат в спорной квартире;
- дата и номер договора социального найма;
- сведения о регистрации по месту жительства;
- данные о количестве зарегистрированных на жилплощади;
- дата обращения к ответчику с заявлением о приватизации;
- дата получения отказа, причины;
- исковые требования: признать отказ незаконным, признать право собственности в порядке приватизации;
- опись представленных документов;
- дата составления и подпись.
Документы
Вместе с исковым заявлением в суд нужно представить:
- паспорт;
- договор социального найма;
- письменный отказ ответчика;
- справку о составе семьи;
- справку о неучастии в приватизации ранее;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Могут понадобиться и дополнительные документы в зависимости от ситуации. Также нужны доказательства, подтверждающие, что вам отказали незаконно.
Госпошлина
При подаче искового заявления уплачивается госпошлина – 300 руб. (ст. 333.19 НК РФ).
Сроки
Для оспаривания отказа в приватизации применяется общий срок исковой давности – три года с момента, как вам стало известно о нарушении ваших прав (ст. 196 ГК РФ).
Ответы на частые вопросы
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Администрация может отказать в приватизации квартиры, если она находится в аварийном доме или закрытом военном городке, относится к категории служебного жилья, и по другим законным основаниям.
- Отказ оформляется в письменном виде и передается заявителю.
- Если вы не согласны с отказом, его можно оспорить в судебном порядке.
- Если суд удовлетворит ваши требования, право собственности на спорное жилье зарегистрируют по решению, вступившему в силу.
- Отказать может и Росреестр, но только в регистрации перехода права собственности.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам. Консультации предоставляются бесплатно и круглосуточно!